Obsah (6)

§ 15§ 4§ 5§ 39§ 12§ 17

TARTU HALDUSKOHUS Tartu kohtumaja KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohtuasja number 3-24-1137 Otsuse kuupäev 30. aprill 2025 Kohtunik Karin Jõks Kohtuasi X-i kaebus Kambja Vallavalitsuse korralduse nr

§ 15lg 1 ja 3).

Vastustaja selgitas kaebajale, et ettepanek on arutusel 29.04.2025 toimuval vallavalitsuse istungil, esitatakse seejärel arenguja planeerimiskomisjonile arvamuse andmiseks ning volikogule menetlemiseks. Enne nende toimingute tegemist ei ole võimalik sõlmida kompromissi. Kompromissi sõlmimise korral kaebaja loobuks kaebusest, kuid kaebaja ei soovi seda teha enne volikogu otsuse tegemist. Menetluse peatamine halduskohtus tagab kaebajale olemasoleva õigusliku seisundi kuni kompromissi sõlmimiseni ning aitab kaasa kompromissi sõlmimisele.

1. Kohus jätab kaebaja taotluse läbi vaatamata. Halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 97 lg 1 alusel võib kohus menetluse peatada poolte ja kolmandate isikute ühisel taotlusel, kui võib eeldada, et see on otstarbekas pooleliolevate kompromissiläbirääkimiste tõttu või muul mõjuval põhjusel. Taotlust menetluse peatamiseks kompromissiläbirääkimiste tõttu ei esitanud pooled ühiselt, vaid selle esitas kaebaja.
2. Kohus ei näe ka sisuliselt vajadust menetluse peatamiseks. Hinnangu andmine sellele, kas kaebaja väited annavad alust vaidlustatud korralduse tühistamiseks, ja poolte kavatsus sõlmida kokkulepe, millega vastustaja omandab äralõike Laikna kinnisasjast, ei ole omavahel seotud nii, et üks välistab teise. Vastustaja tegutseb praegu sundvalduse alal vaidlustatud korralduse alusel, seega omab igal juhul tähtsust, kas vaidlustatud korraldus kuulub tühistamisele (s.o ei ole kunagi kehtinud). Kohtuotsuse tegemine on kasuks ka juhul, kui pooled äralõike võõrandamise küsimuses kokkuleppele ei jõua. Kohtuasi on lahendamiseks valmis. 3 Kohtuotsuse tegemine ei takista pooltel sõlmida kokkulepet selle kohta, et vastustaja omandab äralõike Laikna kinnisasjast. Samuti ei takista see vastustajal vaidlustatud korralduse edasiulatuvalt kehtetuks tunnistamist. Haldusmenetluse seaduse (HMS) § 65 lg 2 sätestab, et õiguspärase haldusakti võib edasiulatuvalt kehtetuks tunnistada isiku kasuks (s.t kaebaja huvides), välja arvatud juhul, kui sama sisuga haldusakt tuleks uuesti välja anda või kui kehtetuks tunnistamine oleks vastuolus seadusega. Sama sisuga haldusakti ei tule uuesti välja anda, kui pooled on sõlminud kokkuleppe, mille tulemusena vastustaja saab ka sundvalduse olemasoluta maa-ala kasutada. Kohtule ei ole teada õigusnormi, millega vaidlustatud korralduse edasiulatuv kehtetuks tunnistamine oleks vastuolus. Kaebaja avaldas, et kompromissi sõlmimise korral oleks ta kaebusest loobunud. Kohus mõistab seda nii, et pooltel on kavas sõlmida kokkulepe (kompromiss) omavahel (vt 11.04.2024.a määruse p 12). Kohus selgitab kaebajale, et kaebusest loobumise korral oleks vaidlustatud korraldus jäänud kehtima täies ulatuses. See tähendab, et käesoleva otsuse tegemine ei muuda kaebaja positsiooni äralõike omandamiseks peetavatel läbirääkimistel. Asja lahendamine
3. Asjas on vaidluse all sundvalduse seadmine Laikna kinnisasjale kergliiklustee ehitamise eesmärgil. Kaebaja ei ole esitanud vastuväiteid sellele, et kergliiklustee rajamiseks esineb avalik huvi, või sellele, et kergliiklustee läbib Laikna kinnisasja. Kaebaja avalduste põhjal on ta nõus sellega, et lõpptulemusena rajatakse Laikna kinnisasjale kergliiklustee. Vaidluse all on, mil viisil see tulemus saavutatakse ja milline on kaebajale selle eest makstav tasu.
4. Kaebaja leiab, et vastustaja oleks pidanud sundvalduse seadmise asemel otsustama sundvalduse ala sundvõõrandamise. Kohus sellega ei nõustu. Kohtu hinnangul ei ole kaebajal subjektiivset õigust nõuda, et vastustaja korraldab Laikna kinnisasja jagamise ja omandab jagamise tulemusena tekkinud kinnisasja (äralõike). Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (

) § 4 lg 2 järgi ei ole kinnisasja omandamine lubatud, kui avalik eesmärk on saavutatav ilma teise isiku omandis oleva kinnisasja omandamiseta või avaliku eesmärgi saavutamiseks on otstarbekam seada sundvaldus. Sättes toodud alternatiivsetest tingimustest on täidetud see, et avalik eesmärk (kergliiklustee rajamine) on saavutatav ilma Laikna kinnisasja omandamiseta. Kinnisasja omaniku eelistus võõrandada avaliku eesmärgi saavutamiseks vajalik kinnisasja osa ei ole vastustajale siduv. Kohus selgitas eespool, et kinnisasja osa omandamine on võimalik poolte kokkuleppel. 10. Asjas ei ole kohaldatav

§ 4

lg 3, mis sätestab kinnisasja omanikule õiguse taotleda talle kuuluva kinnisasja omandamist õiglase ja kohese tasu eest, kui kehtestatud avalik-õiguslikud kitsendused ei võimalda kinnisasja kasutada vastavalt senisele sihtotstarbele. Esiteks ei anna

§ 4lg 3 kaebajale õigust vaidlustada sundvalduse seadmist.

Vastupidi, sätte kohaldamise eelduseks on, et sundvaldus on kehtiv. Säte tähendab seda, et kaebaja aktsepteerib sundvalduse kehtivust, kaebaja leiab, et sel juhul ei ole Laikna kinnisasja võimalik kasutada maatulundusmaana, ning kaebaja esitab vastustajale taotluse kinnisasi omandada. Selline taotlus lahendatakse eraldi menetluses. Eraldi menetlusena saab kohtu hinnangul käsitleda poolte praegu toimuvaid läbirääkimisi Laikna kinnisasja äralõike omandamise üle. 4 11. Teiseks ei saa kuidagi öelda, et Laikna kinnisasja ei saa pärast sundvalduse seadmist kasutada maatulundusmaana. Sundvalduse ala hõlmab Laikna kinnisasjast 3,64 % (1760 / 48 400 * 100). Eluliselt ei ole maa reeglina kasutuses nii, et sihtotstarbe kohaselt ja ilma igasuguste piiranguteta kasutatakse iga viimast kui ruutmeetrit. Ka praegu ei kasuta kaebaja põllumaana kinnisasja teeäärset riba. Seda, et kaebaja kui omaniku võimalusi kinnisasja kasutamisel mõnevõrra piiratakse, kompenseerib sundvalduse tasu. Kohtupraktikas on selgitatud, et

§ 4

lõikes 3 peetakse silmas üksnes selliseid piiranguid, mis ei võimalda kinnisasja kasutada maakatastriseaduse alusel kindlaks määratud maa senise sihtotstarbe kohaselt ning säiliv kasutusvõimalus ei tohi jääda vaid näiliseks ja marginaalseks võrreldes senise kasutusega (Riigikohtu 18.12.2024.a otsus asjas 3-21-1658 p 45). Praeguses asjas ei saa kuidagi öelda, et kaebaja võimalus kasutada Laikna kinnisasja maatulundusmaana muutub pärast sundvalduse seadmist näiliseks või marginaalseks. 12. Õige ei ole kaebaja arusaam, et sundvalduse seadmise korral saab vastustaja sundvalduse ala kasutada üksnes selle praegusel sihtotstarbel ehk maatulundusmaana. Sundvalduse eesmärgiks on luua võimalus kasutada maad mõnel

§ 4

lg 1 sätestatud eesmärgil, mis ei pruugi kattuda ja enamasti tõenäoliselt ei kattu maa sihtotstarbega. Kui mõista õigusnorme nii, et sundvalduse seadmine on võimalik ainult juhul, kui maal on enne sundvalduse seadmist tulevasele kasutusele vastav sihtotstarve, siis muutuksid sundvaldust reguleerivad õigusnormid suures osas mõttetuks. Sundvalduse seadmise eelduseks on

§ 5lg 1 alusel asjakohase planeeringu või projekteerimistingimuste olemasolu.

Vastustaja on tõendanud, et kergliiklustee rajamine ja paiknemine on ette nähtud üldplaneeringus (dtl 91). Vastustaja selgitas, et antud on projekteerimistingimused, mille menetlusse kaebaja oli kaasatud, kaebaja ei ole sellele vastuväiteid esitanud. Eeltoodud põhjendustel kohus ühtlasi ei nõustu kaebajaga, et vaidlustatud korraldus on tühine HMS § 63 p 5 alusel, kuna sundvalduse ala ei ole samal ajal võimalik kasutada põllumajandus-maana. 13. Kohus nõustub sellega, et sundvalduse tasu suurus ei ole määratud õiguspäraselt.

§ 39

lg 5 kohaselt makstakse kinnisasja omanikule sundvalduse seadmise korral sundvalduse tasu, kui ei lepita kokku teisiti, ning sundvalduse tasu määratakse

§ 12

lõikes 2 sätestatud korras.

§ 12

lg 2 sätestab järgmised võimalused tasu määramiseks: - tellitakse hindamine kutsetunnistusega hindajalt, kellel on kutseseaduse kohane kehtiv

1. taseme vara hindaja kutse; - väärtuse selgitab välja Maa- ja Ruumiamet maakatastriseaduse § 9 lõike 21 alusel peetavas tehingute andmebaasis sisalduvate tehinguandmete ja turuanalüüsi alusel; - menetluse läbiviija määrab väärtuse, lähtudes maa hindamise seaduse, looduskaitseseaduse, riigivaraseaduse või muu asjakohase seaduse alusel kinnitatud metoodikast. Praegusel juhul ei ole toimunud hindamist, samuti ei ole tasu suurust välja selgitanud Maa- ja Ruumiamet. Tasu suuruse määras menetluse läbiviija ehk vastustaja. Vastustaja otsustas, et tasu makstakse ühekordse maksena ning tasu võrdub sundvalduse ala maksustamishinnaga
2. aasta maa korralise hindamise tulemuste alusel. 5
3. Kohtu hinnangul ei ole tasu määramine toimunud

sätestatud korras. Vastustaja ei ole lähtunud maa hindamise seaduse alusel kinnitatud metoodikast, vaid maa korralise hindamise tulemusest. Lähtumine metoodikast ei võrdu lähtumisega selle metoodika alusel

1. aastal saadud tulemusest. Ka metoodikast lähtumise korral ei oleks kohane olnud maa korralise hindamise metoodika. Maa hindamise seaduse (MHS) § 41 lõikes 1 on maa korralisele hindamisele omistatud konkreetne ja kitsas tähendus - selle eesmärgiks on määrata igale katastriüksusele maa maksustamishind. Erakorraline hindamine seevastu on MHS § 8 lg 1 kohaselt hindamise objekti maksumuse kindlaksmääramine tehingu teostamiseks või muul eesmärgil. Sundvalduse seadmise menetluses oleks tulnud läbi viia erakorraline hindamine. Metoodika selleks on kehtestatud Vabariigi Valitsuse määrusega „Kinnisasja erakorralise hindamise kord“. Määruse
2. peatükk näeb eraldi ette kasutustasu hindamise alused ja korra.
3. MHS § 81 võimaldab tehnovõrgu ja -rajatise või tee eelduslikuks kasutustasuks määrata 3 % maa turuväärtusest või maksustamishinnast, kui viimane vastab turuväärtusele. Asjas ei ole tõendeid selle kohta, et Laikna kinnisasja maksustamishind vastab turuväärtusele. Olemas on tõendid, mis seavad selle tõsise kahtluse alla - kohtule on esitatud neli hindamisakti samas piirkonnas paiknevate kinnisasjade hindamise kohta ning neis kõigis on maa väärtus oluliselt kõrgem kui vaidlustatud korralduses toodud 0,34 eurot/m
4. Näiteks Suure-Saariku kinnisasi on maatulundusmaa ning selle äralõike 1 m2 väärtuseks omandamisel on hinnatud 6,25 eurot/ m2 (dtl 180-241). Kohus märgib, et MHS § 81 nimetatud kasutustasu all on mõeldud perioodiliselt (igaaastaselt) tasumisele kuuluvat tasu. See tuleneb määruse „Kinnisasja erakorralise hindamise kord“ § 23 lõikest 6, mis sätestab reeglid, kuidas rakendada perioodilise tasu asemel ühekordset kasutustasu kogu kasutusperioodi kohta.
5. Kohus selgitas 11.04.2025.a määruse punktis 9, et asjas on võimalik kaebuse osaline rahuldamine sundvalduse tasu osas. Kaebuse osaline rahuldamine tähendab, et vastustajal tuleb teha mõistliku aja jooksul uus otsus sundvalduse tasu määramiseks. Kui vastustaja seda ei tee, siis on kaebajal õigus esitada kohtule kaebus otsuse tegemiseks kohustamise nõudes. Kohus ei käsitle täpsemalt poolte põhjendusi ja tõendeid selle kohta, millisena oleks tulnud määrata Laikna kinnisasja või selle äralõike väärtus või sundvalduse tasu suurus. Olukorras, kus vastustajal tuleb see küsimus uuesti otsustada, tähendaks see ennetavat sekkumist haldusorgani tegevusse, milleks halduskohtul volitusi ei ole. Halduskohus hindab haldusorgani tegevuse õiguspärasust järelkontrollina. Kaebaja saab oma väited ja tõendid esitada haldusmenetluses. Kohus siiski märgib, et põhjendatud on kaebaja kartus, et kui ta tellib sundvalduse menetluses võrdleva hindamisaruande, siis ei ole vastustajal kohustust talle kulusid hüvitada. Võrdleva hindamisaruande kulude hüvitamine on ette nähtud

§ 17

ning

§ 39

lg 5 sätestab, et sundvalduse seadmise korral ei maksta

§ 15‒17 nimetatud täiendavaid hüvitisi.

Vastustajal on õigus ja võimalus hüvitada kaebajale võrdleva hindamisaruande kulu, kuid kui vastustaja võtab endale sellise kohustuse, siis tuleks edasises haldusmenetluses seda kaebajale selge sõnaga kinnitada.

1. Kokkuvõttes rahuldab kohus kaebuse osaliselt. Kohus tühistab vaidlustatud korralduse punkti 3.
2. Kaebaja väited ei anna alust korralduse muus osas tühistamiseks. Menetluskulud. Selgitused 6
3. HKMS § 108 lg 2 kohaselt jagatakse kaebuse osalise rahuldamise korral menetluskulud proportsionaalselt kaebuse rahuldamisega. Asjas ei ole kaebuse rahuldamise proportsiooni võimalik rahaliselt hinnata. Kaebaja esitas kaks põhiväidet, millest ühe alusel rahuldas kohus kaebuse osaliselt. Kohus jätab menetluskulud poolte kanda võrdsetes osades.
4. Pooled ei ole esitanud menetluskulude nimekirju ja kuludokumente. Kohtule on teada, et kaebaja tasus kaebuse esitamisel riigilõivu 20 eurot. Kohus mõistab poole sellest ehk 10 eurot vastustajalt kaebaja kasuks välja. Muude võimalike menetluskulude arvesse võtmine ja väljamõistmine ei ole HKMS § 109 lg 1 alusel võimalik.
5. HKMS § 175 lg 1 näeb ette jõustunud kohtuotsuse avaldamise elektroonilises Riigi Teatajas. Andmesubjektil on õigus esitada taotlus otsuse osaliseks avaldamiseks, eelkõige tema nime avaldamata jätmiseks (HKMS § 175 lg 3-5). Kui isik seda soovib, siis sellekohane taotlus tuleb esitada kohtule enne otsuse jõustumist. Kõige kindlam on esitada taotlus apellatsioonkaebuse esitamiseks ette nähtud tähtaja jooksul. Avaliku võimu kandja andmeid kohtulahendis ei varjata. /allkirjastatud digitaalselt/ kohtunik Karin Jõks 7