2-23-1976/41

RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 2-23-1976 Otsuse kuupäev Tartu, 4. juuni 2025 Kohtukoosseis Eesistuja Kalev Saare, liikmed Kaupo Paal ja Urmas Volens Kohtuasi Tallinn, Lõokese tn 5 korteriühistu hagi RT3 OÜ vastu kahju hüvitamiseks ja viivise väljamõistmiseks Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Ringkonnakohtu 4. oktoobri 2024. a otsus Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Tallinn, Lõokese tn 5 korteriühistu kassatsioonkaebus Tsiviilasja hind Riigikohtus 43 182 eurot 36 senti Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus Hageja Tallinn, Lõokese tn 5 korteriühistu, lepinguline esindaja vandeadvokaat Yulia Zaitseva Kostja RT3 OÜ, lepingulised esindajad vandeadvokaadid Martin Käerdi ja Liisbeth Eero Asja läbivaatamine Kirjalik menetlus RIIGIKOHUS OTSUSTAB 1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 4. oktoobri 2024. a otsus tsiviilasjas nr 2-23-1976 ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

2.Rahuldada Tallinn, Lõokese tn 5 korteriühistu kassatsioonkaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK 1. Tallinn, Lõokese tn 5 korteriühistu (hageja) esitas 3. veebruaril 2023 Harju Maakohtule RT3 OÜ (kostja) vastu hagi, milles palus mõista kostjalt hageja kasuks välja kahjuhüvitise 39 080 eurot ja seadusjärgses määras viivise alates hagi esitamisest kuni põhinõude täitmiseni.

Hagiavalduse kohaselt oli OÜ Lõokese Arendus Tallinnas Lõokese 5 asuva 17 korteriga elamu (elamu) arendaja. Elamus asuvad korteriomandid võõrandati aastatel 2016–2018, elamu ise valmis 2017. a. OÜ Lõokese Arendus andis korteriomandite müügilepingutes ostjatele 24-kuulise garantii nii 2-23-1976 elamul tervikuna kui ka igal konkreetse korteriomandi eriomandil garantiiajal ilmnenud ehituspuuduste kõrvaldamiseks. Kostja on OÜ Lõokese Arendus õigusjärglane.

OÜ Lõokese Arendus jättis osaliselt garantiitööd tegemata ning osaliselt on garantiitööd tehtud puudustega. Elamul esinevad järgmised puudused:

•fassaadikrohvi kahjustused hoone sisehoovipoolsel küljel;

•sademevee puudulik äravool kinnistu sisehoovi madalamas osas;

•garaaži sissesõidu ääres raudbetoonkonstruktsioonis seinte veepidamatus;

•hoone telgede 19–21 vahel oleva trepikoja niiskuskahjustused.

Puuduste kõrvaldamise maksumus on 33 216 eurot. Lisaks on hageja kandnud OÜ Ehitusekspert arvamuse koostamisega seotud kulu 4880 eurot ja elamu vundamendi lahtikaevamisega seotud kulu 984 eurot. Eelnimetatud kulutuste summa ongi kahju, mille hüvitamist hageja kostjalt müügigarantii rikkumisele tuginedes nõuab. Hageja kui korteriühistu õigus nõude esitamiseks tuleneb korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) §-st 12 ja § 37 lg-st 2 ning Riigikohtu praktikast (RKTKo 3-2-1-155-14 ja 3-2-1-18-12). Lisaks on 14 korteriomanikku oma nõuded kostja vastu loovutanud hagejale.

2.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata.

Kostja vastuväidete kohaselt ei ole hageja müügilepingute pool, mistõttu ei saa ta kostja vastu müügigarantiist tulenevat nõuet esitada. Sellist võimalust ei tulene hagejale ka seaduse alusel. Hageja ja korteriomanike vahelised nõude loovutamise lepingud on tühised, kuna need ei ole sõlmitud notariaalses vormis. Samuti on hageja minetanud õiguse puudustele tugineda, kuna kõik korteriomandite müügilepingutest tulenevad nõuded aegusid hiljemalt 2022. a aprillis, kui möödus viis aastat elamu valmimisest. Kahju hüvitamise eeldused ja koosseis ei ole täidetud. Samuti on tõendamata kahju suurus.

3.Harju Maakohus rahuldas 10. novembri 2023. a otsusega hagi, mõistis kostjalt hageja kasuks välja kahjuhüvitise 39 080 eurot ja võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses toodud määras viivise sellelt alates 3. veebruarist 2023 kuni põhinõude täitmiseni.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei saa hageja müügigarantiist tulenevate nõuete õiguslik alus olla KrtS § 12 lg 1 ega § 34 lg 2. Nendes küsimustes, mida KrtS ei reguleeri, teostab iga korteriomanik oma õigusi iseseisvalt. Sellised õigused on ka garantiist tulenevad õigused. Küll aga luges kohus tuvastatuks, et 14 korteri omanikud on loovutanud hagejale korteriomandite müügilepingutest tulenevad müügigarantii nõuded kostja vastu. Nõuded on loovutatud kehtivalt, st puudub seadusest tulenev kohustuslik vorminõue. Kuna puudused on ilmnenud kaasomandi osal, ei ole praegusel juhul oluline, et kõik korteriomanikud ei ole oma nõudeid hagejale loovutanud.

Hageja nõuded ei ole aegunud. Elamu puudused on tõendatud ning hageja on nõudnud OÜ-lt Lõokese Arendus nende kõrvaldamist VÕS § 222 lg 1 kohaselt. Kuna puudused jäid kõrvaldamata, võib hageja nõuda kostjalt VÕS § 222 lg 5 alusel ehitustööde parandamiseks vajalike mõistlike kulutuste hüvitamist. Ostja võib VÕS § 225 järgi nõuda müüjalt ka sellise kahju hüvitamist, mis tekkis asjale selle lepingutingimustele mittevastavuse tõttu. Hagejale tekkinud kahju suurus on tervikuna tõendatud.

4.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks, alternatiivselt jätta hagi rahuldamata.

2(6) 2-23-1976 Kostja hinnangul leidis maakohus ekslikult, et kinnisasja müügigarantii loovutamisele ei kohaldu notariaalne vorminõue. VÕS § 11 lg 3 kohaselt tuli nii müügigarantii kui ka sellest tulenevate nõuete loovutamise lepingud sõlmida notariaalses vormis. Selle järgimata jätmise tõttu on nõuete loovutamise lepingud tühised. Lisaks ei saa hageja nõuda kahju hüvitamist nende korteriomanike eest, kes ei ole oma nõudeid talle loovutanud. Samuti leidis maakohus ekslikult, et hageja nõuded ei ole aegunud. Maakohus jättis põhjendamatult arvestamata kostja vastuväidetega elamu puuduste kohta.

5.Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused 6. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 4. oktoobri 2024. a otsusega maakohtu otsuse ning tegi uue otsuse, millega jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud mõlemas kohtuastmes hageja kanda.

Ringkonnakohus nõustus maakohtuga, et müügigarantiist tulenevate nõuete esitamise õiguslik alus ei saa olla KrtS § 12 lg 1 ega § 34 lg 2. Küll aga ei nõustunud ringkonnakohus maakohtu seisukohaga, et korteriomanikud on müügigarantiist tulenevad nõuded kehtivalt hagejale loovutanud. Kuna kokkulepped müügigarantii kohta pidid VÕS § 11 lg 3 kohaselt olema notariaalses vormis, pidid ka kokkulepped müügigarantiist tulenevate nõuete loovutamise kohta olema notariaalses vormis. Nõude loovutamise lepingud ei ole sõlmitud notariaalses vormis, mistõttu on nõude loovutamise kokkulepped tühised vorminõude järgimata jätmise tõttu. Hagejale ei ole müügigarantiidest tulenevad nõuded üle läinud ja hagejal puudub materiaalõiguslik alus kostja vastu nõude esitamiseks.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED 7. Hageja esitas kassatsioonkaebuse, milles palub ringkonnakohtu otsuse tühistada ning teha uus otsus, millega hagi rahuldada või alternatiivselt saata asi tagasi ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

Kaebuse kohaselt ei nõustu hageja ringkonnakohtu seisukohaga, et kokkulepped müügigarantiist tulenevate nõuete loovutamise kohta pidid olema notariaalses vormis. Hageja leiab, et nimetatud nõuded loovutati talle kehtivalt. Hageja on ka jätkuvalt seisukohal, et seaduse järgi peakski korteriomandite kaasomandi esemel ilmnenud puuduste kõrvaldamisega seostuv asjaajamine toimuma üksnes korteriühistu kaudu.

8.Kostja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT 9. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 692 lg 1 p 2 alusel tühistada menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Asi tuleb TsMS § 691 p 2 alusel saata uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Hageja kassatsioonkaebus rahuldatakse.

10.Kassatsioonimenetluses on vaidluse kese korteriühistu õigus esitada kortermaja arendaja vastu nõudeid, mis tulenevad arendaja ja korteriomanike vahel sõlmitud korteriomandite müügilepingutes kokkulepitud müügigarantiist. Pooled vaidlevad eelkõige selle üle, kas kaasomandi esemel ilmnenud puuduste korral tuleneb korteriühistu vastav õigus seadusest või, kui see nii ei ole, siis kas korteriomanikud on oma lepingulised nõuded kehtivalt hagejale loovutanud.

3(6) 2-23-1976 11. Kohtud on tuvastanud järgmised olulised asjaolud, mida pooled ei ole kassatsioonimenetluses vaidlustanud:

•Tallinnas Lõokese 5 asub 17 korterist koosnev elamu, mis valmis 2017. a;

•arendaja sõlmis korteriomandite müügi- ja asjaõiguslepingud aastatel 2017 ja 2018, andes ostjatele mh 24-kuulise garantii nii hoones kui ka lepingu eseme eriomandites enne lepingu eseme valduse ostjale üleandmist tehtud ehitustöödele;

•elamul kõrvaldati 2020. a augustist kuni oktoobrini garantiiajal ilmnenud ehituspuudusi;

•kostja on arendaja õigusjärglane;

•korteriomanikud valitsevad korteriomandite kaasomandi eset hageja (korteriühistu) kaudu;

•2021. a juulis loovutasid 14 korteriomanikku oma müügigarantiist tulenevad nõuded kirjalikus vormis hagejale.

12.VÕS § 8 lg 2 järgi on leping täitmiseks kohustuslik pooltele, sh on leping siduv ainult lepingu pooltele, mitte kolmandatele isikutele (RKTKm 11.12.2024, 2-23-9874/43, p 17). See tähendab, et kinnisasja omandamise lepingute puhul saavad lepinguliste õiguste ja kohustuste kandjaks olla üksnes vastava lepingu pooled, kelleks on tavaliselt kinnisasja võõrandaja ja omandaja. Sama põhimõte kehtib ka juhul, kui lepinguga omandatav kinnisasi on korteriomand. Vaatamata sellele, et korteriomandi omandamise lepingud võivad puudutada ka kõigi korteriomandite kaasomandi eset – mida korteriomanikud valitsevad üldjuhul ühiselt korteriühistu kaudu (KrtS § 34 lg 2) –, ei muuda see iseenesest korteriühistut vastavate lepinguliste õiguste ja kohustuste kandjaks.

13.Kuigi korteriühistu ei ole korteriomaniku ja kolmanda isiku vahelise lepingu pool, ei välista see korteriühistu võimalust sellistest lepingutest korteriomanikule tulenevaid nõudeid maksma panna.

Eelkõige on see võimalik juhul, kui korteriomanikud loovutavad vastavad nõuded korteriühistule.

14.Kolleegium nõustub ringkonnakohtu põhjendustega, miks ei saa käesolevas asjas tuvastatud asjaoludel pidada korteriomanikke oma müügigarantiist tulenevaid nõudeid hagejale loovutanuks.

Tehing, millega kohustutakse omandama kinnisasja, peab olema notariaalselt tõestatud (asjaõigusseaduse § 119 lg 1). VÕS § 11 lg 3 näeb ette, et kui leping tuleb sõlmida teatud vormis, tuleb selles vormis sõlmida ka kokkulepped tagatiste ja teiste kõrvalkohustuste kohta, samuti lepingust tulenevate nõuete loovutamise või kohustuste ülevõtmise kohta, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti. Kolleegiumi hinnangul hõlmab VÕS § 11 lg-st 3 tulenev vorminõue ka muid lepingulise suhte sisuga hõlmatud lisakokkuleppeid, sh kokkuleppeid müügigarantii kohta (VÕS § 230). Kuna kokkulepped korteriomandite müügigarantii kohta peavad VÕS § 11 lg 3 kohaselt olema notariaalselt tõestatud vormis, peavad seda olema ka kokkulepped korteriomandite müügigarantiist tulenevate nõuete loovutamise kohta. Seega on 14 korteriomaniku kirjalikus vormis tehtud nõuete loovutamise tehingud kohustusliku vorminõude järgimata jätmise tõttu tühised (tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 83 lg 1).

15.Eelnevale vaatamata leiab kolleegium, et osal juhtudel saab korteriühistu panna maksma korteriomaniku ja kolmanda isiku vahelisest lepingust korteriomanikule tulenevaid nõudeid ka seaduse alusel. See on võimalik üksnes nende lepinguliste nõuete puhul, mis puudutavad kõigi korteriomandite kaasomandi eset ning mida korteriomanikud on otsustanud panna maksma ühiselt korteriühistu kaudu. Kolleegium põhjendab seda alljärgnevalt.

16.Korteriomandi eset valitsetakse seadusest, korteriühistu põhikirjast, korteriomanike kokkulepetest ja korteriomanike huvidest lähtudes (KrtS § 34 lg 1). Korteriomandite kaasomandi eset valitsevad korteriomanikud üldjuhul korteriühistu kaudu (KrtS § 34 lg 2), otsustades vastavate küsimuste üle kas üldkoosolekul otsusega (KrtS §-d 35, 36 ja 39) või sõlmides kokkuleppe (KrtS § 38).

4(6) 2-23-1976 Korteriomanikul üksi on võimalik teha üksnes neid toiminguid, mis on vajalikud kaasomandi eseme säilitamiseks (KrtS § 37 lg 1) (RKTKm 30.04.2025, 2-21-12405/44, p-d 22 ja 23).

17.Seaduses sätestatud korteriomandite kaasomandi eseme valitsemise põhimõtetest tuleneb, et korteri omandanud isikul (korteriomanikul) võib küll olla lepingust tulenev õigus nõuda, et kaasomandi ese vastaks lepingutingimustele (nt kindlale kvaliteedile ja omadustele), kuid sellega seotud osade õiguskaitsevahendite realiseerimine ei ole praktikas võimalik ilma teisi korteriomanikke kaasamata. Eelkõige ei ole korteriomanikul üksi võimalik realiseerida neid õiguskaitsevahendeid, mille tagajärjena soovitakse muuta kõigi korteriomandite kaasomandi eset – selle üle otsustavad korteriomanikud üldjuhul ühiselt korteriühistu kaudu (vt eelmine punkt). Teisisõnu, isegi kui korteriomaniku lepingupartner on valmis kaasomandi eseme lepingutingimustega vastavusse viima, eeldab selleks vajalike tööde tegemine üldjuhul teiste korteriomanike kaasamist otsustusprotsessi.

18.Kolleegium leiab, et olukorras, kus korteriomanikul on kolmanda isiku vastu kaasomandi eset puudutav lepinguline nõue, on võimalik tegutseda kahel viisil.

18.1. Esiteks võib korteriomanik ise esitada kaasomandi eset puudutava lepingulise nõude oma lepingupartneri vastu, nõudes täitmist kas kõigile korteriomanikele ühiselt või korteriühistule.

Korteriomandi kaasomandi eseme puuduste osas on korteriomanikud ühisvõlausaldajad VÕS § 72 tähenduses ning iga korteriomanik saab oma lepingupartnerilt nõuda kaasomandi eset puudutavas osas kohustuse täitmist üksnes kas ühiselt kõigile korteriomanikele või korteriühistule (KrtS § 34 lg 2). Sellisel juhul kannab aga kõik nõude maksmapanemise kulud korteriomanik ise.

18.2. Teise võimalusena võib korteriomaniku kaasomandi eset puudutava lepingulise nõude kolmanda isiku vastu esitada seaduse alusel (KrtS § 12 lg 1 koostoimes § 34 lg-ga 2) korteriühistu tingimusel, et korteriomanikud on otsustanud esitada korteriomanikule kuuluva lepingulise nõude korteriühistu kaudu. Selline otsustusõigus võib sõltuvalt lepingulise nõude sisuks oleva toimingu olemusest olla hõlmatud kas kaasomandi eseme tavapärase korrashoiu ja remondiga (KrtS § 35 lg 1 ja lg 2 p 1), ajakohastamisega (KrtS § 39) või olulise ümberkorraldusega (KrtS § 38 lg 1). See, kui korteriühistu esitab eelnimetatud tingimusel korteriomaniku nõude viimase lepingupartneri vastu, ei välista korteriomaniku, kes on vastava lepingu sõlminud, õigust esitada ise kohtule sama nõue (sarnaselt vt ka RKTKo 31.10.2018, 2-16-9519/78, p-d 25–25.3), nõudes kohustuse täitmist üksnes kas ühiselt kõigile korteriomanikele või korteriühistule.

19.Käesolevas asjas nõuab hageja kostjalt kahju hüvitamist, tuginedes arendaja ja korteriomanike vahel sõlmitud korteriomandite müügilepingutest tuleneva müügigarantii rikkumisele. Kahju, mille hüvitamist hageja nõuab, seisneb peaasjalikult korteriomandite kaasomandi esemel garantiiajal ilmnenud puuduste, mille arendaja jättis osaliselt kõrvaldamata või parandas puudustega, kõrvaldamise maksumuses. Hageja nõuab nimetatud kahju hüvitamist müügigarantii kohustuse täitmise asemel (VÕS § 115 lg 1 teine alternatiiv) korteriomanike ja arendaja vaheliste müügilepingute alusel. Lisaks nõuab hageja hüvitist kulude eest, mida ta kandis korteriomandite kaasomandi esemele tekkinud kahju kindlakstegemiseks, s.o eksperdi- ja korterelamu vundamendi lahtikaevamise kulude eest. Nii asja parandamiseks kui ka selle kahjustuste kindlakstegemiseks tehtud kulutused on käsitatavad otsese varalise kahjuna (VÕS § 128 lg 3). Seejuures on parandamiskulud käsitatavad lepingupoolteks olevate korteriomanike, kahjustuste kindlakstegemise kulud aga korteriühistu kahjuna.

20.Vaidlusaluste müügigarantiidega on arendaja andnud korteriomanikele lubaduse, et garantiiga hõlmatud korteriomandite kaasomandi ese säilitab garantii kehtivuse ajal oma lepingutingimustele vastavuse. Sellise müügigarantii täitmise nõue seostub kaasomandi eseme sihtseisundisse viimisega, 5(6) 2-23-1976 mis on osa kaasomandi eseme tavapärasest korrashoiust ja remondist (KrtS § 35 lg 2 p 1). Selle küsimuse otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel. Sama kehtib ka siis, kui müügigarantii kohustuse täitmise asemel nõutakse kahju hüvitamist.

21.Eeltoodust tulenevalt saab hagejat lugeda käesoleva lahendi p-s 18.2 nimetatud juhtudel seaduse alusel õigustatuks pöörduma kohtusse nõudega kostja vastu. Kohtud on aga jätnud asja lahendamisel tuvastamata selle, kas korteriomanikud on häälteenamuse alusel otsustanud müügigarantiist tuleneva õiguse maksmapaneku. Kuna Riigikohus ei saa ise asjaolusid tuvastada ega tõendeid hinnata (TsMS § 688 lg-d 3–5), tuleb asi saata tagasi ringkonnakohtule. Asja uuel läbivaatamisel tuleb ringkonnakohtul välja selgitada, kas korteriomanikud on kõnealuse otsustuse teinud või mitte.

Kolleegium märgib, et otsus selle kohta, et nõude paneb maksma ühistu, võib olla tehtud nii enne nõude esitamist kui ka tagantjärele.

22.Menetluskulude jaotus ja rahaline kindlaksmääramine jääb TsMS § 173 lg 3 teise lause ja § 174 lg 6 alusel ringkonnakohtu otsustada. (allkirjastatud digitaalselt) 6(6)

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.