Obsah (15)

§ 477§ 163§ 663§ 651§ 456§ 657§ 654§ 442§ 463§ 173§ 171§ 174§ 177§ 696§ 178

KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Maris Kuurberg, liikmed Indrek Soots ja Neve Uudelt Määruse tegemise aeg ja koht 20.03.2025, Tallinn Kohtuasja number 2-23-1971 Kohtua

) § 163 lg-st 2 (koosmõjus

§ 477

lg 1) tulenevalt korteriühistu kanda, kuna avaldaja nõustus lõpetama vaidluse sellesarnase kompromissiga, mille ulatuses on kohus avaldaja nõuded rahuldanud. Avaldaja põhjendatud menetluskulud on 1077,20 eurot (lepingulise esindaja tasu 1027,20 eurot + riigilõiv 50 eurot). Menetluskuludelt kuulub tasumisele viivis vastavalt avaldaja taotlusele. Määruskaebus

1. Puudutatud isik esitas määruskaebuse, milles palub tühistada maakohtu määruse osas, milles avaldus rahuldati, ja menetluskulude jaotuse osas ning teha tühistatud osas uus määrus, millega jätta avaldus täies ulatuses rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.
2. Maakohus hindas tõendeid ebaõigesti ja rikkus põhjendamiskohustust. Praegusel juhul jääb ebaselgeks, mida täpsemalt peab korteriühistu tegema tulenevalt maakohtu määruse resolutsiooni sisust. Maakohtu määruse resolutsiooni sisust ei nähtu, et korteriühistu peab oma kulul radiaatori välja vahetama.
3. Vaidlust ei ole selle üle, et kaasomandi eseme hulka kuulub elamu keskküttesüsteem (torud, radiaatorid jm). Veeleke eemaldati avariitööde raames korteriühistu arvel. Radiaatori remontimine ilma uue radiaatori paigaldamiseta ei ole võimalik, sest radiaator vajab vahetamist. Kütteradiaatori vahetamine ei ole avariitöö. Korteriühistu teatas avaldajale, et radiaator kuulub vahetamisele, kuid selline töö toimub korteriomaniku arvel vastavalt korteriühistus kehtivale põhikirjale ja kujunenud tavale. Avaldaja keeldus sellest ja ainult sel põhjusel on radiaator jäänudki vahetamata. Kuna iga konkreetne korteriomanik kasutab ja valdab ühise küttesüsteemi osa (antud juhul enda eriomandi piires asuvaid kütteradiaatoreid), siis kannab ta sellega seotud kulutusi vastavalt tema korteris asuvate radiaatorite kogusele, mis ongi antud juhul kütteradiaatori vahetamisega seotud kulud (kütteradiaatori ja selle paigaldamise hind) (KrtS § 40 lg 2, AÕS § 75 lg 1). Avaldaja etteheited korteriühistule oleksid põhjendatud üksnes olukorras, kui korteriühistu on kogunud korteriomanikelt raha tehnosüsteemide (sh kütteradiaatorite) vahetamiseks ja samas keeldub radiaatori vahetamisest. Avaldaja ei ole tõendanud, kuidas ühe radiaatori blokeerimine mõjutab kuidagi korterelamu küttesüsteemi.
4. Maakohus leidis, et radiaatorilekke kõrvaldamine pidi toimuma avaldaja kulul (maakohus jättis kahjuhüvitise nõude summas 100 eurot rahuldamata).
5. Maakohus jättis menetluskulud

§ 163

lg 2 alusel ebaõigesti korteriühistu kanda.

§ 163

lg-le 2 tuginemine oleks põhjendatud juhul, kui tegemist oleks üksnes rahalise nõudega. Menetluskulud peaksid jääma menetlusosaliste endi kanda või tuleks need jagada proportsionaalselt avalduse rahuldamise ulatusega. Menetlusosaliste seisukohad ja menetluse edasine käik 5 2-23-1971 23. Avaldaja palus jätta määruskaebuse rahuldamata ja menetluskulud puudutatud isiku kanda. 24. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle

§ 663lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT 25.

§ 651

lg 1 (koosmõjus §-ga 659) järgi kontrollib ringkonnakohus määruskaebuse põhjal maakohtu määruse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Korteriühistu on vaidlustanud maakohtu määruse osas, milles maakohus avalduse rahuldas, samuti menetluskulude jaotuse. Maakohtu määrust ei ole vaidlustatud ulatuses, milles maakohus jättis avalduse osaliselt rahuldamata. Maakohtu määrus on vaidlustamata osas jõustunud (

§ 456lg 4 teine lause koosmõjus §-ga 659).

26. Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb osaliselt rahuldada ning Harju Maakohtu määruse resolutsiooni p 2 tühistada (

§ 657lg 1 p 2 koosmõjus §-ga 659).

Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määruse resolutsiooni p-s 3 määratud kohustus taastada avaldaja korteriomandi elutoa mõlema radiaatori ühendus sama elamu keskküttesüsteemiga hõlmab kõiki ühenduse taastamiseks vajalikke samme, mistõttu ei ole põhjendatud eraldi välja tuua radiaatori ühenduskoha remontimist. Juhindudes

§ 654

lg-st 2² koosmõjus §-ga 659 esitab ringkonnakohus määruse resolutsiooni juures määruse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse.

1. Asja materjalidest nähtuvalt toimus avaldaja korteriomandis veeleke, mis sai alguse keskkütteradiaatori liitekohast püstikutoruga. Avaldaja pöördus korteriühistu juhatuse poole palvega remontida radiaatori ühenduskoht maja keskküttetoruga. Korteriühistu ühendust keskküttesüsteemiga ei taastanud, vaid lülitas kahjustada saanud radiaatori maja keskküttesüsteemist välja (st üks kahest elutoas asuvast radiaatorist lülitati välja). Avaldaja on esitanud kohtule nõude küttesüsteemi taastamiseks selle endisel kujul, st avaldaja palub kohustada korteriühistut taastama avaldaja korteriomandi elutoa ühendus maja keskküttesüsteemiga. Korteriühistu on menetluses selgitanud, et praegusel juhul tuleb ühenduse taastamiseks küttesüsteemiga vahetada välja avaldaja elutoas asuv radiaator, kuid see töö tehakse korteriomaniku arvel. Avaldaja on keeldunud nimetatud töö eest tasumast ning seega on radiaator vahetamata ja küttesüsteemi taastamise tööd tegemata.
2. Ringkonnakohus märgib, et elamu ühiskommunikatsioonid (mh keskküttesüsteem) kuuluvad eelduslikult kaasomandi koosseisu ja kõigile korteriomanikest kaasomanikele (RKTKo 24.10.2018, 2-17-7999, p 13.4; RKTKo 27.03.2015, 3-2-1-155-14, p 12). Korteriühistu ei vaidlusta, et vaidlusalune keskkütteradiaator ja selle osad on ühise küttesüsteemi osad. Seetõttu lähtub ringkonnakohus maakohtu tuvastatust, et avaldaja korteris purunes ühise küttesüsteemi osa.
3. Kaasomandi eseme (praegusel juhul keskküttesüsteem) korrashoiu kohustus on korteriühistul. Korteriühistu kohustuseks on kontrollida ka tehnosüsteemide korrasolekut ning rakendada puuduste ilmnemisel vajalikke abinõusid ohu või puuduste kõrvaldamiseks (RKTKm 03.12.2014, 3-2-1-117-14, p 12; RKTKo 08.10.2014, 3-2-1-61-14, p 30; RKTKo 11.12.2013, 3-2-1-129-13, p 51). 6 2-23-1971
4. KrtS § 12 lg 1 näeb ette, et korteriomanikud teostavad oma korteriomandist tulenevaid õigusi ja täidavad kohustusi käesolevas seaduses sätestatud ulatuses korteriühistu kaudu. KrtS § 34 lg 2 kohaselt valitsevad korteriomanikud korteriomandite kaasomandi osa eset korteriühistu kaudu. KrtS § 35 lg 2 p 1 kohaselt käsitatakse tavapärase valitsemisena eelkõige mh kaasomandi eseme tavapärast korrashoidu ja remonti. Riigikohus on selgitanud, et korteriühistu vastutab korteriomaniku ees korteriomandi kaasomandi osa eseme valitsemise kohustuse rikkumise korral KrtS § 12 lg 1 ja § 34 lg 2 alusel. Korteriomandite kaasomandi osa eseme valitsemise kohustus tähendab eelkõige korteriomanike ühist ning korteriühistu kaudu täidetavat kohustust tagada korteriomandite kaasomandi osa eseme korrashoid, remont ja korteriomanditeks jaotatud ehitise säilitamine ja hoidmine korteriomanike määratud seisukorras (vt RKTKo 19.03.2021, 2-18-13649, p 17).
5. Kuna korteriühistu kohustuseks on tagada korteriomandite kaasomandi osa eseme (praegusel juhul küttesüsteemi) eesmärgipärane toimimine ning korteriühistu on keeldunud tegemast töid endise küttesüsteemi taastamiseks, siis on avaldajal kui korteriühistu liikmel õigus nõuda korteriühistult tema seadusest tuleneva kohustuse täitmist.
6. Korteriühistu leiab, et endise küttesüsteemi taastamine ei ole vajalik, kuna avaldaja elutoas ei pea olema kahte radiaatorit ning ühe radiaatori keskküttesüsteemist väljalülitamine ei mõjuta korteri kasutusomadusi (temperatuuri korteris). Ringkonnakohus märgib, et KrtS § 38 lg 1 järgi ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemist ei saa otsustada tavapärase valitsemise raames, vaid selleks on vaja korteriomanike kokkulepet. Praegusel juhul oleks küttesüsteemi taastamata jätmisel tegemist korteriomanike kaasomandis oleva küttesüsteemi muutmisega, milleks on korteriühistul vaja kõigi korteriomanike nõusolekut (vt ka RKTKo 18.07.2011, 3-2-1-50-11, p 10; RKTKo 31.01.2014, 3-2-1-166-13, p 10). Asja materjalidest ei nähtu, et korteriühistul selline nõusolek oleks. Seega on korteriühistu kohustatud taastama küttesüsteemi selle endisel kujul.
7. Kuna korteriühistul on küttesüsteemi taastamise kohtustus, siis ei oma asja lahendamisel tähtsust korteriühistu väited selle kohta, kas vaidlusaluste tööde puhul on tegemist avariitöödega või mitte. Korteriomanike ühine kohustus on kaasomandi ese korras hoida. Seega nõustub ringkonnakohus maakohtuga, et avaldaja ei ole kohustatud ainuisikuliselt tasuma küttesüsteemi taastamise tööde eest. Tegemist on korteriomanike ühise kohustusega. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et kui põhikirjas sätestatud majandamiskulude jaotuse põhimõtted on vastuolus seadusega (KrtS § 40 lg 1) ja kahjustavad ülemääraselt korteriomaniku huve, siis tuleb kohaldada seaduses sätestatut (vt KrtS § 17 lg 2 teine lause). Kulude jaotus, mille järgi eriomandi piires asuva kaasomandi eseme remonti teostatakse üksnes konkreetse korteriomaniku kulul, ei ole lubatav KrtS § 40 lg 2 kohaselt, erinedes oluliselt KrtS § 40 lg-s 1 ettenähtust. Seega on ühise küttesüsteemiga seotud kulud üldjuhul korteriomanike ühised kulud elamu majandamisel ning neid tuleb kanda kõigil korteriomanikel ühiselt (RKTKm 24.05.2023, 2-20-119460, p 21).
8. Asjaolu, et maakohus leidis, et korteriühistu ei vastuta lekke tulemusel tekkinud kahju eest (maakohus ei pidanud põhjendatuks kahjuhüvitise nõuet 100 eurot) ei tähenda, et korteriühistul puudub keskküttesüsteemi taastamise kohustus. Korteriomaniku kaasomandi alalhoiu kohustuse rikkumise hindamine omaks tähtsust kahju hüvitamise nõude lahendamisel (RKTKo 19.03.2021, 2-18-13649, p 16; RKTKm 09.03.2022, 2-19-9543, p 17), mitte endise olukorra taastamise nõude puhul. 7 2-23-1971
9. Korteriühistu hinnangul jääb praegu ebaselgeks, mida täpsemalt peab korteriühistu tegema tulenevalt maakohtu määruse resolutsiooni sisust. Seejuures ei nähtu maakohtu määruse resolutsioonist, et korteriühistu peab omal kuulul radiaatori vahetama.

§ 442

lg 5 teise lause järgi (mis

§ 463

lg 2 järgi kohaldub ka määrustele) peab kohtumääruse resolutsioon olema selgelt arusaadav ja täidetav ka lahendi ülejäänud tekstita. Ringkonnakohus nõustub selles osas korteriühistuga osaliselt. Ringkonnakohtu hinnangul nähtub maakohtu määruse resolutsiooni p-st 3 selgelt, et kohus on kohustanud puudutatud isikut taastama avaldaja korteriomandi asukohaga Veeru tn 4-37, Maardu linn elutoa mõlema radiaatori ühenduse maja keskküttesüsteemiga. See, millised toimingud täpselt korteriühistu selle kohustuse täitmiseks võtma peab, ei pea olema nimetatud määruse resolutsioonis, sest käesoleva menetluse eesmärk ei ole tuvastada täpselt millised sammud on vajalikud keskküttesüsteemiga ühenduse taastamiseks. Seetõttu on maakohtu määruse resolutsiooni p 2 ülemäärane ja ringkonnakohus tühistab maakohtu määruse resolutsiooni p

1. Ringkonnakohus kordab, et kuna korteriomanike ühine kohustus on kaasomandi ese korras hoida ning korteriühistul on küttesüsteemi taastamise kohtustus, siis peab korteriühistu ühenduse küttesüsteemiga taastama enda vahendite arvelt ning tegema selleks need tööd, mille tagajärjel mõlema radiaatori ühendus elamuga taastuks. Kohustus on täidetud, kui mõlema radiaatori ühendus on taastatud. Kui ühenduse taastamiseks on vajalik radiaatori vahetamine, siis tuleb korteriühistul vahetada ka asjaomane radiaator.
2. Kohtueelsete õigusabikulude nõude 291 euro rahuldamise osas korteriühistu määruskaebuses konkreetsemaid vastuväiteid ei esitanud. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et avaldaja kulud kohtueelsele õigusabile on põhjendatud (VÕS § 115 lg 1, § 128 lg 3). Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine 37.

§ 173

lg 1 kohaselt määrab kohus asjas tehtavas lõpplahendis kindlaks menetluskulude jaotuse. 38. Maakohus jättis menetluskulud põhjendatult

§ 163

lg 2 alusel korteriühistu kanda ja ringkonnakohtu hinnangul ei ole alust maakohtu määrust selles osas muuta.

§ 163

lg 2 järgi, kui hagi rahuldatakse osaliselt ja sellesarnases ulatuses, nagu on kohtumenetluses kompromissina pakkunud üks pool, võib kohus jätta menetluskulud tervikuna või suuremas osas poole kanda, kes kompromissiga ei nõustunud. Menetluskulude kompromissi sõlmimisest keeldunud menetlusosalise kanda jätmine on kohtu diskretsiooniotsus.

§ 163

lg 2 kohaldamine ei eelda seda, et kompromissiettepaneku on teinud kohtumenetluse pool, vaid selle ettepaneku võib olla teinud ka kohus ning üks pooltest on ettepanekuga nõustunud. Tähtis on eelkõige see, et menetluses on arutatud niisuguse kompromissi sõlmimist, millega sarnases ulatuses hagi rahuldamise võimalus pidi olema pooltele ettenähtav (RKTKo 23.10.2024, 2-22-2159, p 25; RKTKo 20.12.2022, 2-19-2709, p 12; RKTKo 27.03.2017, 3-2-1-18-17, p 17). Praegusel juhul tegi kohus menetlusosalistele kompromissiettepaneku 01.11.2024 istungil. Ettepaneku sisu oli, et korteriühistu vahetab enda kulul välja avaldaja elutoa ühe radiaatori ja taastab kütte, avaldaja loobub aga rahalisest nõudest ning menetluskulud jäävad menetlusosaliste endi kanda. Avaldaja nõustus kohtu pakutud kompromissiga. Maakohus ei ole ületanud diskretsioonipiire, kui jättis menetluskulud korteriühistu kanda. Ringkonnakohus ei nõustu korteriühistuga, et

§ 163

lg-le 2 tuginemine oleks põhjendatud üksnes juhul, kui tegemist on rahalise nõudega.

§ 163lgst 2 vastavat eeldust ei tulene.

8 2-23-1971 39. Määruskaebuse sisulise rahuldamata jätmise tõttu (ringkonnakohus ei muuda maakohtu otsustust, millega kohustati puudutatud isikut vaidlusalune ühendus taastama ja mõisteti välja rahaline hüvitis) jätab ringkonnakohus määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud korteriühistu kanda (

§ 171lg 1).

40. Maakohus määras

§ 174lg 1 alusel kindlaks ka avaldaja menetluskulude suuruse 1077,20 eurot.

Korteriühistu on palunud jätta menetluskulud avaldaja kanda, kuid ei ole määruskaebuses menetluskulude rahalise suuruse kohta vastuväiteid esitanud. Ringkonnakohtul ei ole alust asuda maakohtust erinevale seisukohale. 41. Kuna maakohus määras vaidlustatud määruses kindlaks menetluskulude rahalise suuruse, teeb ringkonnakohus seda ka määruskaebemenetluses kantud kulude osas (

§ 174lg 3).

1. Avaldaja palub 14.01.2025 taotluses mõista korteriühistult avaldaja kasuks välja määruskaebemenetluses kantud lepingulise esindaja tasu 360 eurot. Avaldaja lepingulise esindaja tasu koosneb järgmistest tegevustest: 1) maakohtu määruse analüüs ja nõupidamine avaldajaga – 0,75 h; 2) määruskaebusega tutvumine ja selle analüüs – 0,5 h; 3) vastuse koostamine määruskaebusele ja menetluskulude nimekirja koostamine – 1,75 h. Korteriühistu vastuväiteid avaldaja menetluskuludele ei esitanud. Ringkonnakohus leiab, et avaldaja lepingulise esindaja ajakulu on põhjendatud. Ringkonnakohus leiab, et avaldaja esindaja tunnitasu 120 eurot on käesoleval juhul, arvestades esindaja kvalifikatsiooni ja teostatud toiminguid, põhjendatud ja mõistlik. Avaldaja esindaja poolt määruskaebemenetluses teostatud toiminguid kokku 3 h ulatuses peab ringkonnakohus põhjendatuks. Avaldaja põhjendatud ja vajalikud lepingulise esindaja kulud on seega kokku 360 eurot (3 h x 120 eurot/h). Nimetatud summa kuulub korteriühistult avaldaja kasuks menetluskuluna väljamõistmisele.
2. Avaldaja taotlusel mõistab ringkonnakohus

§ 177

lg 4 alusel korteriühistult avaldaja kasuks välja viivise hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. 44. Käesolev määrus on

§ 696

lg 3 järgi edasikaevatav.

§ 178

lg-st 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotust ja hüvitatavate menetluskulude suurust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus ja rahaline suurus kindlaks määrati.

§ 178

lg 2 järgi võib menetluskulude kindlaksmääramise peale edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot. (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) Maris Kuurberg Indrek Soots Neve Uudelt 9