2-23-130056/47

RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 2-23-130056 Otsuse kuupäev Tartu, 11. juuni 2025 Kohtukoosseis Eesistuja Margit Vutt, liikmed Ants Kull ja Urmas Volens Kohtuasi Osaühingu Immo Luxury hagi Kaupo Nellise vastu maakleritasu nõudes Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Ringkonnakohtu 10. oktoobri 2024. a otsus Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Osaühingu Immo Luxury kassatsioonkaebus Tsiviilasja hind Riigikohtus 8686 eurot 61 senti Menetlusosalised ja esindajad Riigikohtus nende Hageja Osaühing Immo vandeadvokaat Indrek Naur Luxury, lepinguline esindaja Kostja Kaupo Nellis, lepinguline esindaja vandeadvokaat Aivar Ennok Asja läbivaatamine Kirjalik menetlus RIIGIKOHUS OTSUSTAB 1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 10. oktoobri 2024. a otsus tsiviilasjas nr 2-23-130056 ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

2.Rahuldada Osaühingu Immo Luxury kassatsioonkaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK 1. Osaühing Immo Luxury (hageja) esitas 28. juulil 2023 Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse Kaupo Nellise (kostja) vastu 7972 euro 20 sendi saamiseks. Kohus tegi 4. augustil 2023 kostjale makseettepaneku ja kostja esitas sellele vastuväite. Pärnu Maakohus lõpetas 17. augusti 2023. a määrusega maksekäsu kiirmenetluse ja andis nõude üle Harju Maakohtule menetluse jätkamiseks hagimenetluses.

2-23-130056 2. Hageja esitas 30. augustil 2023 kostja vastu hagi, milles palus mõista kostjalt välja põhivõla 7740 eurot, viivise alates 21. juulist 2023 kuni hagi esitamiseni 17 eurot 81 senti ja edasiulatuva seadusjärgse viivise alates 28. juulist 2023 kuni põhivõla tasumiseni.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 13. augustil 2021 maaklerilepingu, mille alusel kohustus hageja osutama kostjale maakleriteenuseid Tiia Sooaluste (maakler) vahendusel selleks, et müüa kostjale kuuluv, Harjumaal Viimsi vallas Rohuneeme külas asuv kinnisasi (kinnisasi). Kostja kohustus osutatud teenuste eest maksma hagejale kokkulepitud maakleritasu. Lisaks leppisid pooled kokku, et kostja annab hagejale kinnisasja müügi vahendamiseks ainuesindusõiguse (eksklusiivsuse), mis kehtib 12 kuu jooksul alates lepingu sõlmimisest, s.o kuni 13. augustini 2022.

Lepingus märgitud eksklusiivsusperioodi jooksul kinnisasja müüa ei õnnestunud. Poolte kokkuleppel uuendati lepingut 2. jaanuaril 2023 ja hageja jätkas kokkulepitud teenuste osutamist (avalikustas erinevates kanalites kinnisasja müügipakkumised, reklaamis kinnisasja, otsis potentsiaalseid ostjaid ja osutas muid lepinguga kokku lepitud teenuseid).

14.aprillil 2023 helistas maaklerile Taavo Tallo (ostja), kes tundis huvi ühe teise hageja vahendatava kinnisasja enampakkumise vastu. Hageja pakkus kokkuleppel kostjaga ostjale kostja kinnisasja.

Maakler saatis kostjale 18. aprillil 2023 ka e-kirja koos ostja hinnapakkumise ja lisaküsimustega ning kirja lõpus küsis kinnitust maakleritasu kokkuleppe kohta: „Ühtlasi palun kinnitust maakleritasu 3% + käibemaks kinnistu müügihinnast, kui peaksime jõudma notarisse, sest maaklerilepingu tähtaeg on meil lõppenud.“ Kostja vastas 19. aprillil 2023 e-kirjaga ostja küsimustele ja kinnitas maakleritasu.

Hageja saatis 19. aprillil 2023 kostja vastused ostjale ja selgitas, et kostja soovib kinnisasja eest saada 220 000 eurot ning juhul, kui tehing toimub nädala jooksul, siis on kostja valmis müüma ka ehitusprojekti soodushinnaga 30 000 eurot, s.o tehingu hind oli kokku 250 000 eurot. Pärast seda oli hageja ostjaga telefoni teel ühenduses veel 20. aprillil 2023, kuid hageja 26. aprilli kõnedele ostja enam ei vastanud. Samuti ei vastanud hageja kõnedele enam kostja.

Kinnistusraamatu andmetel võõrandas kostja kinnisasja ostjale 27. aprillil 2023 sõlmitud asjaõiguslepinguga. Kostja kinnisasjale leidis ostja hageja. Hageja suhtles ostjaga korduvalt telefoni teel, tutvustas talle kinnisasja, pidas hinnaläbirääkimisi ja vahendas infot kostjale. Seetõttu esitas hageja kostjale 6. juulil 2023 arve 9000 eurot. Kohtuvälise kokkuleppe sõlmimiseks vähendas hageja oma nõuet 1260 euro võrra 7740 euroni (sh käibemaks) ja palus kostjal see summa tasuda hiljemalt 20. juulil 2023. Kostja ei ole võlga tasunud. Kuna kostja on viivitanud võla tasumisega, siis on hagejal õigus nõuda ka viivist.

3.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata.

Hageja ja kostja vahel 13. augustil 2021 sõlmitud maaklerileping lõppes 13. augustil 2022. Lepingu kehtivuse ajal ehk ühe aasta jooksul ei õnnestunud maakleril kostja kinnisasja müüa. Hagejal ei õnnestunud kinnisasjale müüjat leida ka lepingu p-s 4.2 märgitud kuuekuulise lisatähtaja jooksul.

Seega ei ole maakleril õigust tasu saada.

Hageja vahendatud kinnisasja müügilepingut ei sõlmitud kostja 19. aprillil 2023 esitatud tingimustel, mille kohaselt pidi tehing toimuma nädala jooksul ja kinnisasja müügihind pidi olema 250 000 eurot, sh projekt hinnaga 30 000 eurot.

Kuna kinnisasja ei õnnestunud maakleri vahendusel müüa, alustas kostja ise kinnisasja müüki.

17.veebruaril 2023 lisas kostja abikaasa müügikuulutuse kinnisvaraportaalidesse. 18. aprillil 2023 2(6) 2-23-130056 võttis City24.ee kinnisvaraportaali kaudu kostja abikaasaga ühendust kinnisasja ostmisest huvitatud ostja. 24. aprillil 2023 edastas kostja abikaasa notarile tehinguandmed ning 27. aprillil 2023 sõlmisid kostja ja ostja kinnisasja müügilepingu.

Kostja kinnisasja müügilepingut ei sõlmitud hageja maakleri panuse tulemusena. Hageja ei näidanud ostjale kinnisasja, ei suhelnud ostjaga või tegi seda minimaalselt. Samuti ei osalenud maakler notariaalse müügilepingu ettevalmistamises ega esitanud notarile tehinguandmeid.

4.Harju Maakohus jättis 30. novembri 2023. a otsusega hagi rahuldamata.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 13. augustil 2021 kirjaliku maaklerilepingu kostja kinnisasja müügiks. Lepingu tähtaeg oli üks aasta. Hageja kohustus osutama kostjale maakleriteenuseid ja kostja kohustus tasuma selle eest maakleritasu 3,5% kinnisasja müügihinnast, millele lisandus käibemaks. Lepingu p-s 4.6 leppisid pooled kokku, et kui maakleri leitud ostja või ostjaga seotud isik ostab kinnisasja kuue kuu jooksul pärast lepingu tähtaja lõppemist, loetakse, et ostja leidis hageja, ja sellisel juhul olnuks kostjal kohustus maksta maakleritasu pärast müügilepingu sõlmimist ostjaga.

Maaklerilepingu tähtaja jooksul ega ka kuue kuu jooksul pärast lepingu lõppemist maakler ostjat ei leidnud. Maaklerileping lõppes 13. augustil 2022. Pooled ei vaidle selle üle, et pärast kirjaliku maaklerilepingu lõppemist oli kostjal õigus oma kinnisasja ise müüa ja seda ta ka tegi.

Maakohus luges tõendatuks, et kostja avaldas hagejale tahet maakleriteenust saada ning hageja avaldas kostjale tahet maakleriteenust osutada ka pärast 13. augustit 2022. Uue maaklerilepingu saab lugeda sõlmituks sellega, et pooled vahetasid 18. ja 19. aprillil 2023 tahteavaldusi ja saavutasid kokkuleppe maakleritasus. Hageja palus 18. aprilli 2023. a e-kirjas kostjalt maakleritasu kinnitust: „Ühtlasi palun kinnitust maakleritasu 3% + käibemaks kinnistu müügihinnast, kui peaksime jõudma notarisse, sest maaklerilepingu tähtaeg on meil lõppenud.“ Kostja vastas hagejale 19. aprillil 2023: „Kinnitan maakleritasu 3% + käibemaks kinnistu müügihinnast.“ Lisaks märkis kostja järgmist: „Kui saame tehingusse selle nädala jooksul saan pakkuda projekti hinnaks 30 000 eurot, sisaldab käibemaksu 20%.“ Eeltoodust tulenevalt oli uue maaklerilepingu oluline tingimus see, et kinnisasja müügihind koos ehitusprojektiga on 250 000 eurot. Poolte ühist arusaama, et müügihind koos ehitusprojektiga pidi olema 250 000 eurot, kinnitavad ka hageja 3. juuli 2023. a e-kiri kostja abikaasale ja maakleritasu arve suurus.

Maakleritasu saamise õiguse eelduseks olid poolte kokku lepitud müügitingimused. Maakleri põhikohustus leida ostja ei ole täidetud, kui ta osutab sellise lepingu sõlmimise võimalusele, mis ei vasta käsundiandja soovitud ja maaklerilepingus kokku lepitud tingimustele. Käesoleval juhul tuleb müügihinna hulka lugeda ka ehitusprojekti hind 30 000 eurot. Kuna maaklerilepingu oluliseks tingimuseks oli see, et kostja kinnisasja müügihind koos ehitusprojektiga on 250 000 eurot, kuid sellistel tingimustel hageja ostjat ei leidnud ning sellise hinnaga kinnisasja ei müüdud, siis ei ole maakler täitnud oma lepingulist kohustust ja tal ei ole õigust maakleritasu saada.

5.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada.

6.Kostja palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata.

3(6) 2-23-130056 Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused 7. Tallinna Ringkonnakohus jättis 10. oktoobri 2024. a otsusega maakohtu otsuse muutmata ja hageja apellatsioonkaebuse rahuldamata.

Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei saa kostja 19. aprilli 2023. a e-kirjast järeldada, et kostja nõustus hageja maakleritasu pakkumusega. Kostja tegi hagejale omakorda pakkumuse, mistõttu pidi hagejale olema selge, et kostja ei ole nõustunud maksma maakleritasu tingimusteta. Kui hageja võttis kostja pakkumuse vastu, siis on ta nõustunud sõlmima maaklerilepingu kostja tingimustel.

Maakohus on põhjendatult järeldanud, et poolte ühine tahe maaklerilepingut sõlmides oli, et hageja vahendaks kostja kinnisasja ja selle juurde kuuluva ehitusprojekti müügilepingu sõlmimist müügihinnaga kokku 250 000 eurot ning sellest hinnast kohustus kostja hagejale tasuma maakleritasu 3% + käibemaks. Vaidlust ei ole selle üle, et hageja ei ole osutanud müügilepingu sõlmimise võimalusele sellise ostjaga, kes oleks nõustunud ostma kostja kinnisasja koos ehitusprojektiga 250 000 euro eest. Kostja ise müüs kinnisasja ostjale 215 000 euro eest. Pooltel oli kokkulepe, et hageja saab maakleritasu üksnes juhul, kui ta vahendab müügilepingu, mille hind koos ehitusprojektiga on 250 000 eurot, ja tingimusel, et leping sõlmitakse nädala jooksul alates 19. aprillist 2023. Kuna hageja sellistel tingimustel ostjat ei leidnud, siis ei ole tal õigust saada maakleritasu.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED 8. Hageja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palub nii maa- kui ka ringkonnakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada või alternatiivselt saata asi uueks läbivaatamiseks alama astme kohtule.

Hageja leiab, et ringkonnakohus on vääralt kohaldanud VÕS §-e 664, 665 ja 658 ning valesti sisustanud poolte vahel sõlmitud maaklerilepingu. Kohtud on vääralt tuvastanud, et hagejal ei olnud õigust tasu saada, sest kostja ja ostja jõudsid ise omavahel kokkuleppele. Samuti ei saa maakleri õigust saada tasu siduda sellega, millise hinnaga müüja kinnisasja maakleri osutatud ostjale müüb.

Ringkonnakohus leidis ekslikult, et pooled sõlmisid uue maaklerilepingu tahteavalduste vahetamise teel alles 18. ja 19. aprillil 2023. Tegelikult osutas hageja kostjale katkematult maakleriteenust alates 13. augusti 2021. a lepingu sõlmimisest. Kostja ei ole vaidlustanud seda, et hageja osutas talle maakleriteenust, ega ka väitnud, et maakleril ei olnud maakleriteenuse osutamiseks kostja käsundit.

Viidatud e-kirjavahetuses vahetasid pooled vaid tahteavaldusi maakleritasu suuruse kohta. Sellele eelnes maakleriteenuse osutamine. Pooled ei sidunud maakleritasu saamise õigust tingimusega, et kinnisasi müüakse koos ehitusprojektiga ja 250 000 euro eest ning et tehing tehakse nädala jooksul.

Kostja avaldas 19. aprilli 2023. a e-kirjas selgelt ja ühemõtteliselt, et maakleritasu suurus on 3% kinnisasja müügihinnast, millele lisandub käibemaks.

Ekslik on kohtute seisukoht, et maakleril ei ole õigust saada tasu, kui leping sõlmitakse küll tema osutatud ostjaga, kuid mitte käsundiandja soovitud tingimustel. VÕS § 664 lg 1 sätestab, et maakleril on õigus saada maakleritasu alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest.

Ostja sai kinnisasjast teada tänu maaklerile ja just maakleri soovituste tõttu tekkis ostjal huvi kostja kinnisasja vastu. Müügiprotsessi kõige keerulisem ja olulisem osa on leida õige ostja.

4(6) 2-23-130056 Väide, et kostja soovis müüa kinnisasja maakleri vahendusel ainult koos ehitusprojektiga ja hinnaga 250 000 eurot, ei ole õige, sest oli võimalus müüa kinnisasi ka ilma ehitusprojektita ja hinnaga 220 000 eurot. Maakleril ei olnud kohustust leida kinnisasjale ostja, kes soovib osta ka ehitusprojekti.

Hageja kohustus oli leida kinnisasjale ostja, mida hageja ka tegi. Seega on maakler oma kohustuse täitnud.

Maakleril on õigus saada maakleritasu ka juhul, kui kohustus jäi täitmata käsundiandjast tuleneva asjaolu tõttu. Maakleril jäi müük lõpule viimata seetõttu, et kostja hakkas hagejat vältima. Kuigi kostja ja ostja jätsid maakleri suhtlusest välja ja tehinguandmed edastas notarile kostja abikaasa, ei tähenda see, et maakleri võiks temaga kokku lepitud tasust lihtsalt ilma jätta. Selline käitumine on vastuolus hea usu põhimõtte ja heade kommetega. Kostja hea usu põhimõtte vastane käitumine on ka see, et ta andis hagejale suuliselt käsundeid maaklerilepingu täitmiseks, kinnitas e-kirjaga maakleritasu suuruse, kuid pärast seda, kui hageja leidis ostja, hakkas kostja väitma, et tegelikult on leping lõppenud ning et maakleril ei ole seetõttu õigust tasu saada. Hageja jätkas kostja palvel lepingu täitmist. Samuti on kostja käitumine vastuolus mõistlikkuse põhimõttega. Hageja tahe ei olnud leida kostja kinnisasjale ostja selle eest tasu saamata.

9.Kostja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT 10. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 691 p 2 ja § 692 lg 1 p 2 alusel tühistada menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu ja asi tuleb saata uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Hageja kassatsioonkaebus rahuldatakse.

11.Kassatsiooniastmes on vaidluse all küsimus, kas hagejal on õigus saada kostjalt maakleritasu.

Hageja arvates on tal õigus tasu saada, kuna kinnisasjale leidis ostja just maakler. Kostja seevastu on seisukohal, et hagejal ei ole tasunõuet, kuna ostjaga sõlmitud müügilepingu tingimused (hind, lepingu sõlmimise aeg ja kinnisasja müük koos ehitusprojektiga) ei olnud sellised, nagu need olid kokku lepitud maaklerilepingus.

12.Maakohus tuvastas ja ringkonnakohus nõustus, et maaklerileping, millest tulenev tasunõue hagejal praegusel juhul kostja vastu võib olla, sõlmiti e-kirjade vahetamisega 18. ja 19. aprillil 2023. Samuti leidis maakohus, et varasem kirjalik maaklerileping oli selleks ajaks lõppenud. Seejuures ei ole kohtud menetlusõiguse norme rikkunud, mistõttu võtab kolleegium need asjaolud asja lahendamisel aluseks.

13.Maakleri tasunõuet reguleerib VÕS § 664 ja selle lg 1 kohaselt on maakleril õigus saada maakleritasu alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. Sama paragrahvi teine lõige näeb ette, et kui maaklerilepingu kohaselt tekib maakleril õigus saada tasu pärast vahendatud või osutatud lepingust tuleneva kohustuse täitmist käsundiandja suhtes, on maakleril õigus saada maakleritasu ka juhul, kui kohustus jäi täitmata käsundiandjast tuleneva asjaolu tõttu. Lisaks ei mõjuta VÕS § 664 lg 3 järgi maakleri õigust saada maakleritasu asjaolu, et vahendatud või osutatud leping sõlmitakse või sellest tulenev kohustus täidetakse pärast maaklerilepingu lõppemist (vt ka RKTKo 13.11.2013, 3-2-1-123-13, p 19). Eeltoodust tulenevalt on maaklerileping oma olemuselt tasuline leping ja maakleri kohustused võivad VÕS § 658 lg 1 järgi piirduda ka üksnes sellega, et ta osutab käsundiandja võimalusele sõlmida leping kolmanda isikuga. Maakleri kohustuste täitmise hindamisel on olulised käsundiandja sõlmitava lepingu n.-ö identiteet – kui maakler leiab käsundiandjale ostja, kuid käsundiandja jätab seejärel maakleri lepingu sõlmimise protsessist kõrvale ja sõlmib ostjaga lepingu mõnevõrra teistsugustel tingimustel, kui ta maakleriga kokku leppis, on 5(6) 2-23-130056 maakleril siiski õigus saada kokkulepitud tasu, kui käsundiandja saavutab sõlmitava lepinguga olulises osas maaklerilepinguga silmas peetud eesmärgi.

14.Iseenesest on maakleri tasunõuet reguleerivad sätted dispositiivsed, mis tähendab, et pooled võivad muu hulgas leppida kokku ka nii, et maakleril on õigus saada tasu üksnes siis, kui vahendatav leping sõlmitakse kindla hinnaga või mingite muude lisatingimustega. Siiski on kolleegium oma varasemas praktikas leidnud, et maaklerilepingu tingimus, mille kohaselt on maakleril õigus saada tasu üksnes siis, kui tehing tehakse kindla hinnaga, peab oma erandlikkuse ja maaklerit kahjustava olemuse tõttu olema poolte vahel selgesti kokku lepitud. Selline erikokkulepe, mis oleks maakleritasu saamise eeldus, peab nähtuma maaklerilepingust või olema tõendatud muude tõenditega, näiteks lepingueelsete läbirääkimiste käigus avaldatud ja tõendatud asjaoludega (vt ka RKTKo 30.10.2019, 2-18-1521/36, p 13; 22.12.2021, 2-20-331/47, p 11.1). Sama põhimõte kohaldub ka juhul, kui lisatingimuseks on, et leping sõlmitakse kindla aja jooksul või koos lepingueseme päraldistega.

Erikokkuleppe olemasolu peab tõendama käsundiandja ehk praegusel juhul kostja. Seega, kui kostja väidab, et pooled leppisid kokku, et maakler saab tasu üksnes siis, kui õnnestub sõlmida leping väidetavatel lisatingimustel, siis peab ta sellise selge kokkuleppe olemasolu ka tõendama.

15.Selgitamiskohustuse rikkumise tõttu on asjas jäänud tuvastamata asja õigeks lahendamiseks oluline asjaolu ehk see, kas maaklerilepingu osaks oli poolte selge kokkulepe, et kui kinnisasi müüakse madalama hinnaga kui 250 000 eurot, ilma ehitusprojektita või hiljem kui nädala jooksul pärast e-kirjade vahetamist 18. ja 19. aprillil 2023, siis ei ole maakleril õigust tasu saada. Seetõttu tuleb ringkonnakohtu otsus tühistada ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

16.Lisaks on õige kassatsioonkaebuse väide, et kohtud pidanuks hindama ka kostja käitumise kooskõla hea usu põhimõttega. Isegi kui poolte kokkulepe oli selline, et hageja ei saa mingit tasu, kui kinnisasja ei õnnestu müüa 250 000 euro eest, koos projektiga ja nädala jooksul, tuleb lisaks hinnata, kas kostja käitumine võis luua hagejale usaldusel põhineva ettekujutuse, et tegelikult on ta valmis müüma kinnisasja ka madalama hinnaga, ilma ehitusprojektita ja hiljem kui nädala pärast.

17.Asja uuel läbivaatamisel tuleb ringkonnakohtul eeltoodud asjaolud välja selgitada ja asi käesolevas otsuses viidatud materiaalõiguse kohaldamise kohta antud selgitusi arvestades uuesti lahendada.

18.Menetluskulude jaotuse määrab TsMS § 173 lg 3 kohaselt ringkonnakohus asja uuel lahendamisel. (allkirjastatud digitaalselt) 6(6)

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.