← Eesti

2-21-17763/112

Obsah (8)§ 162§ 657§ 238§ 438§ 447§ 163§ 178§ 654

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Ele Liiv (eesistuja) , Siret Siilbek ja Kädi Vaker Otsuse tegemise aeg ja koht 15.05.2025, Tallinn Tsiviilasja number 2-21-

§ 162lg 4 ja Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-70-10 alusel poolte endi kanda.

Apellatsioonkaebus

  1. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu tühistada ja teha uus otsus, millega lõpetada kaasomand ühel hageja poolt maakohtule esitatud kaasomandi lõpetamise viisidest. Menetluskulud palub hageja jätta solidaarselt kostjate kanda. 6.
  2. Puudub oht, et kinnisasja avalikul enampakkumisel jäävad kõik kaasomanikud omandist ilma. Kaasomanikud tegid menetluses vastakuti teineteisele hinnapakkumisi kuni 500 000 euroga. Puudub alus arvata, et kolmas isik oleks valmis tasuma kinnisasja eest kõrgemat hinda. 6.
  3. Tõendatud ei ole, et kaasomanike majanduslik võimekus on erinev. 29.09.2022 LHV panga kinnituskirja kohaselt on kostja I börsil kaubeldavate aktsia- ja võlakirjade portfelli turuväärtus on rohkem kui 500 000 eurot ja tal on börsiväliseid varasid vähemalt 100 000 eurot. Kostjad on pidanud hagejat majanduslikult võimetuks maksma kostjatele hüvitist. Maakohtu seisukoht on üllatuslik. 6.
  4. Tõendatud ei ole, et kinnistu oleks mõne kaasomaniku kodu, et kostja I oleks kinnistut arendanud, hageja ei ole kinnistusse panustanud või mõni kaasomanik kasvataks kinnistul kartulit vms. Seega ei riiva kaasomanike huve kaasomanike vaheline enampakkumine. 6.
  5. Maakohtu seisukoht kinnistu reaalosadeks jagamise võimatuse kohta on üllatav, sest kohus on vastavad nõuded menetlusse võtnud. Ebaõige on kohtu seisukoht, et pooled ei ole suutnud 7

(11)tõendada, et kaitseala valitseja ei ole andnud neile nõusoleku hagis taotletud reaalosade moodustamiseks. Maakohus oleks pidanud nimetatut pooltega arutama ja andma hagejale täiendava tähtaja, et esitada kohtule just selline kaitseala valitseja poolt väljastatud tõend, mida kohus soovis saada. 6.
  1. Kinnistu reaalosadeks jagamise korral jääks kõikidele kaasomanikele vähemalt osa kinnistust, sh ka hagejale osa oma vanematekodust. Lisaks on hagejal juba niigi kinnisvara Vanakülas ehk samas külas XXX kinnistuga. Seetõttu jääb poolte kinnisvara igal juhul samase külasse. Kuna kinnistu on hageja vanematekodu, on tema väljaarvamine kaasomanike hulgast ebaõiglane ja emotsionaalselt vastuvõetamatu. Seejuures ei ela kostja IV isegi Eestis ega oma kinnistuga mistahes emotsionaalset seost. Samuti ei oma seda kostjad II, III ja V. 6.
  2. Kostjate vastuhagi puudutab üksnes kostja I õigusi ja huve. Kostjate II-V õiguslikku positsiooni see ei mõjuta, mistõttu on maakohus lubamatult rahuldanud õiguslikult sisutühja hagiavalduse kostjate II-IV osas (kostja V osas on jäänud vastuhagi üldse lahendamata või lahendatud osaliselt). 6.
  3. Hagejale määratud hüvitis on põhjendamatult väike, sest maakohus arvestas ebaõigesti kinnistu hoonestatud osa väärtuseks 84 000 eurot. 01.02.2025 hindamisakti kohaselt on kinnistu hoonestatud osa väärtus maakohtu otsuse tegemise ajal 138 000 eurot. Tõend kinnitab, kinnistu väärtuseks tulnuks määrata koos sellel paikneva metsaga 488 687,77 eurot (208 000+226 687,7+54 000). Kuna hagejale kuulub kinnistust kokku 30%, pidanuks hüvitise suurus olema 146 606,33 eurot. Ka kostjad on 15.10.2024 kohtuistungil avaldanud, et on nõus hagejale kaasomandi kaotuse eest kõnealuses summas hüvitist tasuma (kostjad on viidanud, et hüvitis võib olla 150 000 eurot ja enamgi). Lisaks ei ole kohtuotsuses reguleeritud küsimust, kuidas määratud hüvitis ajas suureneb, kui kostja I viivitab hageja kaasomandi omandamisega ja talle hüvitise maksmisega. Kohtumenetlus võib kesta aastaid. Vastus apellatsioonkaebusele
  4. Kostjad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu, paludes jätta see rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
  5. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb

§ 657

lg 1 p 2 alusel tühistada osas, millega kohus jättis kostjalt I välja mõistmata hüvitise 146 606,33 euro ulatuses. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse, millega mõistab kostjalt I välja hageja kasuks hüvitise 146 606,33 euro ulatuses. Muus osas tuleb jätta maakohtu otsus muutmata. Apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt. 9. Kohus peab kaasomanike huvide kaalumisel lähtuma õiglusest ning huvide kaalumine on kohtu diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme kohus saab sekkuda üksnes juhul, kui kohus on ületanud diskretsioonipiire. Siinsel juhul on maakohtu siseveendumuse ja diskretsiooniotsuse kujunemine jälgitav. Seetõttu puudub alus tühistada maakohtu otsust kinnisasja jagamise viisi osas. 8

(11)9.
  1. Iseenesest tuleks poolte ülekaaluka huvi puudumisel kinnisasja kaasomandi lõpetamiseks muul viisil eelistada kinnisasja müümist avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel. See võimaldaks vältida pikaajalisi vaidlusi kaasomandis oleva kinnisasja väärtuse üle, selgitada objektiivselt välja kaasomandi väärtuse ning tagada kõikide osapoolte huvidega arvestamise. 9.
  2. Kaasomandi lõpetamine viisil, et asi müüakse avalikul enampakkumisel, on siiski õigustatud eelkõige siis, kui kõik kaasomanikud soovivad kaasomandit lõpetada, keegi neist ei ole huvitatud ainuomanikuks saamisest ning kaasomandi osa eest soovitakse võimalikult suurt hinda. Selle jagamise viisi korral on võimalik, et kaasomanik, kes maksab rohkem, saab kinnisasja endale. Aga samamoodi on võimalik, et kinnisasi müüakse avalikul enampakkumisel kolmandale isikule. Selles seisnebki maakohtu märgitud oht, et kinnisasja ei saa endale keegi pooltest. Sellist ohtu ei ole võimalik menetluses asjaoludega sisustada ega tõendada. Hageja arvamus, et kolmas isik ei oleks valmis tasuma kinnistu eest kaasomanikest kõrgemat hinda, on hüpoteetiline ega ole kohtu poolt kontrollitav. 9.
  3. Kuigi apellatsioonkaebuses väljendab hageja soovi saada enda omandisse reaalosa lapsepõlvekodust ja see huvi on inimlikult mõistetav, ei tulenenud see huvi hageja esitatud nõuetest. Hageja oli valmis kinnistu enampakkumisel müümisega. Sellest saab järeldada, et ta pidi arvestama sellega, et jääb kaasomandi mõttelisest osast ilma. Seega ei saanud see talle olla emotsionaalselt vastuvõetamatu. Asja lahendamisel ei oma määravat tähtsust, kas kostjad II–V omavad kinnisasjaga emotsionaalset seost ja kohus ei ole sellega ka arvestanud. 9.
  4. Siinses olukorras arvestas maakohus põhjendatult sellega, et üks kaasomanikest (kostja I) kasutas kinnisasja. Seejuures ei oma tähendust asjaolu, et kostja I elab ka TTT tänava aadressil. Isikul võib olla mitu elukohta samaaegselt (TsÜS § 14 lg 2). Isik võib elada vaheldumisi kord ühes, kord teises kohas (RKTKm 06.04.2016, 3-2-1-13-16, p 13). Juba ainuüksi asjaolu, et kostjal I on kinnistul elumaja, kinnitab vähemalt suveperioodil tema kinnistul elamist. Apellatsioonikohtu istungil kinnitas ka hageja, et kostja I suvitab vaidlusalusel kinnistul. Isegi, kui tegemist ei ole tema elukohaga TsÜS § 14 lg 1 mõttes, on õiglane selle huviga arvestada. 9.
  5. Hageja soovis enda omandisse reaalosa, millel oleks vähemalt üks elektrivarustusega elamu ja kaev, samuti avalikule teele juurdepääsu tema omandisse jäävale reaalosale kas üle õueala või selle ligidalt. Kaasomandi lõpetamisel pidi kohus selle viisi kaalumisel arvestama mh poolte suhete ja senise läbisaamisega. Olukorras, kus poolte suhted on konfliktsed (nende vahel on teisi kohtuvaidlusi), võib asja reaalosadeks jagamine olla ebamõistlik ja kaasomanike huvide vastane. Kuigi hagejal võib olla samas külas kinnisvara, ei ole see võrreldav olukorraga, kui hageja kostjate kaasomandis olevast õuealast või selle kõrvalt juurdepääsutee kasutamiseks üle sõidab. Maakohtu valitud jagamise viisi poolt räägib ka asjaolu, et kinnistu jagamine reaalosadeks hageja soovitud viisil ei olnud võimalik (puudus Keskkonnaameti nõusolek) ja see oleks olnud ebaõiglane tulenevalt tekkivate kinnistute erinevast kasutusotstarbest. 9.
  6. Huvide kaalumisel ei oma määravat tähtsust, kes ja kui palju on kinnisasjal olevatesse hoonetesse panustanud. Samuti ei saanud kostjad tõendada negatiivset asjaolu, et hageja seda teinud ei ole. Eelkõige on kohtu valitud viis põhjendatud seetõttu, et isegi kui olemuslikult on kinnisasja jagamine võimalik, pole see poolte suhteid arvestades põhjendatud.
  7. Põhjendamatu on apellatsioonkaebuse väide, et kohus oleks pidanud juhtima hageja tähelepanu asjaolule, et Keskkonnaameti kirjast ei järeldu kinnistu reaalosadeks jagamise võimalikkus hageja soovitud viisil. 9
(11)10.1. Apellatsioonkaebus ei sisalda väiteid selle kohta, millised maakohtust erinevad järeldused saaks kirjast teha. Maakohus ei pidanud hagejale selgitama, millise sisuga peaks olema tõend tema esitatud asjaolu tõendamiseks. Eelmenetluses peab kohus otsustama, kas esitatud tõendid on asjakohased ja lubatavad (

§ 238lg-d 1–4).

Siinses asjas esitatud Keskkonnaameti kirjad olid asjakohased ja lubatavad tõendid ning kohus on need menetluses vastu võtnud. Alles otsuse tegemisel saab kohus hinnata tõendeid ja otsustada, mis asjaolud on tuvastatud (

§ 438lg 1) (29.04.2015, 3-2-1-41-15, p 19).

10.2. Üksnes olukorras, kus kohus seab tõendi usaldusväärsuse kahtluse alla, ei tohi

§ 238

lg 5 II lause alusel tõendiga arvestamata jätmine tulla tõendi esitanud menetlusosalisele üllatusena ja kohus peab andma poolele võimaluse esitada oma vastuväited tõendi ebausaldusväärsuse väitele. Siinses asjas pole maakohus jätnud tõendiga arvestamata selle ebausaldusväärsuse tõttu, vaid on leidnud, et tõend ei tõenda hageja väidetud asjaolu. Seetõttu ei pidanud kohus hagejaga arutama, kas Keskkonnaameti kiri tõendas hageja väiteid, vaid võis hinnata seda otsuse tegemisel.

  1. Põhjendamatu on hageja seisukoht, et maakohus on rahuldanud sisutühja hagi kostjate II–IV osas ning kostja V osas on vastuhagi jäänud üldse lahendamata. 11.
  2. Isegi kui kostjate II–V osas kaasomandi suurus hagi rahuldamise tulemusena ei muutu, puudutas kaasomandi lõpetamise vaidlus ka nende varalisi huve ja vastuhagi nõudes pidid kostjad ära näitama, millised osad hagejale ja kostjatele jäävad. 11.
  3. Vastuhagi on 11.07.2024 hagiavalduse kohaselt esitanud kõik viis kostjat (ning ka hilisema alternatiivse nõude), kuid maakohus on ilmselt ekslikult märkinud määrustes ja otsuses, et tegemist on üksnes kostjate I-IV vastuhagiga. Ka kohtuotsuse pealdises ja resolutsioonis on kostja V vastuhagi esitajate nimede hulgast välja jäetud. Tegemist on ilmse veaga maakohtu otsuses, mille ringkonnakohus saab parandada (

§ 447

alusel) ja märkida, et kohtuotsuse pealdises ja resolutsiooni p-s 2 tuleb märkida vastuhagejaks ka B.B .

  1. Mõttelise osa andmisel kostjale I peab hüvitise suurus olema õiglane ja kohane. Hüvitise määramisel tuleb võimalikult täpselt määrata omandi väärtus omandi kaotamise aja seisuga ja arvestada sellekohaseid tõendeid. Nimetatuga tagatakse ka selle arvestamine, et kinnisasja väärtus kohtumenetluse kestel ajas muutub. 12.
  2. Hageja esitas apellatsioonimenetluses tõendi, mille kohaselt on jagatava kinnistu õueala turuväärtus 138 000 eurot. Hageja leiab, et tõend lükkab ümber maakohtu tuvastatud kinnistu hoonestatud osa väärtuse (84 000) ja selle väärtus on 54 000 eurot suurem, mistõttu tuleks kinnistu väärtuseks määrata koos sellel paikneva metsaga kokku 488 687,77 eurot (208 000 + 226 687,77 + 54 000). Nimetatut arvestades oleks hageja osa väärtuseks 146 606,33 eurot maakohtu poolt väljamõistetud 130 406,33 euro asemel. 12.
  3. Kostja I apellatsioonikohtu istungil esitatud sisuliste vastuväidete kohaselt ei ole õueala hindamisel arvestatud kahe majaga, mis on paigaldatavad suvilad ja kuuluvad mitte kaasomanikele, vaid kostja I poegadele. Hindamisaktis on arvestatud kaht hoonet, mis on kokku varisenud (laut ja üks aitadest). 12.
  4. Ringkonnakohus leiab, et hindamisaktiga tuleb arvestada ja vastuväited selles toodud õueala hinnale on põhjendamatud. Hindajad on arvamuses toodud kokkuvõttest (III kd, tl 133) nähtuvalt arvestanud sellega, et kinnisasjal on kaks üksikelamut (rehielamu ja üksikelamu nr 2), 10

(11)ait, kelder, saun, laut ja kaks ehitusregistrisse kandmata elamut. Loetelust nähtub, et hindajad on arvestanud kahest aidast ühega. Hindaja on käinud kinnisasjal ja vaadanud vara visuaalselt üle (samas, tl 134). Arvamuses kajastub ka asjaolu, et kuigi ehitusregistri andmetel on hinnataval alal ait nr 2, on see hindamise kuupäeva seisuga hävinud ja lagunenud (samas, tl 141 pöördel). Hinnangus sisaldub foto laudast koos andmetega, et selle seisukord on rahuldav, kuid renoveerimist vajav (samas, tl 141 pöördel). Nimetatuga on ümber lükatud kostja I väide, et laut on kokku varisenud. 12.
  1. Hindajad on õuealal asuvate kahe suvilaga hindamisel arvestanud (samas, tl 142 ja pöördel). Arvamuse kohaselt on tegemist 69 m2 ja 58 m2 postvundamendile rajatud kahekorruseliste ehitistega, millest esimene vajab ehitis- ja kasutusluba ning teine minimaalselt ehitus- ja kasutusteatist. Suvilad vajaksid tagantjärgi seadustamist. Hindajad on turuväärtuse määramisel arvestanud ka seadustamisvajadusega, seega eeldatavalt selle kuludega. Arvestades, et tegemist on postvundamentidele rajatud kahekorruseliste elamutega, on ringkonnakohtu hinnangul tegemist kinnisasja oluliseks osadeks olevate ehitistega (TsÜS § 54 lg 1 mõttes) ja nendega tuli turuväärtuse hindamisel arvestada. Kokkuvõttes on kostjalt I väljamõistetava hüvitise suuruseks 146 606,33 eurot ja nimetatud osas kuulub apellatsioonkaebus rahuldamisele.
  2. Menetluskulude jaotamisel arvestab ringkonnakohus järgmisega. Tegemist on kaasomandi lõpetamise vaidlusega, mis tehakse kõigi kaasomanike huvides ja milles menetluskulud tuleks jätta kummagi poole enda kanda (RKTKo 27.09.2010, 3-2-1-70-10, p 14). Apellatsioonimenetluses olid vaidluse all kaks keskset vaidlusküsimust – kas maakohus otsustas õige kaasomandi jagamise viisi kasuks ning kas kostjale määratud hüvitis oli kohane. Ühes küsimuses jääb apellatsioonkaebus rahuldamata ja teises rahuldatakse. Apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud jätab ringkonnakohus seetõttu

§ 163lg 1 kolmanda alternatiivi alusel poolte endi kanda.

Hüvitatavate menetluskulude suurust ringkonnakohus seetõttu kindlaks ei määra. 14.

§ 178

lg 1 järgi saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. 15. Juhindudes

§ 654lg st 2², esitab ringkonnakohus otsuse resolutsiooni juures kohtuotsuse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse. (allkirjastatud digitaalselt) 11

(11)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.