2-21-7025/40

RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 2-21-7025 Otsuse kuupäev Tartu, 25. juuni 2025 Kohtukoosseis Eesistuja Kaupo Paal, liikmed Kalev Saare ja Urmas Volens Kohtuasi Tallinn, Lõokese tn 5 korteriühistu hagi RT3 OÜ vastu kahjuhüvitise ja viivise väljamõistmiseks Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Ringkonnakohtu 4. novembri 2024. a otsus Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Tallinn, Lõokese tn 5 korteriühistu kassatsioonkaebus Tsiviilasja hind Riigikohtus 7752 eurot 48 senti Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus Hageja Tallinn, Lõokese tn 5 korteriühistu, lepingulised esindajad vandeadvokaadid Urmas Kukk ja Liisi Kents Kostja RT3 OÜ, seaduslik esindaja Endo Tõnuver Asja läbivaatamine Kirjalik menetlus RIIGIKOHUS OTSUSTAB 1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 4. novembri 2024. a otsus ja Harju Maakohtu 2. juuni 2023. a otsus tsiviilasjas nr 2-21-7025 ning saata asi Harju Maakohtule uueks läbivaatamiseks.

2.Rahuldada Tallinn, Lõokese tn 5 korteriühistu kassatsioonkaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK 1. Tallinn, Lõokese tn 5 korteriühistu (hageja) esitas 4. mail 2021 Harju Maakohtule RT3 OÜ (kostja) vastu hagi, milles palus mõista kostjalt hageja kasuks välja kahjuhüvitise 7178 eurot 22 senti ja seadusjärgses määras viivise alates hagi esitamisest kuni põhinõude täitmiseni.

Hagiavalduse kohaselt valmis 2017. a OÜ Lõokese Arendus (arendaja) arenduse tulemusena Tallinnas Lõokese 5 asuv korterelamu (elamu). Arendaja sõlmis kõigi korteriomandite ostjatega (korteriomanikega) võlaõiguslikud müügilepingud, milles andis ostjatele mh 24 kuud kestva 2-21-7025 müügigarantii. Müügigarantii kohaselt kohustus arendaja garanteerima tehtud ehitustööde vastavuse kvaliteedinormidele ning likvideerima kõik garantiiajal ilmnenud vead enda kulul.

2017. a sügisel tekkis elamu maa-aluses garaažis liigniiskus, mis põhjustas hallituse levikut nii parkimiskohtadel kui ka panipaikades ning sellest tulenevalt ka varalist kahju korteriomanikele. Ehkki arendaja piiras läbijookse ja paigaldas ajutised niiskusimurid, ei pakkunud ta olukorrale püsivat lahendust. Hageja pidas selle nimel arendajaga läbirääkimisi, mille käigus tekkisid tal kulutused õigusabiteenusele ja asjatundjate arvamuste saamisele. Hiljem, kui arendaja ühines kostjaga, kandis hageja veel õigusabiteenuse kulutusi, mis olid seotud kostjaga läbirääkimiste pidamisega.

Läbirääkimised lõppesid sellega, et kostja keeldus elamul esinevate puuduste kõrvaldamisest.

Kokku kulutas hageja arendaja ja kostjaga läbirääkimiste pidamisele 7178 eurot 22 senti, mis ongi hageja nõutava kahjuhüvitise suuruseks. Hageja hinnangul vastutab talle tekitatud kahju eest täielikult kostja kui arendaja õigusjärglane, kes rikkus hoonel esinevate puuduste kõrvaldamata jätmisega korteriomanikega sõlmitud müügilepinguid. Kohtueelsete kulude kandmine oli vajalik nii hageja kui ka korteriomanike õiguste tõhusaks kaitsmiseks, sest ilma ekspertide ja lepinguliste esindajate abita ei oleks arendaja asunud puudusi kõrvaldama.

Kuna arendaja jättis kõrvaldamata puudused, mis esinesid peamiselt korteriomandite kaasomandi esemel, siis võttis arendajaga ja hiljem kostjaga asjaajamise enda peale hageja, kaitstes seeläbi kõigi korteriomanike ühiseid huve. Korteriomanikud on ühehäälsete üldkoosoleku otsustega väljendanud, et soovivad garaaži liigniiskuse ning hallituse probleemile lahendust, ning volitasid hagejat arendajaga suhtlema ning pöörduma õigusnõustaja poole. 14 korteriomanikku 17-st loovutasid oma müügigarantiist tulenevad nõuded ning mistahes kaasnevad nõuded (sh kahjunõuded) hagejale.

Hageja astus müügigarantiiga seotud nõuetes nõude loovutamisega korteriomanike asemele. Nõuded loovutati hagejale õigusnormide kohaselt ja vorminõudeid ei rikutud.

2.Kostja vaidles hagile vastu ja palus selle jätta läbi vaatamata või alternatiivselt rahuldamata.

Kostja vastuväidete kohaselt ei ole hageja müügilepingute pool, mistõttu ei saa ka hageja kostja vastu müügigarantii rikkumisest tulenevat nõuet esitada. Hageja ja korteriomanike vahelised nõude loovutamise lepingud on tühised, kuna need ei ole sõlmitud notariaalses vormis. Hageja ei ole kahju hüvitamise nõude eeldusi ega talle väidetavalt tekkinud kahju suurust tõendanud. Vaidlusaluste kulutuste kandmine ei mõjutanud kostja müügigarantiist tulenevate kohustuste täitmist. Hageja nõue on osaliselt aegunud.

Kostja taotles 14. märtsi 2023. a istungil vaheotsuse tegemist, kuivõrd protsessuaalselt ja poolte menetluskulusid arvestades oli mõistlik, et kohus võtab nõude loovutamise kehtivuse küsimuses vaheotsusena seisukoha.

3.Harju Maakohus tegi 2. juunil 2023. a vaheotsuse lõppotsusena hageja nõude põhjendamatuse kohta, jättes hagi rahuldamata.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt pidi müügigarantii andmine VÕS § 230 lg 1 kohaselt toimuma notariaalselt tõestatud vormis, kui müüja võtab müügilepinguga endale kohustuse anda ostjale üle kinnisasi. Kuivõrd müügigarantii peab olema antud notariaalselt tõestatud vormis ning VÕS § 11 lg 3 näeb ette kinnisasja müügilepingutega seotud tagatiskokkulepete notariaalselt tõestatud vormi, peavad VÕS § 11 lg 3 järgi notariaalselt tõestatud vormis olema ka müügigarantiist tulenevate nõuete loovutamise kokkulepped. Praegusel juhul ei sõlmitud nõuete loovutamise lepinguid notariaalselt tõestatud vormis. Seega on nõuete loovutamise lepingud kohustusliku vorminõude järgimata jätmise 2(5) 2-21-7025 tõttu tühised. Sellest tulenevalt puudub ka hagejal õigus nõuda kostjalt müügilepingute rikkumisest tuleneva kahju hüvitamist.

4.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus vaheotsuse tühistada ja teha uus otsus, millega jätta kostja vaheotsuse tegemise taotlus rahuldamata.

Kaebuse kohaselt jättis maakohus tähelepanuta, et hageja õigus esindada oma liikmeid garantiinõuete täitmata jätmisest tekkinud kahju hüvitamisel tuleneb juba seadusest, mistõttu ei olnud ka nõuete loovutamine üldse vajalik. Samuti kohaldas maakohus ekslikult VÕS § 11 lg-t 3. Hageja garantiikohustuse täitmata jätmisest tulenev kahju hüvitamise nõue ei ole mitte lepingust, vaid seadusest tulenev nõue, mille loovutamisele ei näe seadus ette notariaalset vorminõuet. Nõude loovutamise tehingu vorminõue ei kaitse VÕS §-s 170 väljendatust tulenevalt võlgnikku, mistõttu ei saanud kostja nõude loovutamise tehingu vorminõude rikkumisele tugineda.

5.Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle läbi vaatamata või alternatiivselt rahuldamata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused 6. Tallinna Ringkonnakohus jättis 4. novembri 2024. a otsusega maakohtu otsuse muutmata.

Ringkonnakohus nõustus maakohtuga, et kuivõrd kokkulepped müügigarantii kohta pidid VÕS § 11 lg 3 kohaselt olema notariaalses vormis, pidid seda olema ka kokkulepped müügigarantiist tulenevate nõuete loovutamise kohta. Kuivõrd nõude loovutamise lepingud ei ole sõlmitud notariaalses vormis, siis on nõude loovutamise kokkulepped tühised vorminõude järgimata jätmise tõttu ning hagejale ei ole müügigarantiidest tulenevad nõuded üle läinud ja hagejal puudub materiaalõiguslik alus kostja vastu nõude esitamiseks. Seejuures võis maakohus tehingute tühisuse aluseid kontrollida isegi juhul, kui kostja ei oleks sellele tuginenud. Ringkonnakohus ei nõustunud hageja väitega, et viimasel on müügigarantiist tulenevate nõuete esitamise õigus seaduse alusel.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED 7. Hageja esitas kassatsioonkaebuse, milles palub nii maa- kui ka ringkonnakohtu otsuse tühistada ning saata asi tagasi maakohtule menetluse jätkamiseks.

Hageja õigus esindada korteriomanikke korteriomandite kaasomandi osa hõlmavate garantiinõuete täitmata jätmisest tekkinud kahju hüvitamise nõudes tuleneb seadusest (KrtS § 12 lg 1 ja § 35 lg 1).

Seega ei olnud korteriomanikel isegi vajadust oma nõudeid hagejale loovutada. Nõuete loovutamine toimus praegusel juhul vastavalt maakohtu juhistele. Seejuures ei pidanud seda tegema notariaalses vormis, kuna garantiikohustuse täitmata jätmisest tulenev kahju hüvitamise nõue ei ole mitte lepingust, vaid seadusest tulenev nõue, mille puhul VÕS § 11 lg 3 ei kohaldu.

Kohtud on VÕS § 171 lg-t 1 tõlgendanud valesti. Seadus ei näe ette, et võlgnikul oleks õigus esitada vastuväidet nõude loovutamisele. Seega ei saa tal olla ka vastuväidet nõude loovutamise vormile.

Sellist õigust ei näe ette ka korteriomandite müügilepingud. Vorminõude järgimata jätmise vastuväite eesmärk ei ole kaitsta võlgnikku, vaid tehingu pooli.

8.Kostja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT 3(5) 2-21-7025 9. Kolleegium leiab, et nii ringkonnakohtu kui ka maakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p 2 ning lg 5 alusel tühistada menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Asi tuleb TsMS § 691 p 4 alusel saata uueks läbivaatamiseks samale maakohtule. Hageja kassatsioonkaebus rahuldatakse.

10.Kassatsioonimenetluses on vaidluse kese korteriühistu õigus esitada kortermaja arendaja vastu nõudeid, mis tulenevad arendaja ja korteriomanike vahel sõlmitud korteriomandite müügilepingutes kokkulepitud müügigarantiist. Pooled vaidlevad eelkõige selle üle kas korteriomanikud on oma lepingulised nõuded kehtivalt hagejale loovutanud. Lisaks vaidlevad pooled ka selle üle, kas kaasomandi esemel ilmnenud puuduste korral võiks korteriühistu vastav õigus tuleneda ka seadusest.

11.Riigikohus on varem sarnases, samade poolte vahelises vaidluses selgitanud, et kuigi korteriühistu ei ole korteriomaniku ja kolmanda isiku vahelise lepingu pool, ei välista see korteriühistu võimalust sellistest lepingutest korteriomanikule tulenevaid nõudeid maksma panna. Eelkõige on see võimalik juhul, kui korteriomanikud loovutavad vastavad nõuded korteriühistule (RKTKo 04.06.2025, 2-23-1976/41, p 13).

12.Sarnaselt varasema vaidlusega ei saa ka käesolevas asjas tuvastatud asjaoludel pidada korteriomanikke oma müügigarantiist tulenevaid nõudeid hagejale loovutanuks, kuna VÕS § 11 lg 3 kohaselt peavad sellekohased kokkulepped olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis (vt 2-23-1976/41, p 14). Seega leidsid kohtud õigesti, et korteriomanike kirjalikus vormis tehtud nõuete loovutamise tehingud on kohustusliku vorminõude järgimata jätmise tõttu tühised (TsÜS § 83 lg 1).

13.Vastuseks kassatsioonkaebusele märgib kolleegium, et nõude loovutamise lepingu tühisuse vastuväite võib esitada ka võlgnik ehk isik, kelle vastu olev nõue loovutati. VÕS § 170 esimese lause eesmärk ei ole välistada võlgniku vastuväidet selle kohta, et nõude loovutamine ei ole kehtiv. Võlgnik võib VÕS § 171 lg 1 alusel esitada ka need vastuväited, mis tulenevad nõude loovutamisest (RKTKo 03.05.2023, 2-21-2785/89, p 19.3).

14.Riigikohus on varem selgitanud, et osal juhtudel saab korteriühistu panna maksma korteriomaniku ja kolmanda isiku vahelisest lepingust korteriomanikule tulenevaid nõudeid ka seaduse alusel (KrtS § 12 lg 1 koostoimes § 34 lg-ga 2). Selle eeldus on, et (1) lepinguline nõue puudutab kõigi korteriomandite kaasomandi eset ning (2) korteriomanikud on otsustanud panna selle nõude maksma ühiselt korteriühistu kaudu (vt 2-23-1976/41, p-d 13–18.2).

15.Käesolevas asjas nõuab hageja kostjalt kahju hüvitamist, tuginedes arendaja ja korteriomanike vahel sõlmitud korteriomandite müügilepingutest tuleneva müügigarantii rikkumisele. Kahju, mille hüvitamist hageja nõuab, seisneb kulutustes, mida ta kandis läbirääkimiste käigus arendaja ja kostjaga neilt garantiikohustuse täitmist nõudes. Seega nõuab hageja kahju hüvitamist koos (garantii)kohustuse täitmisega ehk nn väikese kahju hüvitamist VÕS § 115 lg 1 esimese alternatiivi mõttes. Seejuures on hageja läbirääkimiste tarbeks tehtud kulutused käsitatavad tema enda kahjuna.

16.Hagiavalduse kohaselt seisneb kostjale etteheidetav müügigarantii rikkumine selles, et nii kostja kui ka tema õiguseellane (arendaja) jätsid garantiiperioodil ilmnenud puudused kõrvaldamata. Kuigi hageja väitel esinevad kõrvaldamata jäänud puudused kõigi korteriomandite kaasomandi esemel, ei ole kohtud puudustega eseme omandiõiguslikku seisundit KrtS § 4 järgi hinnanud. Niisamuti ei ole kohtud tuvastanud seda, kas vaidlusalusest müügigarantiist tulenevate nõuete esitamine korteriühistu kaudu on olnud korteriomanike soov, st kas korteriomanikud on teinud vastava otsustuse. Kuigi hageja on hagiavalduse 19. juuli 2021. a täienduse p-s 2.3 märkinud, et korteriomanikud on sellise 4(5) 2-21-7025 otsustuse teinud kahel 2018. a toimunud üldkoosolekul, ei ole kohtud sellele tähelepanu pööranud.

Sedasi rikkusid kohtud nii otsuse põhjendamise kohustust (TsMS § 442 lg 8) kui ka asjaolude tuvastamise ning tõendite hindamise kohustust (TsMS § 232 lg 1).

17.Eeltoodust tulenevalt saab hagejat lugeda käesoleva lahendi p-s 14 nimetatud juhtudel seaduse alusel õigustatuks pöörduma kohtusse nõudega kostja vastu. Kohtud on aga jätnud asja lahendamisel tuvastamata selle eelduseks olevad olulised asjaolud. Tuvastamata on jäänud nii see, kas müügigarantiist tulenev nõue puudutab kõigi korteriomandite kaasomandi eset, kui ka see, kas korteriomanikud on häälteenamuse alusel otsustanud müügigarantiist tuleneva õiguse maksmapaneku. Kuna Riigikohus ei saa ise asjaolusid tuvastada ega tõendeid hinnata (TsMS § 688 lg-d 3–5) ning ilmselt peaks ka ringkonnakohus saatma asja tagasi maakohtusse, tuleb asi tervikuna saata tagasi maakohtule uueks läbivaatamiseks.

18.Kuna asi saadetakse maakohtule uueks läbivaatamiseks, jääb menetluskulude jaotus ja rahaline kindlaksmääramine TsMS § 173 lg 3 teise lause ja § 174 lg 6 aluse maakohtu otsustada. (allkirjastatud digitaalselt) 5(5)

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.