← Eesti

2-21-7025/40

Obsah (6)§ 692§ 691§ 442§ 232§ 688§ 173

RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 2-21-7025 Otsuse kuupäev Tartu, 25. juuni 2025 Kohtukoosseis Eesistuja Kaupo Paal, liikmed Kalev Saare ja Urmas Volens Ko

§ 692

lg 1 p 2 ning lg 5 alusel tühistada menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Asi tuleb

§ 691p 4 alusel saata uueks läbivaatamiseks samale maakohtule.

Hageja kassatsioonkaebus rahuldatakse.

  1. Kassatsioonimenetluses on vaidluse kese korteriühistu õigus esitada kortermaja arendaja vastu nõudeid, mis tulenevad arendaja ja korteriomanike vahel sõlmitud korteriomandite müügilepingutes kokkulepitud müügigarantiist. Pooled vaidlevad eelkõige selle üle kas korteriomanikud on oma lepingulised nõuded kehtivalt hagejale loovutanud. Lisaks vaidlevad pooled ka selle üle, kas kaasomandi esemel ilmnenud puuduste korral võiks korteriühistu vastav õigus tuleneda ka seadusest.
  2. Riigikohus on varem sarnases, samade poolte vahelises vaidluses selgitanud, et kuigi korteriühistu ei ole korteriomaniku ja kolmanda isiku vahelise lepingu pool, ei välista see korteriühistu võimalust sellistest lepingutest korteriomanikule tulenevaid nõudeid maksma panna. Eelkõige on see võimalik juhul, kui korteriomanikud loovutavad vastavad nõuded korteriühistule (RKTKo 04.06.2025, 2-23-1976/41, p 13).
  3. Sarnaselt varasema vaidlusega ei saa ka käesolevas asjas tuvastatud asjaoludel pidada korteriomanikke oma müügigarantiist tulenevaid nõudeid hagejale loovutanuks, kuna VÕS § 11 lg 3 kohaselt peavad sellekohased kokkulepped olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis (vt 2-23-1976/41, p 14). Seega leidsid kohtud õigesti, et korteriomanike kirjalikus vormis tehtud nõuete loovutamise tehingud on kohustusliku vorminõude järgimata jätmise tõttu tühised (TsÜS § 83 lg 1).
  4. Vastuseks kassatsioonkaebusele märgib kolleegium, et nõude loovutamise lepingu tühisuse vastuväite võib esitada ka võlgnik ehk isik, kelle vastu olev nõue loovutati. VÕS § 170 esimese lause eesmärk ei ole välistada võlgniku vastuväidet selle kohta, et nõude loovutamine ei ole kehtiv. Võlgnik võib VÕS § 171 lg 1 alusel esitada ka need vastuväited, mis tulenevad nõude loovutamisest (RKTKo 03.05.2023, 2-21-2785/89, p 19.3).
  5. Riigikohus on varem selgitanud, et osal juhtudel saab korteriühistu panna maksma korteriomaniku ja kolmanda isiku vahelisest lepingust korteriomanikule tulenevaid nõudeid ka seaduse alusel (KrtS § 12 lg 1 koostoimes § 34 lg-ga 2). Selle eeldus on, et

(1)lepinguline nõue puudutab kõigi korteriomandite kaasomandi eset ning
(2)korteriomanikud on otsustanud panna selle nõude maksma ühiselt korteriühistu kaudu (vt 2-23-1976/41, p-d 13–18.2).
  1. Käesolevas asjas nõuab hageja kostjalt kahju hüvitamist, tuginedes arendaja ja korteriomanike vahel sõlmitud korteriomandite müügilepingutest tuleneva müügigarantii rikkumisele. Kahju, mille hüvitamist hageja nõuab, seisneb kulutustes, mida ta kandis läbirääkimiste käigus arendaja ja kostjaga neilt garantiikohustuse täitmist nõudes. Seega nõuab hageja kahju hüvitamist koos (garantii)kohustuse täitmisega ehk nn väikese kahju hüvitamist VÕS § 115 lg 1 esimese alternatiivi mõttes. Seejuures on hageja läbirääkimiste tarbeks tehtud kulutused käsitatavad tema enda kahjuna.
  2. Hagiavalduse kohaselt seisneb kostjale etteheidetav müügigarantii rikkumine selles, et nii kostja kui ka tema õiguseellane (arendaja) jätsid garantiiperioodil ilmnenud puudused kõrvaldamata. Kuigi hageja väitel esinevad kõrvaldamata jäänud puudused kõigi korteriomandite kaasomandi esemel, ei ole kohtud puudustega eseme omandiõiguslikku seisundit KrtS § 4 järgi hinnanud. Niisamuti ei ole kohtud tuvastanud seda, kas vaidlusalusest müügigarantiist tulenevate nõuete esitamine korteriühistu kaudu on olnud korteriomanike soov, st kas korteriomanikud on teinud vastava otsustuse. Kuigi hageja on hagiavalduse
  3. juuli
  4. a täienduse p-s 2.3 märkinud, et korteriomanikud on sellise 4
(5)2-21-7025 otsustuse teinud kahel 2018. a toimunud üldkoosolekul, ei ole kohtud sellele tähelepanu pööranud. Sedasi rikkusid kohtud nii otsuse põhjendamise kohustust (

§ 442

lg 8) kui ka asjaolude tuvastamise ning tõendite hindamise kohustust (

§ 232lg 1).

17. Eeltoodust tulenevalt saab hagejat lugeda käesoleva lahendi p-s 14 nimetatud juhtudel seaduse alusel õigustatuks pöörduma kohtusse nõudega kostja vastu. Kohtud on aga jätnud asja lahendamisel tuvastamata selle eelduseks olevad olulised asjaolud. Tuvastamata on jäänud nii see, kas müügigarantiist tulenev nõue puudutab kõigi korteriomandite kaasomandi eset, kui ka see, kas korteriomanikud on häälteenamuse alusel otsustanud müügigarantiist tuleneva õiguse maksmapaneku. Kuna Riigikohus ei saa ise asjaolusid tuvastada ega tõendeid hinnata (

§ 688

lg-d 3–5) ning ilmselt peaks ka ringkonnakohus saatma asja tagasi maakohtusse, tuleb asi tervikuna saata tagasi maakohtule uueks läbivaatamiseks. 18. Kuna asi saadetakse maakohtule uueks läbivaatamiseks, jääb menetluskulude jaotus ja rahaline kindlaksmääramine

§ 173lg 3 teise lause ja § 174 lg 6 aluse maakohtu otsustada. (allkirjastatud digitaalselt) 5

(5)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.