Obsah (5)

§ 436§ 210§ 173§ 162§ 178

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtunik Enely Sepp Otsuse tegemise aeg 23. mai 2025 Tsiviilasja number 2-23-12759 Tsiviilasja hind Hagi hind 3500 eurot; vastuhagi hind 3500 euro

) § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab.

§ 436

lg 2 kohaselt rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele.

§ 436lg 7 järgi kohus ei ole otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.

7. Hageja on esitanud pärandvara jagamise nõude. Vaidlus puudub selles, et kinnisasi registriosa numbriga XXX on hageja ja kostja II ühisomandis. Samuti puudub vaidlus selles, et vastavalt pärijate osade suurusele pärandvara ühisuses kuulub hagejale sisuliselt 1/3 ja kostjale II 2/3 korteriomandist. Antud proportsioonid nähtuvad ka pärimistunnistusest (dtl 9), pärandvara ühisuse mõttelise osa kinkelepingust (dtl 160-163) ning kinnistusraamatu registriosa nr XXX väljavõttest (dtl 164-165). Kohus märgib, et kuigi T. L.le ei kuulu enam pärandvara osalust, ei muuda

§ 210

lg 2 kohaselt vaidlusaluse eseme omandi või muu sellesarnase õiguse üleandmine või nõude loovutamine kolmandale isikule (eriõigusjärglus) asja menetlust.

kommentaaride (§ 210 kommentaar, p 3.3.2.a) järgi lähtub § 210 regulatsioon üldpõhimõttena irrelevantsuspõhimõttest, mille kohaselt tuleb vaidlusaluse eseme võõrandamine jätta menetluse käigus tähelepanuta

1. Pärimisseaduse (PärS) § 152 lg-te 1 ja 3 järgi võib iga kaaspärija nõuda pärandvara jagamist, jagamisele kohaldatakse kaasomandis oleva asja jagamise sätteid ning vaidluse korral jagab pärandvara pärija nõudel kohus. Sama paragrahvi lg 2 järgi jagatakse pärandvara pärijate vahel vastavalt nende pärandiosale, lähtudes pärandvara hulka kuuluvate esemete harilikust väärtusest jagamise hetkel. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 77 lg-s 2 on sätestatud, et kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele.
2. Hagis on taotletud pärandvara jagamist ja ühisomandi lõpetamist selliselt, et kinnisasi võõrandatakse avalikul enampakkumisel. Vastuhagis on taotletud ühisomandi lõpetamist selliselt, et kinnisasi jääb kostja II ainuomandisse ning kostjalt II mõistetakse hageja kasuks välja omandi kaotuse hüvitis vastavalt kinnisasja väärtusele ja hageja ühisomandi osa suurusele. Poolte vahel on vaidlus eeskätt selles, milline on õiglase hüvitise summa.
3. Kohus leiab, et vastuhagis taotletud ühisomandi lõpetamise viisi korral on nii hageja kui ka kostja II õigused enam kaitstud, kui hageja taotletud viisi korral. Kostja II ei ole ka kinnitanud, et ta soovib 3 2-23-12759 kinnisasja ainuomandit vaid juhul, kui hagejale makstav hüvitis jääb alla konkreetse piiri. Seega ei esine olukorda, kus ühisomandis olev kinnisasi jäetakse ühe ühisomaniku ainuomandisse suurema hüvitise maksmise vastu, kui viimane on valmis ja võimeline maksma. Kinnisasja avalik enampakkumine võiks olla kooskõlas vaid hageja huvidega ning riivaks omandi kaotuse läbi olulisel määral kostja II huve. Avaliku enampakkumise korral on vara müügihind tavapäraselt väiksem vara turuväärtusest. Seega võiks vara avalik müük olla ka hagejale oluliselt kahjulikum kui vara kostja II omandisse jätmine. Riigikohus on
4. aprilli 2019.a otsuses nr 2-17-11516 (p 29) leidnud, et põhimõtteliselt on maakohtu valik kaasomandis või ühisomandis oleva asja jagamiseks ühise omandi lõpetamisel diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme kohus ei peaks üldjuhul sekkuma. Diskretsiooniõiguse kasutamine ei või aga viia ebamõistlike tagajärgede ja ebaõigluseni, st diskretsiooniõigus ei ole siin piiramatu ning kaasomand (ühisomand) tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke (ühisomanikke) kõige vähem (vt ka Riigikohtu
5. aprilli
6. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p 22). Hageja on märkinud, et ei ole vastu kinnisasja kostja II omandisse jätmisele, kui sellega kaasneb kohane hüvitis. Kuna kostjate taotletud viis vastab AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud viisile ning riivab menetlusosaliste huve kõige vähem, rahuldab kohus kostjate vastuhagis esitatud nõude ning jätab kinnisasja kostja II ainuomandisse. Hageja hagi jääb seega rahuldamata. Samuti mõistab kohus kostjalt II hageja kasuks välja hüvitise, mille suuruse täpsustab järgnevalt.
7. Hageja väite kohaselt on korteri turuväärtus vähemalt 85 000 eurot. Hageja selgituse kohaselt on korteri turuväärtust oluliselt vähendanud kostjate poolt omavoliliselt ja ilma hageja nõusolekuta tehtud ehitustööd, mille tulemusena on korter muutunud elamiskõlbmatuks. Hageja leiab, et õiglase hüvitise puhul tuleb lähtuda korteri väärtusest sellisel kujul, nagu see oleks ilma kostjate tekitatud kahjustusteta. Kostjate väite kohaselt on korteri turuväärtus 69 000 eurot. Kostjad leiavad, et nad ei ole korterit kahjustanud, vaid teinud hädavajalikud avariitööd (elekter, kanalisatsioon) ja on asunud tegema ettevalmistusi muutmaks korterit üürimiskõlblikuks.
8. Tsiviilasjas on esitatud mitmeid tõendeid vara väärtuse kohta. Sealhulgas on esitatud tõendina kolm hindamisakti, 18.04.2023 hindamisakt nr 74802/TL (dtl 89-121, edaspidi hinnang I), mille kohaselt on vaidlusaluse korteriomandi turuväärtus 66 000 eurot, 07.08.2023 hindamisakt nr 148823RY (dtl 12-57, edaspidi hinnang II) turuväärtusega 71 000 eurot ning 04.04.2025 hindamisakt nr 0282/0425H (dtl 306-355, edaspidi hinnang III) turuväärtusega 69 000 eurot. Kõigi kolme hinnangu puhul on hindaja tase vähemalt 6 (lähtudes hindamisaktis märgitust ja avalikult veebis olevast teabest), selle pinnalt peaks kõik hindamisaktid olema võrdse usaldusväärsusega. Hinnang I lk 17 järgi oli
9. a I kvartalis Lasnamäel asuvate 1-toaliste korterite pakkumishinnad vahemikus 69 900-99 000 eurot. Hinnang II lk 27 kohaselt on Lasnamäel asuvate korterite hinnad
10. a II kvartalis võrreldes I kvartaliga tõusnud ning 1-toaliste korterite pakkumishinnad jäävad vahemikku 30 000-153 870 eurot. Eeltoodu selgitab, miks hinnang II on suurema turuväärtusega kui hinnang I. Hinnang III lk 28 kohaselt on Lasnamäel asuvate 1-toaliste ja väiksemate 2-toaliste hinnatava varaga sarnaste korterite pakkumishinnad vahemikus 66 708-104 900 eurot ning pakkumine ületab nõudlust. Võrdlustabelites (dtl 42, 110, 336) on korteri seisukorra puhul märgitud erinev teave, kuid üldjuhul on kõigis hindamisaktides kasutatud sarnaseid võrdlusobjekte ning kohaldamine (lähtudes erinevustest võrdlusobjektidega) on toimunud sarnaselt. Mingil määral sõltub hindamisaktide lõppjärelduse erinevus sellest, milliseks on valitud iga võrdlusobjekti osakaal lõpphinnast. Hindamisakti III puhul on kõige suurema müügihinnaga võrdlusobjekti osakaal loetud kõige väiksemaks (0,3 vs 0,35) ilma, et 4 2-23-12759 selleks nähtuks selge põhjus; see on viinud turuväärtuse väiksemaks kolme võrdlusobjekti aritmeetilisest keskmisest.
11. Kõigis hindamisaktides sisalduvatest fotodest nähtub, et korter on seisundis, mis ei võimalda selle välja üürimist. Selge ei ole, milline oli korteri seisund enne kostjate poolseid lammutustöid. Võib eeldada, et korteri seisund enne lammutustöid võimaldas seda kasutada. Hageja on välja toonud, et korter oli keskmises seisundis ja sobis elamiseks; korteris oli köök koos mööbliga ja pliit, valamu ja ühendatud veevarustus; vannitoas oli töötav WC-pott ja vann, kõik oli ühendatud kanalisatsiooniga ning töötas ilma probleemideta. Kohus leiab, et kostjate väited avariilise elektri- ja kanalisatsiooni kohta on paljasõnalised. Fotodelt ei nähtu ka, et peale lammutamise oleks ka midagi taastama asutud. Seeläbi võinuks korteri turuväärtus ilma kostjate poolse tegevuseta (milles hagejaga kokku ei lepitud) olla praegusest suurem. Kohtule ei ole esitatud taoliseid tõendeid, millest võiks nähtuda korteri suurem turuväärtus kui hinnangus II märgitud 71 000 eurot. Taolisteks tõenditeks ei saa lugeda hageja poolt 13.11.2023 vastusele lisatud müügipakkumisi (dtl 140-154), kuna neis toodud korteritest vähemalt kaks näevad välja kui äsja renoveeritud või vähemalt uue mööbliga sisustatud (puudub väide, et sama heas seisus oli ka vaidlusalune korter). Samuti ei pruugi kuulutuses märgitud soovitud müügihind olla summa, millega kinnisasi tegelikult müüdud saab. Üldtuntud asjaoluna on kuulutuses märgitud müügihind reeglina kõrgem kui tegelik tehingu summa. Tsiviilasjas nr TlnRnKo 09.05.2024, 2-20-13043/77 on punktis 16.2 leitud, et omandi kaotamise eest õiglase hüvitise suuruse tuvastamisel ei saa lähtuda hüpoteetilisest väärtusest, vaid tegelikust turuväärtuses võimalikult täpselt omandi kaotamise aja seisuga. Eeltoodust lähtudes ei pea kohus võimalikuks asuda tuvastama, milline täpselt oleks olnud korteri väärtus ilma kostjate poolse lammutustegevuseta. Hageja on istungil õigesti viidanud sellele, et tal on võimalik esitada hiljem kahju hüvitamise nõue kostjate vastu seoses vara väärtuse vähendamisega. Samas saab leida, et 71 000 eurot oli minimaalseim turuväärtus enne lammutustöid. Eeltoodu pinnalt loeb kohus tõendatuks, et kinnisasja turuväärtus on 71 000 eurot. Kohus lähtub sellest summast kinnisasja omandi kaotuse hüvitise määramisel.
12. Hagejale omandi kaotuse eest hüvitise määramisel arvestab kohus hageja osa suurust pärandvaras. Vaidlust ei ole selles, et hageja pärandvara ühisuse osa on 1/
13. Seega on hagejale määratava hüvitise suuruseks 23 666,67 eurot (1/3 osa 71 000 eurost). Vastavalt kostjate esitatud nõudele tuleb kostjal II hüvitada hagejale omandi kaotuse eest 23 666,67 eurot. Kuna kohtu poolt välja mõistetav hüvitis on suurem, kui kostjate taotletud hüvitis, on vastuhagi rahuldatud osaliselt.
14. Kostjad on palunud asendada hageja tahteavalduse kinnistusraamatu kande muutmiseks ja kinnistusraamatusse kostja II ainuomanikuna sissekandmiseks. Kui kohus jätab pärandvarasse kuuluva asja osadele kaaspärijatele, asendatakse sellega kaaspärijate tahteavaldus omandi kaaspärijatele ülekandmiseks tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 ja täitemenetluse seadustiku (TMS) § 184 lg 1 kohaselt. Pärandvara jagamine on materiaalõiguslikult TsÜS § 68 lg 5 alusel kaaspärijate kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine ning seega asendab kohtulahend, millega pärandvara jagatakse, kaaspärijate kokkulepet pärandvara jagamise kohta (Riigikohtu 29.09.2010 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-65-10, p 20). Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 34 1 lg-s 1 on sätestatud, et kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks on nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Sama paragrahvi lg 8 kohaselt võib puudutatud isiku nõusolekut asendada jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega on tuvastatud nõusoleku andmise kohustus. Kohus on leidnud, et põhjendatud on jätta kinnisasi registriosa numbriga XXX kostja II 5 2-23-12759 ainuomandisse. Seetõttu rahuldab kohus kostjate nõude ning kohustab hagejat TsÜS 68 lg 5 alusel andma tahteavalduse kinnisasja omanikukande muutmiseks ning uue kande tegemiseks, millega kantakse kinnisasja ainuomanikuna sisse kostja II. 16.

§ 173

lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Hagi jäi rahuldamata ning vastuhagi rahuldati osaliselt.

§ 162

lg 4 võib kohus jätta kulud täielikult või osaliselt poolte endi kanda, kui vastaspoole kulude väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik. Riigikohus on kaasomandi lõpetamise vaidlustes leidnud olevat põhjendatud jätta menetluskulud poolte endi kanda, kuna kaasomandi lõpetamine on eelduslikult mõlema poole huvides. Kohtu hinnangul kehtib see ka pärandvara jagamise vaidlustes, s.o ka pärandvara ühisuse lõpetamine on eelduslikult poolte huvides. Kohus, tuginedes sellele seisukohale, jätab poolte menetluskulud poolte endi kanda. Antud jaotus on menetlusosaliste suhtes õiglane ka põhjusel, et rahuldamisele on kuulunud sisuliselt kõigi menetlusosaliste nõue selles osas, et ühisomand on lõpetatud. See, millisel moel on ühisomand lõpetatud, tagab samuti eelduslikelt kõigi huve - hageja saab suurema hüvitise, võrreldes enampakkumise korral saadava summaga; kostjal II säilib omand. See, et tehniliselt võttes on rahuldatud (osaliselt) vastuhagi ja mitte hagi, tuleneb vaid asjaolust, et taolise lahenduse korral on kõigi huvid kõige vähem kahjustatud. Tegemist ei ole klassikalises mõttes hageja põhjendamatu nõude rahuldamata jätmisega. Seega oleks menetluskulude hageja kanda jätmine

§ 162lg 1 alusel ka tema suhtes äärmiselt ebaõiglane.

17. Kohus selgitab, et

§ 178

lõikest 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. /allkirjastatud digitaalselt/ Enely Sepp kohtunik 6