Obsah (4)

§ 62§ 63§ 53§ 631

KOHTUMÄÄRUS Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Anneli Alekand, Üllar Roostoja, Margit Jäätma Määruse tegemise koht ja aeg Tartu, 12. juuni 2025 Tsiviilasja number 2-25-6828 Tsiviilasi Eesti Vaba

) § 53 lg 1 kohaselt kantakse kinnistusraamatusse ainult seaduses ettenähtud andmed.

§ 62

kohaselt kantakse kinnistusraamatusse asjaõigused ja märked.

§ 63

lg 1 p 1 kohaselt võib kinnistusraamatusse kanda eelmärke asjaõiguse omandamise või kustutamise või selle õiguse sisu või järjekoha muutmise nõude, sealhulgas tulevase või tingimusliku nõude tagamiseks.

§ 63

¹ lg 2 esimese lause alusel võib eelmärke kinnistusraamatusse kanda ka hagi tagamise korras. Hagi tagamise korras kinnistusraamatusse kantav eelmärge peab vastama seaduses sätestatule, st eelmärge peab tagama asjaõiguslikku nõuet.

1. märtsi
2. a määruse kohaselt on kohtumenetluses Eesti Vabariigi hagi Tehnokeskus OÜ, Nadežda Lõsikova ning Anatoli Lõsikovi vastu tehingute kehtetuks tunnistamiseks ja tehingu alusel saadu üleandmiseks. Eelmärget taotletakse kanda Eesti Vabariigi (Maksu- ja Tolliameti kaudu) kasuks. Esitatud kohtumääruse kohaselt ei ole vaidluse sisuks omandiõiguse üleandmise hagi Eesti Vabariigile. Registripidaja viitas Riigikohtu lahendi 2-20-7985 p-s 16.3 selgitustele.

§ 63

¹ lg 6 ja § 363 lg 1 lubavad hagi tagamise korras kanda kinnistusraamatusse keelumärke ja kohtuliku hüpoteegi.

§ 63

sätestab, milliseid märkeid võib kinnistusraamatusse kanda.

§ 63

lg 1 p 3 kohaselt võib kinnistusraamatusse kanda märke omandi või piiratud asjaõiguse käsutamise täielikuks või osaliseks keelamiseks (keelumärge).

§ 53lg 1 lubab kinnistusraamatusse kanda ainult seaduses ettenähtud andmed.

Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 16 kohaselt kantakse kinnistusregistriosa neljandasse jakku „Hüpoteegid“ hüpoteegipidaja, hüpoteegi rahaline suurus (hüpoteegi summa) ja märked hüpoteegi kohta. Seadus ei luba kanda kinnistusraamatusse hüpoteegiga tagatavatele nõuetele uute kohustuste võtmist ega tagatiskokkulepete sõlmimist. Seetõttu ei ole võimalik ka kanda kinnistusraamatusse märkust, et hagi tagamise korras on keelatud uute kohustuste võtmine või tagatiskokkulepete sõlmimine, mille täitmist tagavad kinnistu registriosa numbriga 20368850 koormavad hüpoteegid 281 580 eurot ja 250 000 eurot. MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED

1. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub tühistada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna
2. aprilli 2025 kandemäärus nr 397192025 osas, millega jäeti kinnistamisavaldus rahuldamata ja saata Harju Maakohtu
3. märtsi
4. a määrus tsiviilasjas nr 2-25-4503 Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale kohtumääruse resolutsiooni p-s 2 sisalduva eelmärke ja p-s 4 sisalduva märkuse kandmiseks kinnistusraamatusse. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kandemääruses toodud põhjendused ei ole asjakohased ning Harju Maakohtu kohtumääruses toodud hagi tagamise abinõusid on kehtiva õiguse ja kohtupraktika pinnalt võimalik kinnistusraamatusse kanda. Harju Maakohus on oma määruses selgitanud, et omandi üleandmisele suunatud nõuded on Riigikohtu praktika kohaselt tagatavad eelkõige eelmärkega (RKTKm 28.03.2018 nr 2-178524, p 9.1). Hagejat kaitseb hagi tagamiseks sissekantava eelmärke korral

§ 63

lg 3 esimene lause, mille kohaselt on asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kandmist kinnistusraamatusse tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab. Maakohtu sõnul piisab hagi eelmärkega tagamiseks hageja esiletoodust, mille kohaselt ta soovib tagada kinnisasja üleandmist (tehingu tagasitäitmist). 3 Asjaõigusseadus ega kehtiv kohtupraktika ei nõua, et eelmärke kandmiseks peab nõue olema suunatud üksnes asjaõiguse omandamisele (omandi üleandmine hagejale).

§ 63

lg 1 p 1 ütleb selgelt, et eelmärke võib kinnistusraamatuse kanda ka asjaõiguse kustutamise või selle õiguse sisu või järjekorra muutmise nõude tagamiseks. Eelmärge tagab võlaõiguslikku nõuet kinnistusraamatust nähtuva õigusliku olukorra muutmiseks ja seega saab eelmärkega mh tagada võlaõiguslikke nõudeid piiratud asjaõiguste seadmiseks (RKTKm 12.04.2017, 3-2-113-17, p 14). Eelmärge kaitseb õigustatud isikut kohustatud isiku, tema õigusjärglaste ja võlausaldajate vastu, tuues

§ 63

lg 3 järgi kaasa eelmärkega tagatud nõudeid kahjustavate või piiravate käsutuste tühisuse ning tagades õiguse järjekoha ja võlaõigusliku lepingu täitmise. Registripidaja viidatud Riigikohtu lahend ei ole praegusel juhul asjakohane. TsMS § 378 lg 1 p-s 3 sätestatud abinõuga on võimalik keelata selliseid tehinguid või toiminguid, mis võivad kostja vara väärtust vähendada. Ei ole välistatud, et kinnistu omanik ja hüpoteegipidaja sõlmivad pärast hüpoteegi seadmist uue kokkuleppe, millega muudavad või täiendavad olemasoleva hüpoteegiga tagatud nõuete ringi või suurendavad tagatavat nõuet (nt võttes uue rahalise kohustuse, mille täitmist tagab seatud hüpoteek).

§ 63

lg 1 p 4 kohaselt võib kinnistusraamatusse kanda märke muude seadusega kinnistusraamatusse kanda lubatud asjaolude nähtavakstegemiseks (märkus). Märkuse eesmärk võib olla ka ainult teatud asjaolude esiletoomine ning ei oma seetõttu järjekohta.

§ 631

lg 7 sätestab, et märkus kantakse kinnistusraamatusse seaduses sätestatud juhul.

§ 63lg 1 p 4 ja § 631 lg 7 mõttes võib kohaseks seaduseks lugeda ka Ts

MS § 378 lg 1 pi 10 (vt RKTKm 28.03.2018, 2-17-8524, p 11), mis võimaldab kinnistusraamatus märkuse abil nähtavaks teha, et isikutel on keelatud teatud tehingute ja toimingute tegemine. Kuigi kinnistusosakond viitab oma määruses

§ 63

lg 1 p-le 3 (keelumärge), on jäetud tähelepanuta

§ 63

lg 1 p 4 ja § 63 1 lg 7, mis võimaldavad kinnistusraamatusse kanda märkuse muude seadusega kinnistusraamatusse kanda lubatud asjaolude nähtavakstegemiseks. Hüpoteekide kohta taotletud märkuse kandmist kinnistusraamatusse võimaldab KRS § 16 p

2. Registripidaja jättis määruskaebuse rahuldamata ja andis selle tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg 6 alusel lahendamiseks Tartu Maakohtu kohtunikule.
3. Tartu Maakohtu kohtunik jättis määruskaebuse rahuldamata ning edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks ringkonnakohtule. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
4. Ringkonnakohus, tutvunud määruskaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et Tartu Maakohtu kinnistusosakonna määrus tuleb jätta TsMS § 659 ja § 657 lg 1 p 1 alusel muutmata ning määruskaebus rahuldamata.
5. Vastusena määruskaebuses esitatud väidetele selgitab ringkonnakohus järgmist.
6. Eelmärge on hagi tagamise vahend, kui hagi eseme raames taotletakse (n-ö lõpplahendusena) kinnistusraamatusse kande tegemist, kande kustutamist või kande muutmist. Seega nõustub ringkonnakohus avaldajaga, et omandiõiguse üleandmisele suunatud nõue on eelkõige tagatav eelmärkega (

§ 63lg 1 p 1).

Omandiõiguse üleandmist tagavas eelmärkes nimetatud õigustatud isik on see, kellele omandiõigust soovitakse üle anda. Hageja viidatud Riigikohtu lahendis nr 2-17-8524 nõudis hageja omandiõigust endale, mistõttu oli eelmärge õige hagi tagamise abinõu. Praeguses asjas nõuab hageja omandiõiguse üleandmist ühele kostjatest, mis on sama olukord nagu kohtunikuabi viidatud lahendis nr 2-20-7985, mille puhul eelmärge hagi tagamiseks ei sobi. 4

1. Hageja esitas hagi tagamise määruse kohaselt tsiviilasjas nr 2-25-4503 hagi Tehnokeskus OÜ, Nadežda Lõsikova, Anatoli Lõsikovi vastu tehingute kehtetuks tunnistamiseks ja tehingu alusel saadud kinnistu registriosa numbriga 20368850 üleandmiseks Tehnokeskus OÜ-le. Maakohtu määruse kohaselt on avaldaja kasuks seatava eelmärke sisuks see, et tsiviilasjas nr 2-25-4503 on Eesti Vabariik (Maksu- ja Tolliameti kaudu) esitanud hagi Tehnokeskus OÜ ning Nadežda Lõsikova ja Anatoli Lõsikovi vahel
2. oktoobril 2023 sõlmitud kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu tagasivõitmise korras kehtetuks tunnistamiseks ja kinnistu registriosa numbriga 20368850 omandi üleandmiseks Tehnokeskus OÜ-le. Esmalt leiab ringkonnakohus, et vaidlustatud määruses eelmärke sõnastus ei vasta seaduse nõuetele, sest seda ei taotleta ühegi asjaõiguse omandamiseks, muutmiseks või kustutamiseks. Hagi esitamine tsiviilasjas ei ole asjaõigus. Eelmärke tekstis tuleb märkida, kelle ja millise asjaõiguse omandamise, muutmise või kustutamise kohta kande tegemist tagatakse. Teiseks selgitab ringkonnakohus, et kui kohus teeb hagi tagamise määruse, siis selle sissekandmise lubatavuse üle otsustab kinnistamismenetluses kohtunikuabi. Haginõudest tulenevalt soovib hageja tagada omandiõiguse üleandmist mitte endale, vaid Tehnokeskus OÜ-le. Eelmärke järgi õigustatud isik võib sättejärgsest kaitsest ühepoolse avaldusega ka loobuda, st eelmärke lõpetada. Seega eelmärke kandmine Tehnokeskus OÜ kasuks ei taga hageja õigusi. Ringkonnakohus nõustub kohtunikuabiga, et hageja esitatud omandi üleandmisele suunatud nõue ei ole eelmärkega tagatav. Avaldajal puudub võlaõiguslik nõue kinnistusraamatust nähtuva õigusliku olukorra muutmiseks, mille maksmapanekut eelmärkega tagada.
3. Hagi tagamisel ei saa kohus teha midagi sellist, mis läheb vastuollu seadusega, sh asjaõigusseaduse või kinnistusraamatuseadusega või kinnistamismenetluse olemusega. See, et TsMS nimetab ühe hagi tagamise vahendina „muud, seaduses otseselt nimetamata abinõud“, ei tähenda, et kohus võiks seadusega vastuollu minna. Hageja viidatud märge hüpoteegi kohta (KRS § 16 p 5) tuleb valida

§ 63lg-s 1 nimetatud märgete seast.

Märkuse saab

§ 63

lg 1 p 4 ja § 63 1 lg 7 kohaselt kinnistusraamatusse kanda seadusega lubatud asjaolu nähtavakstegemiseks. Ringkonnakohtule teadaolevalt ei nimeta ükski seadus, et sisse saaks kanda märkuse sellise tehingu keelamiseks, mis ei ole suunatud asjaõiguslikule muudatusele. Käsutuskeeld on suunatud käsutamise ehk asjaõigusliku muudatuse takistamisele, mitte võlaõigusliku tehingu, nt kohustuse võtmise takistamisele. Ka tagatiskokkuleppega ei anta üle õigusi ja kohustusi, tegemist ei ole käsutusega. Kinnistusraamatusse ei kanta ei hüpoteegiga tagatavaid nõudeid ega tagatiskokkuleppe alusel sõlmitud lepinguid, mistõttu ei saa selliste lepingute sõlmimise keeldu tagada registrisse kantava märkusega, liiatigi kui see tuleks kanda piiranguna hüpoteegipidaja õiguse juurde. Ringkonnakohus nõustub seega registripidajaga, et tehingute keelamist puudutava märkuse sissekandmiseks kinnistusraamatusse puudub alus. Eeltoodust tulenevalt jättis registripidaja kandeavalduse vaidlustatud osas õigesti rahuldamata. 11. Kuna määruskaebus jääb rahuldamata, tuleb menetluskulud jätta TsMS § 171 lg 1 alusel avaldaja kanda. Kuna menetluses osales üksnes avaldaja, siis ei ole hüvitatavaid menetluskulusid. (allkirjastatud digitaalselt) 5