KOHTUMÄÄRU S Kohus Pärnu Maakohus Kohtunik Addis Tammiku Määruse tegemise aeg ja koht
- juuni 2025, Paide Tsiviilasja number 2-24-15965 Tsiviilasi OÜ otihansu invest hagiavaldus U.C vastu eelmärke kustutamiseks ning üüri- ja kommunaalkulude väljamõistmiseks Menetlustoiming Hagi menetlusse võtmisest keeldumine ja riigilõivu tagastamine Menetlusosaline ja tema esindaja Hageja OÜ otihansu invest (registrikood 16454766), lepinguline esindaja Alvar Kasela Menetluse liik Kirjalik menetlus RESOLUTSIOON
- Keelduda tsiviilasjas nr 2-24-15965 OÜ otihansu invest hagi menetlusse võtmisest.
- Jätta menetluskulud hageja kanda ja rahaliselt kindlaks määramata.
- Tagastada hagejale hagilt tasutud riigilõiv 770 eurot OÜ otihansu invest arvelduskontole nr EE
- Toimetada määrus kätte hagejale. Edasikaebamise kord Määruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Pärnu Maakohtu kaudu 15 päeva jooksul määruse kättetoimetamisest alates, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel määruse tegemisest. Määruskaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõivu 70 eurot. ASJAOLUD JA MÄÄRUSE PÕHJENDUSED
- OÜ otihansu invest (hageja) esitas
- oktoobril 2024 Pärnu Maakohtule U.C (kostja) vastu eelmärke kustutamiseks ning üüri- ja kommunaalkulude 2153,40 euro väljamõistmiseks. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled kinnisasja võlaõigusliku müügilepingu, mille kohaselt ostis kostja hagejalt korteriomandi
(2631136)(korteriomand) 7900 euro eest. Kostja kohustus tasuma ostuhinna vähemalt 631 euro suuruste osamaksetega iga müügilepingu sõlmimise järgnev kuu
- kuupäevaks. Ühtlasi leppisid pooled kokku, et korteriomandi registriossa kantakse korteriomandi üleandmist tagav eelmärge kostja kasuks. Kostjale anti üleandmisevastuvõtmise aktiga korteri valdus (dtl 20). Kostja rikkus müügilepingust tulenevat ostuhinna tasumise kohustust, mistõttu hageja taganes müügilepingust
- oktoobril
- Asjaõigusseaduse (AÕS) § 631 lg 1 järgi on hagejal neil asjaoludel õigus nõuda vaidlusaluse eelmärke kustutamist ja kohtult kostja vastavasisulise tahtevalduse asendamist kohtulahendiga (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5). Ühtlasi on hagejal õigus nõuda kostjalt üürilepingust tuleneva võla (sh majandamiskulude) tasumist. Korteriomandi valduse üleandmisega tekkis poolte vahel üürileping. Üüri suuruse arvestuse aluseks on keskmine turuhind ja majandamiskulud tuleb tasuda vastavalt esitatud arvetele.
- Asjas toimus
- juunil 2025 eelistung hagi puuduste kõrvaldamiseks ja hagi menetlusse võtmise otsustamiseks. Istungil selgitas hageja, et taganes lepingus lihtkirjalikult
- oktoobri 2024 taganemisavaldusega, kuigi müügilepingu p 5.7 näeb ette taganemise läbi notariaalselt tõestatud taganemise avaldusel. Ühtlasi möönis hageja, et
- oktoobri 2024 lihtkirjaliku taganemisavalduse tegemise ajal ei olnud täidetud müügilepingust taganemise materiaalsed eeldused (vt müügilepingu p 5.1) (dtl 13, 73). Kohus selgitas, et eelmärke kustutamise nõue eeldab, et lepingust on kehtivalt taganetud. Praegusel juhul hageja kinnitusel seda tehtud ei ole. Kohus viitas võlaõigusseaduse § 271 jj ja selgitas, et üürilepingu sõlmimine eeldab tahteavalduse vahetamist ja üürilepingus oluliste tingimuste kokkuleppimist (sh üüritasu). Siinses asjas ei ole üürilepingu aluseks olevaid asjaolusid esile toodud. Hageja kinnitas, et leping oli suunatud korteriomandi müügile, mistõttu ei oleks kostjalt korteriomandi kasutamise eest tasu nõutud, kui kostja oleks müügilepingu täitnud. Kohus selgitas, et neil asjaoludel ei ole hageja nõue praegu õiguslikult perspektiivikas. Lepingust ei ole kehtivalt taganetud, mistõttu ei saa hageja nõuda vaidlusaluse eelmärke kustutamist.
- Kohus tutvunud esitatud hagiga, leiab, et selle menetlemisest tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 371 lg 1 p 9 ja lg 2 p 2 alusel keelduda.. Esiletoodu kohaselt ei müügilepingust kehtivalt taganetud, mistõttu eelmärge tagab jätkuvalt kostjale korteriomandi üleandmist ja tagasitäitmine VÕS § 189jj alusel on perspektiivitu (vt ka AÕS § 63 lg 8 ja TsÜS § 68 lg 5). Hageja vabaneb kohustustest anda kostjale korteri omandiõigus lepingust taganemisel, sest eelmärge tagab müügilepingust tulenevat omandi üleandmise nõuet (VÕS § 188 lg 2). Eelmärge on tagatud nõudega lahutamatult (aktsessoorselt) seotud, st see tekib koos tagatava nõudega ega kehti selleta (RKTKo 12.04.2017, 3-2-1-13-17, p 14, samuti seal viidatud varasem praktika).Taganemise formaalse eeldusena tuli müügilepingu p 5.7 edastada kostjale notariaalselt tõestatud taganemisavaldus (dtl 14). Materiaalsed eeldused olid kokku lepitud lepingus selliselt, et hageja saab lepingust taganeda üksnes juhul, kui kostja ei ole
- märtsiks 2025 korteriomandi ostuhinda tasunud või hiljemalt
- aprill 2025 asjaõigusliku lepingut korteri omandamiseks sõlminud (dtl 13). Hageja kinnitusel ei olnud
- oktoobri 2024 taganemisavalduse (dtl 30) tegemisel müügilepingust taganemise formaalsed- ja materiaalsed eeldused täidetud (vt määruse p 2). Seega oli kohtu hinnangul hagis toodud asjaoludel taganemine toimetu. Mis puudutab hagis toodud rahalisi nõudeid, ei ole hagis toodud asjaolude kohaselt poolte vahel kehivat üürilepingut. Pooled ei ole kokku leppinud, et hageja annab korteriomandi kostjale kasutamiseks ja kostja tasub selle eest hagejale perioodiliselt üüri. Seetõttu ei ole õiguslikult võimalik hagis taotletud rahasummasid kostjalt välja mõista. Välistatud ei ole, et hagejal on õigus neid rahasummasid nõuda mõnel muul õiguslikul alusel, kuid eelduslikult mitte lepingu kehtivuse ajal. Hageja kinnitusel ei pidanud kostja müügilepingust tulenevate maksete õigeaegsel tasumisel korteriomandi kasutamise eest hagejale midagi tasuma. Eeltoodut arvestades on hagis toodud asjaolud rahasummade väljamõistmiseks ebaselged ja ei anna alust hagi rahuldamist ka juhul, kui need tõendatuks lugeda. 2
(3)Kohus märgib, et isegi juhul, kui notariaalses müügilepingus ei oleks kokku lepitud, et lepinguga seotud tahteavaldused tuleb teha notariaalses vormis, siis tuleneb see nõue ka seadusest (TsÜS § 77 lg-d 1-3).
- Ülaltoodud põhjendustel tuleb hagi menetlemisest keelduda.
- Kui kohus keeldub hagi menetlusse võtmast ja tagastab selle määrusega, loetakse, et avaldust ei ole esitatud ja avaldus ei ole olnud kohtu menetluses (TsMS § 372 lg 6). Seega on hagejal võimalik esitada kohtule uus nõuetekohane hagi.
- TsMS § 168 lg 1 kohaselt kannab hageja menetluskulud, kui kohus keeldub hagi menetlusse võtmast ja tagastab selle. Seega jäävad menetluskulud hageja kanda. Kindlaksmääratavad menetluskulud toimiku kohaselt puuduvad.
- Keeldumise määruse peale saab esitada määruskaebuse TsMS § 372 lg 5 esimese lause kohaselt. (allkirjastatud digitaalselt) Addis Tammiku kohtunik 3
(3)