Obsah (4)

§ 338§ 334§ 84§ 76

KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Kaija Piirmets, Iris Kangur-Gontšarov, Vallo Kariler Määruse tegemise aeg ja koht 08.05.2025, Tallinn Kohtuasja number 2-24-9971 Kohtuasi AS Mor

§ 338

lg 1 kohaselt on sellise nõude aegumistähtaeg kuus kuud ning hageja nõue on seega aegunud. Maakohtu otsus ja põhjendused 7. Harju Maakohus jättis 31.03.2025 vaheotsusega lõppotsusena hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Maakohus rahuldas kostja avalduse menetluskulude kindlaksmääramiseks ning mõistis hagejalt kostja kasuks välja menetluskulud suuruses 2115,49 eurot kohustusega tasuda hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt viivist võlaõigusseaduse (

) § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni. Maakohus ei andnud luba otsuse edasikaebamiseks.

1. Maakohus tuvastas ja pooled ka ei vaidle, et nende vahel oli sõlmitud äriruumi üürileping, mis lõppes 13.11.
2. Pooled vaidlevad selle üle, millal andis kostja hagejale valduse üle. Samas ei vaidle pooled, et hageja vaatas koos kostjaga ruumid 06.11.2023 üle. Asjaolu, et kostja ei ole hagejale võtit vahetult üle andnud ei tähenda, et kostja ei oleks hagejale tagastanud valdust või vähemalt vabastanud ruumi ega teinud üürileandjale takistusi ruume vallata. Kostja on tõendanud, et tema pakkus 06.11.2023 võtme üleandmist, kuid hageja esindajad võtme vastuvõtmisest keeldusid. Samuti on kostja tõendanud, et ta esitas 06.11.2023 päringu, kuhu võtme saab jätta. Maakohus ei nõustunud hagejaga, et 27.02.2024 kirjast tuleneks, et kostja ei ole pinda üle andnud. Vastupidi, 27.04.2024 e-kiri kinnitab, et kostja lahkus üüripinnalt.
3. Maakohus tuvastas, et kostja andis hagejale ruumide valduse üle 06.11.
4. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 36 lg 1 kohaselt valdus omandatakse tegeliku võimu saamisega asja üle või abinõude üle, mis võimaldavad tegelikku võimu asja üle. Hageja ei ole tõendanud, et alates 06.11.2023 ei oleks hagejal olnud üüripinna üle tegelikku võimu. Riigikohus on selgitanud, et hoone või osa ruumide valduse üleandmiseks üürileandjale piisab sellest, kui kostja vabastas hoones asuvad ruumid või osa ruume, teatas sellest hagejale ja ei teinud hagejale edaspidi takistusi ruume vallata (RKTKo 19.05.2009, 3-2-1-46-09, p 10). Vaidlus puudub, et hagejal oli võimalus ruume vallata, hageja teostas ruumides remonttööd ja vahetas lukud. 3 2-24-9971
5. Maakohus leidis, et hageja esitas Harju Maakohtule hagi 28.06.2024 ehk pärast aegumistähtaja möödumist, mistõttu hageja nõue on aegunud. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 147 lg 1 järgi hakkas hageja nõue seega aeguma alates 07.11.2023 ning aegus kuue kuu möödumisel ehk 07.05.
6. Vastuseks hageja vastuväitele, et ta esitas kostjale kahjuhüvitise makseteatise 01.02.2024, märkis maakohus, et kohtuvälise nõude esitamine ei oma aegumistähtaja kulgemisele mistahes mõju, sest TsÜS § 160 lg 1 kohaselt peatub aegumine hagi esitamisega. TsÜS § 160 lg-s 2 toodud loetelus olukordadest, mida võrdsustatakse hagi esitamisega, kohtuvälist nõude esitamist ei ole.
7. Maakohus jättis tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 kohaselt menetluskulud hageja kanda. Apellatsioonkaebus
8. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub vaidlustatud maakohtu vaheotsuse lõppotsusena tühistada ning saata asi tagasi Harju Maakohtule menetluse jätkamiseks. Hageja palub jätta menetluskulud kostja kanda.
9. Hageja hinnangul on maakohus selgelt ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse normi, mis mõjutas oluliselt lahendit. Maakohus on ekslikult asunud seisukohale, et üürileandja on kohustatud üürieseme valduse vastu võtma enne üürilepingu lõppemist, kui üürnik seda pakub. Kuivõrd üürieseme valduse üleandmisega on seotud mitmed õiguslikud tagajärjed, ei saa sellist kohtu tõlgendust pidada põhjendatuks. Vastasel juhul kaasneksid üürniku ühepoolse tahteavaldusega ulatuslikud riskid üürileandjale ning hilisem nõuete esitamine üürileandja poolt muutuks põhjendamatult keeruliseks.
10. Hageja leiab, et

§ 334

lg-st 1 nähtub, et üürnikul tekib üürieseme tagastamisekohustus pärast üürilepingu lõppemist. Ka üürileandja nõudeõigus üürieseme suhtes tekib alates hetkest, mil üürileping enam ei kehti. Seadusandja on üürieseme tagastamise kohustuse selgelt sidunud üürisuhte lõppemisega, mitte üürniku ühepoolse tahteavalduse või sooviga üürieseme valdus varem üle anda. Seega ei tulene sellest sättest üürniku õigust üüriese talle sobival ajal tagastada ega üürileandja kohustust sellisel juhul üürieseme valdus vastu võtta. Ka kohus ei ole viidanud ühelegi õigusnormile, millest nähtuks üürileandja kohustus võtta üürilepingu eseme valdus vastu enne üürilepingu lõppemist. Samal ajal on üürileandjal selge ja õiguslikult kaitstav huvi mitte võtta üürilepingu eseme valdust vastu enne lepingu lõppemist, kuivõrd valduse üleandmisega on seotud mitmed olulised õiguslikud tagajärjed. Valduse üleandmisega läheb üürileandjale üle üürieseme hävimise ja kahjustamise riisiko. Lisaks on üürnik kohustatud tasuma kommunaalteenuste eest kuni üürieseme valduse üleandmiseni. Kui üürileandjal oleks kohustus võtta üürilepingu eseme valdus vastu enne lepingu lõppemist, peaks ta ühelt poolt tasuma üürieseme kommunaalmakseid, kuid teisalt ei saaks üürieset kolmandatele isikutele välja üürida. 15. Hageja toob välja, et üürileandja hüvitisnõude aegumistähtaeg asja muutmise või halvendamise eest algab alates asja tagasisaamisest (

§ 338lg 2).

Seadusandja eesmärk ei olnud tuua aegumistähtaja algust üürilepingu lõppemise ajast ettepoole, vaid lükata seda edasi, kuni üürileandja on reaalselt asja tagasi saanud. Üürieseme valduse tagastamisega on seega seotud mitmed õiguslikud tagajärjed, nagu hävimise ja kahjustamise riisiko, nõuete aegumistähtaeg ja kommunaalkulude tasumise kohustus. Selliste tagajärgede saabumine ei saa sõltuda pelgalt üürniku ühepoolsest tegevusest, milleks oli 06.11.2023 ehk enne üürilepingu lõppemist hagejale võtmete pakkumine. Hageja ei saa olla kohustatud üürieseme valduse vastuvõtmisega seotud riskide ülevõtmiseks enne, kui leping on lõppenud. 4 2-24-9971 16. Hageja kohustust valduse ennetähtaegse tagamise vastuvõtmiseks ei tulene ka

§ 84lg-st 1.

Esiteks on tegemist dispositiivse regulatsiooniga, millest pooled said käesoleva äriruumi üürilepingu sõlmimisel kõrvale kalduda. Seda on pooled ka teinud, sätestades lepingus, et valdus tuleb üle anda lepingu lõppemise päeval (lepingu p 4.2.29). Teiseks on hageja põhjendatult keeldunud kostja poolt võtmete tagastamisest. Ei saa mõistlikult eeldada, et üürnikul on igal hetkel enne üürilepingu lõppemist õigus üürieseme valdus üle anda, mis toob üürileandjale omakorda kaasa kohustuse üürieseme ülevaatamiseks, puuduste fikseerimiseks ja neist ka üürnikule teatamisest, et

§ 76lg-st 4 tulenev nõuetekohase täitmise eeldus ümber lükata.

Ehkki 06.11.2023 on pooled fikseerinud teatud kahjustused üürilepingu esemel, ei ole tegemist ammendava üleandmise aktiga, mida kinnitab asjaolu, et seal ei ole fikseeritud kommunaalteenuste näitusid ega muid asjaolusid, üüripinna üleandmise kuupäeva vms. Selle asemel on hageja 07.11.2023 kiri käsitletav nõudekirjana üüripinnale tekitatud kahju hüvitamiseks. Kolmandaks ei ole poolte vahel vaidlust, et hageja võtmeid vastu ei võtnud.

§ 338

lg 2 seob aga õiguslikud tagajärjed ajaga, mil hageja on reaalselt saanud asja tagasi, mitte ajaga, mil täitmist on ennetähtaegselt pakutud. Seega, isegi kui eeldada, et hageja on ekslikult jätnud võtmed tagasi võtmata, ei saa sellest tuleneda õiguslikku tagajärge, et tema nõude aegumine oleks alanud. Ühelegi sellise toimega õigusnormile ei ole maakohus ka viidanud. Võtmete tagastamise pakkumist enne üürilepingu lõppemist ei saa lugeda üürieseme valduse üleandmiseks seni, kuni pooled ei ole ühiselt tuvastanud, et üürileping on lõppenud ning kõik sellega seotud vaidlused on lahendatud. Hageja ei ole kohustatud võtmete vastuvõtmise kaudu võtma endale riski, et hilisem nõuete esitamine on välistatud või oluliselt raskendatud just seetõttu, et valdus loetakse nõuetekohaselt üleantuks. Seega on maakohus eksinud leides, et kostjapoolset 06.11.2023 hagejale võtmete pakkumist enne üürilepingu lõppemist saab lugeda üürieseme valduse üleandmiseks.

1. Hageja on seisukohal, et tema nõue ei ole aegunud. Pärast üürilepingu lõppemist 13.11.2023 ei ole kostja hagejale võtmete üleandmist pakkunud. Seda ei ole tuvastanud ka maakohus. Veelgi enam, ei ole hageja senini üürieseme võtmeid saanud, mille tõttu esitas hageja ka kostjale üüriarveid kuni
2. a veebruarini, mil hageja oli sunnitud üürieseme lukud vahetama, et saada üürieseme valdus endale tagasi. Kuna hageja ei olnud kohustatud võtmeid enne üürilepingu lõppemist vastu võtma ning kostja ei ole võtmeid pakkunud pärast üürilepingu lõppemist, ei ole hageja üürieseme valdust maakohtu tuvastatud ajal tagasi saanud ning seetõttu on aegumist ebaõigesti kohaldatud. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
3. Kolleegium leiab üksmeelselt, et apellatsioonkaebus tuleb jätta menetlusökonoomia kaalutlustel TsMS § 637 lg 21 alusel koosmõjus TsMS § 405 lg-ga 1 menetlusse võtmata. Ringkonnakohus lähtub apellatsioonkaebuse menetlusse võtmist kaaludes TsMS §-s 2 sätestatud tsiviilkohtumenetluses valitsevast põhimõttest lahendada kohtuasi õigesti, mõistliku aja jooksul ja võimalikult väikeste kuludega. Sellest tulenevalt arvestab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse menetlusse võtmise üle otsustades mh ka seda, et menetlusosalistel ei tekiks apellatsioonkaebuse menetlemisel ülemääraseid menetluskulusid. 5 2-24-9971
4. Kolleegium märgib, et kui tegemist on varalise nõudega hagiga ja hagihind ei ületa summat, mis vastab 3500 eurole ja koos kõrvalnõuetega 7000 eurole, menetleb kohus hagi TsMS § 405 lg 1 esimese lause järgi oma õiglase äranägemise kohaselt lihtsustatud korras, järgides üksnes tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatud üldisi menetluspõhimõtteid (lihtmenetlus). Praeguses asjas palus hageja mõista kostjalt välja põhinõudena 3453,31 eurot ning viivise perioodi 06.02.2024–27.09.2024 eest viivisemääraga 0,5% päevas kokku 4057,64 eurot, kuid hageja ei nõudnud viiviseid üle 2546,69 euro ehk hageja ei nõudnud põhi- ja kõrvalkohustusi kokku üle 6000 euro, mistõttu on tegemist lihtmenetluse asjaga TsMS § 405 lg 1 mõttes.
5. Sellises kohtuasjas võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse TsMS § 637 lg 21 järgi menetlusse juhul, kui maakohtu otsuses on antud luba edasikaebamiseks või kui maakohtu otsuse tegemisel on selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või on selgelt rikutud menetlusõiguse normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis oluliselt mõjutada lahendit. 20.
6. Maakohus märkis otsuses TsMS § 442 lg 10 kohaselt, et ei anna luba otsuse edasikaebamiseks. 20.
7. Arvestades tsiviilasja materjale, maakohtu otsuse põhjendusi ja apellatsioonkaebuse väiteid, ei ole maakohus kolleegiumi hinnangul otsust tehes selgelt ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse normi ega rikkunud menetlusõiguse normi viisil, mis võinuks kaasa tuua ebaõige otsuse. Kuigi ringkonnakohus ei pea apellatsioonkaebuse menetlusse võtmisest keeldumist pikemalt põhjendama (vt RKTKm 10.04.2019, 2-17-13363, p 15), märgib kolleegium hageja apellatsioonkaebuse väidete kohta lühidalt järgmist. Hageja vaidlustas maakohtu otsuse põhjusel, et hageja hinnangul kohaldas maakohus ebaõigesti materiaalõiguse normi (

§ 338

lg 2) leides, et maakohus on valesti tuvastanud üürieseme valduse üleandmise aja (06.11.2023), mille tõttu ei ole hageja nõue aegunud. Ringkonnakohus hageja õigusliku käsitlusega ei nõustu. Maakohus on õigesti tuvastanud, et kostja andis hagejale ruumide valduse üle 06.11.

1. Maakohus tuvastas vaidlusvälise asjaoluna, et poolte vahel oli sõlmitud äriruumi üürileping, mis lõppes 13.11.
2. Pooled ei vaidle ka selle üle, et hageja vaatas koos kostjaga ruumid 06.11.2023 üle. Maakohus tuvastas ka selle, et kostja on tõendanud, et tema pakkus 06.11.2023 võtme üleandmist, kuid hageja esindajad keeldusid võtme vastuvõtmisest ning seda, et kostja esitas 06.11.2023 päringu, kuhu võtme saab jätta. Kolleegium nõustub maakohtuga, et asjaolu, et kostja ei ole hagejale võtit üle andnud ei tähenda, et kostja ei oleks hagejale tagastanud valdust. Riigikohtu kujundatud praktika kohaselt asjaolu, et kostja kätte jäi väidetavalt ruumide üks võtmekomplekt, ei oma valduse üleandmise seisukohalt tähtsust, kui selleks on täidetud järgmised tingimused: kostja vabastas hoones asuvad ruumid või osa ruume; kostja on sellest hagejat teavitanud ning kostja ei teinud hagejale edaspidi takistusi ruume vallata (RKTKo 3-2-1-46-09, p 10). Maakohtu otsusest nähtub, et kostja on äriruumid vabastanud, sellest hagejat teavitanud ega ole teinud takistusi hagejale edaspidi ruumide valdamiseks. Kostja uuris, kuhu võtme saab jätta ning pakkus korduvalt hagejale võtme tagastamist, mis annab aluse järeldada, et äriruumid olid vabastatud ning hagejal oli võimalik sellest ajast alates neid ruume ka vallata. Hageja ei ole ka apellatsioonkaebuses esile toonud, kuidas takistas kostja hagejal pärast 06.11.2023 äriruume vallata. Muuhulgas on hageja ja kostja koos ruumid 06.11.2023 üle vaadanud. Seega on hageja õiguslik käsitlus üürieseme valduse üleandmisega seonduvalt ebaõige. Asjaolu, et 6 2-24-9971 hageja kostjalt ise võtit vastu ei võtnud, ei muuda seda, et hagejal oli võimalus ruume alates 06.11.2023 vallata. Kolleegium märgib, et isegi siis, kui lugeda valduse üleandmise ajaks lepingu lõppemise aeg, s.o 13.11.2023, on hageja nõue ikkagi

§ 338lg 1 kohaselt aegunud.

Hageja nõue oleks sellisel juhul hakanud aeguma alates 14.11.2023 ning aegunud kuue kuu möödumisel ehk 14.05.

1. Kuivõrd hageja esitas Harju Maakohtule hagi 28.06.2024, siis oli hagiavaldus esitatud pärast aegumistähtaja möödumist. Arvestades kostja aegumise vastuväidet, on hageja nõue praegusel juhul edutu. Eeltoodut arvestades ei ole maakohus kolleegiumi hinnangul rikkunud selgelt materiaalõiguse normi, mistõttu jätab kolleegium apellatsioonkaebuse TsMS § 637 lg 2 1 järgi menetlusse võtmata. Menetlusõiguse normi rikkumist ei ole apellant maakohtule ette heitnud.
2. Apellatsioonkaebuse menetlusse võtmata jätmise korral jäävad apellatsioonimenetluse kulud TsMS § 168 lg 1 järgi koosmõjus TsMS § 639 lg-ga 1 apellandi kanda. Kuna vastustajal ei ole apellatsioonkaebuse menetlusse võtmise staadiumis veel hüvitatavaid menetluskulusid tekkinud, ei tule apellandil vastustajale apellatsioonimenetluse kulusid hüvitada.
3. Lisaks on apellandil apellatsioonkaebuse menetlusse võtmisest keeldumise korral õigus nõuda määruse jõustumisel TsMS § 150 lg 1 p 2 ja lg 4 järgi tagasi apellatsioonkaebuselt tasutud riigilõivu (595 eurot).
4. Kui ringkonnakohus keeldub apellatsioonkaebust menetlemast, ei toimeta ta TsMS § 638 lg 4 teise lause järgi apellatsioonkaebust vastustajale kätte ning apellatsioonkaebus tuleb selle esitajale koos lisadega ja kaebuse menetlusse võtmisest keeldumise määrusega tagastada. Elektrooniliselt esitatud menetlusdokumente ringkonnakohus elektrooniliselt ega paberkandjal ei tagasta. Ringkonnakohus toimetab määruse TsMS § 638 lg 8 järgi apellandile kätte ja edastab teistele menetlusosalistele. TsMS § 638 lg 10 järgi loetakse, et apellatsioonkaebust ei ole esitatud.
5. Määruse peale, millega ringkonnakohus keeldub apellatsioonkaebust menetlusse võtmast, võib TsMS § 696 lg 1 esimese lause ja § 638 lg 9 järgi esitada määruskaebuse. (allkirjastatud digitaalselt) 7