Obsah (12)

§ 230§ 436§ 231§ 173§ 162§ 138§ 144§ 174§ 175§ 218§ 177§ 178

Tsiviilasi nr 2-24-17921 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Tallinna kohtumaja Kohtunik Dina Tali Otsuse avalikult teatavakstegemise aeg ja koht 21. Tsiviilasja number 2-24-17921 Ts

) § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike järgi on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, millised asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega ta neid asjaolusid tõendab.

§ 230

lg 1 näeb ette, et kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited.

§ 436lg 2 kohaselt rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele.

Õiguse kohaldamise üle otsustab poolte esitatud asjaolude põhjal kohus (

§ 436lg 7 ja § 438 lg 1).

1. Vaidlus puudub selle üle, et pooled sõlmisid 18.08.2021 kinnistu müügilepingu, hüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu (edaspidi müügileping), mille esemeks oli kinnistu asukohaga Kraavi tn 47, Tallinn, koos selle oluliste osadega ja päraldistega, ostuhinnaga 400 000 eurot (lepingu p 3.1) (dtl 7-13). Poolte vahel on sõlmitud müügileping VÕS § 208 lg 1 tähenduses. VÕS § 208 lg 1 kohaselt asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. Pooled ei vaidle, et 375 000 euro suuruse ostuhinna on kostja vastavalt lepingu punktile 3.
2. tasunud. Pooled leppisid lepingu punktis 3.
3. kokku, et ülejäänud ostuhinna osa 25 000 eurot peab kostja tasuma 3 päeva jooksul alates lepingu punktis 3.5 nimetatud tingimuste täitmisest. Lepingu p 3.6 nägi ette, et juhul kui hageja ei täida lepingu p-s 3.5 nimetatud kohustust tähtaja jooksul, on hageja kohustatud tasuma kostjale leppetrahvi 25 000 eurot hiljemalt 15 päeva jooksul arvates lepingu p-s 3.5 nimetatud tähtaja saabumisest.
4. Hageja on esitanud kostja vastu lepingust tuleneva täitmisnõude. VÕS § 108 lg 1 kohaselt kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. Täitmisnõude eelduseks on kehtiv leping, kohustuse rikkumine ja vastutus. Käesolevas menetluses vaidlevad pooled selle üle, kas punktist 3.
5. tulenev hageja nõue ostuhinna osa 25 000 euro tasumiseks on muutunud sissenõutavaks, st kas hageja on täitnud lepingu punktis 3.
6. kokku lepitud tingimused. Kohus on hagejale selgitanud, et tema ülesanne on tõendada, et ta on punktis 3.
7. kokku lepitud tingimused täitnud. Kohus nõustub kostjaga, et hageja ei ole tõendanud, et ta on täitnud punktis 3.
8. nimetatud kohustused. 5 Tsiviilasi nr 2-24-17921
9. Lepingu p-s 3.5 leppisid pooled kokku, et hageja (müüja) edastab kostjale hiljemalt 15.10.2021 alljärgnevad dokumendid: 3.5.
10. hoone ja krundi kohta käivad dokumendid nii palju kui neid on. Kostja on 21.04.2025 toimunud istungil kinnitanud, et lepingu punkti 3.5.
11. täitmise üle vaidlus puudub.
12. Vastavalt lepingu punktile 3.5.
13. pidi hageja hiljemalt 15.10.2021 vormistama kehtivad suulised üürilepingud ümber kirjalikeks. 21.04.2025 toimunud istungil hageja kinnitas, et ei ole punkti 3.5.2 täitnud. Hageja möönis, et nad panid lepingusse punkti, mida hageja teadis, et ei saa täita. Lõplikes seisukohtades hageja selgitas täiendavalt, et hageja vanad rentnikud keeldusid kostjaga kirjalike lepingute sõlmimisest, sest olid sõlminud juba uued üürilepingud kostjaga. Kohus leiab, et lepingu punkti 3.5.
14. mittetäitmise fakti on hageja võtnud istungil omaks vastavalt

§ 231lg-le 2.

1. Vastavalt lepingu punktile 3.5.
2. pidi hageja hiljemalt 15.10.2021 edastama kostjale kehtivad tehnovõrkude kokkulepped ja tariifid. 21.04.2025 toimunud istungil hageja möönis, et ei ole punkti 3.5.3 täitnud, sest lepingu sõlmimise päevaks ei olnud hagejal ühtegi lepingut ja ei olnud midagi esitada. Hageja möönis, et panid lepingusse punkti, mida hageja teadis, et ei saa täita. Lõplikes seisukohtades hageja selgitas täiendavalt, et hagejal ei olnudki mingeid tehnovõrkude kokkuleppeid ega tariife. Kostja viitas aga sellele, et müügilepingu punktis 2.1.
3. müüja kinnitas, et lepingu ese on ühendatud ja liitunud järgmiste tehnovõrkudega: elektrivarustus, veevarustus, kanalisatsioon ning lepingu eseme kütteliigiks on elektriküte. Kohus leiab, et lepingu punkti 3.5.
4. mittetäitmise fakti on hageja võtnud istungil omaks vastavalt

§ 231lg-le 2.

1. Vastavalt lepingu punktile 3.5.
2. pidi hageja hiljemalt 15.10.2021 olema koristanud ja tühjendanud ruumid: 1) nr. 3, 4, 5, 6, 7 –jooniselt 48 1 korruse plaan; 2) nr 2, 5 – jooniselt 48 II korruse plaan; 3) koristatud Kraavi 47 territooriumi hoovi perimeetri kõikidest asjadest, mis ei kuulu üürnikele. Kohus on hagejale selgitanud, et hageja ülesanne on mh tõendada, et ruumid said koristatud. Vaidlust ei ole selles, et 14.10.2021 märgistasid pooled I korruse plaanil ruumid, mis vajasid täiendavat koristust (dtl 15). Plaanil märgistatud ruumid 2, 6, 5 ja 10 tuli lepingu punkti 3.5.
3. järgi koristada. Plaanil märgitud ruumid 16 ja 17 ei olnud lepinguga hõlmatud. Plaanil on hageja esindaja allkiri, mistõttu pidi hageja olema nõustunud nende eelnimetatud ruumide täiendava koristamisega ja vähemalt osa ruumide (v.a 16 ja 17) koristus oli ka lepingust tulenevalt hageja ülesanne. Kostja märkis istungil, et hageja oli lükanud prügi ja prahi ühest ruumist teise, mida ei saanud lepingu täitmiseks lugeda. 01.11.2021 saatis kostja hagejale kirja (dtl 42), milles hageja palub vastavalt 14.10.2021 kokkulepitule lõpetada koristustööd hiljemalt 05.11.
4. 03.11.2021 saatis hageja kostjale kirja (dtl 18), milles hageja viitab, et 15.10.2021 seisuga on kõik koristustööd teostatud. Lisaks on tehtud territooriumi puhastamiseks lisatöid, mida ei olnud kokku lepitud, kirjaga nõuab hageja kostjalt 25 000 + 3 487,97 eurot (dtl 17 03.11.2021 arve nr 48, mille sisuks puude langetamine ja äravedu, pinnase tasandamine ja mulla äravedu, traktoritöö – kokku 3 487,97 eurot). Kohtu küsimusele istungil, kas arve nr 48 oli osa koristusest, mida leping nägi ette, vastas hageja, et see oli koristus vastavalt lepingule. Kostja 02.12.2021 kirjast nähtuvalt (dtl 43) kostja ei nõustunud hageja nõudega ja viitas uuesti sellele, et lepingu punkti 3.
5. tingimused ei ole täidetud. Eeltoodut arvestades ei saa kohtu hinnangul olla kahtlust selles, et 15.10.2021 seisuga ei viinud hageja kõiki koristustöid lõpule, mistõttu ei täitnud hageja lepingu punktis 3.5.4 nimetatud tingimust. 6 Tsiviilasi nr 2-24-17921
6. Lepingu punkt 3.5 nägi mh ette, et pooled vormistavad kohustuste täitmise kohta akti. Vaidlust ei ole selles, et sellist akti ei ole pooled (ühiselt) vormistanud. Hageja on väitnud, et saatis akti kostjale, kuid kostja sellele ei reageerinud. Hageja ei ole tõendanud, et lepinguga võetud kohustused on täidetud ja selle kohta on vormistatud vastav akt. Kohus leiab, et kostjale ei saa ka heita ette väidetavalt saadetud akti allkirjastamata jätmist, kui hageja poolt olid kohustused täitmata.
7. Kohus märgib, et käesoleval juhul on kinnisasja müügileping sõlmitud notari juures kahe äriühingu vahel. VÕS § 8 lg 1 kohaselt on leping tehing kahe või enama isiku (lepingupooled) vahel, millega lepingupool kohustub või lepingupooled kohustuvad midagi tegema või tegemata jätma. Leping sõlmitakse VÕS § 8 lg 1 ja § 9 järgi vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel (vt RKTKo nr 3-2-1-43-16 p 11, RKTKo nr 3-2-1-25-08, p 13). VÕS § 8 kohaselt on leping lepingupooltele täitmiseks kohustuslik. Lepinguõiguses kehtib põhimõte, mille kohaselt tuleb sõlmitud lepinguid täita (pacta sunt servanda). Eeltoodut arvestades on kohus seisukohal, et käesoleval juhul ei saa kostjale asetada riski selle eest, et hageja nõustub lepinguga võtma endale selliseid kohustusi, mille puhul ta lepingu sõlmimise hetkel kas teab, et ei suuda neid täita või ei ole veendunud, et suudab neid täita. Arvestades lepingu punkti 3.
8. sõnastust, pidi hageja arvestama sellega, et kui ta punktides 3.5.1-3.5.
9. nimetatud tingimusi ei täida, ei teki tal nõudeõigust punktis 3.
10. nimetatud ostuhinna osale 25 000 eurole. Seejuures ei oma tähtsust, mis põhjendustel need kohustused hagejal täitmata jäid. Pooled pidasid lepingus neid punktides 3.5.1-3.5.4 kokkulepitud tingimusi piisavalt oluliseks, et seada nende täitmisest sõltuvusse osa ostuhinna tasumine ning on pidanud vajalikuks nende tingimuste täitmist sanktsioneerida leppetrahvi nõudeõigusega.
11. Kuna hageja ei ole täitnud lepingu punkti 3.
12. tingimusi, ei ole tema nõue 25 000 euro saamiseks muutunud sissenõutavaks. Kuna kohus ei pea hageja nõuet põhjendatuks, ei analüüsi kohus seda, kas esitatud nõue on aegunud.
13. Kohus leiab, et hageja pidi ka arvestama tagajärjega, et kui ta punktides 3.5.1-3.5.
14. nimetatud tingimusi ei täida, võib kostja nõuda temalt leppetrahvi. Lepingu p 3.6 nägi ette, et juhul kui hageja ei täida lepingu p-s 3.5 nimetatud kohustust tähtaja jooksul, on hageja kohustatud tasuma kostjale leppetrahvi 25 000 eurot hiljemalt 15 päeva jooksul arvates lepingu p-s 3.5 nimetatud tähtaja saabumisest. Kostja on esitanud hageja vastu ka menetlusliku tasaarvestuse avalduse. Kostja avaldas, et juhul, kui kohus leiab, et hageja nõue kuulub rahuldamisele, tasaarvestab kostja oma 25 000 euro suuruse leppetrahvi nõude hageja ostuhinna tasumise nõudega, mille tulemusel nõuded kattuvas ulatuses lõppevad. Kuna käesoleval juhul kohus hageja nõuet ei rahulda, siis puudub nõue, millega kostja nõuet tasaarvestada.
15. Arvestades eeltoodut jätab kohus hagi rahuldamata. Poolte väited ja esitatud tõendid mida kohus otsuses ei käsitlenud, ei oma lõppotsuse tegemisel tähtsust. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine 17.

§ 173

lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Kuna kohus jättis 7 Tsiviilasi nr 2-24-17921 hagi rahuldamata, jäävad menetluskulud

§ 162lg 1 alusel täies ulatuses hageja kanda.

Lähtuvalt menetluskulude jaotusest tuleb kohtul kindlaks määrata üksnes kostja menetluskulude suurus. 18.

§ 138

lg 1 ja 2 järgi on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. Kohtukulud on riigilõiv, kautsjon ning asja läbivaatamise kulud.

§ 144

p 1 kohaselt on kohtuvälised kulud mh menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud. 19. Menetluskulude rahaline suurus määratakse kindlaks menetluskulude jaotuse alusel põhjendatud ja vajalikus ulatuses (

§ 174lg 1).

Kui menetlusosaline peab kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses (

§ 175lg 1).

Põhjendatud ja vajalikus ulatuses kulude kindlaks tegemisel tuleb hinnata menetlustoimingute ja -dokumentide mahtu, asja keerukust, esindamisele kulunud aega (töötundide arv) ja eraldi ühe tööühiku hinda (tunnihind) (RKTKo 3-2-1-39-16, 2-16-3785). 20. Kostja lepinguline esindaja vastab

§ 218lg 1 p 2 sätestatud nõuetele.

Kostja 09.05.2025 menetluskulude arvestuse terviktekstist nähtuvalt on kostja menetluskuludeks esindajakulud 3022,99 eurot (ilma käibemaksuta).

1. Kostjale osutati õigusabi 17 tundi 35 minutit valdavalt tunnimääraga 180 eurot, millele lisandus käibemaks. Hageja ei ole tunnitasu suurust vaidlustanud. Tunnihind vastab turuhinnale ja sellises suuruses tunnihinda on kohtupraktikas peetud põhjendatuks. Kostja õigusabi toimingud koosnevad üldistatult hagile vastuse ja seisukohtade esitamisest, suhtlusest kliendiga, istungiks valmistumise ja istungil osalemisest. Kostja kinnitab, et õigusabikulud on seotud käesoleva tsiviilasjaga. Kostja on juriidiline isik ja seega palub menetluskulude väljamõistmist koos käibemaksuta.
2. Hageja ei ole kostja menetluskuludele vastuväiteid esitanud.
3. Kohus leiab, et kostja õigusabitoimingud ja neile kulunud tööaeg on põhjendatud ja vajalik. Kostjale õigusabi osutamiseks tuli kostja esindajal viia end kurssi vaidluse asjaoludega, suhelda selleks kliendiga ja tutvuda nõude aluseks oleva materjaliga, tutvuda vastaspoole esitatuga, koostada kirjalikke seisukohti, valmistuda ja osaleda istungil ning suhelda kohtuga. Kohus märgib, et vähemalt viimase 4 tunni ajakulu osas (st kostja lõplike seisukohtade koostamine pärast kohtuistungit) oleks hageja saanud kostjal menetluskulude tekkimist vältida. Kohus selgitas hagejale istungil, et hagi rahuldamiseks puudub väljavaade ja andis hagejale tähtaja hagist loobumiseks. Hageja hagist ei loobunud.
4. Eeltoodust tulenevalt määrab kohus kostja menetluskulude suuruseks kokku 3022,99 eurot (ilma käibemaksuta) ning mõistab nimetatud kulu hagejalt kostja kasuks välja.
5. Vastavalt

§ 177

lg 4 kohus märgib menetlusosalise taotluse alusel menetluskulude kindlaksmääramise kohtulahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Vastavalt kostja taotlusele mõistab kohus hagejalt välja menetluskulude viivise. 8 Tsiviilasi nr 2-24-17921 26. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati (

§ 178lg 1).

27. Menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot (

§ 178lg 2).

Menetluskulude kindlaksmääramise vaidlustamisel tekkinud kulusid ei hüvitata (

§ 178lg 4).

/allkirjastatud digitaalselt/ Dina Tali kohtunik 9