Tsiviilasi nr 2-23-10711 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Tsiviilasja number Otsuse avalikult teatavaks tegemise aeg ja koht Kohus Kohtunik Tsiviilasi Tsiviilasja hind Menetlusosalised ja nende esinda

§ 5

lg 1 ja lg 2 teise lause kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest, ning pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. Samas ei ole poolte valitud õiguslik kvalifikatsioon kohtule siduv (

§ 436lg 7).

Pooltevahelise õigussuhte kvalifitseerimine on

§ 436lg 7 ja § 438 lg 1 järgi kohtu ülesanne.

Kohus ei ole asja lahendamisel seotud poolte esitatud õiguslike väidetega, vaid kohaldab seadust ise. Kvalifitseerimisel on kohus seotud nende faktiliste asjaoludega, millele pool on viidanud (RKTKo 3-2-1-62-08, p 11). Lisaks asjaolude kohtu ette toomise kohustusele peab kumbki pool

§ 230

lg 1 kohaselt hagimenetluses ka tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohus saab otsuse rajada üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele ning otsust tehes otsustab kohus, mis asjaolud on tuvastatud tõendite alusel (

§ 436lg 2 esimene lause ja § 438 lg 1).

1. Hageja on esitanud soorituse saavutamisele (tahteavalduste asendamine) suunatud nõude seaduse alusel. Hageja nõue võiks kuuluda rahuldamisele AÕS § 76 lg 1 koostoimes AÕS § 77 lg-ga 2 alusel. Selle eeldused on järgmised: 1) nõude esitaja on kaasomanik; 2) isik, kelle suhtes nõue esitatakse on kaasomanik; 3) kaasomanikud ei saavutanud kokkulepet asja jagamise viisi suhtes; 4) nõude esitaja pakkus välja viisil mille järgi on põhimõtteliselt võimalik asja jagada (§ 77 lg 2).
2. Käesoleval juhul on menetluses üksnes üks kaasomandi lõpetamise viis, mille on hageja esitanud, s.o kaasomandi lõpetamine osaliselt selliselt, et kostjale kuuluv kaasomandi osa antakse üle hagejale I, pannes talle kohustuse maksta välja kostjale nende osarahas. Kostja omapoolset alternatiivset kaasomandi lõpetamise viisi asjas ei esitanud. AÕS § 77 lg 2 kohaselt saab kohus kaasomandi lõpetamise viiside vahel valida üksnes sellekohase nõude, st hagi või vastuhagi alusel. Seega saab kohus kaasomandi lõpetamise viisina kaaluda üksnes hageja taotletud viisi (RKTKo 10.04.2019, 2-17-9749, p 12).
3. Nõude eelduste osas on hageja esitanud järgmised asjaolud, mille osas vaidlus puudub ning mille kohus saab omaksvõtu alusel (

§ 231lg 2, 29.08.2024.

a istungi protokoll) tuvastada: 13.

1. Aadressil Harju maakond, Tallinn, xxx linnaosa, XXX (registriosa nr xxxx), asub menetlusosaliste kaasomandisse kuuluv kinnistu selliselt, et igale menetlusosalisele kuulub 1/3 kaasomandist. 13.
2. Vaidlusalune kinnistu on olnud kõigi menetlusosaliste elukohaks pikki aastaid, sh on see olnud kõigi menetlusosaliste jaoks lapsepõlvekodu ja kõigil on tugev emotsionaalne side kinnistuga. Hagejad on elanud kinnistul terve elu, kostja on elanud kinnistul 1961-1978 ja uuesti alates
3. Tsiviilasi nr 2-23-10711 13.
4. Kinnistul asub kahekorruseline viilkatusega elamu, milles on ka pööningukorrus. Elamus on kokku kolm „korterit“, mida kaasomanikud valdavad vastavalt notariaalsele kasutuskorra kokkuleppele. Kaks korterit asuvad hoone 1960-ndatel ehitatud majaosas. Kolmas korter asub garaaži peale ehitatud teisel korrusel, mis on nurkapidi ühendatud teise majaosaga. Kostja kasutab 1960-ndatel ehitatud majaosa
5. korrusel asuvat eluruumi ja keldrit ning hageja I kasutab selle kohal asuvat
6. korrust ning pööningut. Hageja II kasutab garaaži peale ehitatud eluruumi. 13.
7. Kinnistu kasutamise käigus on poolte vahel olnud palju arusaamatusi ja erimeelsusi. 13.
8. Elamul puudub kasutusluba. 13.
9. Kostja elab alates
10. a Eestist väljas 6 kuud aastas.
11. Tulenevalt AÕS §-st 76 on kaasomanikul igal ajal õigus nõuda kaasomandi lõpetamist. Kohus peab lõpetama kaasomandi ühel AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud viisil, mida on taotletud hagis või vastuhagis. Riigikohus on selgitanud, et kohus ei pea tuvastama mingeid põhjusi kaasomandi lõpetamiseks (RKTKo 3-2-1-45-06, p 19). Pooled ei ole esile toonud, et kaasomandi lõpetamise nõudeõigus oleks kokkuleppega välistatud. AÕS § 77 lg 2 sätestab, et kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele.
12. Kostja on esitanud vastuväite, et väljapakutud kaasomandi lõpetamise konkreetne viis on hea usu põhimõttega vastuolus. Riigikohtu praktika kohaselt on üksnes erandjuhul on võimalik jätta kaasomand hea usu põhimõttest tulenevalt lõpetamata, kui hagis või vastuhagis taotletud kaasomandi lõpetamise viis ei ole õiglane ja esineb mõni õiglane jagamise viis (RKTKo 2-18-13306/25, p 10; 2-17-9749/34, p 11). Käesoleval juhul on kohtu laual ainult üks lõpetamise viis. Seega ei ole kohtu hinnangul selliseid erandlikke asjaolusid käesoleval hetkel toimikus olevates menetlusdokumentides välja toodud. Kohus selgitas istungil, et on mõistetav ja arusaadav, et ei soovita loobuda kinnistust, mis on olnud pikaaegne kodus, kuid ainuüksi see asjaolu ei anna alust jätta kaasomandit lõpetamata. Kuivõrd kaasomandi lõpetamiseks ei ole vaja esitada põhjust, siis ei ole vajalik tuvastada üksikasjalikke asjaolusid poolte käitumise osas koos elades, sh kes mida on kummalegi poolele ebameeldivat teinud või kes on takistanud kasutusloa saamist. Samas on erinevate küsimuste üle vaidlus üleval siiamaani, mida ilmestavad poolte menetlusdokumendid ja ka istungi protokoll. Ei saa olla vaidlust, et pooltel on olnud palju erimeelsusi ja kasutusloa saamine pole koostöös õnnestunud. Samas rõhutas kohus, et kaasomandi lõpetamise eeldus ei ole poolte vahel koostöö puudumine või lahkhelide olemasolu.
13. Kostja vanus ja asjaolu, kas tegemist on isiku lapsepõlvekoduga, ei ole alus, et jätta kaasomand lõpetamata, kuivõrd käesoleval juhul pole vaidluse all, et kõigil osalistel on kinnistuga tugev emotsionaalne side, sh on see olnud pikaaegseks elukohaks kõigile, poolte vahel on olnud palju erimeelsusi kinnistu kasutamisel, kostja ei ole kinnistul ööbinud alates
14. juuni ning elab 6 kuud välisriigis. Kui kostja poolt tuginetud asjaolud takistaks kaasomandi lõpetamist, siis ei oleks võimalik enamus kaasomandeid lõpetada. Lisaks märkis kostja, et kaasomandi lõpetamine on ebaõiglane ka kostja tervisliku seisundi tõttu ja kuna Tsiviilasi nr 2-23-10711 kostja ei oma muid kinnistuid, kuhu minna. Kohtu hinnangul ei ole ka nimetatud asjaolud sellised, mille alusel saaks kaasomandi jätta lõpetamata. Kostjale makstakse omandi kaotuse eest hüvitis, mis võimaldab kostjal soetada uue elukoha. Kaasomandi lõpetamise tähenduses ei ole oluline, et isik saaks samaväärse elukoha.
15. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et hagi tuleb rahuldada ja kaasomand lõpetada hageja taotletud viisil.
16. Riigikohus on selgitanud, et AÕS § 64 1 kohaselt on kinnisasja käsutuseks nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Kande tegemiseks on KRS § 341 järgi nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Seega tahteavalduseks, mille kostja peaks andma selleks, et hageja saaks korteriomandi ainuomandi, on tahteavaldus asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja kinnistusraamatus sellekohaste kannete tegemiseks. Asjaõiguslepinguga lepivad pooled kokku, et kostja osa korteriomandist läheb hageja omandisse. Kinnistusraamatu kannete tegemine eeldab tahteavaldust, millega antakse nõusolek, et senine kanne, mille kohaselt korteriomand on poolte ühisomandis, kustutatakse ja tehakse hageja kohta ainuomaniku kanne (RKTKo 3-2-1-42-13, p 12).
17. Riigikohus selgitas hiljutises lahendis (RKTKo 2-20-17399/67, p 18), et kohus saab kaasomandi lõpetada ja kinnisasja jagada, andes kinnisasja ühele kaasomanikule ja pannes temale kohustuse maksta teisele kaasomanikule välja tema osa rahas, üksnes juhul, kui kaasomanik, kes kinnisasja endale soovib, on valmis ja võimeline maksma teisele kaasomanikule hüvitise, mille suurus sõltub

§ 232

lg 2 tähenduses, mis võetakse aluseks kostjale makstava hüvitise välja arvestamisel.

1. Kohus määras asjatundja isikuna Mihkel Eliste (dtl 644). Pooled ei vaidle selle üle, et asjatundja Mihkel Eliste edastas pooltele 05.02.2025 kirjaliku arvamuse (dtl 650 jj), mille kohaselt on vaidlusaluse kinnistu kui terviku turuväärtus 410 000 eurot ning tulenevalt kokkuleppest on kostjale kaasomandi osa kaotuse eest makstav õiglane hüvitis 136 666,67 eurot. Seega kohus lähtub nimetatud summast. Tsiviilasi nr 2-23-10711
2. Kohus selgitab, et Riigikohtu praktika kohaselt ei ole võimalik hüvitise määramisel arvesse võtta notariaalselt sõlmitud kasutuskorra kokkulepet ning kohus saab lähtuda mõtteliste osade suurusest (RKTKo 2-22-2159/98, p 15-16), mistõttu kohus ei arvesta asja lahendamisel asjaoludega, mis seonduvad kasutuskorraga. Kaasomandis olevale asjale parenduste ja kulutuste tegemine ei mõjuta õigust nõuda kaasomandi lõpetamist.
3. Seoses tahteavalduste asendamisega selgitab kohus, et kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma (TsÜS § 68 lg 5), seega ei ole vaja, et kohus märgiks, et kohus asendab tahteavaldused, vaid asendamine tuleneb sellest, kui kohus kohustab tahteavaldust andma. Kohus jätab rahuldamata hageja taotluse määrata, et hagejate tahteavaldused asendatakse kinnistusraamatu kande tegemiseks. Riigikohus on hiljutises lahendis (RKTKo 2-20-17399/67, p 13) selgitanud üle, et kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 tähenduses kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine ehk täpsemalt - jagamisega või konkreetse jagamise viisiga mittenõustunud kaasomaniku tahteavalduse asendamine. Hageja peab kaasomandi lõpetamiseks sõnastama hagis tahteavalduse, mida soovib kohtulahendiga asendada. Hageja ei pea paluma vastaspoole tahteavalduse asendamist kohtulahendiga, sest kohtulahend asendab seda seaduse alusel (RKTKm 29.09.2010, 3-2-1-65-10, p 20; RKTKo 29.05.2013, 3-2-1-42-13, p 12). TsÜS § 68 lg 5 (ja täitemenetluse seadustiku § 184 lg 1) tähenduses hagi puhul saab kohus asendada üksnes kostja tahteavalduse. Kui kinnistusraamatukande tegemiseks on vajalik hageja enese või muu puudutatud isiku avaldus, tuleb need kinnistusraamatu pidajale kande tegemiseks esitada koos kohtulahendiga (RKTKo 27.01.2010, 3-2-1-153-09, p 16). Täiendavalt, seadusest ei tule hageja õigust taotleda, et kohus edastaks kohtuotsuse kinnistusregistrile kannete tegemiseks. Otsuse täitmise peab hageja ise korraldama. Kohtuotsuse täitmiseks ja kande tegemiseks on vajalik veel hagejatel endal anda notariaalselt tõestatud tahteavaldus asjaõiguslepinguks omandimuutuse osas ja esitada kinnistamisavaldus kinnistusraamatusse kande tegemiseks.
4. Kohus ei pea märkima resolutsiooni ka deklaratiivset hagi palvepunkti nr 2, sest kaasomand lõpetataksegi kohtu poolt tahteavalduste asendamisega.
5. Seoses otsuse täitmise tähtajaga selgitab kohus järgmist. 25.
6. Kohus ei saa määrata hagejale kohustust tasuda rahasumma selliselt, et kostjal tekiks hageja vastu täitedokument.

§ 445

lg 1 kohaselt võib kohus otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise tähtaja. Riigikohus on selgitanud, et kui omandama õigustatud kaasomanik otsustab teisele kaasomanikule hüvitise tasuda alles pärast pika aja möödumist, võib see ka kaasomandi eseme vahepealse väärtuse tõusu tõttu muuta hüvitise ebapiisavaks kompenseerimaks omandi kaotust. Kui kaasomanik, kelle vastu on esitatud kaasomandi lõpetamise hagi, milles taotletakse kaasomandi lõpetamist selliselt, et kostjaks olev kaasomanik on kohustatud andma tahteavaldused oma kaasomandi osa ülekandmiseks hagejale rahalise hüvitise vastu, soovib kõrvaldada ebakindlust, mis tuleneb sellest, et ta ei tea, millal kaasomandi lõpetamist nõudnud kaasomanik kohtulahendi täitmisele pöörab ja millal ta oma omandi kaotab, on kostjaks oleval kaasomanikul võimalik taotleda kohtult, et

§ 445

lg 1 järgi määrataks kindlaks otsuse täitmise tähtaeg, mille kestel saab otsust omandamise osas täita (Riigikohtu

1. aprilli
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p 26.2; Tsiviilasi nr 2-23-10711
3. detsembri
4. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-16, p 17). See aitab vältida potentsiaalselt ebaõiglast olukorda, kus omandama õigustatud kaasomanik saab oma suva järgi viivitada teisele kaasomanikule hüvitise maksmisega. Kui kohus on otsuse täitmise tähtaja kindlaks määranud, kaotab lahend pärast selle tähtaja möödumist õigusjõu ning kaasomanikul on võimalik esitada uus kaasomandi lõpetamise nõue (RKTKo 2-19-18320/73, p 15.2). 25.
5. Kuivõrd hagejad on taotlenud, et hüvitise tasumiseks antaks aega 30 päeva, mis on, arvestades võimalikku vajadust saada pangalaen summa tasumiseks, põhjendatud, määrab kohus otsuse täitmise tähtaja selliselt: „juhul, kui hageja I ei ole maksnud kostjale resolutsiooni punktis 2 märgitud hüvitist 30 päeva jooksul otsuse jõustumisest, kaotab käesolev otsus õigusjõu“. Kohus nõustub, et kinnistusraamatu kandemenetlustega seonduv ajakulu ei ole etteulatuvalt hinnatav ning seega kogu otsuse täitmiseks tähtaja määramine võib ohustada lahendi täitmist ning võib tekkida vajadus uuesti kohtusse pöörduda, kui aeg möödub. Seega piisab kohtu hinnangul kostja huvide kaitseks (hüvitise saamine mõistliku aja jooksul) märkimisest, et otsus kaotab õigusjõu, kui hüvitist ei ole tasutud 30 päeva jooksul otsuse jõustumisest.
6. Kohus jätab

§ 238

lg-te 5 ja 1 alusel arvestamata tõendid asjaolude kohta, mille osas on kohus selgitanud, et need ei oma asja lahendamisel tähendust. 27. Kaasomandi lõpetamine on kõikide kaasomanike huvides, mistõttu tuleb kaasomandi lõpetamise menetluskulud jätta

§ 163

lg 1 järgi poolte endi kanda (vt ka RKTKo 3-2-170-10, p 14, viimati üle korratud 23.10.2024. a RKTKo 2-22-2159/98, p 25). Käesolevas asjas ei esine selliseid erandlikke asjaolusid, mis annaksid alust kulude üksnes hageja või kostjate kanda jätmiseks. Kohus ei leia, et on põhjendatud kohaldada ka

§ 163

lg 2 (mis on kohtu õigus ja mitte kohustus), kuivõrd enne ühise asjatundja arvamuse hankimist kinnisasja turuväärtuse asjas ei olnud selgust kinnisasja turuväärtuses ning hilisem hind oli ka suurem (119 000 eurot vs 136 666,66 eurot), mistõttu ei saa kostjale ette heita kompromissiga nõustumist. Hilisemad kompromissläbirääkimised uue asjatundja arvamuse pealt olid menetluse lõpus ning kohtul pole võimalik kindlaks teha täpseid põhjuseid, miks kompromissi sõlmimine ei õnnestunud (sh oli küsimus kokkuleppe vormis, hüvitise ettetasumisest, hoiustamisest), mistõttu menetluskulude jätmine ühe poole kanda ei ole põhjendatud. Tulenevalt kulude jaotusest puudub vajadus neid rahaliselt kindlaks määrata. 28. Kohus selgitab, et pooltel on

§ 430

lg 1 järgi kuni otsuse jõustumiseni endiselt võimalik ja mõistlik sõlmida kompromiss. Edasikaebetähtaja jooksul, aga enne kaebuse esitamist, lahendab kompromissi kinnitamise avalduse lahendi teinud kohus, kes võib kompromissi kinnitamisel oma lahendi ise tühistada (

§ 431lg 2).

Sellisel juhul on veel võimalik tagastada pool maakohtu menetluses tasutud riigilõivust (

§ 150lg 2 p 1 ja lg 3).

Samuti on pooltel võimalik sellisel juhul ka lõpplahendi jõustumist kiirendada (edasikaebe õigusest loobumisel). (allkirjastatud digitaalselt) Maarja-Liis Lall Kohtunik