← Eesti

2-22-14872/58

Obsah (13)§ 174§ 177§ 330§ 663§ 657§ 654§ 329§ 331§ 477§ 696§ 173§ 171§ 178

KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Gea Lepik (eesistuja), Liis Arrak ja Kairi Piirisild Määruse tegemise aeg ja koht 30. aprill 2025, Tallinn Kohtuasja number 2-22-14872 Kohtuasi

) § 172 lg-le 1 ja jättis menetluskulud korteriühistu kanda. Kohus märkis, et määrab menetluskulud vastavalt

§ 174

lg-le 4 kindlaks pärast kohtulahendi jõustumist

§ 177lg-s 2 sätestatud korras. 5

(10)2-22-14872 Määruskaebus ja menetluse edasine käik
  1. Korteriühistu esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ja teha uus määrus, millega avaldus rahuldada. Menetluskulud palub korteriühistu jätta solidaarselt puudutatud isikute kanda. 7.
  2. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt jättis maakohus põhjendamatult rahuldamata korteriühistu taotluse tunnistajate ülekuulamiseks. Lõpetades
  3. aprilli
  4. a istungil asja eelmenetluse, kaldus kohus kõrvale

§-s 7 sätestatud poolte võrdsuse põhimõttest ja rikkus korteriühistu menetlusõigusi. Ka ei tohi kohtu tegevus olla menetlusosalistele üllatuslik. Kohus võrdsustas tunnistajate kutsumise kohtuistungile kirjalikus menetluses tõendite esitamisega, viidates, et kohus määras 9. jaanuaril 2024 menetlusosalistele tähtaja tõendite esitamiseks. Korteriühistu hinnangul oli tal õigus enne eelmenetluse lõppemist kutsuda tunnistajad

§ 330lg 1 alusel.

Uurimispõhimõtte rikkumine ja korteriühistu tõendamisvõimalusest ilmajätmine viisid ebaõige kohtulahendini. 7.

  1. Puudutatud isikutel oli vajalik teave otsuse tegemiseks olemas. Kõigile elanikele postitati enne koosolekuid alati vajalikud materjalid, s.o projekt, majanduskava, laenudokumendid, krediidi kulukuse raport ja hinnapakkumised. Seejuures võeti hinnapakkumised alati vähemalt kolmelt ettevõttelt. Seega on paljasõnalised puudutatud isikute väited, nagu oleksid dokumendid olnud puudulikud. 7.
  2. Maakohus leidis, et initsiatiivgrupi moodustamine ja puudutatud isikute sellesse kuulumine on tõendamata. Just seda asjaolu sooviski korteriühistu tunnistajate ütlustega tõendada. Lisaks tõendab puudutatud isikute initsiatiivgruppi kuulumist see, et kõik puudutatud isikud takistasid pahatahtlikult korterelamu renoveerimist ja laenu võtmist (kolm aastat), vaidlustades korteriomanike üldkoosoleku otsused tsiviilasjades nr 2-21-10024 ja 221-
  3. 7.
  4. Siinsel juhul oli korteriühistul EhS § 19 lg 4 ja rõdude ekspertiisi alusel avariiremondi tegemise kohustus. Selliste tööde tegemise saab vastavalt KrtS §-dele 35 ja 38 otsustada tavapärase valitsemise raames üldkoosolekul korteriomanike häälteenamusega. Puudutatud isikute süü korteriühistule kahju tekkimisel seisneb selles, et nad olid teadlikud rõdude piirdepaneelide allakukkumise ohust ja sellest, et need võisid mõnele alumisel korrusel elavale naabrile pähe kukkuda ja surma põhjustada. Sellest hoolimata hääletasid puudutatud isikud I, IV ja V korteriomanike üldkoosolekutel maja renoveerimise vastu ning puudutatud isikud II ja III jäid hääletamisel erapooletuks (puudutatud isiku II hääl loeti laenu hääletustel erapooletuks, kuigi ta ei osalenud hääletustel). Selliselt hääletamine säilitas korterelamu ohtliku olukorra. Puudutatud isikule II on ette heidetav tegevusetus, kuivõrd ta oli üldkoosolekute toimumisest teadlik, kuid otsustas neil mitte osaleda. Ka vaidlustasid puudutatud isikud pahatahtlikult korteriomanike
  5. aprilli
  6. a ja
  7. septembri
  8. a üldkoosolekute otsused renoveerimise ja laenu võtmise kohta. 7.
  9. Puudutatud isikute tegevus korterelamu kapitaalremondi tegemise takistamisel on vastuolus KrtS § 12 lg-ga
  10. Puudutatud isikud rikkusid neile hea usu põhimõttest tulenevat kohustust hääletada üldkoosoleku otsuse poolt. Üldkoosoleku otsuse poolt hääletamise kohustus tuleneb hea usu põhimõttest, kuivõrd see on vajalik kaasomandi osa valitsemiseks, s.o kaasomandi korrashoiu ja kasutamise ohutuse tagamiseks. Seejuures olid rõdudega seotud tööd kriitilise tähtsusega. Puudutatud isikud ei kasutanud enda õigusi heauskselt, vaid on tekitanud enda käitumisega märkimisväärse kahju ehitushindade tõusu ulatuses, mille hüvitamist korteriühistu VÕS § 115 lg 1 alusel nõuab. 6

(10)2-22-14872 7.
  1. Kuivõrd kaebus tuleb rahuldada, palub korteriühistu jätta menetluskulud puudutatud isikute kanda.
  2. Puudutatud isikud vaidlesid määruskaebusele vastu ja palusid jätta see rahuldamata.
  3. Maakohus määruskaebust ei rahuldanud ja edastas selle

§ 663lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT 10. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb jätta

§ 657

lg 1 p 1 (koosmõjus

§-ga 659) alusel muutmata. Maakohtu määrus on seaduslik ja põhjendatud ning määruskaebuse väited ei anna alust selle muutmiseks. Määruskaebus jääb rahuldamata. 11. Määruskaebemenetluses vaieldakse jätkuvalt selle üle, kas korteriühistul on KrtS § 12 lgst 2 ja VÕS § 115 lg-st 1 tulenev kahjunõue puudutatud isikute vastu. Ringkonnakohtu hinnangul leidis maakohus põhjendatult, et korteriühistu ei ole tõendanud, et puudutatud isikud oleksid käitunud halvas usus või rikkunud enda kohustusi korteriühistu või teiste korteriomanike ees. Kolleegium nõustub maakohtu määruse põhjendustega ning

§ 654

lg 6 (koosmõjus

§-ga 659) alusel ei pea vajalikuks neid täies ulatuses korrata. Vastuseks määruskaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.

  1. KrtS § 12 lg 2 kohaselt peavad korteriomanikud omavahelistes suhetes, samuti suhetes korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. Seejuures võib korteriomanikule hea usu põhimõttest iseenesest tuleneda kohustus hääletada teatud otsuste vastuvõtmise poolt ja mitte tegutseda aktiivselt korteriühistu huvide vastaselt. Selle kohustuse rikkumisega võib VÕS § 115 lg 1 alusel kaasneda ka kahju hüvitamise kohustus. Siinsel juhul ei ole aga korteriühistu tõendanud, et konkreetsete otsuste vastuvõtmine (millele puudutatud isikud vastu hääletasid või mille vastuvõtmisel nad ei osalenud) oleks olnud korteriühistule vältimatult vajalik ja puudutatud isikute tegevus seega hea usu põhimõtte järgimise ning teiste korteriomanike ja korteriühistu õigustatud huvide arvestamise kohustuse rikkumine. 12.
  2. Asja materjalidest nähtuvalt olid korteriomanike
  3. septembri
  4. a üldkoosoleku päevakorras otsustamiseks mh järgmised punktid: p 2 „Korterelamu säilitamiseks ja kaasajastamiseks renoveerimistööde teostamine“, p 3 „Laenu taotlemine korterelamu renoveerimistöödeks ja omanikujärelevalvega seotud kuludeks Swedbanga kaudu summas 450 000 eurot tähtajaga 20 aastat ja laenumaksete graafikuga 20 aastat“ (erakorralise üldkoosoleku protokoll, dtl-d 27 ja 28). Korteriomanike
  5. aprilli
  6. a üldkoosoleku päevakorras olid otsustamiseks mh järgmised punktid: p 1 „Teostada korterelamu säilitamiseks ja ajakohastamiseks järgmised renoveerimistööd: Paneelelamu fassaadid rekonstrueeritakse, fassaadiseinad soojustatakse soojusisolatsiooniga, eluruumide sisekliima normaliseerimiseks paigaldatakse värskeõhuklapid, vanade rõdupiirete konstruktsioon vahetatakse ja rõdud klaasitakse raamideta klaasisüsteemiga. Omaalgatuslikult paigaldatud rõdude klaasid demonteeritakse ja rõdude ette paigaldatakse avatav klaaside süsteem. Betoonist välis- ja sisepinnad (laed, ja soojustamata külgseinad) renoveeritakse ja värvitakse üle. Rõdu põranda pind puhastatakse ja kaetakse hüdroisolatsiooniga.“, p 2 „Taotleda Swedbank AS-lt (edaspidi Pank) nimetatud renoveerimistööde (sh. kaasnevate projekteerimisja omanikujärelevalvega seotud kulude) finantseerimiseks laenu maksimaalselt 450 000 euro suuruses summas, tähtajaga kuni 20 aastat ja laenumaksete graafikuga kuni 20 aastat. Volitada korteriühistu juhatust sõlmima pangaga laenu- ja tagatislepingud.“ (erakorralise 7

(10)2-22-14872 üldkoosoleku protokoll, dtl-d 30 ja 31). Korteriomanike
  1. septembri
  2. a üldkoosoleku päevakorras olid otsustamiseks mh järgmised punktid: p 1 „Teostada korterelamu säilitamiseks ja ajakohastamiseks järgmised renoveerimistööd: paneelelamu fassaadi rekonstrueeritakse, fassaadiseinad soojustatakse soojusisolatsiooniga, eluruumide sisekliima normaliseerimiseks paigaldatakse värskeõhuklapid, vanade rõdupiirete konstruktsioon vahetatakse ja rõdud klaasitakse raamideta klaasisüsteemiga. Omaalgatuslikult paigaldatud rõdude klaasid demonteeritakse ja rõdude ette paigaldatakse avatav klaaside süsteem. Betoonist välis- ja sisepinnad (laed ja soojustamata külgseinad) renoveeritakse ja värvitakse üle. Rõdu põranda pind kaetakse hüdroisolatsiooniga ja katusele paigaldatakse teine kiht SBSruberoidi“, p 2 „Taotleda Swedbank AS-lt (edaspidi Pank) nimetatud renoveerimistööde (sh. kaasnevate projekteerimis- ja omanikujärelevalvega seotud kulude) finantseerimiseks laenu maksimaalselt 500 000 euro suuruses summas, tähtajaga kuni 20 aastat ja laenumakse graafikuga kuni 20 aastat. Volitada korteriühistu juhatust sõlmida pangaga laenu- ja tagatislepingud“ (erakorralise üldkoosoleku protokoll, dtl-d 123 ja 124). 12.
  3. Ringkonnakohtu hinnangul nähtub eelnevast, et korteriomanike üldkoosolekutel otsustamisele pandud küsimused puudutasid korterelamu kapitaalremondi tegemist ja selleks vajaliku laenu võtmist, mitte üksnes avariiliste rõdude renoveerimist. Seejuures ei ole korteriühistu toonud esile asjaolusid ega tõendeid, mille põhjal saaks järeldada, et korterelamu vajas vältimatult tervikuna kapitaalremonti. Korteriühistu esitatud ekspertiis on tehtud korterelamu lodžapaneelide, kinnituselementide ja piirete seisukorra kohta (dtl-d 5–25) ning sellega on tõendatud üksnes avariiliste rõdude kiire renoveerimise vajadus. 12.
  4. Ringkonnakohus nõustub puudutatud isikutega selles, et avariiliste rõdude renoveerimine ja korterelamu kapitaalremondi tegemine on erinevad tegevused. Seejuures ei ole korteriühistu väitnud ega tõendanud, et puudutatud isikud oleksid olnud vastu avariiliste rõdude renoveerimisele ja teisi korteriomanikke selle vastu ärgitanud. Puudutatud isikud on esile toonud, et korteriühistul oli rõdude renoveerimiseks endal piisavalt rahalisi vahendeid, mistõttu ei olnud nende tööde tegemiseks vaja laenu võtta. Kohtule esitatud tõendite kohaselt oli korteriühistu remondifondi jääk
  5. detsembri
  6. a seisuga 30 500 eurot (juhatuse ettekanne, dtl 257),
  7. aasta lõpu seisuga oli korteriühistu rahaliste vahendite jääk Swedbank AS-is 34 151 eurot ja AS-is SEB Pank 24 594 eurot (juhatuse ettekanne, dtl 258) ning
  8. detsembri
  9. a seisuga oli korteriühistu arvelduskontodel rahalisi vahendeid 75 938 eurot (
  10. a majandusaasta aruanne, dtl 550). Korteriühistu ei ole neid andmeid ümber lükanud ega tõendanud, et rõdusid ei oleks saanud renoveerida korteriühistu kontodel olevate rahaliste vahendite arvel, s.o laenu võtmata. Veelgi enam,
  11. aprilli
  12. a kohtuistungil on korteriühistu esindaja avaldanud, et rõdude renoveerimisega on alustatud, kuid tööd on pooleli (vt kohtuistungi protokoll, dtl 1100). Ka töödega alustamine viitab sellele, et korteriühistul oli võimalik avariilised rõdud renoveerida ilma selleks laenu võtmata. 12.
  13. Maakohus on vaidlustatud määruse p-s 45 asjakohaselt märkinud, et üldjuhul on korteriühistu liikmel otsustusvabadus, kas hääletada mingi otsuse poolt või vastu. Siinsel juhul on puudutatud isikud ka põhjendanud, miks nad otsuste vastu hääletasid või erapooletuks jäid (st otsuseid ei toetanud). Maakohus on neid põhjendusi vaidlustatud määruse p-s 45 asjakohaselt hinnanud ning jõudnud põhjendatud järelduseni, et puudutatud isikutel olid nende valitud viisil hääletamiseks mõjuvad kaalutlused. 12.
  14. Ka on korteriühistu liikmel õigus oma seisukohti ja argumente üldkoosolekul arutlusele tulevates küsimustes tutvustada teistele korteriühistu liikmetele. Seejuures ei ole korteriühistu tõendanud, et puudutatud isikud oleksid levitanud korteriomanike seas valeinfot. Asja materjalidest nähtuvalt on korteriühistu pidanud valeinfo levitamiseks korteriomanike 8
(10)2-22-14872 postkastidesse pandud nn lendlehtedel avaldatut. Kõnealusel lendlehel (dtl 29) on esmalt juhitud korteriomanike tähelepanu rõdude kohta tehtud ekspertiisi tulemusele renoveerimist vajavate rõdude koguarvu osas. Arvestades, et ekspertiisi p 3.4 kohaselt anti neljale rõdule hinnang neid väljastpoolt vaadeldes (vt dlt 9), ei saa sellise tähelepaneku tegemist ja küsimuste tõstatamist lendlehe koostajale ette heita. Teiseks on lendlehel väljendatud arvamust, et korteriühistul on endal olemas rahalised vahendid avariiliste rõdude renoveerimiseks. Selle näol on tegemist pelgalt arvamuse avaldamisega, mida ei saa lugeda valeinfo levitamiseks. Lisaks ei ole korteriühistu tõendanud, et tal tegelikult ei oleks olnud rõdude renoveerimiseks vajalikke vahendeid (vt praeguse määruse p 12.3). 12.
  1. Eelnevat kogumis arvestades ei ole siinsel juhul alust järeldada, et puudutatud isikud oleksid rikkunud KrtS § 12 lg-st 2 tulenevaid kohustusi. Täiendavalt peab ringkonnakohus vajalikuks märkida, et puudutatud isikute vastuhääled või otsustamisel erapooletuks jäämine ei takistanud korteriühistul avariiliste rõdude remontimist. Kui rõdud olid sedavõrd avariilised, et neid ähvardas alla kukkumine ja nad olid ohtlikud alumiste naabrite ja kolmandate isikute elule ja varale, oli nende remontimine käsitatav kaasomandi eseme säilitamiseks vajaliku toiminguna, mida korteriühistu juhatus oleks saanud KrtS § 37 lg 2 järgi ka ise otsustada.
  2. Ka ei nõustu ringkonnakohus määruskaebuse etteheidetega maakohtule seonduvalt korteriühistu tunnistajate ülekuulamise taotluse rahuldamata jätmisega. Ringkonnakohtu hinnangul leidis maakohus põhjendatult, et korteriühistu
  3. aprilli
  4. a taotlus tunnistajate ülekuulamiseks esitati hilinenult. 13.
  5. Asja materjalidest nähtuvalt määras maakohus
  6. jaanuari
  7. a määruses, et menetlusosalised võivad soovi korral esitada kohtule täiendavaid asjaolusid ja tõendeid hiljemalt
  8. veebruariks
  9. Seejuures hoiatas kohus, et pärast viidatud tähtaega esitatud tõendeid kohus vastu ei võta. Lisaks selgitas maakohus korteriühistule, et kahjunõude esitamisel tuleb korteriühistul kohtu ette tuua ja tõendada, milliste otsuste poolt korteriomanikud pidid hääletama ning kuidas nad seda kohustust rikkusid. Samuti peab korteriühistu tõendama, et oma tegevusega on korteriomanikud käitunud hea usu vastaselt ja jätnud tegemata vajaliku koostöö (dtl 243–246). Tunnistajate ülekuulamise taotluse esitas korteriühistu alles
  10. aprilli
  11. a kohtuistungil (dtl 1098). 13.2.

§ 329

lg 1 esimese lause kohaselt peavad menetlusosalised menetluses esitama oma avaldused, taotlused, tõendid ja vastuväited nii varakult, kui menetluse seisund seda võimaldab ning see on menetluse kiireks ja õigeks lahendamiseks vajalik.

§ 331

lg 1 sätestab, et kui menetlusosaline pärast selleks kohtu määratud tähtaja möödumist või

§-s 329 või 330 sätestatut rikkudes esitab avalduse, taotluse, tõendi või vastuväite, menetleb kohus seda üksnes juhul, kui menetlusse võtmine ei põhjusta kohtu arvates menetluse lahendamise viibimist või menetlusosaline põhistab, et hilinemiseks oli mõjuv põhjus. Kuigi praegusel juhul ei ole tegemist hagimenetlusega, tuleb ringkonnakohtu hinnangul nendest sätetest juhinduda

§ 477lg 1 järgi ka hagita menetluses.

Üksnes see, et hagita menetluses tuleb kohtul lähtuda uurimisprintsiibist, ei tähenda seda, et kohus peab kõikide hilinenult esitatud avalduste, seisukohtade ja tõenditega arvestama. Seejuures selgitas maakohus

  1. jaanuari
  2. a määruses ammendavalt korteriühistu tõendamiskoormust ning maakohtu samas määruses määratud ligikaudu kuuajaline tähtaeg selle täitmiseks, sh tunnistajate ülekuulamise taotluse esitamiseks, oli piisav. Ühtegi põhjendust, miks korteriühistu esitas tunnistajate ülekuulamise taotluse alles
  3. aprilli
  4. a istungil, korteriühistu maakohtule ei esitanud. Selliseid põhjendusi ei ole korteriühistu esitanud ka määruskaebuses. 9

(10)2-22-14872 13.
  1. Samas ei mõjutanud tunnistajate üle kuulamata jätmine siinsel juhul ka asja lahendust. Määruskaebusest nähtuvalt oleksid tunnistajad saanud anda ütlusi puudutatud isikute hääletamise kohta
  2. aastal ja nende poolt remondi vastu võitlemise kohta (sh n-ö initsiatiivgruppi kuulumise kohta). Üksnes seda, et puudutatud isikud oma seisukohti ja argumente kapitaalremondi ja laenu võtmise põhjendatuse kohta ka teistele korteriomanikele tutvustasid ning neile toetajaid otsisid, ei saa puudutatud isikutele ette heita. Isegi kui mõni puudutatud isikutest kuulus korteriühistu väidetud initsiatiivgruppi ja pani teiste korteriomanike postkastidesse nn lendlehti, ei ole korteriühistu tõendanud, et sel viisil oleks levitatud valeinfot (vt praeguse määruse p 12.5), ega väitnud, et puudutatud isikud oleksid teisi korteriomanikke kuidagi õigusvastaselt mõjutanud.
  3. Eeltoodut arvestades ei ole määruskaebuse väited põhjendatud ning puudub alus maakohtu määruse muutmiseks. Määruskaebus jääb rahuldamata. 15.

§ 696

lg 1 esimene lause võimaldab esitada ringkonnakohtu määruse peale määruskaebuse Riigikohtule üksnes juhul, kui see on seaduse järgi lubatud.

§ 696lg 3 kohaselt saab määruse peale esitada määruskaebuse.

Menetluskulude jaotus 16. Kuna maakohtu määrus jääb muutmata ja määruskaebus rahuldamata, ei ole alust muuta maakohtu menetluskulude jaotust (

§ 173lg 3).

17. Juhindudes

§ 173lg-st 1 märgib kolleegium ringkonnakohtus kantud menetluskulude jaotuse.

Määruskaebuse menetlemise kulud jäävad kaebuse rahuldamata jätmise tõttu

§ 171lg 1 alusel korteriühistu kanda.

18. Kuivõrd maakohus ei ole vaidlustatud määruses hüvitatavate menetluskulude rahalist suurust kindlaks määranud, ei tee seda

§ 174lg 4 teisest lausest lähtudes kaebuse lahendamisel ka ringkonnakohus.

Hüvitatavate menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja lahendanud maakohus pärast menetlust lõpetava määruse jõustumist

§ 177lg-s 2 sätestatud korras.

19. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati (

§ 178lg 1 esimene lause). (allkirjastatud digitaalselt) 10

(10)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.