2-24-18658/11

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtunik Andrea Lega Otsuse tegemise aeg ja koht 03.07.2025, Tallinna kohtumaja Tsiviilasja number 2-24-18658 Tsiviilasi Saue vald, Laitse küla, Lossi tee 9 // Laitse loss korteriühistu hagi Osaühingult Muldia ja Laitse Star OÜ-lt solidaarselt 76 500 euro ja edasiulatuva viivise väljamõistmiseks Tsiviilasja hind 85 029,75 eurot Menetlusosalised esindajad ja nende Hageja: Hageja: Saue vald, Laitse küla, Lossi tee 9 // Laitse loss korteriühistu (registrikood: 80494559);

Hageja lepinguline esindaja: Ülli Kastepõld (e-post: xxx);

Kostja I: Osaühing Muldia (registrikood: 12586809; asukoht Harju maakond, Saue vald, Laitse küla, Lossipargi tee 1, 76302; e-post: xxx; telefon: xxxx);

Kostja II: Laitse Star OÜ (registrikood: 12853305; asukoht Harju maakond, Saue vald, Laitse küla, Lossi tee 9, 76302; e-post: info@laitseloss.ee; telefon: 5662 0742);

Kostjate lepinguline esindaja: Reet Vokk (e-post: xxx;

Tel xxxx).

Asja läbivaatamine Kirjalik menetlus RESOLUTSIOON 1. Jätta hagi rahuldamata.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine 2. Jätta menetluskulud Saue vald, Laitse küla, Lossi tee 9 // Laitse loss korteriühistu kanda.

3.Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks mõistliku aja jooksul pärast kohtulahendi jõustumist.

Edasikaebamise kord Pooled võivad esitada otsuse peale apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Ringkonnakohus võib apellatsioonkaebuse lahendada kirjalikus 2-24-18658 menetluses, kui kaebaja ei taotle selle lahendamist istungil.

Menetlusabi taotlemise selgitus Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUDED 1. Hagiavaldusest nähtub, et hoones aadressil Harju maakond, Saue vald, Laitse küla, Lossi tee 9 on moodustatud kuus korteriomandit:  Korteriomandi M1 omanik on alates 23.07.2015 Laitse Star OÜ (registrikood 12853305), kes on käesolevas asjas kostja 2. Tegemist on mitteeluruumiga, mis moodustab 9257/16433 mõttelist osa kinnistust ja mille üldpind on 925,7 m2.  Korteriomandi 2 omanik on alates 04.09.2020 JUNG INVEST OÜ (registrikood 12529605). Enne seda oli korteriomanikuks X (05.12.2013 kuni 04.09.2020).

Tegemist on eluruumiga, mis moodustab 987/16433 mõttelist osa kinnistust ja mille üldpind on 98,7 m2.  Korteriomandi 3 omanik on alates 05.12.2013 X. Tegemist on eluruumiga, mis moodustab 2307/16433 mõttelist osa kinnisasjast ja mille üldpind on 230,7 m2.  Korteriomandi 4 omanik on alates 16.03.2021 Y (isikukood XXX). Alates 17.01.2007 kuulus korteriomand Qle, kelle surma järel veebruaris 2019 olid omanikeks pärijad, kellest tänaseks on jäänud Y ainuomanikuks. Tegemist on eluruumiga, mis moodustab 895/16433 mõttelist osa kinnisasjast ja mille üldpind on 89,5 m2.  Korteriomandi 5 ühised omanikud on W (isikukood XXX) ja Z (isikukood XXX). Q, kes oli korteriomandi ainuomanik alates 20.06.2014, surma järel kanti kinnistusraamatusse omanikuna Q Sihtasutus, kellelt omandas korteriomandi 05.04.2022 kohtutäituri enampakkumisel HB Holdings OÜ. HB Holdings OÜ-lt omandas korteriomandi Sakala Varad OÜ, temalt omakorda Siriam Kinnisvara OÜ.

Praegused omanikud on kantud kinnistusraamatusse 16.08.2024. Tegemist on eluruumiga, mis moodustab 395/16433 mõttelist osa kinnistust ja mille üldpind on 39,5 m2.  Korteriomandi 6 omanik on alates 10.12.2012 C OÜ (registrikood xxxx). Tegemist on eluruumiga, mis moodustab 2592/16433 mõttelist osa kinnistust ja mille üldpind on 259,2 m2.

2.Kuni 31.12.2017 toimus korteriomandite valitsemine korteriomandiseaduse (KOS, kehtetu alates 01.01.2018) järgi.

2 2-24-18658 3. 23.12.2015 toimus korteriomanike üldkoosolek (protokoll – lisa 8), kus valiti ühisuses valitsejaks Muldia OÜ, antud asjas kostja 1.

4.23.12.2015 üldkoosoleku otsusega (protokoll – lisa 8) kinnitati remondifondi igakuiseks makseks kõigi korteriomanike poolt kokku 500 eurot.

5.27.01.2016 toimunud üldkoosolekul (protokoll – lisa 9) kinnitati amortisatsioonifondi igakuiseks makseks kõigi korteriomanike poolt kokku 300 eurot.

6.Kostja-1 oli valitud korteriomanike poolt kortermaja ühisuse valitsejaks. Ehkki korteriomanikud ei olnud võtnud vastu otsust, et valitseja võiks enda volitusi delegeerida, esitas korteriomanikele igakuiseid arveid kostja 2 (näiteks arve SM3112233 – lisa 15).

Teisisõnu oli saanud kostja-2 valitsejalt volitused ning tegutses operaatorfirmana. Mõlema kostja juhatuse liikmeks oli nõudeperioodil Sulo Muldia.

7.Ebaoluliste eranditega on olnud korteriomandite otseseks valdajaks Sulo Muldiaga seotud juriidilised isikud, kes on erinevatel aegadel osutanud Laitse lossis majutusteenust.

Üürilepingutest tulenevalt on majandamiskulude arvete tasumise kohustus üürilevõtjal (avaldusele lisatud korteriomandite 4 ja 6 üürilepingud – lisad 16 ja 17), seega ei arveldanud korteriomanikud valitseja ega operaatorfirmaga, vaid valitseja (kostja-1) ja operaatorfirmaga (kostja-2) pidid arveldama üürilevõtjad.

8.Korteriühistute registrisse kanti hageja korteriühistuna 12.10.2018. Korteriühistu registrikaart (lisa 10) on avatud ametiülesande korras KrtS § 66 lõige 4 alusel.

Korteriühistu kande tegemise päeval oli varem korteriomandiseaduse alusel tegutsenud ühisuse valitsejaks Muldia OÜ.

9.Juhatuse valis hageja 29.12.2023 toimunud korteriomanike üldkoosolekul (lisa 11).

Juhatuse liikme olemasolu korral ei saa korteriühistul olla valitsejat, seega lõppesid kostja 1 volitused 29.12.2023 seoses hagejale juhatuse liikme valimisega.

10.Kostjale 1 kui valitsejale oli üldkoosolekute otsuste täitmine kohustuslik ja ta pidi koguma jaanuarist 2016 kuni detsembrini 2023 korteriomanikelt remondifondi makseid kokku 48 000 eurot (96 kuud korda 500 eurot). Kostja ei ole kortermaja kaasomandi osal teinud remonttöid, milleks oleks saanud kasutada remondifondi kogutud vahendeid, sest korteriomanikud ei ole võtnud vastu sellekohaseid otsuseid.

Perioodil veebruar 2016 kuni detsember 2023 pidi kostja-1 koguma amortisatsioonifondi makseid 28 500 eurot (95 kuud korda 300 eurot). Korteriomanikud ei ole ühelgi koosolekul otsustanud kogutud raha kasutamise üle.

11.Ühisuse liikmed ei olnud otsustanud fondi kogutavate rahade kasutamise üle, seega oli kostja 1 kohustatud kui valitseja ja kostja 2 kui operaatorfirma andma üle valitsemise ajal fondidesse kogutud rahalised vahendid kokku summas 76 500 eurot. Raha ei ole hagejale üle antud.

12.14.08.2024 kirjalikul hääletusel otsustasid korteriomanikud pöörduda kostjate vastu fondidesse kogutud raha üleandmise nõudega kohtusse (protokoll – hagiavalduse lisa 19).

04.02.2025 kirjalikul hääletusel otsustasid korteriomanikud anda kohtus esindamise volitus Ülli Kastepõllule (protokoll – hagiavalduse lisa 20).

3 2-24-18658 13. Kostjad on eiranud hoolsuskohustust. Kui rahalisi vahendeid koguti valitseja poolt ühisuse üldkoosolekul vastuvõetud otsuste kohaselt, on täitmata raha üleandmise kohustus korteriühistule. Kui valitseja ei kogunud rahalisi vahendeid ühisuse üldkoosolekul vastuvõetud otsustele vastavas suuruses, on rikkunud valitseja hoolsuskohustust ning peab raha kogumata jätmisega tekitatud kahju korteriühistule hüvitama.

14.Hageja palub: mõista välja solidaarselt Osaühingult Muldia (registrikood 12586809) ja Laitse Star OÜ-lt (registrikood 12853305) 76 500 eurot; mõista välja solidaarselt Osaühingult Muldia (registrikood 12586809) ja Laitse Star OÜ-lt (registrikood 12853305) kohtu poolt väljamõistetavalt summalt viivis alates kohtulahendi jõustumisest kuni kohase täitmiseni võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras; jätta Osaühing Muldia ja Laitse Star OÜ menetluskulud nende endi kanda ja mõista Saue vald, Laitse küla, Lossi tee 9 // Laitse loss korteriühistu menetluskulud välja solidaarselt Osaühingult Muldia ja Laitse Star OÜ-lt.

15.Seoses kostjate vastuväidetega märgib hageja järgmist. Nõue ei ole aegunud. Nõue muutus sissenõutavaks juhatuse valimisega 29.12.2023 korteriomanike üldkoosolekul.

Juhatuse valimise järel muutusid sissenõutavaks hageja nõuded kogutud ja kortermajas kasutamata rahaliste vahendite üleandmiseks korteriühistule. Isegi kui juhinduda sellest, et seadusemuudatus saanuks lõpetada valitseja volitused, ei kohaldu antud juhul viieaastane aegumistähtaeg.

16.Nii valitsejal kui ka lihtsalt korteriomanikul, kes on kogunud rahalisi vahendeid erinevatesse fondidesse, on kohustus need kogutud vahendid korteriühistule üle anda.

Siiski on kostjate tegevus tõlgendatav valitseja tegevusena, kuivõrd majandamiskulude arvetel ei ole jagatud mitte ainult igakuiseid tegelikke kulusid, vaid kogutud on ka katlamaja amortisatsiooni, haldus- ja koristusteenuse eest raha. Samuti on eranditult kõik teised korteriomanikud aktsepteerinud kostjate tegevust valitsejana.

17.KrtS § 66 lg 3: Kui korteriomanikud on nimetanud valitseja kuni käesoleva seaduse jõustumiseni kehtinud korteriomandiseaduse tähenduses, loetakse füüsilisest isikust valitseja korteriühistu juhatuse liikmeks ja juriidilisest isikust valitseja loetakse valitsejaks käesoleva seaduse tähenduses. KrtS eelnõu seletuskiri (lk 92/93) on avanud seadusandja tahet: See paragrahv on üleminekusäte korteriomanike ühisustele, st sellistele korteriomanditele, mille valitsemiseks ei ole asutatud korteriühistut. Sellisel juhul tekib KOS III jõustumisel seaduse alusel automaatselt korteriomandite valitsemiseks korteriühistu. Kõik senise ühisuse õigused ja kohustused lähevad üle korteriühistule (lg 2), st kõik ühisuse nimel sõlmitud lepingud kehtivad edasi.

18.26.03.2025 menetlusdokumendi punktis 5 väljendavad kostjad, et neile on ebaselge nõude õiguslik alus. Hageja selgitab, et esitatud on kaks alternatiivset nõuet ning seadust kohaldab kohus, olemata seotud poolte esitatud õiguslike väidetega (TsMS § 436 lg 7).

19.Vastuse punkti 6 osas märgib hageja, et kuivõrd kostjate juhatuse liikmel oli läbimõeldud skeemina erinevate juriidiliste isikute nimel sõlmitud üürilepingud teiste korteriomanikega ning kostja-2 on ise suure korteriomandi omanik, siis kostja-1 valitsejana ja/või kostja-2 operaatorfirmana justnimelt pidi koguma ettenähtud fondidesse rahalisi vahendeid ehk teisisõnu Sulo Muldia juhtimisel tegutsevad juriidilised isikud arveldasid omavahel. Seega ei ole küsimus mitte rahaliste vahendite tagastamises, vaid rahaliste vahendite üleandmises hagejale.

4 2-24-18658 20. Vastuse punkti 7 osas selgitab hageja, et KrtS § 26 lg 1 tähenduses valitsejaks olemine ei tähenda seda, et valitsejal peaks olema töötaja või juhatuse liige, kes oleks omandanud kinnisvarahalduri, korteriühistujuhi või korterelamuhalduri kutse kutseseaduse tähenduses. Sellise inimese puudumine ei toonud kaasa valitseja volituste lõppemist.

21.26.03.2025 esitatud menetlusdokumendi punkti 8 osas selgitab hageja, et kulude hüvitamist korteriühistult tõepoolest võib korteriomanik KrtS § 37 lg 1 alusel nõuda, ent seadus ei anna võimalust ühe korteriomandi omanikul lihtsalt, ilma igasuguste tõenditeta, hakata erinevaid makse koguma. Antud korteriühistus kuulub kostjale 2 9257/16433 mõttelist osa kinnisasjast ehk 56,33% kogu kaasomandist. Ka on kostja-2 korteriomandi M1 koosseisus ühiskommunikatsiooni sõlmpunktid: elektri peakilp, katlaruum ja veesõlm.

Viimasest asjaolust tulenevalt oli võimalik kostjal-2 neid korteriomanikke, kes ei allunud tema tahtele (ei sõlminud üürilepingut, et kostja-2 või temaga seotud isik saaks osutada majutusteenust, vaidlustas mõne kulurea esitatud arvel, ei andnud soovitud nõusolekut vms), karistada elulistest teenustest ilmajätmisega.

KOSTJATE VASTUVÄITED HAGILE 22. Kostjad märgivad, et hagi on täies ulatuses põhjendamata. Isegi, kui hagejal oleks nõue kostjate vastu, siis on hageja nõue aegunud.

23.Kogu hageja nõue on arusaamatu, sest hageja on hagi punktides 1.11. ja 1.12. selgelt välja toonud, et kostja I pidi raha korteriomanikelt koguma. Kuid siis äkki ütleb, et valitseja ka kogus nimetatud makseid. Hageja on esitanud nõude raha tagastamiseks, kuid ei ole kuidagi tõendanud, et korteriomanikud oleksid kunagi nimetatud makseid tasunud. Kostja I kinnitab, et ükski korteriomanikest ei ole märgitud makseid temale kui valitsejale tasunud, ja ka kostjale II ei ole selliseid fondimakseid tasunud. Kuivõrd korteriomanikud ei ole midagi tasunud, siis ei ole ka kostjatel midagi tagastada.

24.23.12.2015 korteriomanike üldkoosolekul valiti valitsejaks kostja I tähtajaga 5 aastat.

Kuid KrtS § 28 lg 2 muutmisega 09.05.2017, ei saanud kostja I enam olla valitseja, sest mitte ükski tema töötajatest ega juhatuse liige ei omanud kinnisvarahalduri, korteriühistujuhi või korterelamuhalduri kutset kutseseaduse tähenduses. Seega lõppesid ka siis kostja I volitused. Kuna kostja I ei olnud enam valitseja, siis kulud, millised olid seotud kaasomandi esemega, kandis korteriomandi M1 omanik kostja II kui üks korteriomanikest, kes tegi kulutusi kaasomanikuna, mitte valitsejana.

25.Mitte ükski korteriomanikest peale kostja II ei tundnud vähimatki huvi selle vastu, kes tasub küttekulud, elektrienergia, vee- ja kanalisatsiooni, prügiveo, hoone üldkindlustuse kulud. Rääkimata igapäevastest hooldus- ja remondikuludest. Juunis 2021 tunnistasid teised korteriomanikud fakti, et kostja II on kaasomandi eseme säilitamiseks kandnud kõik need kulud ning volitasid kostjat II sõlmima kaasomandi eseme säilimiseks vajalikud lepingud (elektrienergia, vee- ja kanalisatsiooni, prügiveo ja hoone üldkindlustuse).

26.Kui hageja nõue isegi oleks põhjendatud, siis on hageja nõue aegunud. Nimelt sätestab KrtS § 27 lg 3, et valitseja juhatuse liikme vastutuse aegumistähtaeg viis aastat. Samuti sätestab TsÜS § 37 lg 4, et juriidilise isiku juhtorgani liikme vastu esitatava nõude aegumistähtaeg on viis aastat kohustuse rikkumisest. Kuna kostja I ei olnud alates 09.05.2017 valitsejaks siis on nõue tema suhtes ka aegunud. Kostja II aga ei ole kunagi olnud valitseja ja talle ei ole ka kostja I poolt mingeid summasid üle antud.

5 2-24-18658 KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED 27. Kohus, tutvunud poolte seisukohtadega ning toimiku kõigi materjalidega, leiab, et hagiavaldus tuleb jätta rahuldamata. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 järgi hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest.

Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või selle vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 järgi kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.

28.Poolte vahel puudub vaidlus järgmiste oluliste asjaolude osas:  Harju maakond, Saue vald, Laitse küla, Lossi tee 9 elamus on 6 korteriomandit;  Lossi tee 9 korteriomandite kaasomandi osa valitsemiseks ei olnud moodustatud korteriühistut;  23.12.2015 korteriomanike üldkoosolekul valiti korteriühisuse valitsejaks kostja I;  23.12.2015 korteriomanike üldkoosolekul kinnitati remondifondi igakuiseks makseks kõigi korteriomanike poolt kokku 500 eurot;  27.01.2016 korteriomanike üldkoosolekul kinnitati amortisatsioonifondi igakuiseks makseks kõigi korteriomanike poolt kokku 300 eurot.  12.10.2018 kanti hageja korteriühistute registrisse;  29.12.2023 korteriomanike üldkoosolekul valis hageja juhatuse 29. Hageja palub mõista välja kostjatelt solidaarselt hageja kasuks: 76 500 eurot; kohtu poolt väljamõistetavalt summalt viivis alates kohtulahendi jõustumisest kuni kohase täitmiseni võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras.

30.Hageja nõuab kostjatelt järgmiste maksete väljamõistmist:  jaanuar 2016 kuni detsember 2023 remondifondi maksed 48 000 eurot (96 kuud x 500 eurot);  veebruar 2016 kuni detsember 2023 amortisatsioonifondi maksed 28 500 eurot (95 kuud x 300 eurot).

Hageja leiab, et kostjad on eiranud hoolsuskohustust. Kui rahalisi vahendeid koguti valitseja poolt ühisuse üldkoosolekul vastuvõetud otsuste kohaselt, on täitmata raha üleandmise kohustus korteriühistule. Kui valitseja ei kogunud rahalisi vahendeid ühisuse üldkoosolekul vastuvõetud otsustele vastavas suuruses, on rikkunud valitseja hoolsuskohustust ning peab raha kogumata jätmisega tekitatud kahju korteriühistule hüvitama.

31.Kostjad nõuet ei tunnista. Kostjad märgivad, et: (i) kuivõrd korteriomanikud ei ole makseid tasunud, siis ei ole kostjatel midagi hagejale tagastada/edastada; (ii) KrtS § 28 lg 2 muutmisega 09.05.2017 ei saanud kostja I enam olla valitseja; (iii) nõue on aegunud.

32.Pooled ei vaidle, et 23.12.2015 korteriomanike üldkoosolekul valiti korteriühisuse valitsejaks kostja I. Otsuse protokollist (dtl 126) nähtub, et valitseja nimetamine jõustub 24.12.2015 ja ta nimetatakse ametisse 5 aastaks (seega kuni 23.12.2020).

6 2-24-18658 01.01.2018 jõustus KrtS, mille § 66 lg 3 sätestab, et kui korteriomanikud on nimetanud valitseja kuni käesoleva seaduse jõustumiseni kehtinud korteriomandiseaduse tähenduses, loetakse füüsilisest isikust valitseja korteriühistu juhatuse liikmeks ja juriidilisest isikust valitseja loetakse valitsejaks käesoleva seaduse tähenduses. Eeltoodust tulenevalt oli kostja I valitseja ka KrtS tähenduses ning seda kuni varem mainitud 5-aastase tähtaja möödumiseni (st kuni 23.12.2020). Ei ole esile toodud ega tõendatud, et kostja I volitusi oleks veelkordselt pikendatud.

Korteriühistut esindab ja juhib üldjuhul juhatus (KrtS § 24 lg 1 esimene lause) või selle asemel valitseja (KrtS § 26 lg 1). Kui korteriühistul puudub nii juhatus kui ka valitseja, siis juhivad ja esindavad korteriomanikud korteriühistut ühiselt (vt RKTKo nr 2-2112405/44, p 19). Eeltoodust tulenevalt ei saa hagejal olla õigust nõuda kostjalt I maksete hüvitamist perioodi eest, mil kostja I ei olnud enam valitseja (st alates 2021. a jaanuarist kuni 2023. a detsembrini, arvestades siinjuures esitatud nõude perioodi).

33.Hageja leiab, et kostjal I on kohustus anda VÕS § 626 lg 1 alusel ja kostjal II VÕS § 1021 lg 1 alusel hagejale üle valitsemisajal remondi- ja amortisatsioonifondi kogutud rahalised vahendid. Kostjad on märkinud, et hageja ei ole tõendanud, et kostjatele oleks makseid tehtud ning kostjad on kinnitanud, et selliseid makseid ei ole tehtud. Seega leiab kohus, et kostjatel ei ole võimalik hagejale midagi üle anda, mistõttu nimetatud alusel nõude rahuldamine võimalik ei ole.

34.Järgnevalt analüüsib kohus hageja kahjunõuet. Korteriomanike ja valitseja vahel on lepinguline õigussuhe (RKTKo nr 3-2-1-188-15, p 11). VÕS § 619 sätestab, et käsunduslepinguga kohustub üks isik (käsundisaaja) vastavalt lepingule osutama teisele isikule (käsundiandja) teenuseid (täitma käsundi), käsundiandja aga maksma talle selle eest tasu, kui selles on kokku lepitud.

Kui käsundisaaja rikub oma lepingulisi kohustusi, sh kaitsekohustusi, saab käsundiandja nõuda VÕS § 101 lg 1 p 3 ja § 115 lg 1 järgi käsundisaajalt kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist. Sellise nõude rahuldamiseks tuleb kontrollida:  kas käsundisaaja on lepingut rikkunud (VÕS § 100 ja § 115 lg 1);  kas ta vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1), st tuleb hinnata, kas rikkumine ei ole VÕS § 103 järgi vabandatav;  kas käsundiandjale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128);  kas kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2);  kas kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena käsundisaajale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3);  kas rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4) (vt ka Riigikohtu 8. jaanuari 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-173-12, p 15; 20. märtsi 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-12, p 27).

35.Käesoleval juhul ei ole vaidlust, et kostja I oli valitseja ning et tal oli kohustus valitsejana hagi esemeks oleva nõude aluseks olevaid makseid koguda. Tulenevalt VÕS § 8 lg-st 2 on leping lepingupooltele täitmiseks kohustuslik. VÕS § 76 lg 1 ning § 82 lg 1 alusel tuleb kohustus täita nõuetekohasel viisil ning kindlaksmääratud tähtajal vastavalt lepingus või seaduses sätestatule. VÕS § 620 lg 1 sätestab, et käsundisaaja peab käsundi täitmisel tegutsema käsundiandjale lojaalselt ja käsundi laadist tuleneva vajaliku hoolsusega. VÕS 7 2-24-18658 § 620 lg 2 sätestab, et käsundisaaja peab täitma käsundi vastavalt oma teadmistele ja võimetele käsundiandja jaoks parima kasuga ning ära hoidma kahju tekkimise käsundiandja varale. Oma majandus- või kutsetegevuses tegutsev käsundisaaja peab lisaks sellele toimima üldiselt tunnustatud kutseoskuste tasemel. Puudub ka vaidlus, et nimetatud makseid ei kogutud – vastupidist ei ole väidetud ega tõendatud. Nimelt sätestab VÕS § 100, et kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. Seega on olemas lepingurikkumine ehk kahjunõude esimene eeldus on täidetud.

36.Kostjad ei ole esile toonud asjaolusid, millest vabandatav. saaks järeldada, et rikkumine oleks 37. Järgmisena analüüsib kohus, kas hagejal on seoses kostjatepoolse rikkumisega tekkinud kahju ning kas tekkinud kahju on põhjuslikus seoses rikutud kohustusega. Riigikohus on 06.05.2015.a lahendi nr 3-2-1-36-15 p-is 22 märkinud, et kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud.

Seega tuvastatakse kahju olemasolu rikkumisele eelneva ja sellele järgneva varalise olukorra võrdlemise kaudu. Varaline diferents VÕS § 127 lg 1 mõttes eeldab varalise olukorra võrreldavat halvenemist – kahjustatud isik peab olema sattunud kahju tekitaja käitumise tõttu halvemasse olukorda võrreldes olukorraga, milles ta oleks olnud, kui rikkumist ei oleks toimunud. VÕS § 127 lg 4 järgi tuleb hüvitada üksnes selline kahju, mis on kahju tekitaja käitumise tagajärg. Põhjusliku seose tuvastamisel tuleb kohaldada nn conditio sine qua non põhimõtet. Selle põhimõtte kohaselt loetakse ajaliselt eelnev sündmus hilisema sündmuse põhjuseks, kui ilma esimese sündmuseta poleks ajaliselt hilisemat sündmust toimunud. Kui kahjulik tagajärg oleks ikkagi saabunud, pole isiku käitumine kahju põhjuseks (RKTKo nr 3-2-1-173-12, p 18; RKTKo nr 3-2-1-42-16, p 19).

Kui kostja I oleks valitsejakohustusi nõutava hoolsuse täitnud ja hoolitsenud jooksvalt maksete laekumise eest, sh võlgnevuste korral need sisse nõudnud, oleks nimetatud raha käesoleval ajal olemas ja seda saaks kasutada elamu kaasomandiosa korrashoidmiseks või parendamiseks. Kuivõrd kostja nimetatud kohustust ei täitnud, on maksetega võrdne raha puudu. Esineb põhjuslik seos kahju ja rikkumise vahel. Kostja I poolt tekitatud kahjuna on võimalik käsitleda maksete kogumisega seotud tegevusetust, mis leidis aset kuni valitsemisperioodi lõpuni 2020. a detsembris. Seega on põhjendatud kahju kogusumma 38 100 eurot, mis kujuneb järgmiselt:   jaanuar 2016 kuni detsember 2020 remondifondi maksed 24 000 eurot (48 kuud x 500 eurot); veebruar 2016 kuni detsember 2020 amortisatsioonifondi maksed 14 100 eurot (47 kuud x 300 eurot).

38.VÕS § 127 lg 5 järgi tuleb kahjuhüvitisest maha arvata igasugune kasu, mida kahjustatud isik sai kahju tekitamise tagajärjel, eelkõige tema poolt säästetud kulud, välja arvatud juhul, kui kasu mahaarvamine oleks vastuolus kahju hüvitamise eesmärgiga (vt ka Riigikohtu 25.10.2004 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 26). Juhul kui säästetud kulude täpset suurust ei ole võimalik tuvastada, võib kohus kohaldada VÕS § 127 lg-s 6 ning TsMS § 233 lg-s 1 sätestatut ning otsustada hageja säästu suuruse oma siseveendumuse kohaselt (vt nt Riigikohtu 27.10.2014 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-90-14, p 15). Kostjad ei ole esile toonud, et hageja oleks kahju tekkimise tagajärjel mingit kasu saanud.

8 2-24-18658 39. Järgmisena selgitab kohus välja, kas kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2). Riigikohus on selgitanud, et VÕS § 127 lg 2 võimaldab jätta tähelepanuta rikkumise negatiivsed tagajärjed, mis on küll põhjuslikus seoses rikkumisega, kuid on mõistliku inimese seisukohast vaadates erakordsed. Seda põhjusel, et selliste tagajärgede ärahoidmine ei saanud eeldatavasti olla kohustuse eesmärgiks ning seega ei olnud rikkujal neid tagajärgi ka võimalik ette näha. Hüvitatav kahju tuleb kindlaks määrata, arvestades VÕS § 127 lg 2 järgi rikutud kohustuse kaitseeesmärki (vt viidatud sätte kohaldamise kohta Riigikohtu 7. detsembri 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-106-11, p 12; 26. septembri 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-53-06, p

13). Kolleegium rõhutas lisaks, et rikkumisega põhjustatud kahju hüvitamine peab vastama pooltevahelisele mõistlikule riskijaotusele. Kohus leiab, et hageja nõutav hüvitis ja selle koosseis on kooskõlas rikutud kohustuse (kohustusega koguda valitsejana remondi- ja amortisatsioonifondi makseid) kaitse-eesmärgiga. Rikutud kohustus pidi tagama, et hagejal on olemas elamu korrashoidmiseks ja parendamiseks vajalikud rahalised vahendid.

40.Järgmisena selgitab kohus välja, kas kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena kostjatele lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3). Riigikohus on 13.02.2014.a lahendi nr 3-2-1-178-13 p-is 12 selgitanud, et kahju ettenähtavuse puhul on oluline selgitada, kas lepingut rikkunud pool pidi arvestama lepingurikkumise korral selliste tagajärgedega, s.o sellist liiki ja sellise suurusega kahju tekkimisega. Kahju ettenähtavust tuvastades tuleb arvestada üldjuhul seda, kas lepingut rikkunud pool nägi või pidi asjas esile toodud asjaoludel kahju ette nägema, kuid majandus- ja kutsetegevuses lepingut rikkunud poole puhul saab lähtuda ka sellest, mida pidi ette nägema sellel majandus- või kutsealal tegutsev keskmine mõistlik isik. Kohus leiab, et tekkinud kahju pidi kostjale I olema ettenähtav. Kostja pidi lepingu sõlmimisel aru saama, et kui ta ilma igasuguse põhjenduseta jätab remondi- ja amortisatsioonifondi maksed kogumata, võib hagejal tekkida kahju, mis seisneb ja on võrdne puuduolevate remondi- ja amortisatsioonifondi maksetega.

41.Kohus leiab, et kahju hüvitamise nõude rahuldamise eeldused on täidetud ning kahjuhüvitis summas 38 100 eurot tuleks kostjalt I hageja kasuks välja mõista.

42.Järgnevalt lahendab kohus kostjate aegumise vastuväite.

Kostjad on tuginenud KrtS § 27 lg-le 3 ja TsÜS § 37 lg-le 4. Kohus märgib, et viidatud sätted ei ole asjakohased, kuna KrtS § 27 lg 3 reguleerib KrtS § 27 lg 1 nimetatud valitseja juhatuse liikme vastutust. Hetkel ei ole juhatuse liikme vastu nõudeid esitatud, mistõttu ei ole ka sellega seotud aegumise temaatika asjakohane. Ka TsÜS § 37 lg 4 reguleerib nõudeid, mis esitatakse juriidilise isiku juhtorgani liikme vastu.

Kohus on ülal sisuliselt lahendanud käsunduslepingust tuleneva kahjunõude. TsÜS § 146 lg 1 sätestab, et tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg on kolm aastat. TsÜS § 147 lg 1 esimese lause kohaselt algab aegumistähtaeg nõude sissenõutavaks muutumisega, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. TsÜS § 147 lg 2 järgi muutub nõue sissenõutavaks alates ajahetkest, mil õigustatud isikul on õigus nõuda nõudele vastava kohustuse täitmist, seejuures pole oluline, millal nõuet esitama õigustatud isik nõudest teada sai (vt ka RKTKo 3-2-1-67-14, p 35; 3-2-1-168-10, p 12). Seadusest ei tulene otseselt, millal võib võlausaldaja nõuda lepingu rikkumisest tuleneva kahju hüvitamist. Seega ei ole selle kohustuse täitmise tähtpäev kindlaks määratud. Kui kohustuse täitmise aega ei ole kindlaks määratud ja see ei tulene ka võlasuhte olemusest, peab võlgnik VÕS § 82 lg 3 9 2-24-18658 järgi täitma kohustuse ning võlausaldaja võib VÕS § 82 lg 7 kolmanda lause järgi nõuda kohustuse täitmist selle täitmiseks mõistlikult vajaliku aja jooksul pärast võlasuhte tekkimist, arvestades eelkõige kohustuse täitmise kohta, viisi ja olemust. Nõude aegumistähtaja alguse väljaselgitamiseks tuleb tuvastada, millal möödus mõistlikult vajalik aeg kahju tekitamisest selle hüvitamiseks. (vt ka Riigikohtu 17. veebruari 2011. a otsus tsiviilasjas 3-2-1-168-10, p 13).

Kohus ei ole tuvastanud asjaolusid, mis viitaksid sellele, et kostja I tekitas hagejale kahju tahtliku heade kommete vastase käitumisega. Kohustuse tahtliku rikkumisega TsÜS § 146 lg 4 tähenduses on tegemist juhul, kui isik soovib õigusvastast tagajärge ja käitub tahtlikult heade kommete vastaselt (vt RKTKo 3-2-1-79-09, p 11; RKÜKo 1-172359/122, p 64). Seetõttu on täitmata TsÜS § 146 lg 4 kohaldamise eeldused.

Nõude põhjendatud osa hõlmab kogumata makseid perioodil jaanuar 2016 kuni detsember 2020. Hagi esitati kohtule alles 10.12.2024. Nõue kostja I vastu on TsÜS § 146 lg 1 alusel seega täies ulatuses aegunud.

Tähtsust ei oma, millal hageja võis oma nõudest teada saada või millal valiti talle juhatus.

Kui valitseja volitused 2020. a detsembris lõppesid, juhtisid ja esindasid korteriomanikud korteriühistut ühiselt.

43.Kostja II vastu esitatud kahjunõue on täies ulatuses alusetu, kuivõrd kostja II ei ole kunagi olnud valitseja. Samuti ei oleks kostja II saanud valitseja olla, kuna seaduses on sätestatud ühe valitseja piirang (KrtS § 26 lg 2). Seega, vaatamata asjaolule, et kostja II võib olla majaelanikele arveid esitanud, ei saa tal tekkida või temale üle kanda kohustust koguda remondi- ja amortisatsioonifondi makseid.

44.Kokkuvõtvalt jätab kohus hagi täies ulatuses rahuldamata.

45.Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitlenud.

Menetluskulude jaotus 46. TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Käesoleval juhul on otsus tehtud hageja kahjuks, mistõttu tuleb menetluskulud jätta hageja kanda.

Menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramine 47. TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg 4 sätestab, et kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras.

10 2-24-18658 48. Kohtupraktikast tuleneb, et maakohus peab menetluskulud uuesti kindlaks määrama juhul, kui otsus kaevatakse edasi ja menetluskulude jaotus selle tulemusel muutub. Poolte vahel leidis aset intensiivne vaidlus ning pooltevahelised erimeelsused näivad olevat ületamatud, mida kinnitab ka menetluses kompromissile mittejõudmine. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et menetluskulude suuruse kindlaksmääramine on menetlusökonoomikast tulenevalt mõistlik alles peale lõpplahendi jõustumist. Seega ei määra kohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks kohtulahendis, vaid määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtulahendi jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras. /allkirjastatud digitaalselt/ Andrea Lega kohtunik 11

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.