Obsah (8)

§ 76§ 142§ 145§ 309§ 311§ 312§ 158§ 197

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtukoosseis Kohtunik Anu Uritam Otsuse tegemise aeg ja koht 02.07.2025 Tallinna kohtumaja Tsiviilasja number 2-24-18698 Tsiviilasi Osaühingu Ela

§ 76lg 1 näeb ette, et kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele.

Kohtule on esitatud üürileping (dtl 5-10), mille sõlmisid s hageja üürileandjana ja kostja 1 üürnikuna ruumi üürimiseks Tallinnas Pae tn 21-

1. Kostja 1 üüris mitteeluruumi suurusega 25 m
2. Kuna leping oli sõlmitud, tuli üürnikul lepingust tulenevaid kohustusi täita. 22.

§ 142

lg 1 näeb ette, et käenduslepinguga kohustub käendaja kolmanda isiku (põhivõlgnik) võlausaldaja ees vastutama põhivõlgniku kohustuse täitmise eest.

§ 145

lg 1 sätestab, et kohustuse rikkumise korral vastutavad põhivõlgnik ja käendaja võlausaldaja ees solidaarselt, kui käenduslepinguga ei ole ette nähtud, et käendaja vastutab üksnes juhul, kui võlausaldaja ei saa nõuet põhivõlgniku vastu rahuldada. Poolte vahel sõlmitud lepingu punkt 12.6 nägi ette, et kostja 2 on isiklikult vastutav äriruumi maksete (üür, kommunaalkulud ja kahjustused)

§ 142lg 1mõttes.

Käenduse maksimaalseks summaks oli 15 000 eurot. Sisuliselt ei vaidle pooled selle üle, et kostjad 1 ja 2 vastutavad hageja ees solidaarselt. 23.

§ 309

lg 1 näeb ette, et tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. Tähtajatu üürilepingu võivad nii üürnik kui üürileandja käesolevas peatükis sätestatut järgides üles öelda. Tähtajatu üürilepingu osas näeb

§ 311

lg 1 ette, et lepingupooled võivad tähtajatu üürilepingu

§-s 312 sätestatud tähtaegadest kinni pidades üles öelda. Kui lepingupooled on kokku leppinud pikemas ülesütlemistähtajas, tuleb järgida seda tähtaega.

§ 312

lg 2 kohaselt võib möbleeritud tubade ja eraldi üüritud parkimisplatside, garaažikohtade ja muu taolise üürimise korral võib tähtajatu üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt üks kuu.

1. Kohtule esitatud üürilepingu (dtl 5-10) punktist 4.2 nähtub, et see oli sõlmitud tähtajatuna alates 09.06.
2. Lepingu punkti 6.1 järgi oli igakuine üür 162 eurot. Punkti 6.
3. järgi pidi üürnik lisaks tasuma kommunaalkulusid ning punkti 6.
4. järgi tuli lähtuda üürniku tegelikult tekitatud kuludest ehk tegelikust tarbimisest. Lepingu punkt 13.1.
5. nägi ette, et kui üürnik ei ole tähtajaks tasunud mistahes makset, on üürnik üürileandja nõudmisel kohustatud tasuma viivist 0,25% tähtajaks tasumata makselt.
6. Lepingu punkt 7.2.1 nägi ette, et üürnikul oli õigus öelda leping üles selle punktide 15.7 ja 15.8 kohaselt. Lepingu punkt 15.3 nägi ette, et üks pool võib lepingu ennetähtaegselt erakorraliselt üles öelda lepingus või seaduses sätestatud alusel. Samas tulenes lepingu punktist 15.8, et üürnikul on õigus leping igal ajal olenemata põhjusest erakorraliselt ennetähtaegselt üles öelda, teatades sellest üürileandjale kirjalikult ette vähemalt kaks kuud. Eeltoodust tulenevalt nägid pooled ette seaduses ettenähtust pikema tähtaja. Üürnikul oli õigus leping üles öelda kahekuulise ette teatamisega. Lepingu punkt 18.3 võimaldas lepinguga seotud kirjalike teadete edastamist e-kirja teel, seega oli üürnikul õigus teatada lepingu ülesütlemisest ette e-kirjaga.
7. Lepingu punkti 16.1.
8. järgi pidi üürnik lepingu sõlmimisel tasuma üürileandjale deposiiti 325 eurot. Tagatis pidi tagama lepingu kehtivuse ajal ja 2 kuu jooksul pärast lepingu lõppemist kõigi lepingust tulenevate põhi- ja kõrvalnõuete täitmist. Lepingu punkti 16.1.3 järgi pidi üürileandja tagastama üürnikule deposiidi ühe kuu möödumisel alates lepingu lõppemise või ülesütlemise kuupäevast eeldusel, et üürileandjal ei ole üürniku vastu rahalisi nõudeid ja puudub alus selliste nõuete tekkimiseks. Üürileandjal oli õigus üürniku deposiidist maha arvestada võlgnevused ja varale tekkinud kahju. Lepingu punkt 16.1.4 aga nägi ette, et üürnikul ei ole õigust deposiiti tagasi saada, kui leping lõpetatakse selle kehtivuse esimese 12 kuu jooksul üürniku algatusel või üürniku rikkumise tõttu.
9. Eeltoodust tulenevalt nägi leping ette tagatisele kahesuguse iseloomu. Olukorras, kus üürnik lõpetas lepingu selle kehtivuse esimese 12 kuu jooksul, ei olnud tal õigust tagatist tagasi nõuda, sest see jäi üürileandjale nö leppetrahvina.

§ 158

lg 1 järgi on leppetrahv lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Kui hagejal oli õigus jätta tagatis leppetrahvina endale, ei olnud kostjal kui üürnikul omakorda õigust nõuda leppetrahvi tagastamist.

§ 197

lg 1 sätestab, et kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Eeltoodust tulenevalt ei saanud kostja kui üürnik sellisel juhul tagatise arvelt tasumisele kuuluvat üüri- ja kommunaalkulude võlgnevust tasaarvestada, sest tal puudus üürileandja vastu tasaarvestamisele kuuluv nõue. Selle üle, et kostja tagatise tasus, pooled iseenesest ei vaidle ning see nähtub esitatud tõenditest (dtl 180-181).

1. Asjas kogutud tõenditest nähtub, et 15.07.2022 saatis kostja hagejale e-kirja, milles soovis lepingu lõpetamist (koos tõlkega dtl 196) alates septembrist. Kostja soovis lepingu lõpetada, sest ruumid ei sobinud tema tegevuseks. Hageja sai kostja e-kirja kätte, sest vastas sellele 17.07.2022 (koos tõlkega dtl 197), et minimaalne üüri periood on 2 kuud ning lahkumise avalduse saab kostja esitada
2. augustil, millest tulenevalt lõpeb leping oktoobris. Kohus osundab, et hageja viidatud piirangut lepingus tegelikult ette ei näe. Üürnikul oli õigus leping sõltumata põhjusest kahekuulise ette teatamisega üles öelda ning kostja on lepingu lõpetamisest nõuetekohaselt ette teatanud. Üürniku avaldust arvestades kehtis leping kuni 15.09.
4. Asjas kogutud tõenditest ühtlasi nähtub, et järgmise e-kirja saatis üürnik hagejale 12.08.2022 (koos tõlkega dtl 196-197). Selles kirjas teatas kostja üürnikuna, et oli ruumi vabastanud 10.08.
5. Kostja palus tagatise tagastada. 17.08.2022 kirjutas kostja taas hagejale (koos tõlkega dtl 198-199), et peab välja kolima 15.09.2022, sest teatas sellest juba 15.07.
6. Kostja nõustus tasuma üüri ja kommunaalkulude eest septembris, kuid soovis nende kulude maha arvestamist deposiidist.
7. Kohus selgitas 28.05.2025 eelistungil (dtl 173-176) hagejale, et viimasel tuleb põhistada kommunaalkulude nõuet aja eest, mil kostja oli juba üüritud ruumidest lahkunud. Vaatamata kohtu selgitustele hageja oma nõuet täiendavalt ei põhistanud. Hageja istungil avaldatud väide, et ta ei ole kostjalt lepingu ülesütlemise teadet saanud, on ümber lükatud kostjate esitatud tõenditega. Hageja sai avalduse kätte ja vastas sellele. Leping lõppes kostja kui üürniku ülesütlemise avalduse alusel alates 15.09.2022 ning seda sõltumata sellest, kas hageja lepingu lõpetamisega nõustus või mitte. Seega oli hagejal õigus nõuda kostjatelt üüri ja kommunaalkulude võlgnevuse tasumist kuni 15.09.
8. Kostjatel puudus omakorda õigus esitada vastunõuet tasaarvestada võlgnevus tasutud tagatise arvelt, sest tagatis ei kuulunud lepingu alusel tagastamisele.
9. Hageja esitas kostjale 01.08.2022 arve nr 15501 (dtl 11) ruumide üüri eest augustis summas 162,5 eurot. Arve järgi oli tasumise tähtaeg 10.08.
10. 10.09.2022 esitas hageja kostjale ka arve nr 15593 (dtl 13) kommunaalteenuste eest augustis summas 122,48 eurot. Augusti kuu eest esitatud arved tuli üürnikul täies ulatuses tasuda. Kostjad ei ole tõendanud nende arvete tasumist. Seega on põhjendatud hageja nõuded eeltoodud arvete alusel ehk põhinõuded 162,50 eurot ja 122,48 eurot ning sissenõutavaks muutunud viivise nõuded 351,37 eurot ja 252,96 eurot. Viivise määrale, viivise arvestusele ega suurusele kostjad vastuväiteid ei esitanud.
11. 01.09.2022 esitas hageja kostjale arve nr 15564 (dtl 12) ruumide üüri eest septembris summas 162,50 eurot. Tasumise tähtaeg oli 10.09.
12. 10.10.2022 esitas hageja kostjale arve nr 15656 (dtl 15) kommunaalteenuste eest septembris summas 135,96 eurot. Kommunaalkulude arvestus on toimund ruutmeetri põhiselt, tegu ei ole üürniku tarbitud kuludega. Elektrikulu on üldelektri kulu. Kohus leiab, et kuna üürileping kehtis kuni 15.09.2022, sai hageja nõuda antud kuu eest üüri ja tarbimisega mitteseotud kommunaalkulude hüvitamist pooles ulatuses. Seega on põhjendatud hageja üürinõue 81,25 eurot ja kommunaalkulude nõue 67,98 eurot. Septembris 2022 on kostja tasunud hagejale 16,23 eurot (dtl 191), viitamata ühelegi arvele, kuid viidates üürile. Seega tasus kostja üürina 16,23 eurot ja järelikult on hagejal õigus nõuda septembri üürina 65,02 eurot. Muus osas ei ole hageja üüri ja kommunaaltasude nõue septembri eest põhjendatud.
13. Kuna muus osas ei ole hageja tasunõuded septembri eest põhjendatud, on ka sissenõutavaks muutunud viivisenõue septembri arvete osas põhjendatud osaliselt. Üüritasu nõudelt 65,02 eurolt on hagejal õigus nõuda sissenõutavaks muutunud viivist alates 11.09.2022 kuni 15.12.2024 lepingulise määraga 0,25% päevas summas 128,23 eurot. Kommunaaltasude nõudelt 67,98 eurolt on hagejal õigus nõuda sissenõutavaks muutunud viivist alates 21.10.2022 kuni 15.12.2024 lepingulise määra alusel summas 133,75 eurot.
14. 01.10.2022 esitas hageja kostjale arve nr 15625 (dtl 14) ruumide üüri eest summas 162,50 eurot. Üüri perioodi arvel märgitud ei ole. Kuna selleks ajaks oli üürileping lõppenud, puudus hagejal alus kostjalt üüri nõuda. 10.11.2022 saatis hageja kostjale arve nr 15720 (dtl 16) kommunaalteenuste eest oktoobris summas 109,85 eurot. Kuna selleks ajaks oli üürileping lõppenud, puudus hagejal alus kostjalt ka kommunaalkulude eest tasumist nõuda. Nende arvete alusel ei kuulu rahuldamisele ei hageja põhinõue ega hagiavalduse esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud või edaspidi sissenõutavaks muutuv viivis.
15. Kokkuvõttes kuulub hageja nõue kostjate vastu osalisele rahuldamisele. Kostjatelt tuleb solidaarselt hageja kasuks välja mõista põhinõudena 162,50 eurot (üür augusti eest), 122,48 eurot (kommunaalkulud augusti eest), 65,02 eurot (üür poole kuu eest septembris) ja 67,98 eurot (kommunaalkulud poole kuu eest septembris) ehk kokku 418,16 eurot. Sissenõutavaks muutunud viivisena tuleb kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja mõista 351,37 eurot + 252,96 eurot +128,23 eurot + 133,75 eurot ehk kokku 866,31 eurot. Alates hagiavalduse esitamisele järgnevast päevast 16.12.2024 tuleb kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja mõista sissenõutavaks muutuv viivis põhinõuetelt 418,16 eurolt määraga 0,25% põhinõuetelt päevas kuni põhinõuete täieliku tasumiseni.
16. TsMS § 163 lg 1 näeb ette, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kuna kohus rahuldas hageja põhinõude ja viivisenõude ligikaudu pooles ulatuses, jätab kohus menetluskulud poolte endi kanda. /allkirjastatud digitaalselt/ Anu Uritam kohtunik