← Eesti

2-24-1558/24

Obsah (11)§ 230§ 231§ 430§ 431§ 150§ 162§ 174§ 138§ 175§ 177§ 178

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtunik Antero Maksing Otsuse tegemise aeg ja koht 4. juuli 2025, Tallinn Tsiviilasja number 2-24-1558 Tsiviilasi V. P. hagi E. R.-P. ja M. P. va

) § 5 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab.

§ 230

lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. 6. Pooled tõid esile järgmised asjaolud, mille vastaspool võttis omaks või mille vaidlustamise tahe ei nähtu vastaspoole avaldusest, ja millised kohus loeb

§ 231

lg-te 2 ja 4 alusel tuvastatuks:  01.09.2020 sõlmisid pooled notari juures kinnistu võlaõigusliku müügilepingu ja leppisid kokku kinnistu omandiõiguse üleandmise nõuet tagava eelmärke seadmises kostjate kasuks (dtl 12-22). 3

(8)2-24-1558  Eelmärge kanti kinnistusraamatusse 07.09.2020 ja koormab endiselt kinnistut (dtl 2324).  Hageja on kinnisasja omanik (dtl 23-24).  Kinnistu otsene valdus kostjatel (dtl 17).  Kostjad ei tasunud hagejale müügihinda tähtaegselt nii, nagu leping ette nägi. Müügihinnast 89 000 eurost on kostjad hagejale tasunud 14 500 eurot (dtl 25, 26, 182).  Hageja taganes lepingust 11.07.2023 avaldusega, mille kostjad said kätte hiljemalt 18.07.2023 (dtl 29-30, 31-34). 7. Poolte vahel on vaidlus selle üle, kas hageja taganes lepingust kehtivalt (kas täidetud on taganemise formaalsed ja materiaalsed eeldused) ning kas kostjatel on sellest tulenevalt kohustus anda üle kinnistu valdus ja nõusolek eelmärke kinnistusraamatust kustutamiseks. 8. Hageja nõude
(2)õiguslikuks aluseks on võlaõigusseaduse (VÕS) § 189 lg 1, mille kohaselt võib kumbki lepingupool lepingust taganemise korral mh nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist. Nõude
(1)õiguslikuks aluseks on asjaõigusseaduse (AÕS) § 63 lg 8 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg
  1. AÕS § 63 lg 8 sätestab, et isikul, kelle omandit või piiratud asjaõigust eelmärge või vastuväide puudutab, on õigus nõuda isikult, kelle kasuks märge on tehtud, märke kustutamist, kui märkega tagatud õiguse maksmapanek on välistatud, eelkõige juhul, kui nõue, mille tagamiseks märge tehti, on lõppenud. Seega on hagejal õigus nõuda kostjatelt eelmärke kustutamist, kui kostjate õigus nõuda asjaõiguslepingu sõlmimist on lõppenud (s.o kui hageja on kehtivalt müügilepingust taganenud). 8.
  2. Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 34¹ lg 1 järgi on kande kustutamiseks nõutav isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), s.o antud juhul kostjad. Tema nõusolekut asendab KRS § 34¹ lg 8 järgi jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega on tuvastatud nõusoleku andmise kohustus. Sama põhimõte tuleneb TsÜS § 68 lg-st 5 ja täitemenetluse seadustiku § 184 lg 1 esimesest lausest. Kostjate kui eelmärke järgi õigustatud isikute nõusolek on seega vajalik märke kustutamiseks ja nõusoleku saab asendada kohtulahendiga, kui kostjatel on kohustus selline nõusolek anda.
  3. VÕS § 116 lg 1 sätestab, et lepingupool võib lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline lepingurikkumine). Hageja tugineb lepingust taganemise avalduses poolte kokkuleppele (lepingu p 6.1.3), mille kohaselt oli hagejal õigus lepingust kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni seitsmepäevase etteteatamistähtajaga (s.o täiendav tähtaeg kohustuste täitmiseks) taganeda, kui kostjad ei ole tasunud ostuhinda lepingu p-s 3 kokkulepitud viisil. Kostjad seevastu leiavad, et kuna lepingust taganemise ajaks 11.07.2023 oli esimese makse tegemisest kostjate poolt möödunud aasta ja 10 kuud ning teise osamakse tasumise tähtajast ca 9,5 kuud, ei taganenud hageja lepingust mõistliku aja jooksul. Kohus sellega ei nõustu. 9.
  4. VÕS § 118 alusel kaotab taganemiseks õigustatud lepingupool õiguse lepingust taganeda, kui ta ei tee taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui (i) ta sai olulisest lepingurikkumisest teada või pidi sellest teada saama; või (ii) kui VÕS § 114 kohaselt määratud täiendav täitmise tähtaeg on möödunud. Lepingu rikkumise tõttu lepingust taganemise avalduse võib esitada VÕS § 118 järgi mõistliku aja jooksul kuni täitmise nõude aegumiseni. VÕS § 118 kohaldamiseks peab esmalt olema tuvastatud taganemisaluse olemasolu (RKTKo 24.11.2021, 2-18-13432, p 17). 4
(8)2-24-1558 9.
  1. Selle hindamisel, kas taganemisavaldus on tehtud mõistliku aja jooksul pärast seda, kui lepingupool sai olulisest lepingurikkumisest teada või pidi teada saama, tuleb arvestada võlasuhte olemust ja tehingu eesmärki, vastava tegevus- või kutseala tavasid ja praktikat, samuti muid asjaolusid (VÕS § 7 lg 2). Mõistliku aja arvestamisel tuleb arvestada ka poolte läbirääkimiste pidamisele kulunud ajaga, mis tuleb üldjuhul jätta mõistliku aja hulka arvestamata, st selle võrra pikeneb taganemise aeg. Analoogia korras saab mõistliku aja arvestamisel arvesse võtta ka aegumisele ettenähtud peatumise aluseid, sh jätta pooltevaheliste läbirääkimiste aeg mõistliku aja hulka lugemata (RKTKo 24.11.2021, 2-1813432, p 18.5). 9.
  2. Tunnistaja V. P. ütluste alusel tuvastab kohus, et poolte läbirääkimised lõppesid
  3. a juunis, mil 20.06.2023 kohtumise järgselt osapoolte suhtlus lakkas. V. P. ütluste kohaselt andis hageja teise osamakse tähtaja eel kostjate ettepanekul esimese osamakse jäägi ja teise osamakse tasumiseks täiendava tähtaja
  4. a maikuuni. Kuna mais 2023 raha ei laekunud, kohtuti 20.06.2023 hageja kodus. Kohtumisel anti kostjatele lepingust taganemise vältimiseks täiendav tähtaeg (dtl 184-186). Kostjad ei ole väiteid, nagu oleks neil hagejaga olnud erineva sisuga kokkulepe, millegagi tõendanud. Hageja väiteid kinnitab mh e-kirja-vahetus, millest nähtuvalt on E. R. mais 2023 V. P. küsimusele, millal maja võlg saab makstud, vastanud, et ootab viimast otsust pangast, mis peaks kohe tulema (dtl 28). 9.
  5. Hageja taganes lepingust 11.07.
  6. Kohtupraktikas on leitud, et lepingust taganemise mõistlik aeg ei saa vähemalt üldjuhul olla lühem kui tehingu eksimuse või pettuse tõttu tühistamise tähtaeg TsÜS § 99 lg 1 p 2 kohaselt, st kuus kuud (RKTKo 27.05.2015, 3-2-1-4315, p 13). Kuna poolte kokkuleppel pikendati esimese ja hiljem ka teise osamakse tasumise tähtaega vähemalt maini 2023, ei olnud hagejal alust lepingust taganeda (dtl 28). Isegi kui pidada oluliseks lepingurikkumiseks
  7. a septembris kostjate poolt esimese osamaksena 19 270 euro asemel 14 500 euro tasumist, ei saanud taganemise tähtaeg hakata kulgema varem kui septembris
  8. Rikkumisest teadasaamise ajaks ei saa lugeda aega, mil lepingupool sai kätte teate, kui rikkumine leidis aset hiljem (RKTKo 20.11.2008, 3-2-1-10708, p 13). Alates septembrist 2021 kuni
  9. a juunini toimusid poolte vahel läbirääkimised, mistõttu tuleb nimetatud ajavahemik jätta mõistliku aja hulka lugemata. Taganemisavalduse esitas hageja kostjatele vähem kui kuu pärast läbirääkimiste lõppu, s.o VÕS § 118 lg 1 p 1 mõttes mõistliku aja jooksul. 9.
  10. Kuna tuvastatud asjaoludel on hageja teinud mõistliku aja jooksul taganemisavalduse ja kostjad selle kätte saanud, on lepingust taganemise formaalsed eeldused täidetud.
  11. Ekslik on kostjate käsitlus, nagu ei oleks hageja andnud kostjatele lepingu p 6.1 kohast täiendavat tähtaega. Tuvastatud asjaoludel andis hageja 20.06.2023 kohtumisel kostjatele täiendava tähtaja esitada vajalik kirjavahetus, mis võimaldaks lepingust taganemist vältida. Kostjatel olnuks võimalik täiendava tähtaja jooksul võlgnevus likvideerida, välistades sellega lepingust taganemise võimaluse. Kostjad seda ei teinud. Hageja ei taganenud lepingust enne täiendava tähtaja möödumist. Kuna kostjad ei tasunud ostuhinda lepingus kokku lepitud viisil ning olid taganemise ajaks 37 760 eurost tasunud üksnes 14 500, ei saanud hageja lepingust pikema aja jooksul kostjate-poolse rikkumise tõttu seda, mida ta õigustatult ootas (VÕS § 116 lg 2 p 1). Seega on täidetud ka lepingust taganemise sisulised eeldused.
  12. Kohus selgitas kostjatele (dtl 155), et lepingust taganemise kehtivuse eelduseks ei ole üldjuhul see, kas taganemine oleks lepingut rikkunud poole suhtes proportsionaalne. Samas ei ole välistatud, et taganemise lubamatus võib tuleneda hea usu põhimõttest, kui ebaolulisele lepingurikkumisele tuginev taganemine on poolte huve kaaludes ebaõiglane. Kuivõrd TsÜS § 139 järgi heausksust eeldatakse, pidid hageja pahauskset käitumist tõendama kostjad. Kostjad 5
(8)2-24-1558 seda ei teinud. Kostjad ei ole kohtu ette toonud ega tõendanud asjaolusid, millest kohus saaks järeldada, et hageja käitus lepingust taganedes pahauskselt või eesmärgiga tekitada kostjatele suurt varalist kahju. Kostjate lepingurikkumist ei saa pidada ebaoluliseks (VÕS § 116 lg 5). Samuti andis hageja tuvastatud asjaoludel kostjatele korduvalt võimalusi võlgnevused täiendava tähtaja jooksul likvideerida. Kohtu ette toodud asjaoludel ei saa hageja käitumist pidada hea usu põhimõtte vastaseks või vastuoluliseks. Tõik, et kostjad investeerisid kinnistul asunud pooleliolevasse ehitisse märkimisväärse summa raha (kostjate väitel vähemalt 176 000 eurot), kuid ei leidnud samal ajal juba esimese osamakse tasumiseks puuduvat 4770 eurot, ei muuda lepingust taganemist hea usu põhimõtte vastaseks olenemata sellest, milline on kinnistu nüüdne turuväärtus. Nii kostjate vastusest hagile (p 3.16, dtl 37) kui ka kohtueelsetel läbirääkimistel on kostjad tõstatanud võimaliku alusetust rikastumisest tuleneva vastunõude, kuid menetluses nõuet ega seda kinnitavaid tõendeid ei esitanud. Kostjate abstraktne vastunõue ei välista lepingust taganemist ega hagi rahuldamist. Eksperthinnang nr 0780-23 (dtl 83-118) ja fotod (dtl 70-82) küll tõendavad, et kostjad on kinnistul asuvat ehitist parendanud, kuid ei võimalda tuvastada, mil määral. Vaatamata sellele, et kostjad ei esitanud käesolevas kohtuasjas ligi aasta jooksul konkreetset nõuet ega tõendeid, säilib kostjatel võimalus esitada hageja vastu rahaline nõue edaspidi.
  1. Tulenevalt VÕS § 188 lg 2 esimesest lausest vabastab lepingust taganemine mõlemad lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest. Kuna lepingust taganemiseks olid täidetud nii formaalsed kui materiaalsed eeldused, vabastab kehtiv müügilepingust taganemine hageja kohustusest anda kostjale üle lepingu eseme omand, st eelmärkega tagatud nõude täitmisest. Eelmärge on tagatud nõudega lahutamatult (aktsessoorselt) seotud, st see tekib koos tagatava nõudega ega kehti selleta (RKTKo 12.04.2017, 3-2-1-13-17, p 14, samuti seal viidatud varasem praktika). Kuna praegusel juhul tagas eelmärge müügilepingust tulenevat omandi üleandmise nõuet, mis on taganemisega lõppenud, on lõppenud ka eelmärge. 12.
  2. Lepingu p 6.7 kohaselt on pooled kokku leppinud, et kostjad kohustuvad lepingust taganemise jõustumisest 15 päeva jooksul esitama avalduse lepingu alusel tehtud eelmärke kinnistusraamatust kustutamiseks. Eeltoodust tulenevalt tuvastab kohus, et kostjatel on kohustus anda KRS § 34¹ lg-s 1 sätestatud nõusolek eelmärke kustutamiseks ning asendab TsÜS § 68 lg 5 ja KRS § 34¹ lg 8 alusel kostjate nõusoleku kohtuotsusega. Kohtulahendi resolutsioonis ei ole vajalik täiendavalt korrata TsÜS § 68 lg-s 5 sisalduvat tõdemust, et kohtulahend tahteavaldust asendab, sest selle järele puudub vajadus (RKTKo 16.06.2021, 217-9822, p 16; õiguskirjanduses M. Maksing. „Sooritusnõude lahendamine tsiviilasja kohtulahendi resolutsioonis“, Juridica IV/2020, lk 313; TsÜS komm
(2023), § 68, p 3.5.2).
  1. AÕS § 80 lg 1 näeb ette, et omanikul on nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Eelpool tuvastatud asjaoludel kuulub kinnistu hagejale ning selle valdus on kostjatele üle antud. VÕS § 189 lg 1 kohaselt võib lepingust taganemise korral kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu. Kuna hageja on müügilepingust taganenud, on lõppenud kostjate müügilepingust tulenev õigus kinnistut vallata. Kostjatel on kohustus anda kinnistu valdus hagejale üle.
  2. Kohus märgib, et pooltel on

§ 430

lg 1 järgi kuni otsuse jõustumiseni endiselt võimalik ja mõistlik sõlmida kompromiss. Edasikaebetähtaja jooksul, aga enne kaebuse esitamist, lahendab kompromissi kinnitamise avalduse lahendi teinud kohus, kes võib kompromissi kinnitamisel oma lahendi ise tühistada (

§ 431lg 2).

Sellisel juhul on veel võimalik tagastada pool maakohtu menetluses tasutud riigilõivust (

§ 150lg 2 p 1 ja lg 3). 6

(8)2-24-1558 Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine 15. Kuna kohus rahuldab hagi, siis jäävad menetluskulud

§ 162lg 1 ja § 165 lg 1 alusel solidaarselt kostjate kanda.

Juhindudes

§ 174

lg-test 1 ja 2 ning § 177 lg 1 p-st 1 määrab kohus menetluskulud kindlaks hageja menetluskulude nimekirja ja kohtutoimiku materjalide põhjal. 15.

  1. Hageja menetluskulude nimekirja kohaselt on hageja menetluskuluks riigilõiv 630 eurot ja lepingulise esindaja kulu 6359,25 eurot. Esindaja tunnitasuks on 183 eurot (käibemaksuga) ning ajakuluks 34 h ja 45 min. Hageja kinnitab, et kõik kulud on kantud seoses käesoleva kohtuasja menetlusega. Vastaspool hageja menetluskulude nimekirjale vastuväiteid ei esitanud. Kohus rahuldab hageja taotluse menetluskulude kindlaksmääramiseks osaliselt.
  2. Riigilõiv 630 eurot on kohtukulu (

§ 138lg 2), mille hageja on käesolevas tsiviilasjas kandnud.

Tegemist on vajaliku ja põhjendatud kuluga, mis tuleb hagejale hüvitada. 17.

§ 175

lg 1 järgi mõistab kohus menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud teiselt menetlusosaliselt välja üksnes mõistlikus, vajalikus ja ettenähtavas ulatuses. Lepingulise esindaja kulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamine on kohtu kaalutlusotsus, mille kohus teeb eelkõige õigusabile kulunud aega ja asja keerukust hinnates. 17.

  1. Hageja esindaja tasumäära 183 eurot (käibemaksuga) peab kohus vaidluse keerukust ja esindaja kvalifikatsiooni arvestades põhjendatuks (s.o konkreetse vaidluse kontekstis mõistlikuks, vajalikuks ja ettenähtavaks). 17.
  2. Hageja menetluskulude nimekiri on üldiselt kooskõlas tsiviilasja käiguga. Seadus ei piira, kui palju menetlusosaline oma lepingulisele esindajale esindamise eest tasuda võib, küll aga ei näe

ette lepingulise esindaja kulude hüvitamist eranditult täies ulatuses. Põhjendatud ja vajalikeks toiminguteks, mille kulu vastaspool peaks kandma, ei loe kohus:  Hagi koostamise ja kohtule esitamise ajakulu (rida: 3.1-3.3) 10 h ületavas osas.  29.08.2024 ajakulu (3.6-3.7) 15 min ületavas osas.  02.10.2024-04.10.2024 toimingute ajakulu (3.10-3.12) 1 h ületavas osas.  14.10.2024 seisukoha koostamise ajakulu (3.13) selle sisu ja varasemalt juba esitatut arvesse võttes 4 h ületavas osas.  28.01.2025 toiminguga seonduvat ajakulu (3.14).  Kohtu selgituste ja istungi korraldusega seonduvat ajakulu (3.15-3.17) 1 h ületavas osas.  Istungiks ettevalmistamist (3.18) 3 tundi ületavas osas.  Kohtuisitungi ajakulu (3.19) 2h ja 15 min ületavas osas.  Menetluskulude nimekirja koostamise ajakulu (3.20) 30 min ületavas osas. Ülejäänud toimingute ajakulu on vajalik ja põhjendatud. Eeltoodust tulenevalt peab kohus hageja esindaja põhjendatud ajakuluks 24 h ja 44 min (= 10 h + 16 min + 43 min + 15 min + 1 h 31 min + 14 min + 1 h + 4 h + 1 h + 3 h + 2 h 15 min + 30 min). Kohus leiab, et selles ulatuses kulude hüvitamine on asja sisu ja menetluse käiku arvestades põhjendatud. 7

(8)2-24-1558
  1. Kohus määrab eelneva põhjal hageja vajalike ja põhjendatud menetluskulude rahaliseks suuruseks 5156,20 eurot (riigilõiv 630 eurot, lepingulise esindaja tasu 24 h ja 44 min eest tasumääraga 183 eurot (käibemaksuga)). Hageja kinnitab, et ta ei ole käibemaksukohustuslane ja taotleb kulude hüvitamist käibemaksuga.
  2. Hageja taotlusel tuleb kostjatelt välja mõista ka viivis võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras välja mõistetud menetluskuludelt alates lahendi jõustumisest kuni kohustuse täitmiseni (

§ 177lg 4).

20. Kohus selgitab, et menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle lahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määratakse. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määratakse. Menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot. Menetluskulude kindlaksmääramise vaidlustamisel tekkinud kulusid ei hüvitata (

§ 178). / allkirjastatud digitaalselt / Antero Maksing kohtunik 8

(8)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.