KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Liis Arrak, liikmed Kairi Piirisild ja Kaija Piirmets Määruse tegemise aeg ja koht 02.09.2025, Tallinn Kohtuasja number 2-24-17772 Koh

) § 310 lg-s 2 sätestatud tähtaega järgides.

§ 326

lg 1 võimaldab eluruumi üürnikul tähtajalise üürilepingu tähtaja möödumise korral nõuda üürileandjalt üürilepingu pikendamist kuni kolmeks aastaks, kui lepingu lõppemisega kaasneksid üürniku või tema perekonna jaoks rasked tagajärjed, ning kui üürileandja lepingu pikendamisega ei nõustu, võib üürnik nõuda üürilepingu pikendamist üürikomisjonis või kohtus.

§ 329

lg 3 järgi peab üürnik tähtajalise eluruumi üürilepingu pikendamiseks esitama taotluse hiljemalt 60 päeva enne 2 2-24-17772 lepingu tähtaja möödumist. Kui üürnik seda ei tee, lõpeb üürileping tähtaja möödumisel.

§ 329

lg-s 3 sätestatud taotluse adressaadiks on selle eesmärki (üürilepingu pikendamine kohtu poolt) arvestades kohus ning selles sisalduv tähtaeg on õigust lõpetav tähtaeg. Hageja ei pidanud tähtajast kinni, kuivõrd ta pöördus kohtusse 22.11.2024 ja üürileping lõppes 11.12.2024. Igal juhul ei ole hageja kohtu ette toonud asjaolusid, mis võimaldaksid hagi rahuldamist, s.o asjaolusid, mis võimaldaksid järeldada, et üürilepingu lõppemisega kaasneksid üürniku või tema perekonna jaoks rasked tagajärjed

§ 326lg 2 mõttes.

Eluruumi pikaaegne kasutamine hageja poolt ning Tallinna linna õigusaktides sisalduv võimalus lepingut veel kord pikendada ei ole sellisteks asjaoludeks. Määruskaebus ja menetlusosaliste seisukohad

1. Hageja esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu 02.01.2025 määruse tühistada ja teha uue määruse, millega saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Määruskaebuse väidete kohaselt jääb hageja hagi juurde, lisades järgmist. Maakohtu määruse põhjendused on vastuolulised ega ole üheselt arusaadavad. Tallinna Halduskohus leidis, et asja lahendamine ei kuulu tema pädevusse, ja nüüd leidis maakohus, et hagejal on õigus pöörduda halduskohtusse. Hagejale jääb arusaamatuks, kuhu ta vaidlusaluse korraldusega seotud nõudega pöörduma peab. Hageja ei ole üürilepingu pikendamise hagi esitamise õigust minetanud. Hageja pöördus hagiga maakohtusse õigeaegselt vastavalt halduskohtu suunistele. Maakohus jättis selgitamiskohustuse täitmata. Kui maakohus leidis, et hageja nõue vajab täpsustamist, tulnuks maakohtul anda selleks hagejale täiendav tähtaeg. Maakohus ei hinnanud tõendeid kogumis ja leidis seetõttu ekslikult, et hagi rahuldamine hagis esile toodud asjaoludel ei ole õiguslikult võimalik. Kostja keeldus põhjendamatult üürilepingu pikendamisest, sest hageja kui n-ö sundüürniku poolt munitsipaaleluruumi üürimiseks esinevad asjaolud ei olnud muutunud ja esinesid samad asjaolud, mis olid eluruumi kasutusse andmise aluseks.
2. Kostja vaidleb määruskaebusele vastu ning palub jätta selle rahuldamata. Hageja ei ole mõistnud, et maakohus keeldus hagi menetlusse võtmisest üksnes põhjusel, et hagi on esitatud hilinenult. Hageja pidanuks

§ 329

lg-st 3 tulenevat tähtaega arvestades üürilepingu pikendamiseks kohtu või üürikomisjoni poole pöörduma hiljemalt 11.10.2024, mida ta ei teinud. Märgitud tähtaega ei ole võimalik ennistada. Igal juhul ei ole hageja ei haldus- ega maakohtus vaidlustanud üürilepingu pikendamata jätmist

§ 326lg-s 2 märgitud põhjusel.

Hageja ei ole sundüürnik, kellel oleks alust loota, et kostja temaga sõlmitud üürilepingut pikendab. Rahvastikuregistri andmetel elas hageja alates

1. a-st Tallinnas CCC , mitte koos enda emaga õigusjärgsele omanikule tagastatud Tallinnas RRR elamus. Menetluse edasine käik
2. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule. 3 2-24-17772 RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
3. Kolleegium leiab, et määruskaebus tuleb rahuldada, maakohtu määrus tuleb TsMS § 667 lg 2 alusel tühistada ja asi tuleb saata samale maakohtule hagi menetlusse võtmise uueks otsustamiseks.
4. Kolleegium nõustub maakohtuga, et vaidlus munitsipaaleluruumi üürilepingu pikendamisest keeldumise üle on tsiviilõigussuhtest tekkinud vaidlus, mida on pädev lahendama maakohus, olenemata sellest, et pikendamata jätmine on vormistatud linnavalitsuse korraldusega (vt ka RKHKo 28.09.2004, 3-3-1-42-04, p 20; TlnRnKm 11.12.2024, 3-24-218, p-d 7–10).
5. Samas jättis maakohus kolleegiumi hinnangul hagi ennatlikult TsMS § 371 lg 2 p 2 alusel menetlusse võtmata. 8.
6. Maakohus on leidnud, et hagi rahuldamine ei ole selles esile toodud asjaoludel võimalik ja hagi on seega õiguslikult perspektiivitu, sest hageja on

§ 329

lg-st 3 tuleneva tähtaja järgimata jätmise tõttu

§ 326lg-s 2 sätestatud üürilepingu pikendamise nõude minetanud.

Maakohus on aga jätnud tähelepanuta, et munitsipaaleluruumi pikendamist reguleerivad ka avaliku õiguse normid. Lünkadeta õiguskaitse tagamiseks tuleb asja lahendamisel vajadusel kohaldada ka avaliku õiguse norme (RKHKo 28.09.2004, 3-3-1-4204, p 19). Hageja väitel on ta omandireformi subjekt korra § 2 p 9 mõttes (n-ö sundüürnik) ning selle väite õigsust eeldades reguleerivad tema ja kostja vahel sõlmitud üürilepingu pikendamist ka korra §-d 16 ja

1. Täpsemalt näeb korra § 16 lg 1 ette, et omandireformi subjekti eluruumi kasutamise õiguse tähtaega võib pikendada kuni viieks aastaks, kui ta vastab korra § 2 p-s 9 nimetatud tingimustele ning ta on üürilepingust tulenevaid kohustusi täitnud nõuetekohaselt. Seejuures tuleb avaldus eluruumi kasutamise õiguse jätkamiseks esitada korra § 16 lg 2 järgi hiljemalt kolm kuud enne üürilepingu lõppemise päeva. Korra § 16 lg 3 sätestab omandireformi subjektiks oleva üürniku kohustused ning sama sätte lg 4 näeb ette, et kui üürnik neid kohustusi ei täida, kaotab ta omandireformi subjekti staatuse ning temaga sõlmitud üürileping öeldakse üles. Kui munitsipaaleluruumi üürileping lõpeb hiljemalt 30.04.2026 (k.a), võib korra § 22 lg 2 p 1 kohaselt linnavalitsus üürniku avalduse alusel eluruumi kasutamise õiguse tähtaega pikendada kuni kaheks aastaks (omandireformi subjektidel kuni viieks aastaks), kui jätkuvalt esinevad asjaolud, mis olid eluruumi kasutusse andmise aluseks, arvestades vajadusel linnaosa eluasemekomisjoni arvamust. 8.
2. Hagi asjaoludest nähtub, et hageja pöördus 03.07.2024 kooskõlas korra § 16 lg-ga 2 ja § 22 lg 2 p-ga 1 üürilepingu pikendamiseks Tallinna Linnavalitsuse poole. Samuti nähtub hagi asjaoludest, et hageja soovis üürilepingu pikendamist tuginedes omandireformi subjekti staatusele, mitte üürilepingu lõppemisega kaasnevatele rasketele tagajärgedele vmt. Ka hagi esitamist üürilepingu pikendamiseks kohustamiseks põhjendab hageja jätkuva omandireformi subjekti staatusega. Seda arvestades on maakohus kolleegiumi hinnangul kohaldanud ekslikult

-i üürilepingu pikendamise sätteid ning on jätnud arvestamata, et n-ö sundüürnikuga sõlmitud üürilepingu pikendamist reguleerivad erisätted. Seega on hageja nõue käsitatav üürilepingu pikendamiseks vajaliku kostja tahteavalduse andmiseks kohustamise nõudena tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 mõttes ning sellise nõude rahuldamise eeldused tulenevad eelkõige ülal viidatud korrast. 4 2-24-17772

1. Ülaltoodud põhjendustel tühistab kolleegium maakohtu määruse ja saadab asja maakohtule uueks menetlusse võtmise otsustamiseks. Hageja omandireformi subjekti staatust, sh selle võimalikku kaotust, saab maakohus hinnata hagi menetlusse võtmisel.
2. Kuna ringkonnakohus tühistab maakohtu määruse ja saadab asja maakohtule hagi menetlusse võtmise uueks otsustamiseks, jääb menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 3 järgi alama astme kohtu otsustada.
3. Arvestades seda, et ringkonnakohus ei keeldu hagi menetlusse võtmisest ega tee TsMS § 372 lg 5 esimese lause tähenduses lahendit, mis võimaldaks esitada Riigikohtule määruskaebuse, ei saa määruse peale määruskaebust esitada (vt RKTKm 05.04.2017, 3-2-112-17, p 18). (allkirjastatud digitaalselt) 5