KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Ele Liiv, Peeter Pällin ja Siret Siilbek Kohtukoosseis 27.06.2025, Tallinn Määruse tegemise aeg ja koht 2-23-4266 Tsiviilasja number Tsiviilasi Y.I avaldus Ta

) § 29 lg 2 kohaselt lahendatakse korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise ja tühisuse tuvastamise nõue lahendatakse kohtus hagita menetluses. Muus osas kohaldatakse tsiviilseadustiku üldosa seaduses (TsÜS) juriidilise isiku organi otsuse kehtetuse kohta sätestatut käesolevas paragrahvis sätestatud erisustega. 4 3.2.

§ 29

lg 3 järgi on korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise nõude esitamise tähtaeg 60 päeva otsuse vastuvõtmisest arvates. Vaidlustatud otsused on tehtud 18.01.2023, avaldus on esitatud 18.03.2023, seega tähtaegselt. 3.3. TsÜS § 38 lg 4 järgi võib organi liige, kes otsuse tegemisel osales, otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda üksnes juhul, kui ta on lasknud protokollida oma vastuväite otsusele. Avaldaja 18.01.2023 üldkoosolekul ei osalenud. 3.4.

§ 20

lg 1 teise lause järgi kohaldatakse korteriomanike üldkoosolekule lisaks MTÜS § 19 lg 1 p-des 1–5 ja lg-s 2, §-des 20 ja 20 1, § 21 lg-s 31 ja lg-tes 6–9, § 22 lg-tes 1 ja 1 1, § 23 lg-tes 1 ja 2 ning §-s 25 mittetulundusühingu liikmete üldkoosoleku kohta sätestatut. MTÜS § 22 lg 1 järgi on üldkoosoleku otsus vastu võetud, kui selle poolt hääletab üle poole koosolekul osalenud mittetulundusühingu liikmetest või nende esindajatest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet. MTÜS § 23 lg 1 kohaselt põhikirja muutmise otsus on vastu võetud, kui selle poolt on hääletanud üle 2/3 üldkoosolekul osalenud liikmetest või nende esindajatest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet. Puudutatud isiku 18.01.2023 kehtinud põhikiri ei reguleerinud otsuste vastuvõtmist üldkoosolekul häälteenamuse nõuete osas seaduses sätestatust erinevalt (põhikirja p 4.10). 3.

1. Koosoleku protokolli kohaselt osales koosolekul 183 korteriomanikku, millest pool on 92 ning 2/3 on
2. Protokolli on märgitud, et hääletamistulemused olid järgmised: päevakorrapunkti 1 osas poolt 138 poolt, vastu 42 vastu ja erapooletuid 3; päevakorrapunkti 2 osas poolt 99, vastu 39 ja erapooletuid 45; päevakorrapunkti 3 osas poolt 131, vastu 37 ja erapooletuid 15; päevakorrapunkti 4 osas poolt 134, vastu 27 ja erapooletuid 22 ning päevakorrapunkti 5 osas poolt 125, vastu 29 ja erapooletuid
3. 3.
4. Avaldaja väitel ei ole protokolli märgitud tulemused õiged ning häälte lugemist tegelikult ei toimunud. Nähtuvalt protokollist valiti häälte lugemiseks komisjon, kuhu kuulusid VM, AL, MG ja VP. Tunnistaja VP ütluste kohaselt toimus üldkoosolekul häälte lugemine selliselt, et lugejatel oli saal ära jagatud, kes milliseid ridu loeb. Tunnistaja luges oma ridades hääled kokku ja ütles vasakul lava servas seisnud inimesele tulemuse. See inimene liitis tunnistaja ja teiste lugejate poolt öeldud hääled kokku ning ütles koosoleku juhatajale, presiidium teavitas saali. Eraldi loeti poolt-, vastu- ja erapooletuid hääli kõigi päevakorrapunktide osas. Tõendina on esitatud koosoleku helisalvestis, millelt kostub kõikide päevakorrapunktide osas hääletamine. Asjaolu, et salvestiselt ei ole kosta, et hääletamistulemusi oleks teatavaks teinud häälte lugemise komisjoni liikmed, ei tähenda, et hääli ei loetud. Salvestiselt kuuldu on kooskõlas tunnistaja ütlustega selle kohta, kuidas häälte lugemine toimus. Salvestiselt on kuulda, et koosolek toimub üldiselt konfliktses õhkkonnas. On eluliselt ebausutav, et koosolekul osalejad oleksid jätnud reageerimata, kui häälte lugemist tegelikult ei oleks toimunud. Protokolli hääletamistulemustega on allkirjastanud koosoleku juhataja ja kaks protokollijat. Nii palju kui hääletamise tulemusi on salvestiselt kuulda, langevad ka need kokku protokollis kajastatutega. Nii protokolli, tunnistaja ütluste kui salvestisega on tõendatud, et päevakorrapunktide 1-5 poolt hääletas vastavalt 138, 99, 131, 134 ja 125 korteriomanikku ning kõigi otsuste vastuvõtmiseks anti seega seadusega nõutav arv poolthääli, sh hääletas põhikirja muutmise 5 otsuse poolt üle 2/3 osalejatest. Erapooletute ja vastuhäälte arv tähendust ei oma. Samuti ei oma vaidlustatud otsuste kehtivuse osas tähendust, et protokollijaid ja hääletamiskomisjoni liikmeid ei hääletatud eraldi. Hääle andmisega väljendatud korteriomaniku tahteavalduse kehtivus ei sõltu sellest, kes hääled kokku loeb. 3.7.

§ 41

lg 1 järgi koosneb majanduskava järgmistest osadest: 1) ülevaade kaasomandi eseme seisukorrast ja kavandatavatest toimingutest; 2) korteriühistu kavandatavad tulud ja kulud; 3) korteriomanike kohustuste jaotus majandamiskulude kandmisel; 4) reservkapitali ja remondifondi tehtavate maksete suurus; 5) kütuse, soojuse, vee- ja kanalisatsiooniteenuse ning elektri prognoositav kogus ja maksumus. 3.

1. Koonddokument „Korteriühistu Raadiku tn 9 2021-2023a/а majanduskava“ sisaldab
2. a majanduskava ning andmeid selle kohta, millise sisuga
3. ja 2022.a majanduskava volinike koosoleku 27.10.2020 ja 07.12.2021 otsustega vastu võeti. Nõustuda ei saa puudutatud isikuga selles, et majanduskava vastuvõtmise kohta tehtud otsust ei saa majanduskava sisu tõttu kehtetuks tunnistada. Samas ei too igasugune sisuline puudus kaasa kehtetuks tunnistamist. Näiteks on Riigikohus aktsionäride üldkoosoleku otsuse majandusaasta aruande kinnitamiseks kehtivuse hindamisel leidnud, et väiksemad kõrvalekalded majandusaasta aruandes ei ole sellised puudused, mis mõjutaks otsuse kehtivust (RKTKo 30.09.2015, 3-2-1-82-15, p 12). Tulenevalt

§ 40

lg 1 on majanduskava eesmärgiks korteriomanike poolt korteriühistule tehtavate maksete suuruse kindlaks määramine. Vastavad maksed on määratud 2021.,

1. ja
2. aastate kohta. Kavandatud toimingud on kajastatud lahtrites, mis puudutavad remondifondi maksete kujunemist, s.o kavandatavaid remonditöid. Dokumendis puuduvad andmed kaasomandi eseme seisukorrast. Märkimata on ka elektri prognoositav kogus ning vee- ja kanalisatsiooniteenuse prognoositav kogus ja maksumus eraldi. Kõige nimetatu puhul on tegemist informatiivse tähendusega andmetega, mis korteriomaniku kohustuste ulatust korteriühistu ees ei mõjuta. Sama kehtib prognoositavate tulude ja kulude osas. Prognoosi koostab tulenevalt

§ 41lg 1 juhatus.

Avaldaja alternatiivsed arvutused ei ole arusaadavad. Majanduskavades on kuludena kajastatud mh maksud. Olulised ja ilmsed vead esitatus puuduvad.

1. aastal moodustus prognoositavaks hoolduskuluks kokku 198 744 eurot ja
2. aastal 225 204 eurot. Remondikulud on kokku vastavalt 66 000 ja 65 500 eurot. Kavas on märgitud kummagi aasta kohta kokku 65 856, mis näib olevat arvutusviga. Kulud kokku oleksid vastava parandusega
3. aastal 264 744 eurot (264 600 asemel) ja
4. aastal 290 704 eurot (291 060 asemel). Tulud
5. aastal 299 657 eurot ja
6. aastal 324 622 eurot vastavad koondsummale eelneva üheksa lahtri summeerimise tulemusel. Kõikidel aastatel ületavad kavandatavad tulud kulusid. Esitatust ei nähtu mh, et korteriühistu majanduslik seisund ei võimaldaks maksta juhatuse liikmele tasu. Lisaks
7. aasta prognoositud tuludele on majanduskava kohaselt ka reservfond 33 562 eurot. Seadusest ei tulene kohustust lisada majanduskavale täiendavaid dokumente kavandatavate tööde maksumuse kohta. Korteriühistu liikmel, kelle hinnangul ei ole otsuse eelnõu piisavalt selge või kes on seisukohal, et ta ei ole saanud seoses kavandatava otsusega piisavalt informatsiooni, on võimalik hääletada otsuse vastu. Seega ei sisaldu majanduskavades selliseid olulisi vastuolusid seadusega, mille tõttu oleksid otsustused kehtetuks tunnistatavad. 6 3.
8. Eeltoodust tulenevalt jääb avaldus rahuldamata. 3.
9. Seoses avalduse rahuldamata jätmisega jäävad menetluskulud TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel avaldaja kanda. Puudutatud isiku menetluskulude nimekirjas nimetatud toimingud on kooskõlas menetluse käiguga ning ühegi toimingu ajakulu ei ole ülemäärane. Lepingulise esindaja põhjendatud ajakulu on kokku 19,27 tundi ning põhjendatud tunnitasu suuruseks on 120 eurot käibemaksuta. Lepingulise esindaja põhjendatud ajakulu on seega 2312,40 eurot ning sellele lisandub TsMS § 143 p 1 alusel tõlgikulu 180 eurot. Seega on puudutatud isikule hüvitamisele kuuluv menetluskulu kokku 2492,40 eurot, mis kuulub avaldajalt puudutatud isiku kasuks välja mõistmisele. Määruskaebus
10. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palus maakohtu määruse tühistada ning teha uus määrus, millega avaldus rahuldada ja jätta menetluskulud puudutatud isiku kanda. 4.
11. Üldkoosoleku salvestiselt ei ole kuulda, et häälte lugejad ütleksid kõigile kuuldavalt, millised olid hääletuse tulemused. Iga häälte lugeja pidi seda eraldi ütlema. Seega leidis maakohus ebaõigesti, et hääli tegelikult loeti. Häälte lugemise mõte seisneb selles, et häälte lugemise tulemustest saavad teada kõik koosolekul osalevad korteriomanikud. Korteriomanikel puudus võimalus veenduda selles, et hääled õigesti loeti, sest nad ei kuulnud hääletuse tulemusi. Ebaõige on ka maakohtu seisukoht, et erapooletute ja vastuhäälte arv tähendust ei oma. Ilma kõikide häälte lugemiseta ei saa veenduda selles, et poolt antud häälte arv on õige. 4.
12. Maakohus tõlgendas ebaõigesti

§ 41lg-t 1.

Maakohus märkis, et majanduskavas puuduvad andmed kaasomandi eseme seisukorrast ning märkimata on ka elektri prognoositav kogus ning vee- ja kanalisatsiooniteenuse prognoositav kogus ja maksumus eraldi. Sellest olenemata leidis maakohus, et see korteriomaniku kohustuste ulatust korteriühistu ees ei mõjuta. Sama kehtib prognoositavate tulude ja kulude osas. See seisukoht on otseses vastuolus

§ 41lg-ga 1.

Maakohus leidis ebaõigesti, et olulised ja ilmsed vead majandamiskavas puuduvad. Seda vaatamata avaldaja poolt avalduses toodud arvutustele. Maakohus ei ole avaldaja arvutusi hinnanud. Pole aru saada, kuidas jõudis maakohus seisukohale, et esitatust ei nähtu mh, et korteriühistu majanduslik seisund ei võimaldaks maksta juhatuse liikmele tasu. Korteriühistu reservkapitali vahenditest juhatuse liikmetele tasu maksmine on vastuolus reservkapitali mõttega, sest reservkapitali vahendid on ette nähtud ettenägematute kulude katteks. Majanduskava peab olema vigadeta. Menetluse edasine käik

1. Puudutatud isik vaidles määruskaebusele vastu ja palus selle rahuldamata jätta. 7
2. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
3. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus on seaduslik ja põhjendatud ning selle muutmiseks alus puudub. Määruskaebus tuleb jätta rahuldamata ja maakohtu määrus TsMS § 657 lg 1 p 1 ja § 659 alusel muutmata.
4. Põhjendamatu on määruskaebuse seisukoht, et korteriomanike üldkoosolekul pidi iga hääli kokku lugenud isik hääletustulemused valjult teatavaks tegema. Sellist nõuet seadusest ei tulene ning asjaolu, et koosoleku salvestiselt ei kostu hääletustulemusi, ei tähenda, et hääletamist ei oleks nõuetekohaselt toimunud. Maakohus analüüsis piisava põhjalikkusega häälte lugemise küsimust ning leidis asjas esitatud tõendite (sh tunnistaja ütluste) põhjal, et hääletamine toimus vastavalt üldkoosoleku protokollis kajastatule ning avaldaja väited ei anna alust üldkoosolekul vastuvõetud otsuseid kehtetuks tunnistada. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ning ei korda neid.
5. Maakohus leidis põhjendatult, et kuigi majanduskava peab vastama

§ 41

lg-s 1 sätestatud nõuetele, ei mõjuta kõik kõrvalekalded majanduskavas otsuse kehtivust. Majanduskava kehtestamine tähendab seda, et otsustatakse korteriomanike poolt korteriühistule tehtavate maksete suurus. Samas on majanduskavas sisalduvate kulude (

§ 41

lg 1 p 5 – kütus, soojus, vesi- ja kanalisatsioon ja elekter) prognoosil informatiivne tähendus ning korteriühistu nõude suurus sellest otseselt ei sõltu (vt

eelnõu 462 SE seletuskiri, lk 69 ja 72). Ka

§ 40

lg 1 näeb ette, et korteriomanikud teevad majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid, mis tähendab, et ettemaksed põhinevad prognoosil. Puudutatud isiku 2021.-

1. aasta majanduskavades nähtuvad korteriomanike maksete suurused erinevate kululiikide kaupa (sh elektri ning prügiveo, vee ja kanalisatsiooni prognoositavate kulude suurus). Nagu ka maakohus välja tõi, nähtuvad kavandatavad tööd remondifondi maksete kujunemise kohta käivates lahtrites. Majanduskavas on välja toodud, et prognoositavad kulud
2. aasta kohta olid 236 224 eurot,
3. aasta kohta 264 600 eurot ning
4. aasta kohta 291 060 eurot. Tulud
5. aasta kohta olid 272 917 eurot,
6. aasta kohta 299 657 eurot ning
7. aasta kohta 324 622 eurot. Seega ületavad majanduskava kohaselt tulud kulusid. Maakohus tuvastas, et

§ 41

lg-s 1 sätestatud andmetest puuduvad majanduskavas vee- ja kanalisatsiooniteenuse ning elektri prognoositav kogus (kuigi prognoositav maksumus on olemas) ning ülevaade kaasomandi eseme seisukorrast. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et tegemist ei ole selliste puudustega, mis tooksid kaasa otsuste kehtetuks tunnistamise. Peamised olulised andmed on majanduskavas välja toodud. Kui kavas esinevad arvutusvead ning selle tulemusel (või ka muudel põhjustel) peaks tekkima olukord, kus kehtestatud majanduskava ei taga korteriomandite valitsemist majanduskavas ettenähtud mahus, on korteriühistu juhatus kohustatud koostama uue majanduskava ja kutsuma kokku korteriomanike erakorralise üldkoosoleku uue majanduskava kehtestamiseks (

§ 41lg 4).

Kokkuvõttes ei ole avaldaja esile toonud selliseid olulisi rikkumisi, mis annaksid alust väita, et majanduskava kinnitamise otsused on vastuolus seadusega TsÜS § 38 lg 1 esimese lause tähenduses. Seega puudub majanduskava kinnitamise otsuste kehtetuks tunnistamise alus. 8 10. Otsuse tühisuse toovad kaasa raskemad sisu- ja menetlusvead (nt kui tühisuse alus on seaduses otseselt ette nähtud või kui rikutud on korteriühistu liikme õigust saada teada koosoleku toimumisest, osalemisõiguse teostamist ning õigust olla koosolekul kohal ja kaalutletult hääletada, vt ka TsÜS komm