Obsah (5)

§ 35§ 20§ 40§ 17§ 9

KOHTUMÄÄRUS Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtunik Margit Jäätma, Andra Pärsimägi, Triin Uusen-Nacke Määruse tegemise koht ja aeg Tartu, 2. juuni 2025 Tsiviilasja number 2-24-3665 Tsiviilasi Põlva vald,

) § 40 lg-le

1. Puudutatud isik on jätnud tasumata välisukse koodipaneeli ja puutesüsteemi eest kokku 92 eurot ning ühekordse majandamistasu juurdemakse 45 eurot. Välisuksele koodipaneeli ja puutesüsteemi ostmise aluseks on korteriühistu
2. novembri
3. a üldkoosoleku otsus, millega üldkoosolek volitas juhatust tegema korteriühistu nimel tehinguid 1000 euro ulatuses.
4. Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu. Avaldaja lepingulisel esindajal puudub esindamiseks kehtiv õiguslik alus. Õigusvaidluse pidamine ei ole korteriühistu põhikirjaline ega kaasomandi valitsemisega seonduv tegevus

§ 35

mõistes ning juhatuse liikmetel puudub õigus sõlmida õigusteenuse lepingut ilma korteriomanike otsuseta. Korteriomanikud ei ole vastu võtnud otsust puudutatud isikuga õigusvaidluse pidamiseks lepingu sõlmimiseks. Avaldaja ei ole tõendanud nõudeõigust ega nõude suurust. Põhikirja muudatus jõustub selle registrisse kandmisest. Korteriühistute kohta peetavas elektroonilises registris on

1. juulil 2019 avaldatud põhikiri, mille muutmise aluseks oli
2. aprilli
3. a üldkoosolekul vastu võetud põhikirja muutmise otsus. Tulenevalt TsÜS § 84 lg-st 1 ei ole puudutatud isikul tekkinud korteriomanike poolt vastu võetud, kuid registris avaldamata põhikirja p-st 4.2.6.7 tulenevat kohustust, muudatus ei ole

§ 20lg 1 ja MTÜS § 23 lg 2 järgi jõustunud.

25. septembril 2020 ei toimunud korteriomanike üldkoosolekut. Korteriomanikel ei olnud õigust sihtotstarbelise makse ümberkvalifitseerimiseks korteriomandi alusel kogutavaks majandamiskuluks. Korteriühistu juhatuse liikmetel on suuremad korterid, mistõttu on nad huvitatud, et kulude jagamine toimub vastavalt korterite arvule, mitte korteriomandi suurusele. Korteriühistu põhikirja punktid 4.2.6.5, 4.2.6.6, 4.2.6.7 ja 4.2.6.8 on puudutatud isiku huve ebamõistlikult kahjustavad ning vastuolus

§ 40lg-tega 1 ja 2.

Korteriomanik võib

§ 40

lg 3 kohaselt keelduda kandmast kulusid, millega ta ei ole nõustunud, kui nende kandmise nõudmine temalt oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Korteriühistu juhatuse liikmete tegevus on pahatahtlik, vastuolus hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega. Puudutatud isik saatis korteriühistu juhatusele kirja tasaarvestusavaldusega. Tartu Ringkonnakohtu

1. veebruaril 2020 tsiviilasjas nr 2-19-14398 ja Tartu Maakohtu
2. detsembril 2021 tsiviilasjas nr 2-21-109317 tehtud lahendite alusel on puudutatud isikul rahaline nõue korteriühistu vastu, mille puudutatud isik tasaarvestab alates
3. jaanuarist 2022 majandamiskulu ja haldusteenuse maksetega. Majandamistasu peaks põhikirja p 4.2.6.7 alusel olema 20 eurot 72 senti (48 m 2 x 0,43 eurot/ m²), aga arvel on see 25 eurot. Halduskuluna peaks põhikirja p 4.2.6.8 kohaselt olema 10 eurot 3 49 senti (48 m2 x 0,218 eurot/m²), aga arvel on 12 eurot 65 senti. Seetõttu on puudutatud isik tasunud iga kuu 6 eurot 41 senti vähem. Tartu Maakohtu
4. oktoobri
5. a määrusega tsiviilasja nr 2-23-2140 tunnistati kehtetuks korteriomanike
6. detsembri
7. a üldkoosoleku otsus, millega koguti igalt korteriomanikult 135 eurot kortermaja trepikodade välisuste vahetamise kuludeks. Välisuste väljavahetamise ja ustele koodipaneelide ja puutevõtmega süsteemi paigaldustööde tellimisega ületati 1000 euro rahaline piirmäär. Kogu välisuste vahetamise maksumus oli 3792 eurot
8. aasta kohta. MAAKOHTU SEISUKOHT
9. Tartu Maakohus rahuldas
10. veebruari
11. a määrusega avalduse osaliselt ja mõistis puudutatud isikult avaldaja kasuks välja
12. veebruar 2022–
13. märts 2024 eest tekkinud halduskulu võlgnevuse 56 eurot 16 senti. Maakohus jättis ülejäänud osas avalduse rahuldamata ja menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Juhatuse liikmel on õigus nõuda ühistu nimel sisse majandamiskulusid ka kohtumenetluses ja sõlmida leping kohtus esindamiseks. Kohtul ei ole alust arvata, et Marit Seesmaal ei ole juhatuse liikmega sõlmitud esindusõigust andvat lepingut. Puudutatud isik on korteriühistu ajavahemikul
14. veebruar 2022–
15. märts 2024 esitatud arvetest jätnud tasumata 310 eurot 7 senti. Menetlusosaliste vahel on vaidlus selle üle, kas arvetel toodud majandamistasu ja halduskulu on arvestatud õigesti. Puudutatud isik on tasunud iga kuu majandamistasu ja halduskulu vähem 6 eurot 41 senti. Lisaks ei ole ta tasunud välisukse koodipaneeli ja puutesüsteemi eest ning ühekordset majandamistasu juurdemakset. Äriregistrisse on kantud korteriühistu
16. aprilli
17. a üldkoosoleku otsusega vastu võetud põhikiri, mille kohaselt:    p 4.2.6.7 - majandamiskulu tasutakse vastavalt üldkoosoleku poolt vastuvõetud otsusele ühe korteriomandi kohta (majandamiskulu vahenditest rahastatakse kõigile korteriomanditele võrdselt vajalikud kulud elamu hooldamiseks, jooksvaks remondiks, elamu territooriumi korrashoiuks jm pisikuludeks); p 4.2.6.8 - halduskulud tasutakse vastavalt üldkoosoleku poolt vastuvõetud otsusele ühe korteriomandi kohta; p 4.2.6.9 - sihtotstarbelised maksed (suuremahulised renoveerimistööd) tasutakse korteriomandi 1 m2 kohta. Nimetatud punktid on samasugused ka
18. veebruaril 2016 vastu võetud põhikirjas.

§ 40

lg 1 sätestab, et korteriomanikud teevad majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid korteriühistule vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt võib korteriühistu põhikirjaga ette näha teistsuguse kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra. Tulenevalt TsÜS § 38 lg-st 7 ei saa enam vaidlustada põhikirja vastu võtnud otsust. Samas peab kohus arvestama

§ 17

lg-ga 2, mis sätestab, et kui põhikirja säte on vastuolus seadusega, kohaldatakse seaduses sätestatut. Riigikohus selgitas 22. aprilli 2021. a määruse tsiviilasjas nr 2-18-12753 p-s 13.1, et

§ 40lg-s 2 lubatud erandit tuleb mõista kitsalt ja rakendada ainult erandjuhtudel.

Erandid peavad olema kõiki asjaolusid arvesse võttes mõistlikud ja ei tohi ülemääraselt kahjustada ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Maakohus leidis, et korteriühistu põhikirja p 4.2.6.7 on vastuolus

§ 40lg-ga 2.

AÕS § 75 4 lg 1 kohaselt kannavad kaasomanikud kasutamise ja valdamisega seotud kulutusi vastavalt kaasomandi suurusele. Mitte millegagi ei ole põhjendatud, et elamu hooldamiseks, jooksvaks remondiks, territooriumi korrashoiuks jms kuludeks ette nähtud summad jagunevad kõigi korteriomanike (st kaasomanike) vahel võrdselt hoolimata neile kuuluva korteromandi suurusest. Tegemist ei ole lõikes 2 lubatud erandiga, kuna kulude selline jaotus kahjustab väiksemate korteriomandite omanike huve. Seega tuleb majandamiskulude jagamisel kohaldada

§ 40

lg-s 1 sätestatud printsiipi ning määrata kulude suurus vastavalt kaasomandiosa suurusele. Maakohus leidis, et korteriühistu

1. septembri
2. a üldkoosoleku otsus, millega suurendati majandamistasu 25 euroni alates
3. novembrist 2020 ei ole tühine. Samuti ei ole majandamiskulude suurendamine hea usu põhimõttega vastuolus (

§ 40lg 3).

Avaldaja on arvestanud majandamiskulu ebaõigesti ja kohtule ei ole teada, kui palju oleks majandamiskulu suurus, kui seda arvutataks korteriomandi suuruse põhjal. Samuti ei ole vastu võetud ühtegi otsust, kus selline majandamiskulu suurus nähtuks. Seetõttu jättis maakohus avaldaja nõude majandamiskulude välja mõistmiseks rahuldamata. Põhikirja p-s 4.2.6.8 nimetatud halduskulud on eelduslikult raamatupidamise ja maja haldamise teenuse eest makstav tasu. Maakohus leidis, et selliste kulude jaotamisel on võimalik kohaldada

§ 40lg-t 2 ning põhikirjas sätestada tasu korteriomandi kohta.

Näiteks korteriomandile arvete koostamine ning korteriga seotud teenuste üle arve pidamine ei sõltu sellest, kui suure korteriga on tegemist. Raamatupidajal kulub eelduslikult iga korteri soojaarve koostamiseks ühe palju aega, hoolimata sellest, mitme ruutmeetriga tuleb tasu läbi korrutada. Seega on põhikirja punkt seadusega kooskõlas. Maakohus rahuldas avaldaja nõude halduskulude võlgnevuse välja mõistmiseks. Puudutatud isiku selgituste kohaselt on ta tasunud halduskuluna 10 eurot 49 senti kuus, aga arvel on 12 eurot 65 senti. Seega on puudutatud isik võlgu

1. veebruar 2022–
2. märts 2024 eest kokku 56 eurot 16 senti (2 eurot 16 senti x 26 kuud). Puudutatud isik ei ole tasunud välisukse koodipaneeli ja puutesüsteemi eest kokku 92 eurot ning ühekordse majandamistasu juurdemakset 45 eurot. Välisuste kulu nõutakse
3. novembri
4. a üldkoosoleku otsuse p 5 alusel, mille kohaselt juhatusel on õigus korteriühistu nimel teostada rahalisi tehinguid kuni 1000 eurot. Kuivõrd uste vahetusega seotud lepingusumma ületas 1000 eurot, ei olnud tegemist tehinguga, mida korteriühistu juhatusel oli õigus teha ilma korteriomanike volituseta. Avaldaja ei selgitanud, millisel õiguslikul alusel nõuab ta
5. mai
6. a arves toodud ühekordse majandamistasu juurdemakset 45 eurot. Seega jättis maakohus need avaldaja nõuded rahuldamata. Puudutatud isik on enda väitel saatnud korteriühistu juhatusele kirja tasaarvestusavaldusega. Maakohus ei lugenud seda tasaarvestusavalduseks, millega saab tasaarvestada käesoleva otsusega välja mõistetud summat. Avaldus on saadetud
7. veebruaril 2023 ning sellest ei ole selge, kas ja milliseid summasid milline korteriomanik tasaarvestab ning millised on korteriühistu nõuded, millega tasaarvestus toimub. Kirjast võib ainult aru saada, milline on korteriomanike arvates õige majandamistasu ja haldusteenuse kulu summa. Maakohus jättis avaldaja menetluskulud TsMS § 172 lg-te 1 ja 7 alusel avaldaja kanda ning puudutatud isiku menetluskulud puudutatud isiku kanda. Kohus rahuldab avaldaja nõude vähem kui pooles ulatuses, kuid sellest hoolimata ei saa menetluskulusid jagada proportsionaalselt nõude rahuldatud osaga. Korteriühistu on põhjustanud menetluse sellega, et ei ole järginud kulude jaotusel seaduses toodud ettekirjutusi. Lisaks ei ole korteriühistu selgelt välja toonud, millisel õiguslikul alusel on kõik kulud tekkinud. Puudutatud isik on menetluskulusid kasvatanud sellega, et ei ole esitanud vastuväiteid piisava selgusega ning 5 lühidalt. Puudutatud isik ei toonud vastuses selgelt välja, millised summad ning miks ta on jätnud tasumata. AVALDAJA MÄÄRUSKAEBUS
8. Avaldaja esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub tühistada maakohtu määruse resolutsiooni p 3 ja teha tühistatud osas uus määrus, millega mõista puudutatud isikult avaldaja kasuks välja majandamiskulu 107 eurot. Avaldaja palub jätta menetluskulud puudutatud isiku kanda. Maakohus on rikkunud TsMS § 465 lg 2 p-s 8 sätestatut. Kohtumäärus on põhjendamata ega lähtu faktilistest asjaoludest. Maakohus on asunud seisukohale, majandamiskulude jagamisel tuleb kohaldada

§ 40lg-s 1 sätestatut ja jaotada kulud vastavalt kaasomandi osa suurusele.

Maakohus on jätnud põhjendamata, kuidas ta jõudis järelduseni, et tegemist ei ole

§ 40

lg-s 2 lubatud erandiga, ning selleni, et kulude senine jaotus kahjustab väiksemate korteriomandite omanike huve. Määruse põhjendamata jätmine on viinud kohtu ekslikult arusaamale, et majanduskulude jaotus korteriomanike vahel võrdselt kahjustab väiksemate korteriomandite omanike huve. Korteriühistu põhikirja p 4.2.6.7 ei kahjusta ülemääraselt puudutatud isiku õigustatud huve. Maakohus leidis õigesti, et majandamiskulude suurendamine 15 euro võrra ei ole hea usu põhimõttega vastuolus. Seega on majandamiskulu ühe korteriomandi kohta 25 eurot. Puudutatud isik on välja toonud, et majandamiskulude ühe ruutmeetri keskmine maksumus tema korteriomandi jaoks on 0,43 eurot/m². Kui puudutatud isik maksaks majandamistasu ruutmeetripõhiselt, oleks tal tulnud tasuda majandamiskulu 20 eurot 72 senti (0,43x48,3). Seega tasub puudutatud isik majandamiskulude võrdse jaotamise korral 4 eurot 28 senti (2520,72) rohkem, mida ei saa pidada puudutatud isiku huvide ülemääraseks kahjustamiseks. Kui korteriomanikud tasuksid majandamiskulu ruutmeetripõhiselt, siis see kahjustaks suuremate korteriomandite omanike huve. Sellisel juhul tuleks neil tasuda hooldustöödeks oluliselt suurem summa kui väiksemate korteriomandite omanikel. Ühistu on käsitlenud majandamiskuludena järgmisi kulusid: tööjõukulud – juhatuse liikme tasu ja maksud; üldelektri süsteemi hooldus (valgustite vahetus, pirnide vahetus jne); gaasisüsteemi hooldustööd ja tehniline kontroll; soojasõlme hooldustööd ja tehniline kontroll; õueala ja parkla hooldustööd; muru ja heki hooldustööd; saali rent üldkoosoleku läbiviimiseks; kontoritarbed; pangateenused – maksekorralduse maksete teenustasu, kaardi teenustasu; muud hooldustööd. Enamik suuremahulisi renoveerimis- ja remonditöid on tehtud ruutmeetripõhiselt. Kõik korteriomanikud kasutavad olenemata nende korteriomandi suurusest võrdselt nt autoparklat, trepikoda, keldrit, soojasõlme jne. Selleks tuleb korteriühistul hooldada parklat, trepikoda, keldrit, soojasõlme, maja kõnniteed ja muru. Samuti on vajalik osta hooldamiseks vajalikud seadmed ja tarvikud. Puudutatud isik on tasunud majandamiskulu 20 eurot 72 senti. Seega on puudutatud isikul tasumata ühes kuus majandamiskulu 4 eurot 28 senti (25-20,72). 5. Puudutatud isik palub jätta avaldaja määruskaebuse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda. 6 Maakohus on õigesti leidnud, et korteriühistu põhikirja p 4.2.6.7 on vastuolus seadusega, kahjustab ebamõistlikult väiksema kaasomandi osa omanikke, sh puudutatud isikut. Korteriühistu kõikidel juhatuse liikmetel on oluliselt suuremad eluruumid kui puudutatud isikul. Juhatuse liikmed on majanduslikult huvitatud sellest, et kulude jagamine toimuks põhikirja p 4.2.6.7 järgi. Korteriomanikke ei tohi kohelda ebavõrdselt sõltuvalt nende kaasomandi osa suurusest. Olukorras, kus majandamiskulud ja haldustasud on jagatud korterite arvu, mitte kaasomandi osa suuruse järgi, peab puudutatud isik maksma enda korteriomandi ühe ruutmeetri eest 60% võrra rohkem kui juhatuse liige Asta Kütt. Riigikohtu seisukoha järgi tuleb

§ 40lg-s 2 lubatud erandit mõista kitsalt ja rakendada ainult erandjuhtudel.

Kuigi praktikas ei ole lg 2 teises lauses näitena tooduga võrreldes välistatud ka teised erandid, peavad need olema kõiki asjaolusid arvesse võttes mõistlikud ja ei tohi ülemääraselt kahjustada ühegi korteromaniku õigustatud huve. Puudutatud isik eksitab kohut väites, et põhikiri kinnitati

1. veebruari
2. a üldkoosolekul. Üldkoosolekul ei võetud põhikirja vastu ja äriregistrile esitatud põhikiri jäi korteriomanike otsusega kooskõlla viimata. Suurema kaasomandi osa omanik saab ka suuremat hüve. Tema kasutuses on rohkem pinda ja korteriomandi müümisel on tal võimalik saada kõrgemat müügihinda. Seega on mõistlik, et suurema kaasomandi osa omanik kannab ka proportsionaalselt suuremat rahalist koormist, nagu ta seda teeb kütte, maamaksu, kindlustuse ja kõikide teiste kaasnevate kulude puhul. Määruskaebuses välja toodud näited töödest, mille puhul on kasutatud ruutmeetripõhist arvestust, on asjakohatud. Ajavahemikul 2018–2024 on kortermajas tehtud kokku 40 453 euro 80 sendi eest töid selliselt, et kulude jaotus on toimunud korterite arvu, mitte kaasomandi osa suuruse põhiselt (maja välistrepid, kanalisatsioonipüstakute ja veetorude vahetus, välistreppide roostevabast terasest käsipuud, maja välisuste vahetus). Tegemist on väiksemate korteriomandite omanike jaoks väga suure rahalise kuluga. PUUDUTATUD ISIKU MÄÄRUSKAEBUS
3. Puudutatud isik esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada resolutsiooni p-de 2 ja 4 osas. Puudutatud isik palub teha uus määrus, millega jätta avaldus täielikult rahuldamata ja jätta menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus avaldaja kanda. Puudutatud isik ei nõustu maakohtu seisukohaga, et halduskulu võib arvestada korteripõhiselt. Maakohus on hinnanud tõendeid ebaõigesti ning tõlgendanud korteriühistu kehtiva põhikirja punkti 4.2.6.8 vastuolus

§ 40

lg-ga 2 ja Riigikohtu praktikaga.

§ 40

lg 2 kohaselt on kulude jaotuse aluseks kaasomandi osa suurus või mõõdikute näidud nende teenuste puhul, mille tarbimist on võimalik mõõdikutega mõõta. Kehtivas seaduses ei ole võimalust jagada kulusid korterite arvu alusel. Haldusteenus ei ole raamatupidamine, vaid vastavalt Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ-ga sõlmitud teenuse osutamise lepingule elamu majandamiseks vajalike toimingute korraldamine, sh äriplaanide, eelarvete, lepingute sõlmimine, kommunaalteenuste vahendamine ja üüriarvete esitamine, ekspluatatsioonikulude arvestamine ja raamatupidamise korraldamine. Puudutatud isik ei nõustu maakohtu määratud menetluskulude jaotusega. Maakohus ei ole järginud kaalutlusõiguse ja hea usu ning mõistlikkuse põhimõtteid ning on kohaldanud materiaalõigust ebaõigesti. Avaldaja menetluskulud jäid tema enda kanda, kuigi maakohus rahuldas avaldaja nõude 18,11% ulatuses. Sellele lisanduvad osaliselt korteriühistu poolt 7 esindajale tasutud menetluskulud, kuna korteriühistu rahalised vahendid tekivad korteriomanike rahalistest maksetest. Menetlusdokumendile ei ole ette nähtud konkreetset mahunõuet, puudutatud isikule ei ole võimalik ette heita seda, kui tema esitatud vastused olid mahukad. Puudutatud isik ei nõustu maakohtuga, et ta ei ole selgitanud, milliseid nõudeid ta ei tasunud. Juhatuse liige A. Kütt kasutab korteriühistu liikmete vastu kohtusse pöördumisel korteriomanike raha, milleks ei ole talle volitust ega nõusolekut antud.

1. Avaldaja palub jätta puudutatud isiku määruskaebuse rahuldamata ja menetluskulud puudutatud isiku kanda. Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ (Kvatro) osutab korteriühistule raamatupidamise teenust. Muu haldusteenuse korraldab korteriühistu ise. Kvatro ei allkirjasta korteriühistu nimel ühtegi lepingut, korteriühistu ei ole andnud selleks Kvatrole volitusi. Seega võib halduskulu arvestada korteripõhiselt, sest tegemist on peamiselt arvete jagamise ja raamatupidamistoimingutega. Maakohus on selgitanud, miks on õiglane jätta menetluskulud poolte endi kanda. Maakohus ei ole diskretsiooni piire ületanud.
2. juuni
3. a üldkoosoleku protokollist nähtub, et üldkoosolek andis juhatusele nõusoleku juriidilise teenuse kasutamiseks. Seega ei vasta tõele puudutatud isiku väide, et juhatusele ei ole antud nõusolekut juriidilise teenuse osutamiseks. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
4. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise tõttu tühistada osas, millega maakohus avalduse osaliselt rahuldas, mõistis puudutatud isikult avaldaja kasuks välja halduskulu võlgnevuse 56 eurot 16 senti ja jättis menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue määruse, millega jätab avaldaja nõude halduskulu võlgnevuse väljamõistmiseks rahuldamata ja menetluskulud maakohtus avaldaja kanda. Ringkonnakohus jätab avaldaja määruskaebuse rahuldamata ja rahuldab puudutatud isiku määruskaebuse. Menetluskulud ringkonnakohtus jäävad avaldaja kanda.
5. Ringkonnakohus kontrollib maakohtu määruse seaduslikkust ning põhjendatust TsMS § 651 lg 1 ja § 659 järgi üksnes määruskaebusega vaidlustatud osas. Avaldaja on vaidlustanud maakohtu määruse osas, millega maakohus jättis rahuldamata 107 euro suuruse majandamiskulu nõude. Avaldaja ei vaidlusta maakohtu määrust osas, millega maakohus jättis tema ülejäänud nõuded rahuldamata. Puudutatud isik on vaidlustanud maakohu määruse osas, millega maakohus avalduse osaliselt rahuldas, mõistis puudutatud isikult avaldaja kasuks välja halduskulu 56 eurot 16 senti ja jättis menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Maakohtu määrus on vaidlustamata osas TsMS § 456 lg 4 teise lause ja § 463 lg 2 kohaselt jõustunud.
6. TsMS § 667 lg 3 esimese lause kohaselt lahendatakse määruskaebus kirjalikus menetluses, kui kohus ei pea vajalikuks kohtuistungit korraldada. Avaldaja soovib asja arutamist kohtuistungil. Ringkonnakohus ei pea vajalikuks kohtuistungit korraldada.
7. Määruskaebuse põhjendamiseks võib TsMS § 662 lg 3 kohaselt esitada uusi asjaolusid ja tõendeid. Avaldaja esitas koos määruskaebusega ja vastusega puudutatud isiku määruskaebusele eraldi dokumentidena korteriühistu juhatuse ja korteriomanike seisukohad (dtl-d 383–386; 443– 446). Ringkonnakohus märgib, et tegemist ei ole dokumentidega, mis tõendavad asjas tähtsust omavaid asjaolusid. Ringkonnakohus jätab need asja materjalide juurde võtmata. 8 Puudutatud isik esitas koos vastusega avaldaja määruskaebusele korteriühistu registrikaardi väljavõtte (dtl-d 419–420) ja nimekirja kortermajas tehtud töödest koos maksumusega (dtl 421). Avaldaja esitas koos vastusega puudutatud isiku määruskaebusele korteriühistu
8. juuni
9. a üldkoosoleku protokolli (dtl-d 437–441). Ringkonnakohus jätab tõendid TsMS § 238 lg 1 p 1 alusel asja materjalide juurde võtmata, kuna nendel ei ole asja lahendamise seisukohalt tähtust.
10. Menetlusosalised vaidlevad selle üle, kas korteriühistu põhikirja p-des 4.2.6.7 ja 4.2.6.8 sätestatud majandamis- ja halduskulude jaotamise viis (s.o võrdselt korteriomandi kohta) on

§ 40

lg-s 2 sätestatuga kooskõlas.

§ 40

lg 1 järgi teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele.

§ 40

lg 2 kohaselt võib korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades korteriühistu põhikirjaga ette näha

§ 40

lg-s 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemäära ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema tarbitud teenuse mahule. Riigikohus on selgitanud, et

§ 40

lg 2 sõnastusest ja sätte sisulisest eesmärgist lähtudes tuleb

§ 40lg-s 2 lubatud erandit mõista kitsalt ja rakendada ainult erandjuhtudel.

Kuigi praktikas ei ole lg 2 teises lauses näitena tooduga võrreldes välistatud ka teised erandid, peavad need olema kõiki asjaolusid arvesse võttes mõistlikud ja ei tohi ülemääraselt kahjustada ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Kui kulude jaotamisel kaldutakse põhikirjaga kõrvale

§ 40

lg-s 1 sätestatud põhimõttest muul viisil, kui see on sätestatud

§ 40

lg 2 teises lauses, siis eelduslikult kahjustab kõrvalekalduv kulujaotus osade korteriomanike õigustatud huve (vt RKTKm p-d 22.04.2021, 2-18-12753/34, p-d 13.1 ja 13.2). Praegusel juhul on majandamis- ja halduskulude jaotamisel kaldutud põhikirjaga kõrvale

§ 40

lg-s 1 sätestatud põhimõttest muul viisil, kui see on sätestatud

§ 40lg 2 teises lauses.

Kulude jaotus võrdselt korteriomandi kohta olenemata kaasomandi osa suurusest eelduslikult kahjustab osade korteriomanike õigustatud huve. 13. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et põhikirja p 4.2.6.7 on vastuolus

§ 40lg-ga 2. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega määruse p-s 8.1 ja Ts

MS §-st 659 ja § 654 lg-st 6 tulenevalt neid ei korda. Maakohtu seisukoht on kooskõlas eespool viidatud Riigikohtu praktikaga, millele ka maakohus määruse p-s 7 viitas. Maakohus on oma seisukohta piisavas ulatuses põhjendanud. Avaldaja ei ole põhjendanud, miks ei kahjusta majanduskulude seaduses sätestatust teistsugune jaotus puudutatud isiku huve ülemääraselt. Puudutatud isik on välja toonud, et

§ 40

lg-s 1 sätestatud jaotuse korral peaks ta tasuma majandamiskulu ühes kuus 4 eurot 28 senti vähem. Kuigi nimetatud summa ei ole objektiivselt võetuna suur, ei nõustu ringkonnakohus avaldaja seisukohaga, et seda ei saa pidada puudutatud isiku kui korteriomaniku huvide ülemääraseks kahjustamiseks. Summa suurus võib ajas muutuda. Ringkonnakohus ei nõustu ka avaldaja seisukohaga, et

§ 40

lg-s 1 sätestatud üldreeglist lähtumine kahjustab ebamõistlikult suuremate korteriomandite omanike huve. Avaldaja määruskaebuses toodud korteriühistu juhatuse ja osade korteriomanike seisukohtades viidatakse Tartu Ringkonnakohtu 4. veebruari 2021. a määrusele tsiviilasjas nr 2-19-14398, mille p-s 9 ringkonnakohus leidis, et korteriühistu põhikiri on kooskõlas

§ 940 lg-ga 2.

Ringkonnakohus selgitab, et ei ole praeguses asjas seotud varasema kohtulahendi põhjendavas osas esitatud seisukohaga. 14. Ringkonnakohus leiab erinevalt maakohtust, et ka põhikirja p 4.2.6.8 on vastuolus

§ 40lg-ga 2.

Sarnaselt majandamiskulule ei ole põhjendatud ka halduskulu jagamine võrdselt korteriomandi kohta. Maakohus on määruse p-s 9.1 õigesti märkinud, et põhikirja p-s 4.2.6.8 nimetatud halduskulud on eelduslikult raamatupidamise ja maja haldamise teenuse eest makstav tasu. Hinnates seda, kas see põhikirja punkt on kooskõlas

§ 40

lg-s 2 sätestatuga, on maakohus lähtunud sellest, et tegemist on näiteks korteriomanditele arvete koostamise ja korteriga seotud teenuste üle arve pidamisega, mis ei sõltu korteri suurusest. Teenuse osutamiseks sõlmitud lepingu järgi on teenuse sisu aga eelkirjeldatust oluliselt laiem. Avaldaja väide, mille kohaselt Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ osutab korteriühistule raamatupidamise teenust ja muu haldusteenuse korraldab korteriühistu ise, on vastuolus avaldaja enda maakohtus esitatud tõendiga. Avaldaja esitatud uuendatud halduslepingu tingimuste p-i 6 kohaselt on osutatavateks teenusteks haldusteenus ja raamatupidamise korraldamine, lepingu tingimuste p-s 7 on viidatud lisas 1 olevale teenuste kirjeldusele (dtl 332). Lepingu üldtingimuste p-i 12.1 kohaselt on lepingu eesmärgiks kinnisasjal korrashoiuteenuste osutamine, eesmärgiga tagada kinnisasja ohutu, energiat säästev ja seadusest tulenev eesmärgipärane kasutamine. Lisas 1 toodud teenuse kirjelduse kohaselt (dtl 337) on osutatava haldusteenuse sisu järgmine: korteriühistu juhatuse nõustamine kinnisasja majandamisega seotud küsimustes; korterühistu juhatuse nõustamine ja abistamine majanduskava koostamisel; majanduskava täitmine ja jälgimine; üldkoosoleku ja juhatuse otsusega ettenähtud tööde teostamiseks hinnapäringute võtmine; ehitus- ja remonditööde korraldamine kinnisasja asukohas; tehnosüsteemide hooldustööde korraldamine; kinnisasja üldiste mõõturite taatlemise ja vahetamise korraldamine; kinnisasja peamõõturite näitude kogumine ja edastamine kommunaalteenuste pakkujatele; kinnisasja individuaalmõõturite näitude (korterite ja äripindade) kogumine; kinnisasja vara- ja vastutuskindlustuse sõlmimise korraldamine; projektiga seotud tööde läbiviimiseks vajalike lepingute sõlmimine või sõlmimise korraldamine; kinnisasjaga seotud informatsiooni liikumise korraldamine; kinnisasja dokumentatsiooni haldamine ja korrashoid; vajadusel korteriühistu juhatuse nõustamine ja abistamine üldkoosoleku ettevalmistamisel ja korraldamisel, korteriomandi- ja korteriühistuseaduses sätestatud valitseja vastutuse kandmine, kui korteriühistus puudub juhatus ja see on kooskõlas korteriühistu põhikirjaga. Avaldaja ei ole toonud esile ja tõendanud asjaolusid, mille põhjal saaks asuda seisukohale, et osutatava teenuse puhul tervikuna saavad kõik korterid samasuguse teenuse mahu olenemata nende suurusest. Avaldaja ei ole põhjendanud, miks korteriomanik peab võrreldes

§ 40

lg-s 1 sätestatuga tasuma makseid võrdselt teiste korteriomanikega, mitte oma kaasomandiosa suurusest lähtuvalt. Asja materjalidest nähtuvalt on puudutatud isik tasunud halduskulu

§ 40lg-s 1 sätestatud kaasomandi osa suurusel põhineva jaotuse alusel.

Seega puudub puudutatud isikul halduskulu võlgnevus ning rahuldamata tuleb jätta ka avaldaja nõue halduskulu võlgnevuse 56 euro 16 sendi väljamõistmiseks. 15. Arvestades et avaldaja nõuded jäävad rahuldamata, on põhjendatud jätta menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus TsMS § 172 lg 1 alusel avaldaja kanda. Kuna maakohus ei määranud vaidlustatud lahendis menetluskulude rahalist suurust kindlaks, määrab menetluskulude rahalise suuruse kõigis kohtuastmetes TsMS § 177 lg 2 järgi kindlaks maakohus. 10 (allkirjastatud digitaalselt) 11