KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Gea Lepik (eesistuja), Liis Arrak ja Kairi Piirisild Määruse tegemise aeg ja koht 05.06.2025, Tallinn Kohtuasja number 2-21-10388 Kohtuasi C.O a

§ 156lg 1 tähenduses.

6.

1. Olemasolev juurdepääs on olnud kasutuses alates
2. aastast. Sadama tn 19 jagamisel
3. aastal otsustati määrata juurdepääsuservituut Sadama tn 19 kasuks üle Sadama tn 19A. Linnavalitsuse korraldustega õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamise kohta tagastati õigusjärgluse alusel Sadama tn 19 ja Sadama tn 19A. Kinnisasjad võõrandati ilma juurdepääsuservituuti kinnistusraamatusse vormistamata. 90-aastane juurdepääsu kasutamise aeg on piisavalt pikk, et määratleda seda kui väljakujunenud tava. 6.
4. Avaldaja tõi esile, et alternatiivne juurdepääs saaks kulgeda üle Sadama tn 21 või Vaikne kallas 3//Väikese viigi haljasala kaudu (alternatiivsed variandid). 6.3.
5. Kohus tuvastas paikvaatluse käigus, et juurdepääsuteed ei ole olemas üle Sadama tn 21, et pääseda Sadama tn 19 kinnisasjale. Sadama tn 21 kinnisasjale on avaldaja ja puudutatud isikute I, II ja III hinnangul võimalik juurdepääs rajada kahest kohast. Esimene juurdepääsu variant on Sadama tänavalt üle Sadama tn 21 kinnisasja Sadama tn 19A kinnisasjaga külgnevalt alalt (paikvaatlusel tehtud fotod nr 9–17). Teine variant on Sadama tn 21 sisehoovis asuva parkla kaudu (paikvaatlusel tehtud fotod nr 18–22). 6.3.
6. Üksikjuurdepääsu rajamine, mille hind on minimaalselt 70 000 eurot (hind
7. aasta seisuga), linna arvel ei ole põhjendatud. Põhjendatud ei ole avaliku raha kasutamine üksikkrundile juurdepääsu rajamiseks olukorras, kus kinnisasjale on olemas juurdepääs väljakujunenud tavana. Ka kulude avaldaja kanda jätmisel võib selles ulatuses juurdepääsu rajamisega kaasneda märkimisväärne kulu. Juurdepääsu rajamine läbi Sadama tn 21 asuva parkla on ka ebamõistlik. Sellisel juhul on takistatud Sadama tn 21 sisehoovis oleva garaaži kasutamine. Samuti tooks see kaasa parkimisvõimaluste kitsendamise sisehoovis. Sadama tn 21 asuvas hoones tegutsevad kohus ja prokuratuur. Tuleb arvestada, et kohtule ja prokuratuurile seadusega pandud ülesannete täitmiseks tuleb tagada asutusi teenindavatele sõidukitele parkimis- ja juurdepääsuvõimalused (näiteks kinnipeetavate konvoeerimine). Sadama tn 21 sisehoovis oleva parkla kaudu juurdepääsu rajamine on takistatud ka seetõttu, et planeeritavat juurdepääsu läbiks elektrimaakaabelliin. Sillutis, mis kulgeb prokuratuuri kasutuses oleva hoone osa eest, on mõeldud jalakäijatele ega ole sõidukite jaoks piisava kandevõimega. 6.3.
8. Vaikne kallas 3//Väikese viigi haljasala ei ole samuti juurdepääsu määramiseks sobiv. Paikvaatlusel on tuvastatud, et olemasoleva kergliiklustee laius on 2,08 meetrit, mis pole piisav. Kergliiklustee on linnale kuuluv jalg- ja jalgrattatee. Kinnisasjal paikneb Väikese viigi kaldakindlustus ning kergliiklustee all paiknevad elektrikaablid. Võimalikud ümberehitused oleks äärmiselt kulukad ja kapitaalsed. Jalg- ja jalgrattateena kasutatav kergliiklustee on oluline säilitada kasutamiseks jalg- ja jalgrattateena, et linna elanikud ja külalised saaksid teed kasutada aktiivseks puhkuseks. Avalik huvi kergliiklustee säilimiseks on olulisem kui avaldajale juurdepääsu tagamine kinnisasjani üle Vaikne kallas 3 // Väikese viigi haljasala. 6.
9. Olemasolev juurdepääsutee Sadama tn 19A kaudu tagab juurdepääsu avaldajale oma hoovialale pääsemiseks. Kuna juurdepääs on toimunud olemasolevat teed mööda, siis on juurdepääsuks kasutatud ka osa Sadama tn 17 kinnisasjast. Olemasolev juurdepääs on tugeva 10 2-21-10388 kattega kruusatee. Seega ei ole põhjendatud muuta juurdepääsu asukohta nii, et see jääb kogu ulatuses Sadama tn 19A kinnisasjale. Sadama tn 17 omanike huve ei riku, kui juurdepääs jääb samasse kohta, kus see on olnud. See ei takista ka Sadama tn 17 omanikel kõrvalhoone ehitust, sest juurdepääsuga, mis on kulgenud üle neile kuuluva kinnisasja, on nad pidanud arvestama. Teest vabaks jääv ala jaotub Sadama tn 17 ja Sadama tn 19A kinnisasjade vahel. Kui kogu juurdepääsutee määrata üle Sadama tn 19A, jääks see Sadama tn 19A eluhoonele liiga lähedale, kuna vahemaa hoone vundamendi ja tee vahel on 1,20 meetrit. 6.
10. Puudub vaidlus, et juurdepääs on olnud üle Sadama tn 19A alates
11. aastast. Seega ei ole tegemist uue tee rajamisega. Vaidlust ei ole ka selles, et juurdepääsu kasutavad ka Sadama tn 19A omanikud ise oma kinnisasjale pääsemiseks ja parkimiseks. Domuse eksperthinnangust ei nähtu, et nimetatud asjas tähtsust omavate asjaoludega oleks eksperthinnangu koostamisel arvestatud. Seetõttu ei võta kohus seda tõendit aluseks tasu määramisel. Eksperthinnangu kohaselt on hüvitised arvestatud lähtuvalt hoonestamata kinnisasja turuväärtusest. Kohtu hinnangul ei ole põhjendatud võtta aluseks eksperthinnangut, mis on esitatud hoonestamata maatüki kohta. Kohus teeb lahendi konkreetsete kinnisasjade kohta ja seetõttu võtab aluseks olemasoleva olukorra. Nimelt on Sadama tn 19A hoonestatud. 6.
12. Kohus lähtub Pindi eksperthinnangust, mille kohaselt on servituudialana arvestatud juba ajalooliselt määratud servituudialaga. Arvestatud on asjaoluga, et servituudi seadmisel langeb servituudiala välja Sadama tn 19A omanike ainukasutusest. Kogu servituudiala pindala on ca 70–80 m
13. Osa servituudialast on Sadama tn 19A sissepääsuteeks. Servituudi tõttu jääks kinnisasja omaniku ainukasutusest välja ca 30 m2, mis võrdub ühe auto parkimisalaga. Ka tegelikkuses tekib kinnisasjal olukord, kus servituudiala võtab ära ühe parkimiskoha. Teeservituudi tasu väärtus seisuga 13.01.2023 on 4000 eurot. See summa on tasu nn kaasneva kahju eest. Eeltoodu alusel määrab kohus juurdepääsutasu ühekordse tasuna 4000 eurot Sadama tn 19A osa kasutuseelise kaotuse eest. 6.
14. Vastavalt avaldaja taotlusele paneb kohus avaldajale kohustuse juurdepääsuteed hooldada ja korras hoida. Kohus ei tuvastanud Sadama tn 17 ega Sadama tn 19A väärtuse vähenemist. Nõuded emotsionaalse kaotuse eest ja kinnisasja atraktiivsuse vähenemise eest ei ole põhjendatud. Kuna olemasolevat juurdepääsu ei muudeta ning sellega on pidanud kinnisasjade omanikud arvestama, ei ole põhjendatud täiendavate hüvitiste väljamõistmine. Puudutatud isikud I, II ja III nõudsid hüvitist selle eest, kui servituudiala läbitakse sõidukiga. Kuna sõidukiga on servituudiala läbitud ka varasemalt terve aja, mil puudutatud isikud I, II ja III on olnud Sadama tn 19A omanikeks, ei näe kohus, et servituudi seadmisel tiheneks autoliiklus servituudialal. 6.
15. Kuna puudutatud isik VI ei ole tasu osas seisukohti esitanud, lähtus kohus, et vastav nõue puudub. 6.
16. Juurdepääsu tingimuste osas leidis kohus, et servituudiala kasutamine peaks häirima võimalikult vähe kinnisasja omanikke ja seepärast on põhjendatud vaid parkimise keelamine servituudialal. Muus osas saab iga omanik oma kinnisasja kasutada kooskõlas selle otstarbega. 6.
17. Menetluskulud jättis maakohus TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel menetlusosaliste endi kanda. Maakohus märkis, et nii avaldaja kui ka puudutatud isikud I, II ja III on esitanud menetluses kohtule asjatult (ilma, et kohus oleks seda küsinud) kirjalikke seisukohti, mis on toonud kaasa menetluskulude kasvu. 11 2-21-10388 Avaldaja määruskaebus
18. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub tühistada maakohtu määruse osas, millega kohus määras kindlaks menetluskulude jaotuse ja jättis menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Avaldaja palub teha uue määruse, millega mõista menetluskulud välja solidaarselt puudutatud isikutelt I, II ja III. 7.
19. Maakohtu määrusest ei nähtu, et maakohus oleks diskretsiooni kohaldamisel kinni pidanud kaalutlusreeglitest. Määrus ei sisalda vastavaid põhjendusi. Rikkumiste tagajärjel on maakohus menetluskulud valesti jaotanud. Kaebajad ei nõustu kohtu seisukohaga, et avaldaja esitas kohtule menetlusdokumente, mille esitamiseks puudus vajadus. Puudutatud isikute I, II ja III tegevus tingis menetluskulude suurenemise. 7.
20. Käesolevas asjas on avaldaja ja puudutatud isikute I, II ja III vahel sisuline vaidlus, sest viimased on alusetult ja pahatahtlikult keeldunud juurdepääsu osas kokkuleppe korras reaalservituudi seadmisest, seda nii kohtuväliselt kui ka kohtus. Õiglane on avaldaja menetluskulud välja mõista puudutatud isikutelt I, II ja III. Menetlusosaliste seisukohad avaldaja määruskaebuse kohta
21. Puudutatud isikud I, II ja III vaidlesid määruskaebusele vastu ja palusid jätta selle rahuldamata. Maakohus oleks pidanud avaldaja ning puudutatud isikute I, II ja III menetluskulud jätma avaldaja kanda. Kohus jättis põhjendamatult menetluskulud menetlusosaliste endi kanda, sest kogu õigusvaidluse on põhjustanud alusetult ja valedele väidetele tugines avaldaja. Puudutatud isikute I, II ja III määruskaebus
22. Puudutatud isikud I, II ja III esitasid määruskaebuse, milles palusid tühistada maakohtu määruse täies ulatuses ning saata asja tagasi maakohtusse uueks läbivaatamiseks. Kõik menetluskulud palusid nad jätta avaldaja kanda. Kaebajad taotlesid mh järgmist: 1) määrata, et avaldajal, nagu kõigil isikutel, on õigus kasutada oma kinnisasjale juurdepääsu jalgsi ja kergliiklusvahendiga läbi Vaikne kallas 3//Väikese viigi haljasala (määruskaebuse resolutsiooni p 6); 2) määrata, et avaldajal, nagu kõigil isikutel, on õigus oma kinnisasjale juurde pääseda sõidukitega läbi Vaikne kallas 3//Väikese viigi haljasala (määruskaebuse resolutsiooni p 7); 3) avaldaja kinnisasjale Sadama tn 19A ning Sadama tn 17 kaudu juurdepääsu jätkamise määramisel, määrata juurdepääs avaldaja kinnisasjale senise suulise kokkuleppe alusel (määruskaebuse resolutsiooni p 19); 4) avaldaja kinnisasjale Sadama tn 19A ning Sadama tn 17 kaudu juurdepääsu määramisel, määrata isiklik servituut avaldaja ning tema laste kasuks olemasoleva juurdepääsutee kasutamiseks (määruskaebuse resolutsiooni p 20); 5) määrata teeservituut Sadama tn 19 igakordse omaniku kasuks Sadama tn 21 kaudu (määruskaebuse resolutsiooni p 21); 6) isikliku servituudi seadmisel autoga avaldaja ning tema laste kasuks või senise läbipääsutee suulise kasutamise kokkuleppe jätkamisel autoga Sadama tn 19A kaudu, määrata avaldajalt Sadama tn 19A omanikele ühekordse hüvitisena 13 294 eurot (määruskaebuse resolutsiooni p 10); 12 2-21-10388 7) määrata emotsionaalse kaotuse eest isikliku servituudi seadmisel autoga või senise juurdepääsutee kokkuleppe jätkamisel autoga avaldajalt Sadama tn 19A omanike kasuks 30% iga-aastane perioodiline tasu, mida arvestatakse 517 euro tasust, või ühekordne hüvitis, mida arvestatakse ühekordsest 13 294 euro hüvitusväärtusest (määruskaebuse resolutsiooni p 11); 8) määrata Sadama tn 19A turuatraktiivsuse vähenemise eest isikliku servituudi seadmisel autoga või senise juurdepääsutee kokkuleppe jätkamisel autoga avaldajalt Sadama tn 19A omanike kasuks 25% iga-aastane perioodiline tasu, mida arvestatakse 517 euro tasust, või ühekordne hüvitis, mida arvestatakse ühekordsest 13 294 euro hüvitusväärtusest (määruskaebuse resolutsiooni p 12); 9) määrata reaalservituudi seadmisel autoga avaldajalt Sadama tn 19A omanike kasuks ühekordne hüvitis 39 882 eurot, s.o kolmekordne isikliku servituudi ühekordne hüvitis, seoses olulise ning ebaproportsionaalse Sadama tn 19A kaasomanike omandiõiguse riivega (määruskaebuse resolutsiooni p 13); 10) määrata emotsionaalse kaotuse eest teeservituudi (reaalservituudina) seadmisel autoga avaldajalt Sadama tn 19A omanike kasuks 90% iga-aastane perioodiline tasu, mida arvestatakse 517 euro tasust, või ühekordne hüvitis, mida arvestatakse ühekordsest 13 294 euro hüvitusväärtusest (määruskaebuse resolutsiooni p 14); 11) määrata Sadama tn 19A turuatraktiivsuse vähenemise eest teeservituudi (reaalservituudina) seadmisel autoga avaldajalt Sadama tn 19A omanike kasuks 75% iga-aastane perioodiline tasu, mida arvestatakse 517 euro tasust, või ühekordne hüvitis, mida arvestatakse ühekordsest 13 294 euro hüvitusväärtusest (määruskaebuse resolutsiooni p 15). 9.
23. Puudutatud isikud I, II ja III leidsid, et avalduse rahuldamisel rikkus kohus oluliselt menetlusõigusnorme ja hindas ebaõigesti tõendeid. Määrusest ei nähtu, et maakohus oleks diskretsiooni kohaldamisel kinni pidanud kaalutlusreeglitest. 9.
24. Maakohus rikkus paikvaatluse läbiviimise nõudeid ja jättis põhjendamatult rahuldamata puudutatud isikute I, II ja III taotlused. Kohus poleks tohtinud kaasata menetlusse Sadama tn 17 omanikku puudutatud isikuna, kuna avaldajatel oli kohustus selline taotlus esitada juba kohtusse pöördumisel. Puudutatud isiku VI õigeaegselt menetlusse kaasamata jätmine on Sadama tn 17 omaniku suhtes oluline rikkumine. Kohtul puudus õiguslik alus, ilma menetluslikel põhjustel uut menetlust alustamata, määrata juurdepääsu Sadama tn 17 kaudu. Avaldaja muutis menetluse kestel nõude alust (algselt

§ 156lg 1, hiljem lg 2).

Nõudeid, mida kohtule avalduse esemena ei esitatud, ei saanud kohus lõpplahendis lahendada.

§ 156lg 1 alusel esitatud nõude oleks maakohus pidanud jätma rahuldamata.

9.

1. Kohus jättis tähelepanuta, et suulise kokkuleppe alusel on Sadama tn 19A kaasomanikud avaldajale juurdepääsu võimaldanud. Juurdepääs avaldaja kinnisasjale pole kordagi katkenud, mistõttu on avaldus põhistamata. Avaldaja saab kasutada jalgsi või kergliiklusvahendiga Vaikne kallas 3//Väikese viigi kinnisasja. Seetõttu puudus avaldajal õigus nõuda juurdepääsu. Avaldaja nõudis läbisegi nii läbipääsuõigust kui teeservituuti. Avaldajal pole õigust kumbagi nõuda. Kohus ei põhjendanud, miks oli tarvis piirata ning ebamõistlikult kahjustada kaebajate omandiõigust avaldaja kasuks seatava reaalservituudiga. Samuti ei selgu, miks ei piisa isikliku servituudi seadmisest avaldaja ning tema pereliikmete (laste) kasuks ning miks ei piisa senise 89 aastat kehtinud suulise kokkuleppe alusel juurdepääsu kasutamisest. 9.
2. Sadama tn 19A omanikud on nõus suulise kokkuleppe ning isikliku servituudi alusel tagama juurdepääsu ka edaspidi. Avaldajal tuleb nõustuda tasuma puudutatud isikutele I, II ja 13 2-21-10388 III tasu. Samuti tuleb jõuda kokkuleppele kasutatava tee kasutustingimustes. Kohus ei selgitanud, miks ta jättis rahuldamata puudutatud isikute I, II ja III taotlused juurdepääsu tingimuste osas. 9.
3. Kohus ei arvestanud juurdepääsu määramisel koormatava kinnisasja omanike huve. Reaalservituudina määratav juurdepääsuõigus rikuks ebamõistlikult Sadama tn 19A elanike rahu, sh öörahu, sest Sadama tn 19A kinnisasjal suureneks märgatavalt liiklus(tihedus). Avaldaja pereliige on kasutanud Sadama tn 19A kinnisasja ilma selle omanikke teavitamata ka nõusolekuta äritegevuseks. Äritegevuse käigus on avaldaja poeg koormanud Sadama tn 19A elamukrunti omanike nõusolekuta sõidukite ja kaubikutega. Seega reaalservituudina juurdepääsuõiguse saamisel hakkavad avaldaja ning tema pereliikmed seda omakasu ajendil äritegevuse käigus kuritarvitama. 9.
4. Sadama tn 19A korteri nr 1 peresse kuuluvad kaks erivajadustega noort. Maakohus ei ole kõnealust fakti objektiivselt hinnanud. Reaalservituudina seatav juurdepääsuõigus Sadama tn 19A kaudu suurendaks märgatavalt Sadama tn 19A liikluskoormust. Kaebajatele jääb selgusetuks, miks on maakohus määranud tähtajatu, ööpäevaringse, igapäevase ja aastaringse juurdepääsu jalgsi, kergliiklusvahendi ja igat liiki mootorsõidukiga. Avaldaja saab õiguse hakata jagama Sadama tn 19A tee kasutamise õigust määratlemata arvule võõrastele inimestele, mille tulemusena kannatab Sadama tn 19A elanike turvatunne ja kodukoha puutumatus. Sellest lähtuvalt ei ole Sadama tn 19A elamu korteris nr 2 võimalik aastaringselt elada. Häirivaks teguriks on ka avaldaja sunni tõttu pidevalt avatud väravad ning ka väravate puudumine Sadama tn 19A ja Sadama tn 19 vahel, mistõttu puudub Sadama tn 19A elamul privaatsus. 9.
5. Tiheasustusalal ei ole kohustuslik tagada juurdepääsu mootorsõidukitega. Põhjendust, miks praeguseni kehtiv suuline kokkulepe juurdepääsutee kasutamiseks tuleks asendada reaalservituudiga, ei ole avaldaja esitanud. Kirjeldamata on juurdepääsu lubamise viis kolmandatele isikutele ehk juurdepääsuloa olemasolu ei saa kontrollida ja tuvastada kohtumääruse võimalikku rikkumist. Lahend ei anna võimalust kaasata rikkumise tuvastamiseks korrakaitseorganeid ega alust pöörduda kohtusse. Sisuliselt on tekitatud lahend, milles avaldaja dikteerib koormatava kinnisasja kasutamise tingimusi – see on võrdsustatav avaldajale võimaldatud reaalservituudiga. Avaldaja ei põhistanud oma väiteid juurdepääsu kinnistusraamatusse kandmise määramiseks Sadama tn 19A kaudu. Kohus kajastas valesti Sadama tn 19 ning Sadama tn 19A omandamise ja tee ehitamise aluseid. Kohus jättis kajastamata asjaolu, et avaldaja valetas kohtule – avaldaja ei ole kordagi elamu renoveerimiseks laenu taotlenud. Avaldaja pole ka kordagi juurdepääsuteed hooldanud. 9.
6. Juurdepääsu määramisel mööda Sadama tn 21 ei jää tee maakaabelliini kaitsevööndisse, kinnisasjale mahub 2,5–3 meetri laiune juurdepääsutee ning juurdepääsutee rajamine ei maksa 70 000 eurot, vaid maksimaalselt 11 500 eurot. Kohus ei tuvastanud, milline on Sadama tn 21 sillutise, mis kulgeb prokuratuuri kasutuses oleva hoone osa eest, kandevõime. Avaldaja endisele abikaasale anti nõusolek servituudi seadmiseks Sadama tn 21 kinnisasjale. Kuna avaldajal tekkis riigi täitevvõimu ja kohtuvõimu lubaduse tõttu õiguspärane ootus juurdepääsutee servituudile Sadama tn 21 kaudu, tuli kohtul määrata juurdepääsutee servituut Sadama tn 21 kaudu või vähemalt kaaluda seda varianti. Avaldaja on taotlenud oma suva järgi küll 2,5 meetri laiust läbipääsuteed, küll 3 meetri laiust läbipääsuteed. Vaikne kallas 3//Väikese viigi avalikult kasutatava linnale kuuluva asfalttee laius on 2,08 meetrit. Kõnealuse kõvakattega tee rekonstrueerimise võimalikkuse ja maksumuse on kohus jätnud tuvastamata. 14 2-21-10388 9.
7. Kohus jättis kaalumata, et ühe alternatiivina võiks määrata juurdepääsu läbi Vaikne kallas 3//Väikese viigi haljasala, ei selgitanud välja kõnealuse tee sõidukitele liiklemiseks kohandamise asjaolusid ega maksumust. Samuti on põhjendamata, kas juurdepääsu vajava kinnisasja omaniku vajadus sõita avalikule teele üle tema poolt taotletava kinnisasja kaalub üles koormatava kinnisasja omaniku privaatsuse ja kinnisasja väärtuse säilitamise huvi. 9.
8. Maakohus määras vääralt juurdepääsutasu ega lähtunud hüvitise määramise metoodikast. Maakohus jättis ebaõigesti arvestamata Domuse eksperthinnanguga. Juurdepääsuõiguse seadmine ei vähenda hoonete väärtust, vaid väheneb hoonestamata krundiosa väärtus. Seega ei ole hoonete väärtuse hindamine vajalik ja põhjendamatu on hoonestatud kinnisasja koguväärtuse hindamise nõue. Pindi eksperthinnang pole asjakohane, kuna hindab kasutuseelise kaotust ainult osal servituudialast. Kohtumääruses märgitud kehtestatud nõuete kehtivusala ja juurdepääsutasu arvutamisel kasutatud pindala väärtused on teineteisega vastuolus. Kohus on jätnud lahendis kajastamata asjaolu, et avaldaja kasutab juurdepääsu alates
9. aastast tasuta, kuid ei ole kordagi küsinud või pakkunud puudutatud isikutele I, II ja III tasu. Menetlusosaliste seisukohad puudutatud isikute I, II ja III määruskaebuse kohta
10. Avaldaja, puudutatud isik IV ja linnavalitsus vaidlesid määruskaebusele vastu ja palusid jätta selle rahuldamata ning jätta menetluskulud määruskaebuse esitajate kanda.
11. Puudutatud isik VI toetas määruskaebust. Avaldaja kasuks juurdepääsu seadmine pole Sadama tn 17 kaudu vajalik, kuna juurdepääs on tagatud täielikult Sadama tn 19A kaudu. Maakohus kajastas puudutatud isiku VI seisukohti vaid osaliselt ja moonutatult. Samuti ei kohelnud maakohus menetlusosalisi võrdselt, kuna jättis puudutatud isikule VI juurdepääsu eest tasu välja mõistmata. Puudutatud isik VI soovib saada tasu puudutatud isikutega I, II ja III samadel alustel. Menetluskulud tuleb jätta avaldaja kanda. Menetluse edasine käik
12. Maakohus jättis määruskaebused rahuldamata ja edastas need TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule.
13. Ringkonnakohus lahendas puudutatud isikute I, II ja III 18.05.2023 taotlused 20.05.2025 määrusega. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
14. Ringkonnakohus leiab, et TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel koostoimes §-ga 659 tuleb maakohtu määrus tühistada osas, millega maakohus mõistis juurdepääsutasu välja ühekordse tasuna 4000 eurot kasutuseelise kaotuse eest ning jättis juurdepääsutingimusena kindlaks määramata värava sulgemise kohustuse, samuti menetluskulude jaotuse osas. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue määruse, millega määrab juurdepääsu tingimuseks kohustuse sulgeda värav ning mõistab Sadama tn 19 omanikult välja Sadama tn 19A omanike kasuks alates käesoleva määruse jõustumisest iga-aastase juurdepääsutasu, mis tuleb arvutada järgmiselt: 4000 (eurot) × VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud intressimäär. Ringkonnakohus märgib täiendavalt tasu maksmise tingimused. Lisaks tuleb täiendada kinnistusraamatusse kantava märkuse sisu tasu maksmise kohustuse osas. Ringkonnakohus määrab uuesti maakohtus kantud menetluskulude jaotuse. Ülejäänud osas jääb maakohtu määrus TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel koosmõjus §-ga 659 muutmata. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ega 15 2-21-10388 korda neid (TsMS § 654 lg 6 ja § 659). Puudutatud isikute I, II ja III määruskaebus rahuldatakse osaliselt. Avaldaja määruskaebus rahuldatakse.
15. TsMS § 651 lg 1 kohaselt koostoimes §-ga 659 kontrollib ringkonnakohus määruskaebuse alusel esimese astme kohtu lahendi seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Puudutatud isikud I, II ja III on vaidlustanud maakohtu määruse määratud juurdepääsu asukoha ja tingimuste osas, samuti neile makstava juurdepääsutasu osas. Mõlema määruskaebusega on vaidlustatud menetluskulude jaotus maakohtus.
16. Puudutatud isikud I, II ja III taotlesid maakohtu määruse tühistamist ja asja maakohtusse tagasi saatmist selle uueks läbivaatamiseks. Menetlusökonoomia põhimõttest (TsMS § 2) lähtudes peab ringkonnakohus esmajoones püüdma asja ise lahendada ning üksnes erandina saatma asja maakohtule uueks läbivaatamiseks (RKTKo 28.04.2021, 2-18-17980, p 23).
17. Esmalt lahendab ringkonnakohus puudutatud isikute I, II ja III määruskaebuse asja sisulise lahendamise osas ja 23.05.2025 taotluse tõendi vastuvõtmiseks.
18. Puudutatud isikud I, II ja III esitasid 23.05.2025 taotluse võtta tõendina kohtuasja materjalide juurde Sadama tn 22 kinnistu detailplaneeringu tehnovõrkude koondplaan. Ringkonnakohus võimaldas teistel menetlusosalistel esitada tõendi kohta seisukohti. TsMS § 662 lg 3 näeb ette, et määruskaebuse põhjendamiseks võib esitada uusi asjaolusid ja tõendeid. Arvestades puudutatud isikute I, II ja III määruskaebuse väiteid, on tõendil asjas TsMS § 138 lg 1 järgi tähtsust. Ringkonnakohus võtab seega tõendi vastu.
19. Puudutatud isikud I, II ja III leiavad, et maakohus rikkus oluliselt menetlusõiguse normi, kui jättis puudutatud isiku VI õigeaegselt menetlusse kaasamata. Puudutatud isikute arvates rikkus avaldaja kohustust esitada avaldus kohe kõikide menetlusosaliste suhtes. Ringkonnakohus märgib, et kõigi kinnisasjade omanike, keda avalduse lahendamine puudutab, kaasamine menetlusse on TsMS § 198 lg 3 ja § 6182 lg 1 esimese lause järgi kohtu ülesanne (vt ka RKTKm 17.05.2010, 3-2-1-42-10, p 24). Lisaks, vastupidiselt puudutatud isikute I, II ja III seisukohale ei keela TsMS ka avaldajal endal oma nõuet menetluse kestel täpsustada ja esitada nõue kinnisasja omaniku vastu, kui see jäi õigeaegselt tegemata. Samuti pole keelatud puudutatud isikute kaasamine menetluse kestel (vt ka TsMS I komm

§ 156lg-t 1, mitte lg-t 2.

Avaldaja ja puudutatud isikute I, II ja III kõnealuste kinnisasjade omanikuks olemise ajal pole

§ 156lg 2 eeldusi esinenud.

Vastavalt

§ 156

lg-le 1 omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, on õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve. Seega avalikult kasutatavale teele 16 2-21-10388 juurdepääsu nõude rahuldamise eeldused on juurdepääsu taotleja kinnisasjalt avalikule teele juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega (RKTKm 15.03.2023, 2-19-517, p 17).

1. Vaidlus kinnisasjale juurdepääsu tagamiseks tuleb lahendada poolte huvide kaalumise teel. Kaalumine on kohtu diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme kohus saab sekkuda vaid juhul, kui kohus on ületanud diskretsiooni piire (RKTKo 26.10.2006, 3-2-1-14-06, p 28; RKTKo 27.09.2005, 3-2-1-85-05, p 22). Ringkonnakohus leiab, et avaldaja kinnisasjale juurdepääsu määramisel üle Sadama tn 19A kinnisasja (ja Sadama tn 17 kinnisasja) ei rikkunud maakohus menetlusnorme ning puudutatud isikute I, II ja III määruskaebuses esile toodud vastuväited ei anna alust teha selles osas maakohtust erinevat kaalutlusotsust. Samuti puudub alus tõendite teistsuguseks hindamiseks ja nende alusel teistsuguse otsustuse tegemiseks. Küll aga nõustub ringkonnakohus, et maakohus on eksinud juurdepääsutasu suuruse määramisel. Samuti tuleb ringkonnakohtu hinnangul täiendada maakohtu määrust juurdepääsu tingimuste osas. Juurdepääsu asukoht
2. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus vajaliku põhjalikkusega analüüsinud võimalikke alternatiivseid juurdepääsuteid, hinnanud kõiki tõendeid ja kaalunud põhjalikult menetlusosaliste huve. Kolleegium nõustub juurdepääsu asukoha määramise osas maakohtu määruse põhjendustega ja neid TsMS § 654 lg 6 koostoimes §-ga 659 alusel ei korda. Vastuseks määruskaebuse väidetele märgib kolleegium järgmist. 22.
3. Maakohus on õigesti leidnud, et kohtusse pöördumine ja

§ 156

lg 1 kohaldamine on võimalik ka olukordades, kus avaldajat pole takistatud avalikult kasutatavale teele pääsemisel, kuid keeldutud on tavaõiguse alusel kehtivat juurdepääsukorda õiguslikult korrektselt ja kokkuleppel või kohtu määratava asjakohase tasu eest vormistamast (RKTKm 04.03.2020, 2-17-12857, p 16). Lisaks nähtub, et menetlusosalistel puudub ühtne arusaam juurdepääsu tingimuste ja kinnistusraamatuse kande tegemise osas. Seega ei saa väita, et avaldaja pöördus kohtusse asjatult. Kohus märgib, et avaldaja ei pidanud kohtusse pöördumist eraldi põhjendama, st asja lahendamise seisukohal pole oluline, kas avaldaja taotles laenu ja talle keelduti selle andmisest juurdepääsu puudumise tõttu või mitte. 22.2. Kuna avaldajal on kehtiva õiguse alusel õigus pöörduda kohtusse juurdepääsu määramiseks, on tal ka õigus nõuda juurdepääsu kohta kande tegemist kinnistusraamatusse. Puudutatud isikute I, II ja III vastuväited kande tegemisele ei välista avalduse rahuldamist ega anna alust jätta kannet kinnistusraamatusse tegemata. 22.2.1. Ringkonnakohus selgitab, et

§ 156

lg-s 1 sätestatud juurdepääsuõigus on kinnisomandi eraõiguslik kitsendus, mis seatakse tehingu või kohtuotsusega. Kinnisomandi kitsendusi reguleeriva üldsätte,

§ 141

lg 3 kohaselt kohtuotsuse või tehinguga seatud kitsendus, samuti selle kitsenduse muutmine või lõpetamine kehtib kolmandate isikute suhtes, kui see on kantud kinnistusraamatusse. Kohtuotsuse alusel tekkiva juurdepääsuõiguse siduvaks muutmine kolmandatele isikutele kinnistusraamatu kandega on võimalik kinnistusraamatusse kas sellekohase märke (

§ 63

lg 1 p 4) või reaalservituudi (

§ 172) kandmisega (RKTKo 30.03.20024, 3-2-1-33-04, p 21).

Siinsel juhul pole kohtumenetluses esile toodud, kas ja kuidas juurdepääsuõiguse siduvaks muutmine kolmandatele isikutele rikub puudutatud isikute I, II ja III huve ja õigusi. 17 2-21-10388 22.2.2.

§-dest 1 ja 5 tuleneb asjaõiguste numerus claususe põhimõte. Selle põhimõtte kohaselt sätestab seadus lisaks asjaõigustele ka nende tekkimise, lõppemise ja sisu. Erinevates seadustes on sätestatud juhud, mil reaalservituut saab tekkida kohtulahendi alusel. Juurdepääsu tagamist kinnisasjale kohtulahendi alusel tekkiva reaalservituudiga ei näe ette ükski seadus. Kohtulahendi alusel seatava kinnisomandi kitsenduse juurdepääsu näol teisele kinnisasjale saab kinnistusraamatu kaudu kolmandatele isikutele kehtivaks muuta vastavalt

§ 64

lg 1 p-le 4 ja § 140 lg-le 3 kinnistusraamatusse kantava märkusega (RKTKo 30.03.20024, 3-2-1-33-04, p 21). Eelnevat arvestades jätab kohus kaebuse väited servituutide seadmise osas tähelepanuta, kuna need ei ole asjakohased. 22.

1. Kohus peab juurdepääsuõiguse tingimuste määramisel arvestama väljakujunenud tavaga – kui juurdepääsutee kasutamiseks on olemas väljakujunenud tava, siis peab juurdepääsutee teise kohta määramiseks olema mõjuv põhjus (RKTKo 12.04.2004, 3-2-1-45-04, p 16 teine lõik). Praegusel juhul eksisteerib ajalooliselt välja kujunenud ja tavana kasutuses olev juurdepääs. Kaebuse seisukoht, et avaldajal tekkis õigustatud ootus, et juurdepääs määratakse Sadama tn 21 kaudu, ei ole ringkonnakohtu hinnangul õige (I kd, tl-d 113 ja 115). Vaidlus puudub selles, et avaldaja ei ole kunagi kasutanud oma kinnisasjale juurdepääsuks Sadama tn 21 kinnisasja. 22.
2. Lisaks puuduvad praegusel juhul ka mõjuvad põhjused olemasoleva juurdepääsu muutmiseks. Sadama tn 19A omanikud tunnistavad, et juurdepääs Sadama tn 19 kinnisasjale on olnud Sadama tn 19A kaudu katkematult ja takistamatult kasutuses aastakümneid. Tavakohase juurdepääsu kohtulik fikseerimine ei mõjuta juurdepääsutee koormust ega juurdepääsutee kasutamise ohutust. Teadaolevate andmete põhjal ei ole alust arvata, et juurdepääsutee kasutamise intensiivsus ja ohtlikkuse tase võiks tõusta. Samuti on Sadama tn 19A paiknemist arvestades (Sadama tn 19A hoone külgneb vahetult aktiivse liiklusega Sadama tänavaga) alusetud Sadama tn 19A omanike väited väidetava liigse müra või vibratsiooni kohta, mida põhjustavad Sadama tn 19A kinnisasjale suunduvad sõidukid. Sadama tn 19A omanikud pidid juba kinnisasja omandades arvestama, et see asub aktiivse kasutusega linnatänava ääres, mistõttu on piirkond keskmiselt mürarikkam, ning läbi kõnealuse kinnisasja kulgeb juurdepääs naaberkinnisasjale. Kaebajate väide, et Sadama tn 19 ja Sadama tn 19A vahel ei ole väravaid, ei mõjuta maakohtu määratud juurdepääsu koormavust Sadama 19A kinnisasja omanike jaoks. 22.
3. Juurdepääsu nõude lahendamisel tuleb mh kaaluda, milliseid kulutusi peab avaldaja tegema oma kinnisasjalt avalikule teele pääsemiseks (RKTKo 26.10.2006, 3-2-1-14-06, p 28). Kaebuse põhjendused juurdepääsu määramiseks alternatiivsete variantide kaudu ei lükka ümber maakohtu tuvastatud asjaolu, et uue tee rajamine Sadama tn 21 kinnisasjale on kulukas. Vaikne kallas 3//Väikese viigi kinnisasjal asuva tee rekonstrueerimine eeldab samuti kulutuste tegemist. Puudub vaidlus, et kulutusi tegemata alternatiivseid variante mootorsõidukiga kasutada ei saa. Samal ajal on olemas väljakujunenud tava alusel ajalooliselt toimiv juurdepääs Sadama tn 19A (ja osaliselt Sadama tn 17) kaudu. Olemasolevat juurdepääsu on avaldajal olnud võimalik kogu aeg kasutada. Toimiva juurdepääsu kasutamine ei nõua lisakulutusi. Tulenevalt menetlusökonoomia põhimõttest ei pidanud maakohus eelnevat arvestades välja selgitama täpsete kulutuste suurust, mida tulnuks teha juurdepääsu rajamiseks üle Sadama tn 2 või Vaikne kallas 3//Väikese viigi kinnisasja. Piisas maakohtu tuvastatust, et uue juurdepääsu rajamine on oluliselt kulukam kui olemasoleva juurdepääsu kasutamine. Kuna juurdepääs üle Sadama tn 21 kinnisasja ei ole juba muudel põhjustel otstarbekas, ei olnud maakohtul vaja välja selgitada kinnisasjal asuvate kaablite ja tehnovõrkude täpseid asukohti. 18 2-21-10388 22.
4. Kokkuvõttes leiab ringkonnakohus, et maakohus on juurdepääsu asukoha määratlemisel piisava põhjalikkusega kaalunud olemasolevaid variante ja erinevate osapoolte huve ning teinud selles osas õige lahendi. Kuivõrd avaldaja taotletav juurdepääs jääb samasse kohta, mida avaldaja on Sadama tn 19 kinnisasja omanikuna alati juurdepääsuks kasutanud, on põhjendatud juurdepääsu osaline kulgemine ka üle puudutatud isiku VI kinnisasja. Puudutatud isik VI maakohtu määrusele määruskaebust ei esitanud. Määruskaebemenetluses esitatud seisukohad ei anna ringkonnakohtule alust kalduda juurdepääsutee asukoha osas kõrvale maakohtu määratust. Juurdepääsu tingimused
5. Määruskaebuses puuduvad väited, mille kohaselt ei tohiks avaldajale üle Sadama tn 19A ja Sadama 17 kinnisasjade määrata juurdepääsu jalgsi või kergliiklusvahendiga. Juurdepääsuõigus sisaldab eelduslikult õigust kasutada teed jalgsi liikumiseks. Ehkki juurdepääsuõigus ei pea alati hõlmama autoga ligipääsu võimalust, siis elamiseks kasutatavale kinnisasjale peab reeglina siiski olema tagatud vähemalt üks selline juurdepääs (RKTKo 21.05.2008, 3-2-1-41-08, p 21). Avaldaja on toonud esile, et kasutab kinnisasja elamiseks. Seega määras maakohus õigustatult juurdepääsu tähtajatuna, ööpäevaringsena, igapäevasena ja aastaringsena jalgsi, kergliiklusvahendiga ja igat liiki mootorsõidukiga.
6. Määruskaebuse väited ei anna ringkonnakohtule alust muuta maakohu määratud juurdepääsu laiust ja pikkust. Puudutatud isikud I, II ja III ei ole määruskaebuses esile toonud, milline peaks juurdepääsu pikkus ja laius nende arvates olema. Samuti ei ole selle kohta määruskaebusemenetluses esitatud tõendeid, millega maakohus ei oleks arvestanud. Alused vaatlusprotokolli tühistamiseks või kehtetuks tunnistamiseks puuduvad (määruskaebuse resolutsiooni p 2).
7. Ringkonnakohus nõustub puudutatud isikutega I, II ja III selles, et maakohus ei võtnud selget seisukohta juurdepääsu tingimuste osas, mida puudutatud isikud I, II ja III palusid määrata (IV kd, tl-d 110–112). Maakohus pidas põhjendatuks vaid parkimise keelamist (tingimuste p 8) ja märkis, et muus osas saab iga omanik oma kinnisasja kasutada kooskõlas selle otstarbega. Sellest saab järeldada, et maakohus ei pidanud täiendavate tingimuste määramist vajalikuks. Sarnaselt maakohtuga ei pea ringkonnakohus vajalikuks ega põhjendatuks täiendavate tingimuste määramist, v.a värava sulgemise kohustus (tingimuste p 11). 25.
8. Arvestades, et teenival kinnisasjal asub suletav värav (värav asub Sadama tn 19A ja Sadama tänava vahel (III kd, tl 89)), tuleb avaldajale ette näha kohustus värava kasutamisel tagada, et see nõuetekohaselt sulgetakse. See on mõistlik abinõu, tagamaks Sadama tn 19A kinnisasja omanike privaatsus ja suurendamaks turvalisust. 25.
9. Muude tingimuste osas märgib kohus järgmist. Olemasolev juurdepääs on toiminud juba aastaid ilma täiendavate lisatingimusteta. Puudutatud isikute I, II ja III seisukohad ei sisalda veenvaid argumente selle kohta, mis põhjusel need tingimused on vajalikud juurdepääsu kasutamiseks. Kohus sellist vajadust menetluses toodud asjaolude pinnalt ei tuvasta. Täiendavate tingimuste määramine ei ole juurdepääsu määramise eelduseks. Mõningad puudutatud isikute I, II ja III taotletud tingimused eeldavad täiendavate kulutuste tegemist, mille avaldaja kanda jätmine ei ole asjaolusid arvestades mõistlik (tingimuse p-d 10, 19, 23– 24 ja sellest tulenevalt p 20). Kohustusi, mis tulenevad õigusaktidest, ei pea eraldi juurdepääsutingimustena fikseerima (nt käitumine kooskõlas hea usu põhimõttega või liiklusseadusest tulenevad nõuded sõidukiga liiklemisel jm nõuded, tingimuste p-d 9, 13, 15– 19 2-21-10388 16 ja 17). Õigus nõuda kahju hüvitamist õiguste rikkumise korral tuleneb seadusest ja selle õiguse täiendav fikseerimine ei ole vajalik (tingimuste p-d 4 ja 5). Leppetrahvi tasumise kokkulepe on vabatahtlik, st kohus ei saa ühepoolselt sellist kohustust avaldajale panna (tingimuste p-d 26–28). Samuti puudub kohtul seaduslik alus piirata avaldaja kinnisasja kasutusotstarvet (tingimuste p 18). Kuivõrd juurdepääsutee hooldamine jääb avaldaja kohustuseks, puudub vajadus seda küsimust täiendavalt reguleerida (tingimuste p-d 12 ja 14). Puudub vajadus fikseerida puudutatud isikute I, II ja III õigust taotleda enda kinnisasjale märkide paigaldamist (tingimuste p-d 21–22), kuna see õigus on neil niikuinii. Kohus siiski märgib, et märkide paigaldamine ei mõjuta avaldaja praegusest määrusest tulenevaid õigusi ja kohustusi. Asjaolude muutumisel võivad puudutatud isikud I, II ja III pöörduda uuesti kohtusse juurdepääsu määruse muutmiseks (TsMS § 6185, vt tingimuste p 25). 25.
10. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et kinnisasja omanikul on õigus oma kinnisasja kasutada kooskõlas selle otstarbega. Juurdepääsu määramine kohtu poolt ei anna õigust juurdepääsu ala kasutada parkimiseks ega muuks otstarbeks, mis ei ole kooskõlas juurdepääsu eesmärgiga, st õiguse sisuks on vaid õigus läbida võõrast kinnisasja. Puudutatud isikute I, II ja III viited avaldaja võimalikule õiguste kuritarvitamisele ja äritegevusele ei ole praegusel juhul piisavalt konkretiseeritud ja tõendatud, et anda alust juurdepääsu mingil viisil piirata. 25.
11. Kohus lisab, et juurdepääsu määramine ei võta isikult õigust oma õiguste rikkumise korral kasutada seadusest tulenevaid õiguskaitsevahendeid (nt nõuda kahju hüvitamist või kahjustava tegevuse lõpetamist, öörahu rikkumisel kutsuda politsei jms). Juurdepääsu tasu
12. Riigikohus on selgitanud, et

§ 156

lg 1 järgi on koormatud kinnisasja omanikul õigus saada tasu, mis hõlmab hüvitist maamaksu, juurdepääsutee korrashoiu kulude (juhul kui juurdepääsutee korrashoiu kohustus lasub juurdepääsuteed taluma kohustatud kinnisasja omanikul) ning omandiõiguse riive eest, mis peab vastama juurdepääsutee kasutamisest saadavale kasutuseelisele (RKTKm 06.06.2023, 2-21-4128, p 12 ja seal viidatud kohtupraktika). Juurdepääsutasu hulka arvestatava kasutuseelise hüvitamise eesmärk on tagada kinnisasja omanikule samasugune seisund, milles ta oleks olnud, kui ta oleks saanud juurdepääsualust maatükki juurdepääsuta ise kasutada, sh kasutada tee alla jäävat maad mõnel muul otstarbel (RKTKm 16.06.2016, 3-2-1-180-15, p 39). 26.

1. Juhul kui juurdepääsutee määramise tõttu juurdepääsuteega koormatava kinnisasja kui terviku väärtus väheneb (koormatava kinnisasja väärtuse vähenemine ehk koormatiste vaba ja koormatud kinnisasja väärtuste vahe), tuleb kohtul koormatava kinnisasja väärtuse vähenemist juurdepääsutasu suuruse määramisel arvesse võtta, kui isik esitab taotluse juurdepääsutasu kaudu kinnisasja väärtuse vähenemise hüvitamiseks. Nimetatud juhul tuleb juurdepääsutasu määrata selliselt, et juurdepääsutasuna juurdepääsuteega koormatava kinnisasja omanikule tagatavad perioodilised maksed suurendaksid kinnisasja väärtuse juurdepääsutee määramise eelsele tasemele, juhindudes valemist: juurdepääsutasu iga-aastane makse = kinnisasja väärtuse vähenemine (koormatiste vaba ja koormatud kinnisasja väärtuste vahe) × diskontomäär (diskontomäärana tuleb kasutada seadusandja poolt mõistlikuks tulumääraks peetavat VÕS § 113 lg 1 teises lauses nimetatud intressimäära, kui menetluses ei tuvastata, et kinnisasja senisele kasutusvaldkonnale vastav oodatav tulunorm on sellest intressimäärast erinev). Kui juurdepääsutasu määratakse kindlaks koormatava kinnisasja väärtuse vähenemist arvesse võttes (rakendades sellekohast valemit), siis eelduslikult hõlmab see ka hüvitist kaotatud kasutuseeliste, kinnisasja korrashoiu kulude ja maamaksu eest (RKTKm 06.06.2023, 2-21-4128, p 12 ja seal viidatud kohtupraktika). 20 2-21-10388 26.
2. Juurdepääsutasu eesmärk on hüvitada juurdepääsutee talumise kohustusega koormatava kinnisasja omanikule tema omandi kitsendamine (PS § 32 mõttes). Kohtulahendi alusel tekkinud tasu maksmise kohustus tekib tehtava kohtulahendi jõustumisest (RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416, p 15.7). Asjaolu, et avaldaja varasema perioodi eest tasu ei maksnud, ei ole avaldajale etteheidetav. Puudutatud isikutel I, II ja III oli õigus nõuda avaldajalt tasu maksmist või pöörduda oma õiguste kaitseks kohtusse. 26.
3. Asja materjalide juures on kaks asjatundja arvamust – Domuse ekspertiis (IV kd, tl-d 120–161) ja Pindi ekspertiis (IV kd, tl-d 167–194). Menetlusosalised ei vaidle, et Uus Maa ekspertiisiakt tuleb kõrvale jätta (II kd, tl-d 50–62). Kohus peab asjatundja arvamusi hindama ja kriitiliselt analüüsima koos teiste tõenditega (RKTKm 14.02.2018, 2-15-3662, p 14). Mõlemad asjatundjad on selgitanud hindamise metoodikat ja põhimõtteid ning põhjendanud, kuidas nad hindamistulemuseni jõudsid. Määruskaebuse taotluse (jätta Pindi eksperthinnanguga arvestamata) rahuldamiseks puudub alus (määruskaebuse resolutsiooni p 8). Asjaolu, et arvamuses ei ole viidatud Riigikohtu 01.06.2022 lahendile tsiviilasjas nr 2-1920416, ei muuda asjatundja hindamismetoodikat ega tulemusi valeks. 26.3.
4. Domuse hinnangus leidis asjatundja, et Sadama tn 19A kinnisasja turuväärtuseks hoonestamata kujul oli väärtuse kuupäeva seisuga võrdlusmeetodil 101 500 eurot, s.o 211,02 eurot/m2 maatüki pindala arvestuses. Hindaja arvates ei ole sundvaldusala oma kuju ja pindala tõttu vabale turule suunatud vara ehk sellel puudub eraldiseisva objektina atraktiivsus. Vara näitajad ei võimalda seda kasutada turu jaoks atraktiivsel moel. Seepärast on hindaja seisukohal, et sundvaldusala väärtuse hindamine saab tugineda hüvitusväärtuse standardis viidatud kogu maatüki ühikuhinnale. Juurdepääsutee ehk sundvalduse ala väärtus Sadama tn 19A kinnisasjal: 211,02 eurot/m2 × sundvaldusala pindala 63 m2 = 13 294 eurot/m
5. Asjatundja hinnangul mõjutab omandiõiguse riive juurdepääsutee talumise kohustuse näol kinnisasja väärtust just ülal toodud väärtuste näol ehk just nii palju väheneb kinnisasja väärtus (IV kd, tl 151, p 5.2.2). Kuna hinnatava vara omandamisega või sundvalduse määramisega kaasnevaid kahjusid ja saamata jäävat tulu ei esinenud, siis hüvitusväärtuse moodustab ainult hinnatava vara väärtus (IV kd, tl 152, p 5.2.3). 26.3.
6. Pindi hinnangus on märgitud, et kuivõrd servituudiala on määratud juba ajalooliselt ning servituudiala on ka Sadama tn 19A kinnisasja õuealale sissesõiduteeks ja nimetatud sissesõidu tee on elamu üks sissepääs ehk parkida oleks sellel alal nagunii ebamugav, on hindaja vaadelnud servituudi seadmisest tekkivat kahju just servituudiala omaniku ainukasutusest väljalangemisena. Kogu servituudiala pindalast (ca 70–80 m2) elamupoolne osa oleks ka Sadama tn 19A kinnisasja sissepääsuteeks ehk servituudi tõttu jääks kinnisasja omaniku ainukasutusest välja ca 30 m2 suurune ala, mis võrdub umbes ühe auto parkimisalaga. Tegelikkuses tekib kinnisasjal olukord, kus servituudiala võtab ära ühe parkimiskoha. Seega iseloomustab servituudi seadmisest tekkivat kahju parkimiskoha väärtus, keskmiselt ca 4000 eurot, mis teeb ainukasutusest välja jääva ala (30 m2) ühikuhinnaks 133 eurot/m
7. Eelnevast lähtuvalt oli hindaja järeldus, et avaldaja kasuks Sadama tn 19A kinnisasjale seatava teeservituudi tasu (väärtuse kuupäeva seisuga) on hinnanguliselt 4000 eurot (IV kd, tl-d 189–191, p 9.3). 26.
8. Maakohus eksis, kui leidis, et Pindi ekspertiis kajastab saamata jäänud tulu. Mõlemad asjatundjad tuvastasid sisuliselt puudutatud isikute I, II ja III kinnisasja väärtuse vähenemise. Puudutatud isikud I, II ja III tuginesid oma kinnisasja väärtuse vähenemisele ja soovisid saada selle eest tasu. Ringkonnakohus leiab, et kinnisasja väärtuse vähenemise väljaselgitamisel tuleb lähtuda Pindi eksperthinnangust, mis viib ka õiglase tulemuseni, arvestades puudutatud isikute I, II ja III õiguste riive ulatust. Pindi asjatundja on arvestanud mh sellega, et 21 2-21-10388 juurdepääsuala on ajalooliselt välja kujunenud. Vaidluse asjaoludest nähtub, et teeservituudi seadmine oli ette nähtud juba kinnisasja jagamisel
9. aastal (I kd, tl 168) ja sellega on kõik asjaosalised saanud arvestada. Samuti arvestas Pindi asjatundja (erinevalt Domuse hindajast), et sissesõiduteed kasutavad ka puudutatud isikud I, II ja III ise ning nende ainukasutusest langeb välja vaid üks osa (30 m2). Juurdepääsutee ei mõjuta koormatava kinnisasja väärtust negatiivselt osas, milles selle omanikel on teed ka endal vaja. Pindi asjatundja tuvastas, et puudutatud isikute I, II ja III kinnisasja väärtuse vähenemine seisneb sisuliselt ühe parkimiskoha kasutamise võimaluse kaotuses ning mingit täiendavat kahju seoses koormatisega ei teki. Ringkonnakohtu hinnangul on Pindi asjatundja järeldused põhjendatud. Eelnevat arvestades tuleb Sadama tn 19 kinnisasja kasuks seatava juurdepääsuga kaasneva Sadama tn 19A kinnisasja väärtuse vähenemise ulatuseks lugeda 4000 eurot. 26.
10. Maakohus eksis, kui mõistis avaldajalt puudutatud isikute I, II ja III kasuks tasu välja ühekordse maksena. Eelviidatud kohtupraktika kohaselt tuleb tasu välja mõista perioodiliste maksetena, kusjuures seda tuleb tasuda valitseva kinnisasja igakordsel omanikul teeniva kinnisasja igakordsele omanikule. 26.
11. Perpetuiteedi põhimõtet rakendades tuleb tasu määramiseks kasutada VÕS § 113 lg 1 teise lause järgset intressimäära (diskontomäära). Nimetatud diskontomäär koosneb VÕS § 113 lg 1 teise lause järgi kahest komponendist: VÕS § 94 lg 1 järgsest intressimäärast, millele lisandub 8% aastas. VÕS § 94 lg 1 järgne intressimäär on ajas, iga poole aasta tagant muutuda võiv suurus. Tegemist on Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatava viimase intressimääraga enne iga aasta
12. jaanuari ja
13. juulit. Vastavad määrad avaldab Eesti Pank oma kodulehel (vt RKTKm 13.12.2023, 2-18-12098, p 17). Eesti Panga andmetel oli viimane avaldatud intressimäär (kehtiv alates 01.01.2025) 3,15%, st diskontomäär lahendi tegemise seisuga on 11,15%. 26.
14. Eelneva põhjal määrab ringkonnakohus juurdepääsu iga-aastase tasu, mis tuleb arvutada järgmiselt: 4000 eurot × VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud intressimäär (diskontomäär, praegu 11,15%). Lahendi tegemise seisuga moodustab juurdepääsutasu seega 446 eurot aastas (= 4000 eurot × 11,15%). Eelduslikult hõlmab see ka hüvitist kaotatud kasutuseeliste, kinnisasja korrashoiu kulude ja maamaksu eest (vt eespool viidatud kohtupraktika). Muus osas jäävad puudutatud isikute I, II ja III tasu nõuded rahuldamata. Kohus ei mõista välja tasu, mis ei ole kooskõlas

§ 156mõttega ega vasta väljakujunenud kohtupraktikale.

Lisaks on kahju nõudmine emotsionaalse kaotuse eest VÕS § 128 lg 5 ja § 134 alusel välistatud. 26.

1. Perioodiliste maksete puhul tuleb määrata ka nende tasumise tähtaeg. Kuivõrd tasu suurus võib muutuda iga poole aasta tagant ja selle arvutamine on võimalik iga aasta
2. jaanuaril ja
3. juulil, määrab ringkonnakohus, et tasu tuleb maksta poolaastate kaupa, vastavalt iga aasta
4. jaanuaril selle aasta esimese ja
5. juulil teise poolaasta eest. Juurdepääsu määrava kohtumääruse jõustumise poolaasta eest tuleb tasuda 15 päeva jooksul alates määruse jõustumisest, arvestades seejuures seda, et tasu maksmise kohustus tekib kohtumääruse jõustumisest, s.o sellele järgneva aja eest. 26.
6. Ringkonnakohus peab vajalikuks, et kinnistusraamatusse kantav märkus kajastaks juurdepääsu tasu maksmise kohustust, ning täiendab selles osas maakohtu lahendit. 26.
7. Puudutatud isik VI ei ole maakohtu lahendit vaidlustanud. Seega tema etteheited tasu määramata jätmise osas on põhjendamatud ning ringkonnakohtul ei ole võimalik puudutatud isiku VI huvidest lähtuvalt maakohtu lahendit selles osas ümber hinnata. Ringkonnakohtul ei 22 2-21-10388 ole võimalik vaadata maakohtu lahendit läbi osas, milles seda ei ole määruskaebusega nõuetekohaselt vaidlustatud. Menetluskulude jaotus
8. Kuna ringkonnakohus muudab vaidlustatud määrust asja sisulise lahendamise osas, tuleb see TsMS § 173 lg 1 järgi üle vaadata ka menetluskulude jaotuse osas. Samuti tuleb TsMS § 173 lg 3 järgi jaotada määruskaebemenetluse kulud. 27.
9. Maakohus jättis menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Puudutatud isikute I, II ja III hinnangul tuli maakohtus kantud menetluskulud jätta avaldaja kanda. Avaldaja hinnangul, kes samuti maakohtu menetluskulude jaotuse määruskaebusega vaidlustas, tuli maakohtus kantud menetluskulud jätta solidaarselt puudutatud isikute I, II ja III kanda. 27.
10. Vastavalt TsMS § 172 lg-le 1 kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Hagita menetlused on oma olemuselt erinevad. Ühe menetlusosalisega hagita menetlused on TsMS § 172 lg 1 esimese lause peamine rakendamise juhtum. Kuivõrd juurdepääsu vaidlus on sisuline vaidlusmenetlus, kus osaleb mitmeid isikuid, saab kohus jaotada kulud tulenevalt TsMS § 172 lg 1 teisest lausest, st lähtudes õiglusest (TsMS I komm