3-25-2326/3

KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Maret Altnurme, liikmed Janar Jäätma ja Kristjan Siigur Määruse tegemise aeg ja koht 10.09.2025, Tallinn Haldusasja number 3-25-2326 Haldusasi Osaühing Creo Kinnisvara kaebus Tallinna Linnavolikogu 12.06.2025 otsuse nr 55 punktide nr 1.1.3 ja 1.2 tühistamiseks osas, mis puudutab Osaühinguga Creo Kinnisvara sõlmitud rendilepingu lõpetamist Menetlusosalised Kaebaja – Osaühing Creo Kinnisvara, esindaja Henrik Kirsimäe Vastustaja – Tallinna linn Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Halduskohtu 17.07.2025 määrus Menetluse alus ringkonnakohtus Osaühingu Creo Kinnisvara määruskaebus Asja läbivaatamine Kirjalikus menetluses RESOLUTSIOON 1. Võtta menetlusse Osaühingu Creo Kinnisvara määruskaebus Tallinna Halduskohtu 17.07.2025 määruse haldusasjas nr 3-25-2326 resolutsiooni punkti 1 peale.

2.Jätta Osaühingu Creo Kinnisvara määruskaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 17.07.2025 määruse haldusasjas nr 3-25-2326 resolutsiooni punkt 1 muutmata.

EDASIKAEBAMISE KORD Määruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul määruse kättetoimetamisest arvates (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 121 lg 4, § 235 lg-d 1 ja 3).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK 1. Osaühingu Creo Kinnisvara (kaebaja) ja Tallinna linna vahel on 20.10.1995 sõlmitud rendileping nr 9, mille alusel kaebaja kasutab aadressil Tallinn, Raekoja plats 5 // Voorimehe 1 asuvat hoonet.

3-25-2326 2. Tallinna Linnavolikogu võttis 12.06.2025 vastu otsuse nr 55 (otsus nr 55), mille p-ga 1.1.3 otsustas lõpetada kaebajaga sõlmitud lepingu ning p-ga 4.1.1 andis Tallinna Kesklinna Valitsusele ülesande sõlmida kaebajaga vaidlusaluse lepingu lõpetamise kokkulepe ja kokkuleppele mittejõudmisel teha ülesütlemisavaldus. Leping tuleb otsuse kohaselt lõpetada kokkuleppel üürnikuga või öelda kokkuleppele mittejõudmisel üles võlaõigusseaduse (VÕS) § 318 lg 1 alusel või muul VÕS-s sätestatud või lepingus nimetatud erakorralise ülesütlemise alusel (p 1.2). Otsuse õigusliku alusena on märgitud Tallinna Linnavolikogu 13.06.2013 määruse nr 32 „Linnavara kasutusse andmise kord“ (määrus nr 32) § 3 lg 1 p 1 ning VÕS § 318 lg 1. Otsuses on osutatud vajadusele korrastada linna pikaajalisi üürisuhteid. Otsust on kokkuvõttes põhjendatud linna sooviga lõpetada tavatult pikaks ajaks sõlmitud linnavara kasutamise leping ning linnavara võimalikult kasulikult kasutusse andmise eesmärgil viia läbi uus enampakkumine vaidlusaluse lepingu eseme kasutusse andmiseks.

3.Osaühing Creo Kinnisvara esitas 14.07.2025 Tallinna Halduskohtule kaebuse otsuse nr 55 p-de nr 1.1.3 ja 1.2 tühistamiseks osas, mis puudutab kaebajaga sõlmitud rendilepingu lõpetamist. Vaidlustatud haldusaktis esinevad olulised põhjendamis- ja kaalutlusvead.

Põhjendused on abstraktsed ega arvesta konkreetse juhtumi asjaolusid. Pikaajalise rendilepingu sõlmimine oli linna enda teadlik ja kaalutletud otsus. Nii pikk tähtaeg on otseselt ja lahutamatult seotud kaebajale pandud kohustusega investeerida hoonesse vähemalt 7,5 miljonit krooni. Linn, olles sellise tingimuse seadnud ja saanud selle arvelt korda väärtusliku vara, ei saa nüüd sama asjaolu esitada argumendina lepingu lõpetamiseks. Täielikult kaalumata on kaebaja õiguspärane ootus, lepingu pikaajalisusest tingitud ulatuslikud investeeringud ja asjaolu, et kaebaja on pakkunud läbirääkimisi üüritingimuste kaasajastamiseks. VÕS § 318 ei ole kohaldatav, sest rendileping sõlmiti 1995. a-l ja kaebaja subjektiivne õigus kasutada vara kuni 20.10.2055 tekkis enne VÕS jõustumist (01.07.2002).

Kaebaja palus esialgse õiguskaitse korras peatada otsuse nr 55 täitmine või alternatiivselt keelata Tallinna linnal otsuse nr 55 alusel kaebaja suhtes rendilepingu ülesütlemisavalduse esitamine kuni käesolevas asjas menetlust lõpetava lahendi jõustumiseni.

4.Tallinna Halduskohus tagastas 17.07.2025 määrusega kaebuse HKMS § 121 lg 1 p 1 alusel (resolutsiooni p 1) ning jättis esialgse õiguskaitse taotluse läbi vaatamata (resolutsiooni p 2).

Vaidluse lahendamine ei ole halduskohtu pädevuses (HKMS § 4 lg 1). Vaidluse sisuks on üürisuhte lõpetamise (kavatsuse) õiguspärasus. Üürisuhe ei ole avalik-õiguslik, vaid eraõiguslik suhe (VÕS § 271). Tsiviilasju vaadatakse tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 1 kohaselt läbi tsiviilkohtumenetluses. Tsiviilasju vaatavad esimese astme kohtuna läbi maakohtud (TsMS § 11 lg 1).

Avalik-õiguslikuks suhteks ei muuda üürisuhet asjaolu, et Tallinna linn kui üürileandja on omavalitsusüksus (kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 2 lg 1 tähenduses), ega ka see, et üürileping on sõlmitud 1995. a-l avalik-õigusliku suhte raames toimunud konkursi tulemusena. Avalik-õiguslikuks ei saa vaidlust pidada ka põhjusel, et üürilepingu ülesütlemise kavatsuse kohta on vormistatud otsus nr 55, milles sisaldub muu hulgas vaidlustamisviide.

Otsuse õigusliku alusena on lisaks VÕS § 318 lg-le 1 viidatud määruse nr 32 § 3 lg 1 p-le 1.

Nimetatud sätte kohaselt otsustab linnavara kasutusse andmise pakkumise teel ja riigihanke (sh kontsessioonilepingu sõlmimise) menetluses kauemaks kui kümneks aastaks Tallinna Linnavolikogu. Praegusel juhul ei otsustatud aga linnavara kasutusse andmist kauemaks kui kümneks aastaks, vaid kuuekümneks aastaks sõlmitud üürilepingu lõpetamine kolmekümne aasta möödumisel. Seejuures ei mõjuta otsus nr 55 vahetult üürilepingu kehtivust, vaid sellega on kohaliku omavalitsuse sisesuhte raames antud Tallinna Linnavalitsusele ülesanne leping lõpetada. Otsuse nr 55 puudumine (selle andmata jätmine, tühistamine või kehtetuks 2(4) 3-25-2326 tunnistamine) ei võta Tallinna linnalt kui üürileandjalt eraõigusest tulenevaid üürileandja õigusi ja kohustusi (sh VÕS § 318 lg 1). Praeguse vaidluse lugemine eraõiguslikuks on kooskõlas kohtupraktikaga (vt Riigikohtu erikogu 24.03.2015 määrus nr 3-3-4-1-15).

5.Osaühing Creo Kinnisvara palub 01.08.2025 määruskaebuses tühistada halduskohtu 17.07.2025 määrus osas, milles kohus kaebuse tagastas, ning saata asi halduskohtule tagasi menetlusse võtmise otsustamiseks.

Kohus on ekslikult tuvastanud avalik-õigusliku suhte puudumise. Isegi kui osa nõudeid (nt lepingu täitmine) on tsiviilõiguslikud, kuulub avalik-õigusliku taotluse (nt haldusakti andmise nõue või haldusmenetluses tehtud otsuse vaidlustamine) lahendamine halduskohtu pädevusse.

Haldusorgani tegevus või tegevusetus on vaidlustatav ka juhul, kui sellele järgneb tsiviilõiguslik suhe või leping (Riigikohtu 15.06.2021 määrus nr 3-20-1249, p 14; otsus nr 33-1-79-07, p 11). Antud juhul puudub teistsugune menetluskord HKMS § 4 lg 1 mõttes.

Halduskohtu pädevust ei välista üksnes asjaolu, et kaebaja võiks hagiga pöörduda ka maakohtusse. Vajalik on, et seadus sätestab selgelt ja üheselt teistsuguse menetluskorra.

Kaebaja ei vaidlustanud mitte eraõigusliku lepingu ülesütlemist, vaid otsust nr 55, mis on haldusakt ja iseseisvalt kontrollitav halduskohtus. Linna otsus anda luba pikaajalise lepingu lõpetamiseks ei ole samastatav eraisiku otsusega leping lõpetada. Linn peab oma vara käsutades lähtuma avalikust huvist, olema läbipaistev ja kohtlema isikuid võrdselt. Antud juhul tuleb analoogia korras lähtuda Riigikohtu lahendist nr 3-20-1249. Praegusel vaidlusel on selge avalik-õiguslik komponent. Otsus nr 55 rikub vahetult kaebaja õigusi, sest loob õigusliku aluse ja volituse linnavalitsusele lepingu ühepoolseks ülesütlemiseks. Selle otsuseta ei saaks linn lepingut lõpetada.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED 6. Ringkonnakohus võtab HKMS § 207 lg 1 alusel määruskaebuse menetlusse.

Määruskaebuse esitamine on seaduse kohaselt lubatud (HKMS § 121 lg 4), määruskaebus on tähtaegne (HKMS § 204 lg 1) ning vastab HKMS §-des 52–54 ja 205 toodud nõuetele.

Määruskaebuse esitamine on riigilõivuvaba (HKMS § 104 lg 1 ja riigilõivuseaduse § 22 lg 1 p

9).

7.Ringkonnakohus nõustub halduskohtuga, et kaebuse sisuks olev vaidlus pole avalikõiguslik ja selle lahendamine ei ole halduskohtu pädevuses (HKMS § 4 lg 1). Kohtu pädevuse piiritlemisel on oluline vaidlusaluse õigussuhte iseloom. Kaebusest ja otsusest nr 55 nähtuvalt on vaidluse sisu üürisuhte lõpetamise (kavatsuse) õiguspärasus. Üürisuhted on eraõiguslikud vaidlused (VÕS § 271) ja tuleb läbi vaadata tsiviilkohtumenetluse korras maakohtus.

8.Vaidlustatud otsuse vormistamine haldusaktina ei anna alust väita, et otsus nr 55 on kaebaja õiguste ja kohustuste tekitamisele, muutmisele või lõpetamisele suunatud haldusakt.

Tegemist on halduse siseaktiga, millega Tallinna Linnavolikogu on andnud Tallinna Kesklinna Valitsusele ülesande teha linnavaraga tsiviilõiguslikke tahteavaldusi (sõlmida üürnikuga lepingu lõpetamise kokkulepe, kokkuleppele mittejõudmisel teha lepingu ülesütlemisavaldus). Vaidlustatud otsusega ei ole pandud kaebajale ühtegi avalik-õiguslikku kohustust ega piiratud talle avaliku õiguse normidest tulenevaid õigusi.

9.Kuigi linnavara kasutusse andmist reguleerivad avaliku õiguse normid (määrus nr 32) ja tegemist on avalik-õigusliku menetlusega (vt Riigikohtu 15.06.2021 määrus nr 3-20-1249, p

14), ei anna see alust käsitada praegust vaidlust avalik-õigusliku vaidlusena. Vaidlused pooltevahelise lepingu täitmise ja lõpetamise tingimuste üle on oma olemuselt tsiviilõiguslikud ja tuleb lahendada maakohtus. Avalik-õiguslikku laadi on selline vaidlus 3(4) 3-25-2326 üksnes juhul, kui isiku nõue tugineb mingisugusele avaliku õiguse normidest talle tulenevale subjektiivsele avalikule õigusele. Nii on avalik-õiguslikku laadi vaidlused, mis puudutavad linnavara (või riigivara) kasutusse andmiseks läbi viidavaid avalik-õiguslikke menetlusi ja nende tulemusena langetatud otsuseid eraõiguslike lepingute sõlmimiseks. Linnavara kasutusse andmiseks läbi viidavate enampakkumistest vms menetlustest võrsuvate vaidluste avalik-õiguslik laad tuleneb asjaolust, et eraõigusliku lepingu sõlmimisele suunatud menetlust reguleerivad avaliku õiguse normid, mis annavad isikule subjektiivse õiguse nõuda nende järgimist. Praegusel juhul sellise olukorraga tegemist ei ole.

10.Kaebaja viidatud Riigikohtu lahendi nr 3-20-1249 p-s 14 leidis kolleegium, et kaebuses sisaldus ka avalik-õiguslik nõue ning vastustaja on teinud otsustuse, mis võiks rikkuda kaebaja subjektiivseid avalikke õigusi. Sellest tulenevalt leidis Riigikohus, et tegemist on halduskohtu pädevusse kuuluva nõudega. Praegusel juhul ei ole tegemist analoogse olukorraga. Vaatamata sellele, et otsuse nr 55 alusena on viidatud ka määrusele nr 32, ei tugine otsus nr 55 ühelegi selles korras sisalduvale ega muule avalik-õiguslikule normile, millest saaks kaebajale tekkida mõni siinse kaebusega kaitstav subjektiivne avalik õigus.

Kaebaja ei saa esitatud kaebusega kaitsta ühtki avaliku õiguse normist tulenevat subjektiivset õigust. Kaebaja subjektiivsed õigused saavad tuleneda üksnes rendilepingust, mis on eraõiguslik leping hoolimata sellest, et üks pool on avalik-õiguslik juriidiline isik. Seega on halduskohus õigesti tagastanud kaebuse HKMS § 121 lg 1 p 1 alusel.

11.Eelneva põhjal jääb määruskaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 17.07.2025 määruse resolutsiooni p 1 muutmata. (allkirjastatud digitaalselt) 4(4)

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.