3-25-2326/2

KOHTUMÄÄRUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Kaupo Kruusvee Määruse tegemise aeg ja koht 17.07.2025, Tallinn Haldusasja number 3-25-2326 Haldusasi Osaühing Creo Kinnisvara kaebus Tallinna Linnavolikogu 12.06.2025 otsuse nr 55 punktide nr 1.1.3 ja 1.2 tühistamiseks osas, mis puudutab Osaühinguga Creo Kinnisvara sõlmitud rendilepingu lõpetamist Menetlustoiming Kaebuse tagastamine RESOLUTSIOON 1. Tagastada Osaühing Creo Kinnisvara kaebus.

2.Jätta Osaühing Creo Kinnisvara esialgse õiguskaitse taotlus läbi vaatamata.

EDASIKAEBAMISE KORD Määruse peale saab esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 15 päeva jooksul määruse kättetoimetamisest arvates (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 121 lg 4, § 204 lg 1).

ASJAOLUD JA KOHTU PÕHJENDUSED 1. Tallinna Halduskohtusse saabus 14.07.2025 Osaühing Creo Kinnisvara kaebus Tallinna Linnavolikogu 12.06.2025 otsuse nr 55 punktide nr 1.1.3 ja 1.2 tühistamiseks osas, mis puudutab Osaühinguga Creo Kinnisvara sõlmitud rendilepingu lõpetamist.

2.Tallinna Linnavolikogu 12.06.2025 otsuse nr 55 sisust nähtuvalt (p-d 1.1, 1.1.3, 1.2, 4) on Tallinna Linnavolikogu otsustanud lõpetada Tallinna linna ja Osaühingu Creo Kinnisvara vahel 20.10.1995 sõlmitud rendileping nr 9 tähtajaga 20.10.2055, mille alusel kasutab üürnik Raekoja plats 5 / Voorimehe tn 1 kinnisasjal (kinnistusregistriosa nr 177401) asuvat hoonet üldpinnaga 936,1 m2. Leping tuleb otsuse kohaselt lõpetada kokkuleppel üürnikega või öelda kokkuleppele mittejõudmisel üles võlaõigusseaduse (VÕS) § 318 lõike 1 alusel või muul VÕS-s sätestatud või lepingutes nimetatud erakorralise ülesütlemise alusel. Tallinna Kesklinna Valitsusele on pandud ülesandeks sõlmida üürnikuga lepingu lõpetamise kokkulepped ja kokkuleppele mittejõudmisel teha lepingute ülesütlemisavaldused.

3.Kohus leiab, et vaidluse lahendamine ei ole halduskohtu pädevuses ning tagastab seetõttu kaebuse (HKMS § 121 lg 1 p 1).

3-24-2344 HKMS § 4 lg 1 kohaselt on halduskohtu pädevuses avalik-õiguslikus suhtes tekkinud vaidluste lahendamine, kui seadus ei näe ette teistsugust menetluskorda. Osaühing Creo Kinnisvara kaebusest ja Tallinna Linnavolikogu 12.06.2025 otsusest nr 55 nähtuvalt on vaidluse sisuks üürisuhte lõpetamise (kavatsuse) õiguspärasus. Üürisuhe ei ole avalikõiguslik, vaid eraõiguslik suhe (VÕS § 271). Tsiviilasju vaadatakse tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 1 kohaselt läbi tsiviilkohtumenetluses. Tsiviilasju vaatavad esimese astme kohtuna läbi maakohtud (TsMS § 11 lg 1).

Avalik-õiguslikuks suhteks ei muuda üürisuhet asjaolu, et Tallinna linn kui üürileandja on omavalitsusüksus (kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 2 lg 1 tähenduses), ega ka asjaolu, et üürileping on sõlmitud 1995. a-l avalik-õigusliku suhte raames toimunud konkursi tulemusena.

Avalik-õiguslikuks ei saa vaidlust pidada ka põhjusel, et üürilepingu ülesütlemise kavatsuse kohta on vormistatud Tallinna Linnavolikogu 12.06.2025 otsus nr 55, milles sisaldub muu hulgas vaidlustamisviide (otsuse p 5 kohaselt „Otsuse peale võib 30 päeva jooksul arvates selle teatavakstegemisest esitada kaebuse Tallinna Halduskohtule“). Otsuse õigusliku alusena on lisaks VÕS § 318 lg-le 1 viidatud Tallinna Linnavolikogu 13.06.2013 määruse nr 32 „Linnavara kasutusse andmise kord“ § 3 lg 1 p-le 1. Nimetatud säte kohaselt otsustab linnavara kasutusse andmise pakkumise teel ja riigihanke (sh kontsessioonilepingu sõlmimise) menetluses kauemaks kui kümneks aastaks Tallinna Linnavolikogu. Praegusel juhul ei otsustatud aga linnavara kasutusse andmist kauemaks kui kümneks aastaks, vaid kuuekümneks aastaks sõlmitud üürilepingu lõpetamine kolmekümne aasta möödumisel.

Seejuures ei mõjuta Tallinna Linnavolikogu 12.06.2025 otsus nr 55 vahetult üürilepingu kehtivust, vaid sellega on kohaliku omavalitsuse sisesuhte raames antud Tallinna linnavalitsusele ülesanne leping lõpetada. Tallinna Linnavolikogu 12.06.2025 otsuse nr 55 puudumine (selle andmata jätmine, tühistamine või kehtetuks tunnistamine) ei võta Tallinna linnalt kui üürileandjalt eraõigusest tulenevaid üürileandja õigusi ja kohustusi (sh VÕS § 318 lg 1). Praeguse vaidluse lugemine eraõiguslikuks on kohtu hinnangul kooskõlas ka kohtupraktikaga (vt Riigikohtu erikogu 24.03.2015 määrus asjas nr 3-3-4-1-15).

4.HKMS § 43 lg 2 järgi ei võta kaebuse tagastamine õigust pöörduda uuesti kohtusse.

Kaebuse tagastamisel loetakse, et kaebus ei ole kohtu menetluses olnud.

5.HKMS § 104 lg 5 p 2 sätestab, et tasutud riigilõiv tagastatakse kui kohus tagastab kaebuse selle esitajale, välja arvatud juhul, kui see toimub HKMS § 121 lg 2 alusel. Kaebaja ei ole tasunud kaebuselt ega esialgse õiguskaitse taotluselt riigilõivu.

6.Kaebuse tagastamise ja riigilõivu tasumata jätmise tõttu jätab kohus kaebaja esialgse õiguskaitse taotluse läbi vaatamata (HKMS § 249 lg 3). Seejuures tuleb märkida, et esialgse õiguskaitse kohaldamine on välistatud, kui kaebus on ilmselgelt perspektiivitu. Ilmselgelt perspektiivituks tuleb muuhulgas pidada kaebust, mis kuulub tagastamisele (vt ka Tallinna Ringkonnakohtu 10.06.2024 määrus haldusasjas nr 3-24-1111, p 18). (allkirjastatud digitaalselt) Kaupo Kruusvee kohtunik 2(2)

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.