VIRU MAAKOHUS KOHTUMÄÄRUS Kohtuasja number 2-24-15880 Määruse tegemise aeg ja koht Kohtunik Kohtuasi 08.08.2025, Narva Heleen Jääger Narva linn, Tallinna mnt 17 korteriühistu avaldus G T , J J ja M R
) § 40 lg 1, VÕS § 101 p 1 ja § 108 lg 1 alusel. 2
(5)2-24-15880 8. Korteriühistu nõude rahuldamine eeldab, et võlgnik on korteriühistu liige. Lisaks peab korteriühistu tõendama, et korteriühistu liikmel oli kohustus tasuda majandamiskulude eest ning kohustuse suuruse. Majandamiskulud on kõik kulud, mida korteriomanik peab korteriühistu liikmena kandma (
§ 40lg-d 1 ja 2, § 12 lg 1, § 35 lg 2 p 2 ja § 41 lg 2).
Majandamiskulud ja korteriomanike kohustuste jaotus nende kandmisel tuleb välja tuua majanduskavas, mille koostab juhatus ja kehtestab korteriomanike üldkoosolek (
§ 41lg 1 p-d 3–5, lg 3).
Kohustuste jaotus ja tasumise kord tuleneb
§ 40
lg-st 1, mille järgi teevad korteriomanikud perioodilisi ettemakseid korteriühistule vastavalt oma kaasomandi osa suurusele.
§ 40
lg 2 järgi võivad korteriomanikud korteriühistu põhikirjaga ette näha erineva kohustuste jaotuse ja tasumise korra, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule. Sellisel juhul tuleb põhikirjas ette näha seegi, kuidas tehakse tegelik tarbimine kindlaks (nt mõõteseadmete abil). Kui majanduskava ei ole kehtestatud, võib korteriühistu kulude hüvitamist nõuda, kui majandamiskulude kandmise on otsustanud korteriomanike üldkoosolek. Kulude kandmisest ei vabasta korteriomanikku see, kui kulude kandmine tuleneb küll korteriomanike üldkoosoleku otsusest, kuid otsust ei ole pealkirjastatud majanduskavana. Juhul kui majanduskava ei ole kehtestatud ja kulude kandmist ei ole otsustatud korteriomanike üldkoosoleku otsusega, saab korteriühistu nõuda korteriomanikelt kaasomandil lasuvate kohustuste täitmist
§-s 40 sätestatud suhte alusel. Selliste majandamiskulude suurust, mis ei sõltu vahetult tegelikust tarbimisest (nt remondifond, haldus- ja hoolduskulu), saab seega tõendada majanduskava või korteriomanike üldkoosoleku otsusega, millega vastavad kulud ja nende jaotus kindlaks määrati. Korteriühistu poolt elamu majandamiseks ostetud teenuste (nt soojusenergia, kütte) puhul on võimalik raamatupidamisdokumentidega tõendada, kui palju oli korteriühistu kohustatud teenuseosutajale tasuma. Seejuures peab korteriühistu välja tooma, kui suured olid tervikuna korteriühistu majandamiskulud mingil ajavahemikul, mil nende tasumist nõuti. Korteriühistu nõuet ei tõenda korteriomanikule esitatud arved ega raamatupidaja poolt koostatud dokumendid võlgnevuse kohta (vt RKTKm 24.05.2023, 2-20-119460, p 16.1; 20.06.2022, 2-19-8045, p 11; RKTKo 16.06.2010, 3-2-1-53-10, p-d 13 ja 14; TrtRnKm 04.02.2022, 2-20-7413, p 12.2). 9. Tallinna mnt 17 on korteriomanditeks jagatud kinnisomand ning avaldaja on loodud 21.03.2002 kaasomandi majandamiseks ja liikmete ühiste huvide esitamiseks (dtl 38). G T , J J ja M R kuulub Ida-Viru maakonnas Narvas Tallinna mnt 17 korterelamus korteriomand nr xxx üldpinnaga 39,40 m2, 394/25141 mõttelist osa kinnistust (dtl 294). Korteriomandi omanikena on puudutatud isikud avaldaja liikmed (
§ 1lg 4).
Asjaolu, et puudutatud isikute vahel võib olla vaidlus omandi üle, ei tähenda, et majandamiskulusid ei tule tasuda. Korteriühistu liikmetena on puudutatud isikutel avaldaja ees
-st tulenevad kohustused, sh majandamiskulude tasumise kohustus. Ühistu liikme kohustust osaleda majandamiskulude kandmisel täpsustavad ka avaldaja põhikirja p-d 3.11, 3.11.1 ja 3.12 (dtl 41). Nende sätete järgi peavad liikmed tegema sihtotstarbelisi makseid ja maksma kütte eest vastavalt kaasomandi osa suurusele ning tegema muid sihtotstarbelisi makseid vastavalt üldkoosoleku otsusele. 10. Avaldaja on välja toonud, et puudutatud isikute võlgnevus koosneb teenustasust, remondifondi maksetest, gaasiseadmete hooldustasust ja tasust kütte eest. Esitatud 3
(5)2-24-15880 materjalidest võib järeldada, et võlgnevust on arvestatud ajavahemiku 01.06.2023– 30.04.2025 eest. Võlgnevust ei ole arvestatud kuni 26.06.
- Kohus loeb tõendatuks, et puudutatud isikul oli kohustus tasuda järgmiste kulude eest: Kululiik ja suurus Alus Teenustasu Korteriühistu 03.05.
- a 2 0,75 eur/m ajavahemikul üldkoosoleku otsus (dtl 31–33); 01.05.2023–31.03.2024 Korteriomandi eest arvestatud kulu Kajastatud arvetel (dtl 15–24) 29,55 eurot (0,75 x 39,40 = 29,55); Korteriühistu 17.04.
- a üldkoosoleku otsus (dtl 34) Kajastatud arvetel (dtl 25–30, 315 –318) 31,52 eurot (0,8 x 39,40 = 31,52) Remondifond 0,15 eur/m2 korteriühistu 17.04.
- a – ajavahemikul
- a üldkoosoleku otsus (dtl 34) mai kuni september Kajastatud arvetel (dtl 26–30) 5,91 eurot (0,15 x 39,40 = 5,91) Gaasiseadmete teenindamise tasu Majanduskava (dtl 333–339), leping teenuseosutajaga (dtl 230– 235), arved (dtl 235–237, 340–342) Kajastatud arvetel (dtl 15–21) 0,75 eurot ja 0,92 eurot (dtl 21–30, 315–318) Majanduskava, tarnija arved (dtl 212–227, 319–332) Kajastatud arvetel (dtl 15–30, 315–318) 0,8 eur/m2 alates 01.04.2024 0,75 eurot ajavahemikul 01.06.2023–31.12.2023 0,92 eurot ajavahemikul alates 01.01.2024 Küte Tariif sõltus tarnijakulust
- Korteriomanike üldkoosoleku otsuse ja majanduskava alusel on võimalik kehtestada kulude kandmine ning arvestamise aluseks olevate tariifide suuruseid. Kohtu ette ei ole toodud asjaolusid, millest võiks järeldada, et üldkoosoleku otsused on tühised.
- Võlgnevuse koguarvestus 1557,50 eurot on arvete ja võlgnevuse väljavõtte alusel jälgitav (dtl 12, 312). Korteriomandiga seotud majandamiskulude eest maksti ebapiisavalt. Avaldaja on arvestanud tehtud makseid (dtl 12, 13, 312, 313, 314). Puudutatud isikud ei ole tõendanud, et nad oleks teinud makseid piisavas ulatuses. Kohustuse õigel ajal, õiges kohas ja õigel viisil täitmata jätmise korral on tegemist rikkumisega. Võlausaldaja võib rikkumise korral nõuda võlgnikult kohustuse täitmist.
- Eeltoodust tulenevalt rahuldab kohus avalduse osaliselt. Puudutatud isikutelt tuleb solidaarselt avaldaja kasuks välja mõista põhivõlgnevus 1557,50 eurot ajavahemikul 01.06.2023–30.04.2025 tekkinud võlgnevuse eest. Kohus ei mõista puudutatud isikutelt välja alates 01.05.2025 tekkinud võlgnevust. 4
(5)2-24-15880
- Kohus rahuldas avalduse nõude, mistõttu on õiglane jätta menetluskulud TsMS § 172 lg 1 alusel solidaarselt puudutatud isikute kanda.
- Avaldaja esitas menetluskulude nimekirja 27.06.2025 (dtl 311). Nimekirja järgi on avaldaja menetluskulud riigilõiv 50 eurot ja lepingulise esindaja kulud 850 eurot. Nimekirja järgi kulus esindajal toimingute tegemisele 8,5 tundi. Nimekirja järgi osutas esindaja õigusabi tunnihinnaga 100 eurot (ilma käibemaksuta).
- Avalduse esitamisel tasutud riigilõiv 50 eurot on põhjendatud ja vajalik menetluskulu, mis tuleb puudutatud isikutelt avaldaja kasuks välja mõista (dtl 8). Esindaja ei ole esitanud TsMS § 175 lg-le 1 vastavat kinnitust. Eelnev ei välista iseenesest lepingulise esindaja kulude väljamõistmist. Kohus peab lepingulise esindaja kulusid põhjendatuks siiski üksnes menetlustoimingute eest, mille puhul on esindaja osalemine nende tegemisel tõendatud. Kohtu hinnangul ei ole asja materjalidest võimalik järeldada, et esindaja osales kohtumenetluses enne 04.06.2025 toimunud istungit, sh koostas avalduse ja selle täiendused. Avaldused olid puudustega ning need on allkirjastanud avaldaja seaduslik esindaja. Kohus peab põhjendatuks esindaja toiminguks istungiks ettevalmistumist ja istungil osalemist, nendele kulunud aega kahe tunni ulatuses ning 27.06.
- a vastuse koostamisele kulunud aega. Kohus nõustub, et 100 euro suurune tunnihind mitteadvokaadist esindaja puhul on praegusel juhul põhjendatud. Lepingulise esindaja põhjendatud ja vajalikud kulud on järelikult kokku 300 eurot (3 x 100 = 300). Esindaja ei ole käibemaksu välja toonud, mistõttu sisaldavad väljamõistetavad menetluskulud käibemaksu. Kohus mõistab puudutatud isikutelt avaldaja kasuks välja 350 eurot (300 + 50 = 350) (koos käibemaksuga). (allkirjastatud digitaalselt) 5
(5)