KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Veiko Vaske (eesistuja), Maret Altnurme ja Monika Laatsit Otsuse tegemise aeg ja koht 13. juunil 2025 Tallinnas Haldusasja

) § 140 lg 1 p 1) ning DP on vastuolus Saue Vallavolikogu 28.06.2021 otsusega nr 40 kehtestatud üldplaneeringuga (ÜP), mille kohaselt on planeeringuala määratud hajaasustusega alaks. ÜP seletuskirja p 4.3 järgi peab hajaasustusega alal ehitusõiguse saamiseks olema moodustatava uue kinnistu suurus vähemalt 1 ha, laius vähemalt 40 m ja kinnistule peab olema tagatud juurdepääs, samuti peab õuemaade vaheline kaugus olema vähemalt 100 m. DP on ka muus osas olulises vastuolus kehtivate nõuete ja ÜP-ga ning maa-alal toimunud muutuste tõttu ei ole DP-d enam võimalik ellu viia. 3. Saue Vallavolikogu otsustas 28.04.2022 otsusega nr 18

§ 140

lg 6 alusel mitte algatada menetlust DP kehtetuks tunnistamiseks.

§ 140

lg 1 p 1 alusel ei kaota ükski DP automaatselt kehtivust 5 aasta möödumisel, vaid pärast 5 aasta möödumist on kohalikul omavalitsusel vajadusel võimalus (kas omal algatusel või kinnistu omaniku taotlusel) kaaluda, kas DP on endiselt aja- ja asjakohane. See on võimalus, mitte kohustus, ning kaebajatel ei ole õiguspärast ootust, et nende taotluste alusel tunnistatakse DP kehtetuks, seda isegi juhul, kui nende taotluses esitatud väited vastavad tõele. Kui DP-d on asutud ellu viima, ei saa seda

§ 140

lg 1 p 1 alusel kehtetuks tunnistada.

§ 140

lg 1 ei näe kolmandatele isikutele ette võimalust taotleda DP kehtetuks tunnistamist, vaid selline õigus on DP alal oleva kinnistu omanikul ja vallavalitsusel või -volikogul. Kuna taotlejad ei ole DP-ga hõlmatud kinnistute omanikud, tuleb taotlusi käsitada ettepanekuna DP kehtetuks tunnistamise menetluse algatamise otsustamiseks. Kuna DP-s ettenähtud krundid on moodustatud, siis on DP elluviimist alustatud (vt

§ 6p 11, § 126 lg 1).

DP elluviimine ei hõlma ainult ehitamist, vaid ka muid toiminguid. Lisaks on Kivi tee 12 kinnistule püstitatud ehitis ja Kivi tee L1 maaüksusel on tee rajamiseks aastatel 2002–2007 langetatud puid. DP-d ei pea olema täielikult ellu viidud, vaid selle elluviimist peab olema üksnes alustatud. DP seletuskirja p 3.4 järgi oli üheks eesmärgiks mh Kivi tee L2 kinnistu munitsipaalomandisse andmine, mis on toimunud. DP elluviimisena saab käsitada ka DP alale eramute projekteerimist. Väide DP sobimatusest kohalikku ruumimustrisse on subjektiivne. Senised detailplaneeringud ei kaotanud uue ÜP kehtestamisel automaatselt 2

§ 140

lg-s 1 toodud alused ning DP kehtima jäämine ei riku ega piira taotlejate õigusi ega vabadusi.

1. Kaebajad esitasid Tallinna Halduskohtule 01.06.2022 kaebuse (täiendatud 11.08.2022) Saue Vallavolikogu 28.04.2022 otsuse nr 18 tühistamiseks ja Saue valla kohustamiseks algatada 1 kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest arvates Tamme kinnistu DP kehtetuks tunnistamise menetlus. Kaebuse põhjendused olid kokkuvõttes järgmised. Kaebuse eesmärk on, et vastustaja otsustaks DP kehtetuks tunnistamise menetluse alustamise üle kaalutlusvigadeta. Kaebajad on tuginenud subjektiivsete õiguste rikkumisele. Z.I märgib, et tema asus
2. aastal teadvalt elama hajaasustusse ning ei soovi elada DP-ga kavandatud tiheasutusele vastavas hoonete grupis. KRX Veod OÜ väitel takistab DP tema kinnistul ehitusõiguse saamist. KRX Veod OÜ omandas Kulli kinnistu 13.12.
3. Ainuüksi see, et kinnistute omanik ei soovi DP kehtetuks tunnistamist, ei välista

§ 140lg 1 p 1 kohaldamist.

Mida pikem aeg on DP kehtestamisest möödunud, seda vähem on huvitatud isikul alust usaldada kokkuleppeid, mis viisid kunagi DP kehtestamiseni. Seda enam, et DP-d ei ole praegusel kujul võimalik ellu viia. Seega tuleb Saue vallal vastava taotluse lahendamisel kaaluda üldisi (sh piirinaabrite) huve ja erahuvi. Olukorras, kus vastustaja on jätnud menetluse algatamata, ei ole Saue vald asjaomaseid huve kaalunud. Kuivõrd

§ 140

on käsitatav n-ö DP ülevaatamise menetlusena, on asjakohane lähtuda analoogiast kohtupraktikaga, mis puudutab järelevalvemenetluse algatamist (Riigikohtu 23.03.2016 otsus nr 3-3-1-85-15, p 13; 23.10.2013 määrus nr 3-3-1-29-13, p 17; 13.10.2010 otsus nr 3-3-1-44-10, p 15). DP kehtetuks tunnistamise eelduseks on DP kehtestamise järgselt toimunud muutused. Esiteks muudatused DP alal, mis tingivad olukorra, kus pole võimalik DP-d selle kehtestatud kujul ellu viia. Seda põhjusel, et DP-s puudub sotsiaalmaa krunt ning veevarustuse- ja tuletõrje lahendus. Teiseks muudatused piirkonnas tervikuna.

1. aastal määratleti DP piirkond ÜP-s sõnaselgelt hajaasustuspiirkonnana ja kehtestati ka maakasutuse piirang, mille kohaselt ehitusõiguse saamiseks peab kinnistu suurus olema vähemalt 1 ha, millega
2. aastal kehtestatud tiheasustust kavandav DP läks vastuollu, nähes ette ÜP-s kehtestatud miinimumist kolm korda väiksemaid krunte. ÜP-st tulenevalt on ka piirkonna praegune ruumimuster kujunenud ÜP-järgsete hajaasustuse maakasutuse piirangute alusel, millega 17 aastat tagasi kehtestatud tiheasustust kavandav DP enam ei sobi.
3. a-l on DP kehtetuks tunnistatud veevarustuse lahenduse osas ja seega pole seda võimalik ellu viia, kuna täitmata on oluline DP ülesanne määrata tehnovõrkude ja -rajatiste asukoht (

§ 126lg 1 p 4).

Alates 2016. a-st ei eksisteeri DP koosseisus enam sotsiaalmaa kinnistut, mille aga DP ette nägi, mis samuti tähendab, et DP-d ei ole enam võimalik ellu viia. Kõik DP alal toimuvad tegevused ei ole käsitatavad DP elluviimisena, mis välistaksid selle kehtetuks tunnistamise. DP terviklahendust enam ei eksisteeri. Sealjuures märgiti ka Saue 3

mõttes. Kõik tegevused, mida vastustaja ja kolmas isik kirjeldavad DP elluviimisena, on eelnenud viidatud Saue Vallavolikogu 26.06.2019 otsusele. DP elluviimisena ei saa käsitada nimetatud otsusega DP veevarustuse lahenduse kehtetuks tunnistamist ega Kivi tee L2 vallale võõrandamist, mis toimus pärast kaebajate taotlust DP kehtetuks tunnistada, samuti mitte kolmanda isiku väidetud elamukruntide tasandamist, kuna tegelikult tegeleb kolmas isik seal ehitusmaterjalide ladustamisega. Vastuolu ÜP-ga tingib ka avaliku huvi DP kehtetuks tunnistada. Ka vastustaja ise on teiste detailplaneeringute puhul lähtunud kehtetuks tunnistamisel ÜP-st tulenevatest põhimõtetest. DP vastuolu hiljem kehtestatud ÜP-ga ei ole lubatud tingimusteta. Hajaasustuse muutmine tiheasustuseks on oluliste mõjudega muutus, ka tekib vastuolu kohaliku hoonemustriga. Ka Tallinna Ringkonnakohus nõustus käesolevas asjas 15.03.2023 tehtud määruse p-s 14, et ÜP eesmärkide tõhusaks saavutamiseks võib esineda põhjendatud vajadus DP-d muuta või tunnistada see osaliselt või tervikuna kehtetuks (vt ka

§ 92lg 2 p 5).

Kolmanda isiku väide, et DP kehtestamise aegne üldplaneering nägi alal ette tiheasustusala, ei ole kohtumenetluses tõendatud, mistõttu ei saa sellele tugineda. Igal juhul tekkis aga vastuolu DP ja ÜP vahel, mis nägi

1. a-st alal ette hajaasustusala. Kolmanda isiku huve ei saaks DP kehtetuks tunnistamine riivata, kuna ta omandas kinnistud aastal 2016, kui tegemist oli juba ÜP-st tulenevalt hajaasustusalaga ning tal ei saanud olla õigustatud ootust 10 a vana DP elluviimiseks.
2. Vastustaja palus jätta kaebuse rahuldamata kokkuvõttes järgmistel põhjendustel. Kaebajate õigusi rikub nende väitel
3. a-l kehtestatud DP, kuid kaebajad ei ole DP-d vaidlustanud. Kui Z.I tuli teadvalt elama nn hajaasustusse (mis ei olnud võimalik, sest Z.I sai oma kinnistule ehitusloa ajal, kui kehtinud detailplaneering nägi vaatlusalusele alale ette tiheasutuse), siis pidi ta juba DP kehtestamisel aru saama, et DP võib tema õigusi rikkuda ja kaebaja oleks pidanud DP kehtestamise vaidlustama. Z.I seda teinud ei ole. Kaebajal ei ole õigust vaidlustada haldusakti, mis on kehtinud 17 aastat. KRX Veod OÜ omandas kinnistu aastal 2018 ning pidi arvestama ümbruses kehtivate planeeringutega. KRX Veod OÜ kinnistule ehitusõiguse saamist ei takista mitte DP, vaid ÜP, mis näeb uute ehitusõiguste saamisel ette vastavad tingimused. Vastustaja on volikogu otsuse tegemisel arvestanud kõigi oluliste asjaoludega ja kaalutlenud erinevaid huve. DP on ellu viidud, mistõttu ei ole selle kehtetuks tunnistamine enam võimalik. ÜP-ga peavad olema kooskõlas pärast seda kehtestatud detailplaneeringud. Planeerimisdiskretsioon kuulub kohalikule omavalitsusele ja kaebajate pädevuses ei ole hinnata, kas DP on piisavalt kaasaegne, vastab majanduslikele, kultuurilistele jne vajadustele.

§ 140

lg 1 p 2 laiendab kohaliku omavalitsuse õigust detailplaneeringu kehtetuks tunnistamiseks, kuid ei anna kaebajatele õigust seda nõuda. Vastavalt ÜP seletuskirja p-le 16 tuleb planeeritud juhtotstarvet ja ehitustingimusi järgida juhul, kui katastriüksuse seniseid ehitustingimusi (k.a sihtotstarvet) soovitakse muuta. ÜP punkt 4.3 näeb ette uue hoonestuse rajamise hajaasustusega alal, seega kuulub ÜP punktis 4.3 nimetatud regulatsioon kohaldamisele alles siis, kui isik soovib muuta katastriüksuse seniseid tingimusi ja mitte olukorras, kus kaebajale ei meeldi kunagi ehitatud hoone või kehtestatud detailplaneering. Ka ÜP-s on lubatud hajaasustuses kolmesed elamugrupid, mille õuemaade kaugus on 100 m ja mis on koos Z.I kinnistuga võimalik moodustada. Vallavolikogu 26.06.2019 otsusega nr 41 „Saue Vallavolikogu 22. detsembri 2005. aasta otsusega nr 128 kehtestatud Püha küla Tamme kinnistu detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine veevarustuse lahenduse osas“ hindaski vastustaja vaidlusaluse DP aja- ja asjakohasust ja algatas DP osalise kehtetuks tunnistamise. 4

§ 140lg 7).

DP seletuskirja punkti 3.3 kohaselt on sotsiaalmaa krunt planeeritud vajadusega tagada sportimise, vabaaja veetmise ja ühiste ürituste korraldamise võimalused planeeritaval alal, seega avalikult kasutatavana. Vastustajal on soovi korral võimalik seada DP-s ette nähtud alale sundvaldus DP terviklahenduse elluviimiseks. DP kehtestamise ajal kehtinud

§ 9

lg 3 kohaselt oli krunt defineeritud kui ehitamiseks kavandatud maaüksus detailplaneeringu koostamise kohustusega alal. See tähendab, et ehitusõiguseta kinnistud ei kvalifitseerunud kruntideks. DP-s ette nähtud üldmaa kinnistu (mille piire muudeti 23.08.2016 korraldusega nr 594) algne moodustamine ei olnud detailplaneeringukohustuslik tegevus, sest kinnistule ei määratud ehitusõigust. See tähendab, et kuigi üldmaa kinnistu moodustati kehtiva DP alusel, polnud antud ajal nimetatud maaüksuse moodustamiseks otsest DP koostamise kohustust. Sellest lähtuvalt ei saa ehitusõiguseta maaüksuse piiride muutmist käsitleda DP-ga vastuolus oleva tegevusena. 6. Kolmas isik leidis, et kaebajatel puudub õigus nõuda DP kehtetuks tunnistamist kokkuvõttes järgmistel põhjendustel. Kuna

-s on sätestatud DP kehtetuks tunnistamise alused, siis ei kohaldu haldusmenetluse seaduses (HMS) toodud üldregulatsioon ja lähtuda tuleb

-s sätestatud alustest. Ka

seletuskirjas on rõhutatud, et elluviidud DP-d ei saa kehtetuks tunnistada, vaid muutmise soovi korral tuleb koostada uus DP. Elluviimise all saab mõista eeskätt detailplaneeringu alusel toimingute tegemist, nt ehitusloa saamiseks taotluse esitamist. Järelikult tuleneb

-st piirang, et kui DP-d on asutud ellu viima, ei saa mitte mingil juhul DP-d kehtetuks tunnistada, seejuures puudub haldusorganil ka sellekohane kaalutlusõigus. Kolmanda isiku taotlusel veevarustuse lahenduse kehtetuks tunnistamine on haldusorgani tegevusena samuti DP elluviimine. Vastustaja 2019. a otsuse alusel on tehtud kulutusi ja võetud kohustusi, ehitatud välja tee. Kivi tee 12 kinnistule on faktiliselt püstitatud ka ehitis, tähtis ei ole, et DP kohaselt võib hoonestamine toimuda vaid ehitusprojektide ja -lubade alusel, seletuskiri ei kitsenda ehitamise mõistet, kui ehitamine on lubatud ka ilma ehitusloata. Isegi kui HMS üldregulatsioon DP kehtetuks tunnistamisele põhimõtteliselt kohalduks, puudub nii avalik huvi kui ka haldusaktiga koormatud isik, mistõttu tuleb lähtuda ainult kolmanda isiku usaldusest, et DP jääb kehtima.

seletuskirjas on ka selgitatud, et DP kehtetuks tunnistamine saab muutunud olude alusel kõne alla tulla eelkõige siis, kui avalik huvi seda tingib. Seega peab DP kehtetuks tunnistamiseks olema toimunud mingi muutus võrreldes DP kehtestamise ajaga ning lisaks peab kehtetuks tunnistamine teenima avalikke huve. Kolmandale isikule teadaolevalt on piirkonna kinnistud olnud kogu aeg sama suurusega, ehk siis jääb arusaamatuks, mis on see muutus, mis toimus võrreldes DP kehtestamisega. Ka ei ole kaebajad käesolevas asjas selgitanud, milles seisneb avalik huvi, et DP kehtetuks tunnistataks. Sellest sõltumata ei saa nad esitada populaarkaebust, nagu leidis Riigikohus asjas nr 3-17-2023. Planeeringute ülevaatamine ega DP vastavus ÜP-le ei kvalifitseeru kaebajate subjektiivseteks huvideks. KRX Veod OÜ kinnistu on maatulundusmaa. Z.I kinnistu ei vasta ÜP-järgsetele ehitusõiguse saamise nõuetele, kuna on alla 1 ha. 7. Tallinna Halduskohus jättis 09.11.2023 otsusega (otsusel märgitud ekslikult kuupäev 07.11.2023) kaebuse rahuldamata ja mõistis kaebajatelt solidaarselt välja kolmanda isiku menetluskulud 2618 eurot. 5

§ 140

lg 1 p-st 1 tuleneb piirang, et kui DP-d on asutud ellu viima, ei saa mitte mingil juhul DP-d kehtetuks tunnistada. Antud juhul on DP-d asutud ellu viima.

§ 6

p 11 kohaselt on planeeringu elluviimine tegevus, mille eesmärk on planeeringus sätestatu realiseerimine ning planeeringulistest nõuetest kinnipidamise tagamine. Seega ei ole elluviimisena mõeldud realiseerimist, tegevuste lõpetatust, vaid tegevusi ennast, mis näitavad selget tahet planeering ellu viia. DP-s ettenähtud krundid on moodustatud (

§ 126

lg 1), kolmanda isiku avalduse alusel on vastustaja 26.06.2019 otsusega nr 41 DP kehtetuks tunnistatud veevarustuse lahenduse osas ja kolmas isik on teinud kulutusi uue eskiisi koostamisele ja pidanud läbirääkimisi ning võtnud pakkumised puurkaevu ja veetrasside rajamiseks, kolmanda isiku tellimusel tegeleb arhitekt eramute projekteerimisega, sõlmitud on võrguleping jne. Need tegevused on käsitatavad DP elluviimisena. Samuti on kolmas isik võtnud endale vastustaja 26.06.2019 otsuse alusel kohustuse rajada tee ja võõrandada tasuta vastustajale Kivi tee L1 kinnistu (transpordimaa, mille kaudu kavandati juurdepääsu planeeringualale) ning võõrandada tasuta vastustajale Kivi tee L2 ja Kivi tee 8 kinnistud. Võõrandamine on ette nähtud ka DP-s. Järelikult on ka Kivi tee L2 kinnistu võõrandamine osa DP elluviimisest. Kivi tee L2 kinnistule kohustus vastustaja rajama kattega tee, mis on käesolevaks hetkeks vastustaja poolt rajatud, ehk siis on ka vastustaja teinud toiminguid DP elluviimiseks. DP seletuskirja p 3.3, mille kohaselt vastavalt ehitusseadusele võib kruntide hoonestamine toimuda vaid kinnitatud ehitusprojektide alusel ja ehitusloa olemasolul, viitab sellele, et ehitamisel tuleb kinni pidada seaduses sätestatud nõuetest. DP kehtestamise ajal kehtinud ehitusseaduse § 15 lg 2 kohaselt ei ole väikeehitise ehitamiseks ehitusprojekt nõutav. Kolmanda isiku püstitatud väikeehitis on samuti osa DP elluviimisest. Asjaolu, kas DP-d asus ellu viima kolmas isik või tema õiguseellane, ei oma DP elluviimise kontekstis tähtsust. Tuginedes haldusakti kehtetuks tunnistamise nõudes HMS §-dele 64–70, tuleb hoolikalt kaaluda haldusakti kehtetuks tunnistamise negatiivseid tagajärgi. Antud juhul on kolmas isik asunud DP-d ellu viima ja teinud selleks ka kulutusi ja DP kehtetuks tunnistamine toimuks tema kahjuks. Kaebajate ootus, et planeeringud oleksid ajakohased ega oleks vastuolulised, ei ole samastatav kaebajate subjektiivsete õigustega ega ole halduskohtus kaitstav. Kaebajatel puudub subjektiivne õigus nõuda, et miljöö ja ümbritsev keskkond, milles nende kinnistud asuvad, püsiks muutumatuna (Riigikohtu 24.05.2010 otsus nr 3-3-1-29-10). Seega ei ole lubatavad argumendid hajaküla miljöö rikkumisest. Z.I omandas enda kinnistu 2004. aastal. Seega tekkis potentsiaalne võimalus, et keegi asub DP-d ellu viima, juba DP kehtestamise järgselt 2005. aasta lõpus ja Z.I oleks saanud ja pidanud oma privaatsusõigust kaitsma asuma juba pärast DP kehtestamist. Vahepeal ei ole muudetud elamukruntide ega kruntidele lubatavate hoonete suurust. KRX Veod OÜ omandas enda kinnistu 2018. aastal. Seega pidi ta kinnistu omandamisel teadma, millise kruntide jaotuse ja ehitusõigusega on kehtestatud DP, ja selle väidetavat vastuolu ÜP-ga. Kohus ei nõustu kaebajatega, et DP-d pole selle kehtestatud kujul võimalik enam ellu viia. Veetorustiku rajamine ei eelda DP koostamist (seda ei loetle

§ 125lg 1), vaid see tuleb lahendada projekteerimistingimuste teel.

Seega on kolmandal isikul säilinud võimalus ehitada uusi kommunikatsioonitrasse ka pärast DP osaliselt kehtetuks tunnistamist ja planeeringu elluviimine ei ole takistatud. Saue Vallavalitsuse 23.08.2016 korraldusega nr 594 „Püha külas katastriüksuste Pere-Kaarle, Tamme ja Vahepere piiride muutmine“ ei muudetud DP-d. DP seletuskirja punkti 3.3 kohaselt on sotsiaalmaa krunt planeeritud vajadusega tagada sportimise, vabaaja veetmise ja ühiste ürituste korraldamise võimalused planeeritaval alal. Seega on vaatlusalune ala ette nähtud avalikult kasutatavana. Nimetatud sotsiaalmaa krunt on praeguseks liidetud piirnevate kinnistutega. Kolmas isik ja vastustaja on aga omavahel leppinud kokku, et kolmas isik võõrandab Kivi tee 8 kinnistu tasuta vastustajale, et rajada sinna sotsiaalmaa 6

§ 92lg 2 p 5).

See on aga kohaliku omavalitsuse kaalutlusotsus, mille otstarbekust kohus ei hinda. Kohtule nähtub, et vastustaja on kaalunud DP kehtetuks tunnistamist ja mh selle negatiivset mõju kolmandale isikule ning potentsiaalseid kahjunõudeid Saue valla vastu ja otsustanud DP-d mitte kehtetuks tunnistada. Vastustaja selgitustest nähtub, et kaalutlusena võeti arvesse, et vastuolu ÜP-ga (mida vastustaja iseenesest ei eita) ei ole sedavõrd suur (vaidluse all on vaid 5 ühepere-elamu ehitamine üle 3000 m2 suurustele kruntidele, DP järgi on säilitatava kõrghaljastuse osatähtsus planeeritavatel elamukruntidel min 50%). Arvestades, et kaebajate kinnistud asuvad rakenduse Google Maps andmetel Tallinna südamest ca 17 km kaugusel ja mõnesaja meetri kaugusel küllalt tiheda liiklusega Paldiski mnt-st, tuleb selle seisukohaga nõustuda. Vastustaja on arvestanud kaalutlusena, et DP-ga ette nähtud Kivi tee L2 on kolmas isik juba tasuta Saue vallale üle andnud ja vald on selle asfalteerinud. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES 8. Kaebajad esitasid halduskohtu otsusele 11.12.2023 apellatsioonkaebuse, paludes halduskohtu otsuse tühistada ja uue otsusega kaebuse rahuldada. Kokkuvõtlikult on apellatsioonkaebuse põhjendused järgmised. Halduskohus on kaevatavas otsuses küll õigesti leidnud, et kaebajatel on õigus taotleda DP kehtetuks tunnistamist ja kaebajatel on kaebeõigus, kuid seejärel vääralt leidnud, et aluseid DP kehtetuks tunnistamiseks ei esine. Otsusest ei selgu, kas kohus on selles osas esitatud kaebajate seisukohad olulises ulatuses kõrvale jätnud, sest ei pea neid põhjendatuks (ja kui ei pea neid põhjendatuks, siis miks), või lihtsalt tähelepanematusest. Kohus on vääralt leidnud, et DP-d on asutud ellu viima ja see välistab planeeringu kehtetuks tunnistamise. Kohus on vastavale järeldusele jõudmisel eiranud kõiki kaebajate poolt menetluses DP realiseerimise (õigemini selle mitterealiseerimise) osas esitatud seisukohti. Kohus on vääralt sisustanud kaebajate subjektiivsete huvide kaitse, jättes täiesti kõrvale ÜP-st võrsuvad põhimõtted, millele samuti kaebajad saavad küllaldase kohtupraktika kohaselt tugineda. Kaebajatel on õiguspärane ootus, et vald lähtub ja viib ellu ka ÜP-st tulenevaid põhimõtteid. Ka hiljutises lahendis selgitas Riigikohus, et kaebajate subjektiivsed õigused võivad võrsuda planeeringus sätestatud ehituslikest piirangutest ning kohtumenetluses enda kui naabri huve kaitsvale planeeringu sättele tuginemiseks ei pea isik ära näitama omandiõiguse või muu põhiõiguse riivet (RKHKo 3-20-2247/53, p 15; 3-3-1-69-16, p26; 314-52416/72, p 15). Kaebajad ei soovigi, et elukeskkond jääks endiseks, vaid et vastustaja kontrolliks planeerimismenetluse raames, kas ja mis ulatuses on asjakohane elukeskkond õiguspäraselt muutunud (mis nähtub eelkõige ÜP-ga kavandatud põhimõtetest) ja võtaks seda 7

§ 140

lg 1 p 1 ja p 2 alusel ja järeldanud, et kumbki alustest praegusel juhul ei võimalda kaebajatel vastavat taotlust esitada. Sisuline analüüs ja erinevate huvide kaalumine – st ÜP-s kavandatava elluviimisest kinnipidamine, mis on lisaks avalikule huvile ka kaebajate kui piirinaabrite huvides ja arendaja huvi DP kehtima jäämise suhtes (eelkõige nn usalduskahju) – otsuses puudub. Olgugi, et haldusakti motiveerimise (ja kaalumise kohustust) ei saa üle tuua kohtumenetlusse, ei ole vastustaja ka kohtumenetluses selliseid põhjendusi esitanud. Halduskohus on kaalumise teinud vastustaja eest, mis on lubamatu.

1. Vastustaja ja kolmas isik palusid jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata, jäädes sisuliselt halduskohtus esitatud seisukohtade juurde. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
2. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu otsusega, apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata. Halduskohtu otsus on asjakohaselt motiveeritud, kohtu järelduste kujunemine on jälgitav ja otsuse resolutsioon võrsub loogiliselt otsuse põhjendustest. Kohtuotsust ei muuda õigusvastaseks see, et halduskohus on mõnedele kaebaja väidetele vastanud sisuliselt ja kokkuvõtlikult, lähtudes kaebajate seisukohtade arusaadavast mõttest, mitte vastates formaalselt igale silmapaistvalt sõnaohtras kaebuses formuleeritud väitele eraldi. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu põhjendustega ega korda neid HKMS § 201 lg 4 alusel kogumahus ning täiendab neid alljärgnevalt, vastates apellatsioonkaebuse väidetele vastavalt apellatsioonkaebuses esitatud temaatilisele struktuurile. 8

§ 124

lg 2 II lause mõttes, millega korreleerub ka võimalus DP kehtetuks tunnistamiseks viie aasta möödumisel kehtestamisest

§ 140lg 1 p 1 alusel.

Sellele vaatamata ei saa aja möödumine iseenesest murda planeeringu õiguslikku siduvust ega luua teistele isikutele õigustatud ootust selle kehtetuks tunnistamiseks. Eelkõige saab planeeringu kehtetuks tunnistamine tuleneda vastassuunalisest avalikust huvist, mis omaniku tahte ja õigustatud ootuse murdmiseks peaks olema selgelt ülekaalukas. Asjasse puutumatu on kaebajate viide Riigikohtu halduskolleegiumi 09.06.2023 otsusele haldusasjas nr 3-20-2247, kus Riigikohus küll nentis, et detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine ei eelda ülekaalukat avalikku huvi, kuid seda selgelt viitega olukorrale, kus detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist taotles ehitusõiguse mahu suurendamiseks kinnistu omanik ise ja kaalutavateks huvideks olid planeeringuga kaitstavad naabrite huvid. Sama põhimõtet ei saa mingil moel kohaldada kardinaalselt vastupidisele olukorrale, kus kehtetuks tunnistamist kaalutakse omaniku huvide vastaselt.

1. Pelgalt asjaolust, et hiljem kehtestatud ÜP näeb üldnormina ette erinevad maakasutuse põhimõtted, ei saa teha järeldust, et avalik huvi DP kehtetuks tunnistamiseks tingimata eksisteeriks, kui kohalik omavalitsus ei ole ÜP menetluses DP kehtetuks tunnistamist algatanud. Seda iseäranis olukorras, kus varasema maakasutus- ja ehitusõiguse säilimise võimalus ka pärast ÜP kehtestamist on ÜP seletuskirjas selgelt ühe võimalusena ette nähtud (ÜP seletuskirja p 16). Selline regulatsioon viitab, et varasema DP kehtima jätmine on olnud vastustaja teadlik valik ja ühtlasi osa ÜP-ga fikseeritud ühiskondlikust kokkuleppest ning hilisema ÜP ja varasema DP erinevust saab käsitada üld- ja erinormi suhtena, mitte normikonfliktina. Lihtsustatult öeldes, ÜP-ga kehtestati küll n-ö hajaasustuse printsiip, aga selge klausliga, et see ei kohaldu olemasoleva ehitusõiguse alal kuni selle muutmiseni. Kaebajatel ei ole tekkinud õigustatud ootust ÜP-järgsete maakasutuse põhimõtete rakendamiseks kehtiva DP planeeringualal, kuni vastava katastriüksuse seniseid ehitustingimusi muuta ei soovita. Nagu ringkonnakohus käesolevas asjas tehtud 15.03.2023 määruses selgitas, võib ÜP kehtestamine põhimõtteliselt anda aluse DP kehtetuks tunnistamiseks. Halduskohus on otsuses motiveeritult leidnud, et vastustaja on asjakohase kaalumise läbi viinud ja jõudnud põhjendatult seisukohale, et konkreetsel juhul ÜP kehtestamisest sellist vajadust ei tulenenud.
2. Apellatsioonkaebuse ptk-s 3.2 on kaebajad asunud seisukohale, et halduskohus on eiranud põhjendusi, miks ei ole antud juhul asutud DP-d ellu viima. Alustuseks märgib ringkonnakohus, et DP elluviimisega alustamisel ei ole määravat tähtsust otsustamaks, kas vastustaja seisukoht kaebajate taotluste osas oli õiguspärane. DP elluviimisega mittealustamine on küll eeldus DP kehtetuks tunnistamiseks

§ 140

lg 1 p 1 alusel (vastavale pikaajalisele kohtupraktikale viitas ringkonnakohus 15.03.2023 määruse p-s 15), kuid isegi kui tuvastada, et elluviimisega ei ole alustatud, ei annaks see kaebajatele õigustatud ootust DP kehtetuks tunnistamiseks, vaid oleks käsitatav üksnes ühe kaalutlusena kehtetuks tunnistamise otsustamisel. 14. Halduskohus ei ole ka sisuliselt eksinud DP elluviimisega alustamise tuvastamisel. Nagu halduskohus õigesti märkis, ei tähenda elluviimine

§ 140

lg 1 p 1 mõttes realiseerimist tegevuste lõpetamise mõttes, vaid faktilisi tegevusi, mis näitavad selget tahet planeering ellu viia. Kuigi vastustaja on 26.06.2019 osalise kehtetuks tunnistamise otsuse põhjendustes esitanud mh väite, et DP-d ei ole ellu viidud, ei saanud taoline põhjendus olla vastustajale siduv ligi kolm aastat hiljem tehtud käesolevas asjas vaidlustatud otsuse tegemisel, vaid 9

§ 140

lg 1 mõttes isoleeritult ja abstraktselt, vaid üksnes koosmõjus sisuliste elluviimise toimingutega. Käesoleval juhul peegeldab DP osaline kehtetuks tunnistamine planeeringu elluviimiseks tehtud faktilisi tegevusi, sh ettevalmistusi ehitusõiguse realiseerimiseks, mis ühe õigusliku järelmina tingis mh DP osalise kehtetuks tunnistamise algse veevarustuse lahenduse osas. Erinevalt kaebaja väitest ei välista veevarustuse lahenduse väljajätmine DP-st veevarustusega seotud tegevuste käsitamist DP elluviimisena. Mõistlikku kahtlust ei saa olla, et elamukruntide hoonestamiseks on vaja lahendada ka veevarustuse küsimus ja selline tegevus on suunatud DP elluviimisele ka juhul, kui see eeldab täiendavalt projekteerimistingimuste andmist. Õiguslikku tähtsust ei saa omada ka see, kas mingid tegevused DP elluviimiseks tehti enne või pärast kaebajate poolt vastustajale ettepaneku tegemist DP kehtetuks tunnistamiseks. Avaldust ei saa käsitada kaebajate DP kehtetuks tunnistamise nõudeõiguse teostamisena, kuna taolist õigust neil seaduse alusel ei ole ja järelikult ei saa avalduse esitamine iseenesest mõjutada DP kehtivust ja siduvust ega muuta kolmanda isiku õigustatud ootust selle elluviimiseks. Vastustaja pidi hindama faktilisi asjaolusid oma kaalutlusotsuse tegemise seisuga ja vaidlusaluses otsuses esitatud kaalutlused on piisavad.

1. Apellatsioonkaebuse ptk-s 3.3 leiavad kaebajad, et halduskohus on vääralt sisustanud kaebajate huvide kaitset ja jätnud kõrvale ÜP-st tulenevad põhimõtted. Põhjendatud on halduskohtu seisukoht, et kaebajate ootus planeeringute ajakohasusele ja ÜP põhimõtete elluviimisele ei ole samastatav nende subjektiivsete õigustega. Apellatsioonkaebuse väited ei anna alust vastupidiseks järelduseks. Ringkonnakohus selgitas eelnevalt, et ÜP ja DP regulatsiooni vahel ei ole õiguslikus mõttes vastuolu, vaid ÜP rakendussätete kaudu saab DP kehtima jätmist sisuliselt käsitada vastustaja planeerimisdiskretsiooni alusel tehtud valikuna, mis väljendab avalikkusega saavutatud kokkulepet ÜP kehtestamisel. Samuti seda, miks saab vastu omaniku soovi DP kehtetuks tunnistamist õigustada eelkõige ülekaalukas avalik huvi. Kehtivast DP-st tuleneb omaniku õigustatud ootus selle elluviimiseks, mis küll ajas väheneb, kuid mille murdmiseks peab ometi esinema ülekaalukas avalik huvi. Asjakohaseks ei saa pidada argumente seoses sellega, et detailplaneeringuga ei tohi kahjustada (üldplaneeringuga) kujundatava ruumilise lahenduse terviklikkust. Olukorras, kus DP lahendus on kehtinud aastaid enne ÜP kehtestamist, millega DP teadlikult kehtima jäeti, on järelikult tegemist teadliku otsusega, et DP-ga kujundatud keskkond sobib ka ÜP-ga loodavasse laiemasse konteksti. Tulenevalt omaniku õigustatud ootusest on kohaliku omavalitsuse kaalutlusruum DP kehtetuks tunnistamise otsustamisel olemuslikult kitsam kaalutlusruumist DP kehtestamise otsustamisel, mille puhul isikul ei saa olla õigustatud ootust konkreetse planeeringulahenduse kehtestamiseks.
2. Apellatsioonkaebuse ptk-s 3.4 leiavad kaebajad, et halduskohus on vääralt leidnud, et kaebajad oleksid pidanud oma kaebeõigust varem teostama. Ringkonnakohus selle väitega ei nõustu, halduskohtu põhjendused on asjakohased. Z.Il, kes oli kinnistu omanik juba enne DP kehtestamist, oleks olnud võimalik vaidlustada DP selle kehtestamise järel, kui ta leidis, et tema hajaasustuse iseloomuga elukeskkonda hakataks DP elluviimisel lubamatult muutma. KRX Veod OÜ pidi oma kinnistu omandamisel olema teadlik kehtivast detailplaneeringust ning sai astuda samme oma huvide riive ärahoidmiseks, nt jättes omandama kinnistu, mis 10

§ 140

lg-ga 2, mille kohaselt võib detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistada, kui pärast seda on tagatud planeeringu terviklahenduse elluviimine. Kohus märgib, et 26.06.2019 otsuse õiguspärasus ei ole käesolevas haldusasjas kaebuse esemeks ning kohus ei saa anda sellele oma õiguslikku hinnangut. Põhimõtteliselt saab aga nõustuda kaebajatega selles, et DP terviklahenduse elluviidavus on asjakohane kaalutlus hindamaks vastustaja kaalutlusõiguse teostamist, kuna terviklahenduse elluviidavuse puudumine räägiks ühe võimaliku kaalutlusena DP kehtetuks tunnistamise kasuks. 19. Sellest tulenevalt on vähemalt analoogia korras asjakohane hinnata, milliste muudatuste tegemine DP osalisel kehtetuks tunnistamisel oleks

§ 140lg 2 mõttes põhimõtteliselt lubamatu.

Ringkonnakohus leiab, et detailplaneeringu terviklahenduse mõistet

§ 140

lg-s 2 saab mõista sisuliselt samatähenduslikuna detailplaneeringu ruumilise terviklahenduse mõistega

§ 124

lg-s 2; muudes detailplaneeringut reguleerivates

sätetes terviklahenduse mõistet ei kasutata.

eelnõu 571 SE I lugemise seletuskirjas on selgitatud, et ruumilise terviklahenduse loomine

§ 124

lg 2 mõttes tähendab, et detailplaneeringu tulemusena tekkiv ruumiline lahendus peab olema terviklik nägemus, kuidas ala tulevikus parimal võimalikul viisil kasutama peaks, ning see hõlmab maa-alale parima maakasutusviisi leidmist ning kinnisasja ehitusliku ja muu kasutuse ettevalmistamist ja suunamist.1 Seega tähendab terviklahenduse elluviidavus

§ 140

lg 2 mõttes samuti eeskätt võimalust viia ellu just ruumilise mõju vaates olemuselt sarnane või vähemalt samaväärne lahendus nt maakasutusviisi ja ehituslike tingimuste mõttes. Riigikohus on

§ 142

lg-t 2 kohaldades tõlgendanud terviklahenduse elluviidavuse tunnustena näiteks seda, et ülekaalukas osas säilivad planeeringualal DP-ga kehtestatud ehitustingimused muutumatuna ning neid on võimalik ka faktiliselt järgida vaatamata teatavatele kõrvalekalletele, ning planeeringualal tervikuna hoonestuslaad tuntavalt ei muutu, kuigi see võib muutuda märkimisväärselt konkreetse kinnistu puhul (Riigikohtu halduskolleegiumi 26.02.2024 otsus 1 Planeerimisseaduse eelnõu 571 SE I lugemise seletuskiri, lk 155. Kättesaadav veebiaadressil https://www.riigikogu.ee/download/4b53065b-c346-483b-ac41-5f36f5f1922b 11

§ 126lg 1 p 4, 2005.

a-l kehtinud planeerimisseaduse § 9 lg 2 p 7). Iga detailplaneeringuga kohustuslikult lahendatava detaili või tehnilise lahenduse muutmine ei tähenda detailplaneeringu (ruumilise) terviklahenduse muutmist. Tehnovõrkude ja -rajatiste asukoha lahendamine detailplaneeringus on tugifunktsioonina vajalik selleks, et planeeringulahenduse teostatavus oleks läbimõeldud. Tajutavat ruumilist mõju mitteomavate, valdavalt maa-aluste rajatiste asukoht ja tehniline lahendus iseenesest ei ole aga planeeringulahenduse kui ruumilise terviklahenduse sedavõrd oluline osa, et selle muutmine tähendaks eelduslikult terviklahenduse muutumist. Veevarustuse tagamise tehniline meetod kaugemal kinnistul asuvast puurkaevust teelause trassi kaudu, puurkaevu või tuletõrjeveemahuti täpne asukoht ei ole eelduslikult selline osa planeeringulahendusest, mille muutmine projekteerimistingimustega terviklahendust olemuslikult muudaks või, ammugi, välistaks selle elluviimise. Kaebajad ei ole ka esile toonud arusaadavaid sisulisi põhjuseid (peale abstraktse viite tehnorajatiste asukoha kohustuslikkusele detailplaneeringus), miks tuleks taolisi tehnilisi detaile antud juhul pidada DP põhilahenduse oluliseks osaks ja nende muutmist lahenduse olemuslikuks muutmiseks. Samuti ei ole kaebajad esitanud arusaadavaid põhjendusi, kuidas veevärgilahenduse muutmine nende subjektiivseid õigusi rikub. Teadaolevalt ei ole kaebajad vaidlustanud ka 26.06.2019 otsust nr 41. 21. Kohtule ei nähtu asjaoludest, et DP terviklahenduse elluviimine oleks osalise kehtetuks tunnistamise tõttu ka õiguslikult võimatu, sh ei saa õiguslikult võimatuks pidada puurkaevu, veetorustike ja tuletõrjeveemahutite kavandamist nt projekteerimistingimuste alusel, millele on viidatud vaidlustatud vastustaja otsuses ja halduskohtu põhjendustes. Seda ka juhul, kui samal alal kehtib DP, mis (pärast osalist kehtetuks tunnistamist) neid küsimusi ei reguleeri. Kaebajate käsitlus, et detailplaneeringu olemasolul on võimalik tehnorajatiste asukoha täpsustamine, kuid mitte esmane määramine, on põhjendamatult kitsendav.

§ 125

lg 1 kohaselt on detailplaneeringu koostamine kohustuslik ehitusloa kohustusliku hoone ja olulise huviga seotud rajatise püstitamiseks, millisel juhul tuleb planeeringus § 126 lg 1 p 4 kohaselt lahendada ka tehnovõrkude ja -rajatiste asukoht. Tehnovõrkude ja -rajatiste (samuti muude

§ 126

lg-s 1 nimetatud asjade, nt haljastuse) kavandamisel eraldiseisvalt aga viidatud normidest detailplaneeringu koostamise kohustust ei tulene, vaid lähtuda tuleb ehitusseadustiku sätetest. 22. Asjasse puutumatu on ka kaebajate väide, et DP terviklahendust pole võimalik ellu viia, kuna DP koosseisus ei eksisteeri enam sotsiaalmaa kinnistut. Kaebajad viitavad sellele, et DP kohaselt sotsiaalmaa sihtotstarbega maaüksusena ettenähtud maa-ala on Saue Vallavalitsuse 23.08.2016 korraldusega nr 594 liidetud teiste katastriüksustega, mis ülejäänud osas DP planeeringualasse ei kuulu. Kaebajate väide on, et seeläbi on DP-d muudetud ilma kohase menetluseta. Ringkonnakohus sellega ei nõustu. Õiguslikult ei saa olla vaidlust, et DP kehtib planeeringuala ulatuses kuni kehtetuks tunnistamiseni (

§ 140

lg 1) või kuni uue detailplaneeringu kehtestamiseni (lg 8) sama ala või selle osa suhtes. Kuna DP on teadaolevalt kehtetuks tunnistatud osaliselt ainult Kivi tee 8 kinnistu osas (26.06.2019 otsus nr 41), kuid mitte territoriaalselt ega ka muus osas ülejäänud planeeringuala puhul, kehtib see järelikult edasi kogu planeeringualal. DP kehtivust sotsiaalmaana ettenähtud maa-ala suhtes ei saanud õiguslikult lõpetada see, et ala võib olla maakorralduslikult liidetud katastriüksusega, mis ülejäänud osas planeeringualasse ei kuulu. Puudub õigusnorm, mis lõpetaks detailplaneeringu kehtivuse planeeringualal pelgalt põhjusel, et katastriüksuse piir (enam) detailplaneeringu ala 12

-i kui DP kehtestamise aluseks olnud

1. aastal kehtinud planeerimisseaduse kohaselt õigust teatud mahus ja tunnustega ehitiste ehitamiseks, kuid mitte ehitamiskohustust. Planeeringukohaste ehitiste rajamise teatud kindlal viisil, järjekorras või koosseisus saab detailplaneering ette näha vaid juhul, kui selline elluviimise kord on planeeringus või selle kehtestamise otsuses ette nähtud. Tüüpiline õiguslik lahendus selleks on nt elamumaa sihtotstarbega kinnistute hoonestamiseks ehituslubade väljaandmisele õiguslike piirangute või eeltingimuste seadmine, kuniks avalikku funktsiooni kandva sihtotstarbega kinnistutel on planeeringujärgsed ehitised püstitatud. Ilma elluviimise korda ette nägemata ei saa avalik võim takistada omanikul planeeringu elluviimist tema enda valitud viisil ja järjekorras. Sh ei saa pelgalt sotsiaalmaa sihtotstarbe sätestamisest tuletada kohustust vastavat otstarvet kandvate ehitiste rajamiseks või krundi muul moel väljaarendamiseks ei abstraktselt ega elamumaa kinnistute väljaehitamise eeldusena. Vastavalt ei saa ka kaebajatel tekkida DP-s sotsiaalmaa krundi moodustamisest nõuet, et antud maa-alal planeering ellu viidaks. Ilma vastava planeeringu elluviimise korrata saab krundi sihtotstarbest tuletada eelkõige keelu kasutada krunti muul otstarbel. Kohtule DP materjalidest selle elluviimise korda ei nähtu. Kuigi elluviimise korra ette nägemata jätmine ei pruugi olla taotletud lahenduse tegeliku elluviimise seisukohast otstarbekas, ei muuda see DP-d iseenesest õigusvastaseks ega mitteelluviidavaks. Kui kaebajad leiavad, et kohalik omavalitsus on rikkunud nende õigusi seeläbi, et on jätnud tagamata mingid sotsiaalmaa sihtotstarbega maaga seonduvad avalikud teenused või ruumikujunduslikud kohustused, on neil võimalik seda vastustajalt taotleda ja vajadusel kohustada vastustajat selleks kohtu kaudu.
2. Apellatsioonkaebuse ptk-des 3.6 ja 3.7 esitatud etteheited halduskohtu otsusele seoses kolmanda isiku õigustatud ootusega DP elluviimisele ja huvide kaalumisega on samuti põhjendamatud. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu põhjendustega. Iseenesest asjakohane on kaebajate viide, et halduskohtu tuginemist Google Maps’i andmetele ja sellest tehtud järeldusi asustustiheduse kohta (halduskohtu otsuse p 110) võib pidada üllatuslikuks. Samas nähtub kontekstist, et antud argument on üksnes toetava iseloomuga ega mõjutanud sisuliselt halduskohtu otsuse sisu, mistõttu ei saa see anda ka alust kohtuotsuse tühistamiseks. Kordamata käesolevas otsuses eelnevalt samal teemal esitatud põhjendusi, rõhutab ringkonnakohus, et DP kui kehtiva haldusakti kehtetuks tunnistamisel kolmanda isiku kui soodustatud isiku kahjuks, kes on sealjuures alustanud sellest tulenevate õiguste realiseerimisega, saab aluseks olla eelkõige ülekaalukas avalik huvi, mida vaidluse asjaoludest ei nähtu. Kaebajate huvi saavutada endale soodsam õiguslik positsioon kolmanda isiku kehtiva ehitusõiguse arvelt ei kaalu üles kolmanda isiku õigustatud ootust enda omandi kasutamiseks vastavalt kehtivale ehitusõigusele.
3. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad apellatsioonimenetluse kulud HKMS § 108 lg 1 kohaselt kaebajate kanda, sealjuures kolmanda isiku menetluskulud hüvitab tema poole vastaspool samade reeglite järgi nagu poolele. Vastustaja ei ole esitanud taotlust menetluskulude väljamõistmiseks. Kolmas isik osales kohtumenetluses vastustaja poolel ja tema menetluskulud tuleb jätta kaebajate kanda.
4. Kolmas isik on esitanud taotluse mõista kaebajatelt välja õigusabikulu kokku 16,5 töötunni mahus summas 1980 eurot ilma käibemaksuta ja sõidukulu seoses esindaja kohtuistungil osalemisega summas 357 eurot ilma käibemaksuta (kütusekulu 264 km × 0,5 eurot + ajakulu 3,75 tundi × 60 eurot). Kõik nimetatud kulud on tõendatud OÜ 13