KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Triin Uusen-Nacke, Anneli Alekand, Andra Pärsimägi Otsuse tegemise aeg ja koht 28. märts 2025, Tartu Tsiviilasja number 2-21-1

§ 63lg 8 alusel õigus nõuda vastava eelmärke kustutamist.

1. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele menetluskulude kostja kanda jätmist. vastu ja taotleb selle rahuldamata ning Müügihinna tasumise viis ei ole asjaõiguslepingu sõlmimise aluseks. Tähtis on see, kas müügihind on tasutud või mitte. Hageja tõendas dokumentaalse tõendiga müügihinna tasumist. Asjaolu, et hageja selgitas müügihinna tasumise kujunemist, kuid vastavat selgitust müüja kinnituskirjas ei sisaldu, ei muuda asjaolu, et müügihind on tasutud. Lepingupooled ei lähtunud
2. novembri 2010 lepingu sõlmimisel plaanist jagada algne kinnistu vähemalt kahekümneks kinnistuks. Kostja ei ole selle kohta esitanud ühtegi tõendit ja vastav seisukoht on otseselt vastuolus lepingu punktidega 1.
3. ja 3.1.
4. Ka
5. märtsi 2007 lepingu sõnastusest ei tulene, et asjaõiguslepingu sõlmimise eelduseks oleks olnud algse kinnistu jagamine vähemalt kahekümneks kinnistuks.
6. novembri 2010 lepingu sõlmimise ajal toimus kinnistu suhtes detailplaneeringu menetlus. Detailplaneeringu kehtestamise eesmärgiks oli vastavalt
7. novembri 2010 lepingu p-le 3.1.3.
8. kinnistu jagamine kaheks kinnistuks. Kuna sellises olukorras ei olnud lepingupooltel teadmist, kas pärast lepingu sõlmimist tuleb kinnistu jagada detailplaneeringu raames või on võimalik seda teha ka muul viisil, siis jäi viide detailplaneeringule lepingusse. Samas ei olnud see asjaõiguslepingu sõlmimise iseseisvaks eelduseks, sest poolte soov oli suunatud kinnistu 6 jagamisele. Kinnistu on nimetatud viisil jagatud. Detailplaneering ei olnud lepingu oluliseks tingimuseks juhul, kui kinnistu sai jagada muul viisil. Kostja esitatud tõlgendusest jääb mulje, et leping jäi kehtima kujul, kus osa tingimustest oleksid dubleeritud. See ei saanud olla
9. novembri 2010 lepingu sõlmimise eesmärgiks, kuna lepingu muutmise lepingu olemusest tuleneb, et pooled soovivad esialgses lepingus toodud tingimusi muuta. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
10. Ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise tõttu osas, milles maakohus kohustas Iriscorp Transport OÜ-d andma tahteavaldus Pihlaka tee 3, Kärevere küla, Tartu vald, Tartumaa pindalaga 15,49 ha omandi üleandmiseks Maavarud OÜ-le ja asendas vastava tahteavalduse kohtuotsusega (maakohtu otsuse resolutsiooni p-d 2 ja 3). Ülejäänud osas jääb maakohtu otsus muutmata. Kostja apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud kostja kanda. Juhindudes TsMS § 654 lg-st 2², esitab ringkonnakohus otsuse resolutsiooni juures kohtuotsuse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse.
11. Ringkonnakohus esitab esmalt põhjendused hagi osalise rahuldamata jätmise kohta, teiseks käsitleb hageja nõuet kostja kohustamiseks anda nõusolek kinnistusraamatust kostja kohta tehtud kande kustutamiseks (

§ 63

lg 5 ja § 65), seejärel kostja vastuhagi hageja vastu eelmärke kustutamiseks (

§ 63lg 8) ja viimaks jaotab ja määrab kindlaks menetluskulude rahalise suuruse.

12. Apellatsioonkaebuses on vaidlustatud maakohtu otsus tervikuna. Apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsust osaliselt tühistada, kuid maakohtu otsus tuleb osaliselt tühistada apellatsioonkaebuse põhjendustest hoolimata, kuna hageja üks nõue ei ole põhjendatud ja otsuse resolutsioon ei ole täidetav osas, milles kostjat kohustatakse hagejale omand üle andma. Käsutus kostjale omandi üleandmiseks on hageja jaoks

§ 63

lg 3 alusel tühine, hagejal puudub põhjus omandi üleandmist hageda ja hagi tuleb selles osas jätta rahuldamata. Kuna kostja ei ole omanikuks saanud, siis ei saa ta omandit hagejale ka üle anda. Hageja (ostja eriõigusjärglane) ei saa nõuda omandiõiguse saamise eelduseks olevaid tahteavaldusi isikult (kostjalt), kes täitemenetluses omandas kinnisasja, millel oli omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks eelmärge (vt ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi otsus 2-16-14960, p 10).

1. Hageja olukord maakohtu otsuse osalisest tühistamisest ja hagi osaliselt rahuldamata jätmisest ei halvene, kuna hagejal on õigus
2. märtsi 2021 tsiviilasjas nr 2-21-3798 tehtud otsuse sundtäitmist nõuda. Selleks, et kinnisasja omandiõigus läheks tehingulise omandamise teel ühelt isikult teisele üle, peaksid esinema

§-s 64 1 sätestatud eeldused, st omandaja ja võõrandaja peavad sõlmima asjaõiguslepingu, omandaja tuleb kanda kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse ning võõrandajal peab olema müügilepingu eseme käsutusõigus. Kinnistusraamatus omanikukande tegemine eeldab kinnisasja omaniku nõusolekut kande tegemiseks (KRS § 341 lg 1). Praegusel juhul sõlmis ostja (kelle eriõigusjärglane on hageja) tingimusliku kinnisasja müügilepingu ja tal tekkis tingimuste saabumisel õigus müüjalt nõuda asjaõiguslepingu tekkimise eelduseks olevat tahteavaldust ja nõusolekut selleks, et kanda ostja kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse (vt ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi otsus 2-16-14960, p 10). Park 169 OÜ (likvideerimisel) (ostja, kelle eriõigusjärglane on hageja) esitas tsiviilasjas nr 221-3798 hagi kinnisasja tegeliku omaniku (OÜ IMERA KAUBANDUS, müüja) vastu 7 nõudega kohustada müüjat andma tahteavaldus asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja vastava tahteavalduse kohtuotsusega asendamiseks. Maakohus rahuldas tagaseljaotsusega nõude ning kohtuotsus on jõustunud. TsMS § 460 lg 1 järgi kehtib jõustunud kohtuotsus ka isikute kohta, kes on saanud pärast hagi esitamist menetlusosaliste õigusjärglaseks. Hageja sai Park 169 OÜ (likvideerimisel) eriõigusjärglaseks pärast hagi esitamist, seega saab ta nõuda tsiviilasjas nr 221-3798 tehtud kohtuotsuse sundtäitmist osas, milles kohustati müüjat andma ostjale tahteavaldus asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja asendati tahteavaldus kohtuotsusega. 14.

§ 63

lg 1 p-i 1 kohaselt võib kinnistusraamatusse kanda märke asjaõiguse omandamise või kustutamise või selle õiguse sisu või järjekoha muutmise nõude, sealhulgas tulevase või tingimusliku nõude tagamiseks (eelmärge). Eelmärke aktsessoorsuse tõttu peab tagatav nõue kehtima, st nõue peab olema kehtivalt tekkinud ega tohi olla lõppenud.

§ 63

lg 3 kohaselt on asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kinnistusraamatusse kandmist tühine osas, millega käsutus piirab või takistab eelmärkega tagatud õigust.

§ 63

lg 4 järgi on eelmärke järgi õigustatud isiku suhtes tühised ka täitemenetluses tehtud käsutused. Hagejal kui eelmärke järgi õigustatud isikul on nõudeõigus eelmärget kahjustavate käsutuste tagajärjel kinnistusraamatusse kantud õiguste (või nende muudatuste) kinnistusraamatust kõrvaldamiseks. Hagejal on õigus kohustada kostjat andma

§ 63

lg 5 alusel nõusolek kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 1 tähenduses tema omandi kohta tehtud omanikukande kustutamiseks (vt ka Riigikohtu

1. veebruari
2. a otsust tsiviilasjas 2-1614960, p-d 13, 14).
3. Eelmärkega saab tagada ka tingimuslikku nõuet, kuid tagada ei saa tingimuslikku nõuet, mille saabumine sõltub võlgnikust. Asjaõigusseaduse kommentaaride kohaselt nõusoleku andmiseks kohustatud isik saab esitada vastuväited kande kustutamise või muutmise nõudele, sh et eelmärkega tagatud tingimusliku õiguse tingimus ei ole saabunud ( (P. Varul jt. Asjaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn 2014, § 63 komm. 3.3.4.3).
4. märtsi 2021 tagaseljaotsusega (tsiviilasjas nr 2-21-3798) on tuvastatud, et eelmärkega tagatud nõude täitmise tingimused olid saabunud ja müüjat kohustati andma tahteavaldus asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja vastav tahteavaldus asendati kohtuotsusega. Asja materjalidest nähtub, et kostja oli teadlik tsiviilasja nr 2-21-3798 menetlusest, kuna hageja taotles kostja kaasamist menetlusse kolmanda isikuna, kostja vaidles kaasamisele vastu ja maakohus jättis taotluse rahuldamata. Kuna kostja ei olnud tsiviilasja nr 2-21-3798 menetlusosaline, siis praeguses menetluses on lähtutud eeldusest, et nimetatud otsus kostja suhtes ei kehti.
5. Praeguses asjas on kohtud kontrollinud kostja vastuväidete alusel, kas Maavarud OÜ ja OÜ IMERA KAUBANDUS vahel sõlmitud müügilepingu tingimused, millega oli seotud asjaõigusliku lepingu sõlmimiseks vajalike tahteavalduste andmise kohustus, olid saabunud. Maakohus on põhjendatult asunud seisukohale, et tingimused olid saabunud ja kostja vastuväited kande kustutamise või muutmise nõudele, sh põhjusel, et eelmärkega tagatud tingimusliku õiguse tingimus ei ole saabunud, ei ole tõendatud. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukoha ja hinnanguga tõenditele. Nõustudes maakohtu otsuse põhjendustega eelmärkega tagatud tingimusliku nõude tingimuste saabumise tuvastamise osas, ei pea ringkonnakohus vajalikuks neid korrata (TsMS § 654 lg 6). 16.
6. Põhjendatud ei ole kostja väited, et ostja, kelle eriõigusjärglane on hageja, ei ole tasunud lepingus kokkulepitud müügihinda. Maakohus hindas asjas esitatud tõendeid, sh müüja 8 juhatuse liikme kinnitust, et lepingujärgne tasu on makstud, ja tuvastas õigesti, et tingimus tasu maksmise näol on saabunud. 16.
7. Ringkonnakohus ei nõustu kostja vastuväidetega ka selles, et eelmärkega tagatud tingimusliku õiguse sisuks oli detailplaneeringu kehtestamine ja kuna seda ei ole tehtud, siis ei ole tingimus saabunud. Kostja märkis, et ta ei lubaks ka tulevikus detailplaneeringut kehtestada, mistõttu tingimuse saabumine on välistatud. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et
8. novembri 2010 müügilepingu p-s 3.1.3.
9. märgitud, et tingimuse eesmärgiks ei olnud kinnistule detailplaneeringu kehtestamine, vaid kinnisasja jagamine. Kostja ei ole asjas esitanud tõendeid, et lepingupoolte tahe oli sõlmida muudel tingimustel leping. Kostja ei saa tugineda müüja (võlgniku) kohustuse täitmisest keeldumise õigusele ega kasutada tema kujundusõigusi.
10. Kostja vastuhagi rahuldamise eeldusena peab eelmärkega tagatud õiguse maksmapanek olema välistatud (

§ 63lg 8).

Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega osas, milles maakohus tuvastas, et eelmärkega tagatud õiguse maksmapaneku tingimused on saabunud ning kostjal on kohustus anda tahteavaldus kinnistusraamatu kande parandamiseks. Eeltoodu välistab kostja vastuhagi rahuldamise. 18. Menetlusosalised ei ole vaidlustanud maakohtu poolt määratud hüvitatavate menetluskulude rahalist suurust. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramist põhjendanud ning ei ole hüvitatavate kulude suuruse määramisel diskretsiooni piire ületanud. Ringkonnakohus jätab apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud kostja kanda. Ringkonnakohus küll tühistas osaliselt maakohtu otsuse ja jättis hagi rahuldamata, kuid seda apellatsioonkaebuse põhjendustest olenemata. Hageja esitas menetluskulude nimekirja, mille kohaselt on hagejale osutatud õigusabi ajakulu järgmine: apellatsioonkaebusega tutvumine (1 tund); apellatsioonkaebusele vastuse koostamine (5 tundi), menetluskulude nimekirja koostamine (1 tund), kokku 7 tundi, tunnihinnaga 140 eurot. Hageja kinnitab, et ta ei ole käibemaksukohuslane ja palub välja mõista õigusabi kulu 1195, 60 eurot (koos käibemaksuga). Ringkonnakohus leiab, et hageja õigusabikulu 980 eurot on TsMS § 175 lg 1 järgi täies ulatuses vajalikud ja põhjendatud ning rahuldab hageja taotluse. Hageja on kinnitanud, et ta ei ole käibemaksukohuslane, seega tuleb hüvitada ka menetluskuludelt arvestatav käibemaks (TsMS § 174 lg 10). Vastavalt hageja taotlusele määrab ringkonnakohus, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni selle lahendi täitmiseni viivist VÕS § 113 lg-s 1 ettenähtud ulatuses. /allkirjastatud digitaalselt/ 9