← Eesti

2-24-8785/8

Obsah (7)§ 4§ 5§ 230§ 438§ 173§ 162§ 175

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Maakohus Kohtunik Triin Niinemets Otsuse tegemise aeg ja koht 20. juuni 2025, Tartu Tsiviilasja number 2-24-8785 Tsiviilasi Altanova Invest OÜ hagi V. K. ,

§ 4lg 2).

Kohus menetleb hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest (

§ 5lg 1).

Pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab (

§ 5lg 2).

Hagimenetluses peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti (

§ 230lg 1 esimene lause).

Hagimenetluses on poole kohustus tagada, et ta esitab piisavad tõendid oma nõude rahuldamiseks (vt RKTKo 29.04.2015, 3-2-1-4115, p 19). Kui hageja esitab tõendid asjaolu tõendamiseks, on kostjal

§ 230

lg 1 alusel kohustus oma vastuväidet tõendada (RKTKo 06.02.2008, 3-2-1-137-07, p 13). 7. Kohus hindab otsust tehes tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele (

§ 438lg 1).

Kohus ei pea hageja nõuet kontrollima nendel õiguslikel alustel, mille alusel ei ole menetlusosalised nõude lahendamiseks vajalikke asjaolusid kohtu ette toonud (RKTKo 04.05.2022, 2-19-121704, p 11 teine lõik). 4

  1. Hageja nõuab kostjatelt kaasomandis olevale kinnistule tehtud kulutuste hüvitamist vastavalt iga kaasomaniku osa suurusele.
  2. Poolte vahel puudub vaidlus järgmiste asjas õiguslikku tähendust omavate asjaolude üle: - Pooled on kinnistu registriosa nr 357403 kaasomanikud; - Hageja tellimusel on PTF Arssin OÜ teostanud poolte kaasomandis oleval kinnistul
  3. a sügisel ehitustöid; - Hageja tasus tööde eest PTF Arssin OÜ-le kokku 53 984,84 eurot.
  4. Pooled vaidlevad selle üle, kas hagejal on õigus kostjatelt nõuda tehtud kulutuste hüvitamist vastavalt iga kostja kaasomandi suurusele kulutuse tegemise hetkel.
  5. Üldreeglina kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppel. Kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega võib otsustada küsimusi, mis jäävad ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse. Häälte arv otsuse tegemisel sõltub omandi osa suurusest (asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 1).
  6. Hageja toob esile, et soetas
  7. a elamu kaasomandi osa ja asus seejärel kostjatega läbirääkimistesse elamu renoveerimise teemal. Läbirääkimised katuse renoveerimise osas toimusid juba hageja kaasomandi osa eelmise omanikuga ning kostja I on
  8. a küsinud ehitusettevõtetelt hinnapakkumisi elamu katuse vahetamiseks (dtl 3, 68-69, 7480). Septembris 2023 kogus hageja hinnapakkumisi katuse väljavahetamiseks ja edastas need
  9. septembril 2023 kostjatele. Hageja pöördus kostjate poole uuesti
  10. oktoobril 2023 PTF Arssin OÜ hinnapakkumisega (dtl 12-13). Kostjad hageja kirjale ei vastanud (dtl 3).
  11. Kaasomanikud ei ole võtnud vastu otsust elamu katust vahetada ning kostjad ei andnud nõusolekut tellida PTF Arssin OÜ-lt ehitustööd
  12. a sügisel (dtl 3, 69). Kohus leiab, et asjaolu, et kaasomanikud on varem arutanud kaasomandi renoveerimise küsimusi, sh kogunud ehitusettevõtjatelt hinnapakkumisi, ei saa tõlgendada nõusolekuna hageja
  13. a tellitud töödele. Samuti ei nõustu kohus hageja käsitlusega, et kostjate nõusolek tulenes sellest, et nad ei esitanud hageja määratud tähtajaks
  14. oktoobriks 2023 hageja tegevusele kirjalikku vastuväidet (dtl 105). Hagejal puudub seaduslik alus teistele kaasomanikele selliseid tähtaegu määrata, seejuures arvestades
  15. oktoobri 2023 kirjas kavandatavate tööde mahtu ja hinda, soovis hageja kostjatelt vastuseid ebamõistlikult kiiresti (dtl 113). Seega tellis hageja tööd, omamata selleks teiste kaasomanike nõusolekut.
  16. Erandlikult on kaasomanikul õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta, kuid ta võib teistelt kaasomanikelt nõuda asja säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osadega (asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 4). Kui kaasomanik on teinud õigustatult toimingu, mis oli vajalik kaasomandi eseme säilitamiseks, on tal AÕS § 72 lg 4 alusel õigus nõuda sellega seotud vajalike kulutuste hüvitamist teistelt kaasomanikelt. Kulutuste vajalikkust tuleb seejuures hinnata TsÜS § 63 p 1 järgi. Kui korteriomanik (kaasomanik) on õigustatud kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikku toimingut tegema, peab ta selleks vajalike kulutuste tegemisel lähtuma korteriomanike (kaasomanike) ühistest huvidest ja vältima põhjendamatuid kulutusi, nt eelistama olemasolevaid vahendeid või korteriühistu koostööpartnerite teenuseid (RKTKm 30.04.2025, 2-21-12405, p 29).
  17. Esemele tehtud kulutused võivad olla vajalikud, kasulikud või toreduslikud (TsÜS § 63 p-d 1-3). Esemele tehtud kulutused on vajalikud, kui nendega säilitatakse eset või kaitstakse seda täieliku või osalise hävimise eest (TsÜS § 63 p 1). Riigikohus on 5 selgitanud, et hinnata tuleb eraldi nii tehtud toimingu vajalikkust kaasomandi eseme säilitamiseks kui toimingu tegemisega seonduva kulu vajalikkust TsÜS § 63 p 1 järgi (RKTKm 30.04.2025, 2-21-12405, p 25, 29).
  18. Toiming on korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 37 lg 1 ja AÕS § 72 lg 4 tähenduses kaasomandi eseme säilitamiseks vajalik siis, kui on täidetud kaks kumulatiivset eeldust:

(1)kaasomandi eseme suhtes esineb vahetu kahju tekkimise või suurenemise oht ning
(2)valitud abinõu on ohuolukorra kõrvaldamiseks proportsionaalne (RKTKm 30.04.2025, 2-21-12405, 26).
  1. Vahetu kahju tekkimise oht esineb siis, kui ilma viivitamatu sekkumiseta halveneks kaasomandi seisund oluliselt enne, kui vajalike toimingute tegemine oleks võimalik otsustada tavapärasel viisil. Seetõttu ei ole viivitamatut sekkumist nõudvat vahetu kahju tekkimise ega suurenemise ohtu olukorras, kus teisi korteriomanikke (kaasomanikke) on mõistlikult võimalik kaasata otsuse tegemisse. Ohuolukorraga ei ole tegemist siis, kui kaasomandi ese on juba kahjustunud ja edasise kahju tekkimise ega suurenemise ohtu ei ole, samuti siis, kui tekkida võiv kahju on väike (RKTKm 30.04.2025, 2-21-12405, p 27).
  2. Hageja toob esile, et elamu katus oli amortiseerunud ja laskis vett läbi, sadevesi kahjustas elamu puidust konstruktsioone (dtl 104). Hageja tõendab ohu olemasolu fotodega niiskuskahjustustest (dtl 32-35, 87-88). Ka kostjad on viidanud aukudele katuses ja purunenud katusekividele (dtl 60). Kuigi fotodelt ei ole võimalik tuvastada ohuolukorra jätkuvat kestvust
  3. a sügisel, ei ole menetlusosalised esile toonud, et katust oleks remonditud, mistõttu on mõistlikult usutavad hageja väited, et
  4. a sügisel esines probleeme sademevee läbijooksuga, mis on kohtu hinnangul käsitletav ohuolukorrana.
  5. Kohus ei nõustu hageja seisukohaga, et fotodelt nähtuvad niiskuskahjustused ise on samuti käsitletavad vahetu kahju tekkimise ohuna. Hageja ei ole tõendanud, et kahjustus tuli parandada, vältimaks ohu suurenemist või täiendava ohu tekkimist. Kostjad on seisukohal, et suurem kahju oli juba tekkinud ja edasine kahju oleks olnud väike (dtl 115). Hageja ei ole vastupidist tõendanud ja kohtule ei ole esitatud asjaolusid, mis annaksid alust seda eeldada. Hageja on ise esile toonud, et lasi seenkahjustusele teha analüüsi ja tegemist ei olnud majavammiga (dtl 5). Kohus leiab, et AÕS § 72 lg 4 alusel hüvitisnõude kaasatoovat ohuolukorda ei saa esineda, kui ilma kaasomanike nõusolekuta teostatavate ehitustööde käigus tekib vajadus nende plaanipärase teostamise tagamiseks vajadus otsustada kiiresti täiendavate tööde tegemise üle. Sellises olukorras tekitas hageja endale ajasurve ise.
  6. Eelnevast tuvastab kohus, et niiskuskahjustused olid juba olemas tagajärjena sademevee läbijooksust ja neist endist ei esinenud otsest kahju tekkimise ega suurenemise ohtu. Niiskuskahjustuste suurenemist oli võimalik ära hoida, parandades sademevee lekkejooksukohad. Seega ei olnud tegemist ohuolukorraga ning kaasomanikel oleks olnud mõistlikult võimalik koos otsustada kahjustuste parandamise üle (vt RKTKm 30.04.2025, 2-21-12405, p 27). Hageja tehtud kulutused niiskuskahjustuste likvideerimiseks ei olnud seega vajalikud kulutused AÕS § 72 lg 4 ja TsÜS § 63 p 1 mõistes.
  7. Ohuolukorra kõrvaldamiseks proportsionaalsed abinõud on sobivad ja vajalikud kaasomandi eseme kahjustumise või juba tekkinud kahju suurenemise vältimiseks, samuti hoone igapäevaseks otstarbekohaseks kasutamiseks vajalike tehnosüsteemide toimimise tagamiseks. Abinõu on sobiv, kui see soodustab eelnimetatud eesmärkide saavutamist, ning vajalik, kui samu eesmärke ei ole võimalik saavutada muu, korteriomanike (kaasomanike) ühisesse otsustuspädevusse vähem sekkuva, ent vähemalt sama tõhusa abinõuga. Seetõttu on ohuolukorra kõrvaldamiseks proportsionaalsed abinõud tavaliselt 6 ajutised ja kiireloomulised ning nende eesmärk on tõrjuda kaasomandi eset ohustavat kahju, mitte aga ohuolukorra algpõhjusi lõplikult kõrvaldada (RKTKm 30.04.2025, 2-2112405, p 28).
  8. Kohus leiab, et hageja ei ole selgelt ja üheselt tõendanud, millised tööd PTF Arssin OÜ kaasomandis olevale elamule
  9. a sügisel teostas. Hageja tellis hagiavalduse kohaselt ohuolukorra kõrvaldamiseks järgmised tööd: - Katuse vahetus; Elva tn poolse vintskapi ehitustööd; Hoovipoolne vintskap; Tuulutusresti paigaldus mõlemale otsaseinale; Aluskate valtspleki alla; Lisatööd (vintskapid, katus jms); Kandevpalkide vahetamine, seenekahjustuse likvideerimine; Veranda katuse lammutus.
  10. Samasuguse nimekirja töödest on hageja esitanud
  11. jaanuari 2024 ja
  12. veebruari 2024 e-kirjades kostjatele (dtl 21-22, 36-37) ja koostanud lisatööde loetelu (dtl 26-31). Tööde loetelu on hageja esitatud PRTF Arssin OÜ hinnapakkumistes (dtl 13, 23-25), kuid kohtu hinnangul ei saa nendest järeldada, et pakkumises olevad tööd oleksid sellisel kujul reaalselt teostatud. Hageja esitatud arvetel ei ole kirjeldatud, milliste tööde eest on arve esitatud (dtl 14-18). Arvestades kostjate seisukohti, tuvastab kohus, et hageja tegevuse tulemusena on kaasomandis oleval elamul uus katus.
  13. Kostjad on vastu vaielnud hageja väidetele, et ohuolukorra likvideerimiseks oli vaja välja vahetada terve katus (dtl 55). Kostjad on esitanud tõendina hinnapakkumise, mille usaldusväärsuse on hageja kahtluse alla seadnud, ja mis ei tõenda kohtu hinnangul kostja vastuväidet ohuolukorra mastaapsusele (dtl 62, 70). Hinnapakkumisest on võimalik järeldada hinnapakkumises märgitud koguses katusekivide maksumust, kuid arvestades, et pakkumisel on selgesõnaliselt märgitud, et vahetatavate katusekivide arv on teadmata (dtl 53), ei saa sellest teha järeldusi katuse kahjustuse ulatuse kohta. Samal põhjusel ei ole võimalik pidada seda kostjate nõustumiseks hinnapakkumises märgitud summaga.
  14. Siiski peab kohus eluliselt usutavaks, et üksikute lekkekohtade parandamine on üldjuhul soodsam kui uue katuse paigaldamine. Ka ohuolukorras tegutsemisel tuleb kaasomanikul eelistada lahendust, mis vastab enim kõigi kaasomanike huvidele. Hageja ei ole tõendanud katuse remondieelset seisukorda, ebaselgeks jääb, kus ja millised kahjustused katusel esinesid. Hageja väide, et pööningule olid paigutatud sademevee kogumiseks veeämbrid, viitab kahjustustele erinevates kohtades, samuti sellele, et ajutised meetmeid ohu tõkestamiseks olid juba võetud. Seniks kuni kaasomanikud pidasid läbirääkimisi seoses elamu katuse täieliku vahetamisega, oli hagejal võimalik rakendada soodsamaid meetmeid, nt parandades lekkekohti, mida on ka kostjad jooksvalt rõhutanud asjakohase meetmena. Hageja ei ole esile toonud, et ta oleks kaalunud alternatiivseid lahendusi katuse täielikule väljavahetamisele. Hageja väide, et kahjustused olid niivõrd ulatuslikud, et vältimatult vajalik oli välja vahetada terve katus, on paljasõnaline ja tõendamata.
  15. Kohus ei nõustu hagejaga, et kostja I ja hageja kaasomandi osa eelmise omaniku läbirääkimised seoses katuse renoveerimisega tõendavad asjaolu, et katuse vahetus oli vajalik ohuolukorra likvideerimiseks. Kuigi
  16. juuli 2022 e-kirjas on kostja I kasutanud väljendit „hädavajalikud tööd“, ei viita kirja kontekst ohuolukorra likvideerimisele (dtl 73). Asjaolu, et kaasomanikud on arutanud katuse vahetamisega seonduvaid küsimusi alates
  17. aastast, viitab sellele, et probleem seisnes katuse kulumises või vananemises, mitte vahetu või ootamatu ohu tekkimises. 7
  18. Eelnevast tulenevalt leiab kohus, et hageja valitud abinõud sademevee läbijooksust tingitud ohuolukorra tõkestamiseks ei olnud proportsionaalsed. Kuna hageja ei ole esitanud kohtule arvestust, mis võimaldaks eraldada töödest asja parandamise kulud, ei ole võimalik kohtul hagi ka osaliselt rahuldada.
  19. Riigikohus on hiljuti tehtud lahendis muutnud varasemat seisukohta käsundita asjaajamise regulatsiooni kohaldatavuse osas korteriomandi ja kaasomandi asjades ning asunud seisukohale, et kuna need suhted on reguleeritud eriseadustega, ei kohaldu nende suhete suhte raames üldjuhul kulutuste hüvitamise nõude alusena erisätete kõrval muud õigusnormid (sh käsundita asjaajamise sätted). See tähendab, et kui kaasomanik on teinud ilma teistega kooskõlastamata toimingu, mis ei olnud vajalik kaasomandi eseme säilitamiseks või kaitsmiseks osalise või täieliku hävimise eest, siis ei ole tal üldjuhul ka alust nõuda toiminguga seotud kulutuste hüvitamist (RKTKm 30.04.2025, 2-21-12405, p 32).
  20. Riigikohtu seisukoht tuleneb põhimõttest, et kaasomandi eset tuleb valitseda ühistes huvides. Korteriomanikel (kaasomanikel) on eriseadustes ettenähtud otsustusprotseduuri kaudu lai kaalutlusruum, arvestamaks kaasomandi valitsemisel näiteks nii majandusliku efektiivsusega kui ka korteriomanike (kaasomanike) majandusliku võimekusega. Seetõttu peab korteriomanikel (kaasomanikel) enne mingi kulutuse tegemise otsustamist olema võimalus kaaluda ühiselt kõiki poolt- ja vastuargumente ning lükata vähem vajalike kulutuste tegemine edasi. Samuti peab neil olema võimalus ühiselt otsustada, millises järjekorras teha remondi- ja hooldustöid ning kuidas valida tööde tegijat (RKTKm 30.04.2025, 2-21-12405, p 32). Kohtu hinnangul ei saa aga selline põhimõte viia olukorrani, kus mõne kaasomaniku passiivsuse tõttu elamule remonttöid üldse ei teostata ning aastate jooksul piirdutakse vana elamu puhul vaid hädavajalike töödega. Kaasomandi lõpetamise nõue ei pruugi sellises olukorras alati olla asjakohane õiguskaitsevahend.
  21. Hageja on jooksvalt väitnud, et kostjad on olnud passiivsed ega ole huvitunud elamu seisukorra parandamisest. Samas on hageja argumentatsioon vastuoluline, arvestades hageja enda esile toodud ajaraamistikku, väiteid kostja I tegevuse kohta
  22. aastal, ning tõendid hageja väiteid ei toeta. Hageja on kaasomandi osa soetanud
  23. juulil 2023 (dtl 10) ja sama aasta septembris asunud võtma hinnapakkumisi katuse vahetamiseks (dtl 3). Juba sama aasta
  24. oktoobril 2023 on hageja esitanud kostjatele sisuliselt ultimaatumi, teatades, et
  25. oktoobriks 2023 vastuse esitamist tõlgendatakse kui nõusoleku andmist maksta kostja I puhul 6253,35 eurot, kostja II puhul 2501,34 eurot ja kostja III puhul 2501,34 eurot (dtl 12). Hageja ei ole seega andnud kostjatele mõistlikku võimalust oma seisukoha kujundamiseks ega kulutuste tegemise planeerimiseks. Arvestades, et PTF Arssin OÜ esitas hagejale esimese arve juba
  26. oktoobril 2023 (dtl 14), ei viivitanud hageja pärast enda määratud tähtaja möödumist tööde alustamisega. Juba
  27. jaanuaril 2024 saatis hageja kostjatele e-kirja, milles teatas tööde lõppemisest, lisatööde tegemisest ning andis järjekordselt kostjatele tähtaja kirjale vastamiseks
  28. jaanuar 2024 (s.o 7 kalendripäeva) ja tähtaja „kulude osas kokkuleppele jõudmiseks“
  29. jaanuar 2024 (dtl 5).
  30. Kohus leiab, et hageja käitumine ei olnud heausklik ega teiste kaasomanike huve arvestav, vaid survestav. Käsundita asjaajamise mõte ei ole suruda isikule peale soovimatuid teenuseid, seega ei saa olukorras, kus soodustatava tahte väljaselgitamine on võimalik, lähtuda eeldusest, et ta kulutuste tegemist soovib (vt RKTKm 07.06.2011, 3-21-44-11, p 33; RKTKo 08.02.2019, 2-10-12908, p 15.2).
  31. Eelnevast tulenevalt on kohus seisukohal, et antud juhul ei esine alust kohaldada käsundita asjaajamise sätteid. Isegi kui antud juhul oleks sellise erandliku olukorraga 8 tegemist, ei annaks need ka alust hagi rahuldamiseks, kuna hageja ei ole tõendanud tegutsemist kostjate huvides ega ümber lükanud kostjate vastuväidet, et nende tahe oli asja säilitamine ajutise konserveerimise kaudu ja nad ei soovinud lähima kümne aasta jooksul katuse vahetamise kulu ette võtta (dtl 115). Seejuures on ka käsundita asjaajamise korral asjaajajal kohustus soodustatud isikut asjaajamise kavatsusest või asjaajamisest teavitada ning tema nõue on välistatud, kui tal oli võimalik soodustatud isiku arvamust küsida ja ta seda ei teinud (VÕS § 1020 lg-d 1 ja 2). VÕS § 1020 lg-d 1 ja 2 välistaksid ka nõuded seoses niiskuskahjustuste likvideerimisega, kuna hageja ei ole tõendanud, et ta oleks nende osas kostjate poole varem pöördunud kui hageja
  32. jaanuaril 2024 pärast tööde teostamise lõppu saadetud e-kirjas, kui kostjatel ei olnud enam võimalust olukorraga tutvuda ja seisukohta avaldada. Hageja ei ole ka ümber lükanud kostjate väidet, et nad palusid hagejalt nimekirja tehtud töödest, mis peegeldaks iga kahjustuse kohta eraldi tööde mahtu, materjali- ning tööjõukulu ning kuidas oleks kahjustuse remontimata jätmine kahju suurendanud, kuid ei saanud vastust (dtl 113). Hageja ei ole ka hagiavalduses suutnud neid asjaolusid selgelt kohtu ette tuua. Seega ei andnud hageja kostjatele mõistlikku võimalust ka neid töid hiljem heaks kiita.
  33. Eelnevast tulenevalt jätab kohus hagi rahuldamata. Menetluskulude jaotus
  34. Juhindudes

§ 173

lg-test 1 ja 4, § 174 lg-st 1 ja § 177 lg 1 p-st 1 määrab kohus otsuses kindlaks menetluskulude jaotuse ning menetluskulude rahalise suuruse. 35.

§ 162lg 1 alusel tuleb menetluskulud jätta hageja kanda.

36. Kostjad on esitanud menetluskulude nimekirja, mille kohaselt on nende menetluskuludeks „advokaadibüroo Lillo & Lõhmus“ arved summas 1067,50 eurot ja 939,40 eurot. 37.

§ 175

lg 1 sätestab, et kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja käesoleva seadustiku §-s 218 sätestatu kohaselt.

§ 175lg 2 teise lause kohaselt nõustaja kulusid ei hüvitata.

  1. Kostjaid ei ole menetluses esindanud lepinguline esindaja, vaid nad on esitanud oma seisukohad ise. Kohus eeldab, et kostjate menetluskulude nimekiri viitab sellele, et kostjad on kohtuväliselt õigusabi kasutanud. Kohus selgitab, et sellised kulud ei ole kohtumenetluses hüvitatavad. Kostjad ei ole esitanud käesolevas menetluses nõuet kahju hüvitamiseks.
  2. Seega kostjatele hüvitatavad menetluskulud puuduvad.
  3. Kuna hageja menetluskulud jäävad tema enda kanda, puudub vajadus nende kindlaksmääramiseks. (allkirjastatud digitaalselt) kohtunik 9

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.