KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Vallo Kariler, Gea Lepik ja Neve Uudelt Määruse tegemise aeg ja koht 6. juuni 2025, Tallinn Kohtuasja number 2-23-17264 Kohtuasi R.H avaldus Tal

) § 23 lg 2 kohaselt saata välja pärast otsustusvõimetuks osutunud üldkoosoleku toimumist. Puudutatud isik tugines täiendavalt 17.10.2023 saadetud korduskoosoleku kokkukutsumise teatele. See teade saadeti ühistu liikmetele hilinenult.

§ 20

lg 1 ja mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 20 lg 6 kohaselt tuleb üldkoosoleku kokkukutsumiseks saata korteriomanikele teade, milles on muuhulgas märgitud ära üldkoosoleku toimumise aeg ja koht. Teade peab olema saadetud vähemalt seitse päeva enne üldkoosolekut, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud pikemat tähtaega (MTÜS § 20 lg 5). Ühistu põhikirja p 6.6.2 näeb ette, et korduskoosoleku saab kokku kutsuda mitte vähem kui 10 päeva pärast, andes sellest ühistu liikmetele teada koridorides olevatel ühistu teadetetahvlitel või edastades vastavasisulise kirja liikme postkasti või e-kirja aadressile või Korto keskkonnas mitte vähem kui 10 päeva ette.

§ 20

lg 1, MTÜS § 20 lg 5 ja ühistu põhikirja p 6.6.2 järgi pidanuks teade seega olema saadetud vähemalt 10 päeva ette. Teate saatmise ja koosoleku vahele jäi üksnes 6 päeva, mis oli ka lühem seaduses ettenähtud 7-päevasest etteteatamise tähtajast, mis põhikirja erinormist tulenevalt käesoleval juhul küll ei kohaldu. 10. Üldkoosoleku kokkukutsumise korra oluline rikkumine tõi

§ 29lg 1 kohaselt kaasa üldkoosoleku otsuste tühisuse.

Kohtule ei esitatud asjaolusid, mis oleks kõrvaldanud otsuste tühisuse. Asjaolu, et avaldaja osales vaidlusalusel koosolekul, ei oma tähendust. Kohtupraktika järgi saab rikkumise lugeda kõrvaldatuks juhul, kui kõik korteriomanikud osalevad koosolekul ning on nõus selle pidamisega või siis, kui isikud, kelle suhtes koosoleku kokkukutsumise korda rikuti, kiidavad vastuvõetud otsused pärast koosoleku toimumist heaks (RKTKo 29.11.2017, 2-16-8010/36, p 12). Käesoleval juhul ei esinenud avaldaja väitel kumbagi nimetatud olukorda ja puudutatud isik ei tõendanud vastupidist.

1. Kuna vaidlusaluse üldkoosoleku otsused olid tühised, siis puudus vajadus käsitleda avaldaja alternatiivseid nõudeid. 3 2-23-17264 Määruskaebus
2. Puudutatud isik esitas määruskaebuse, milles palub tühistada maakohtu määruse ja teha uus määrus, millega jätta avaldus rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.
3. Maakohus kohaldas ebaõigesti materiaalõigust, kui leidis, et korteriomanike 24.10.2023 üldkoosoleku kokkukutsumisel rikuti oluliselt seadust ning et rikkumist ei saa lugeda kõrvaldatuks. Vaidlust ei ole selles, et avaldaja osales (esindaja kaudu) 24.10.2023 üldkoosolekul ja teostas sellega oma korteriühistu liikme õigusi. Samuti ei ole vaidlust selles, et avaldaja ei ole koosolekul vastu vaielnud koosoleku toimumisele. Sellises olukorras avaldaja tuginemine üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumisele ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega.
4. Samuti ei esine aluseid tunnistada 24.10.2023 toimunud üldkoosolekul vastu võetud otsuste p-te 5 ja 7 kehtetuks.
5. Maakohus ületas avaldaja menetluskulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisel diskretsioonipiire. Tegemist ei olnud õiguslikult keeruka vaidlusega, vaid hagita menetluses lahendatava lihtsa asjaga. Tegemist ei olnud ka mahuka asjaga. Asja tegi tavapärasest mahukamaks avaldajapoolne asjakohatute ja põhjendamatute taotluste/tõendite esitamine, millised taotlused jättis maakohus õigesti rahuldamata. Avaldaja lepingulise esindaja põhjendatud ja vajalik ajakulu on maksimaalselt 5 tundi ja 35 minutit ning mõistlik tunnitasu suurus 125 eurot ilma käibemaksuta. Menetlusosaliste seisukohad
6. Avaldaja vaidles määruskaebusele vastu ning palus jätta selle rahuldamata. Menetluse edasine käik
7. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
8. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 667 lg 2 alusel tühistada osas, milles maakohus tuvastas korteriühistu 24.10.2023 üldkoosoleku otsuste p-de 1-6 ja 9 tühisuse, jättis menetluskulud puudutatud isiku kanda, mõistis puudutatud isikult avaldaja kasuks välja menetluskulude hüvitise 2742,6 eurot ja märkis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda viivist. Ringkonnakohus teeb selles osas uue määruse, millega jätab avalduse üldkoosoleku otsuste p-de 1–6 ja 9 vaidlustamise osas rahuldamata ning maakohtu menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Maakohtu määrus jääb muutmata osas, milles kohus tuvastas korteriühistu 24.10.2023 üldkoosoleku otsuse p-i 7 tühisuse, kuid selles osas muudab ringkonnakohus maakohtu määruse põhjendusi. Määruskaebus kuulub rahuldamisele osaliselt.
9. Avaldaja esitas koos 02.05.2025 seisukohaga uue dokumentaalse tõendi, s.o korteriühistu 24.10.2023 üldkoosoleku helisalvestise. Kuna ringkonnakohus võimaldas menetlusosalistel esitada täiendavaid seisukohti ja tõendeid, võtab ringkonnakohus nimetatud tõendi TsMS § 662 lg 3 alusel tsiviilasja materjalide juurde. 4 2-23-17264
10. Vaidlus puudub, et Tallinn, Gildi tn 8 korteriühistu korduv üldkoosolek toimus 24.10.2023 ning avaldaja lepinguline esindaja osales sellel üldkoosolekul. Üldkoosoleku protokollist nähtub, et avaldaja osales (koosolekul osalenud lepingulise esindaja kaudu) hääletamistel ning hääletas otsustele punktides 3–7 vastu ja otsuste 1 ja 2 poolt ehk teostas sellega oma korteriühistu liikme õigusi (dtl-d 11–12). Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga, et asjaolul, et avaldaja osales vaidlusalusel koosolekul isiklikult või esindaja kaudu, ei ole tähtsust. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 38 lg 2 ja

§ 29

lg 1 kohaselt toob üldkoosoleku kokkukutsumise korra oluline rikkumine kaasa üldkoosolekul vastu võetud otsuste tühisuse, välja arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida. Riigikohtu seisukohtadest ÄS § 172¹ ja § 296 kohta, mis on sõnastatud sisuliselt identselt

§ 29

lg-ga 1 (vt RKTKo 24.05.2017, 3-2-1-44-17, p 15; 29.11.2017, 2-16-8010, p 12 kolmas lõik), ja Tallinna Ringkonnakohtu varasemast seisukohast, et viidatud Riigikohtu lahendites avaldatu on kohaldatav ka

§ 29lg 1 sisustamisel (vt Tln

RnKm 24.05.2019, 2-18-3477, p 11; 22.11.2019, 2-18-12983, p 14.3, 02.11.2023, 2-21-2528, p 8.2) järeldub, et kui korteriühistu liige, kelle suhtes üldkoosoleku kokkukutsumise korda rikuti, tuleb ise või oma esindaja kaudu koosolekule kohale, annab ta sellega korteriühistule teada, et kuigi ühistu võib olla tema suhtes koosoleku kokkukutsumise korda rikkunud, on ta valmis päevakorda pandud küsimusi hääletama. Kui rikkumine selgub alles koosolekul, piisab, kui ta vaidleb vastu otsuste tegemisele selles küsimuses. Üldkoosolekul otsuse tegemisele vastuvaidlemine peab nähtuma koosoleku protokollist. Kui korteriühistu liige osaleb koosolekul ja ei vaidle otsuste tegemisele vastu, ei oleks kooskõlas hea usu põhimõttega võimaldada tal hilisemas kohtuvaidluses tugineda väitele, et tema suhtes on koosoleku kokkukutsumise korda rikutud. Kuna 24.10.2023 üldkoosoleku protokollist ei nähtu, et avaldajat koosolekul esindanud lepinguline esindaja oleks vaielnud koosolekul otsuste tegemisele vastu, siis nõustub kolleegium puudutatud isiku vastuväitega, et avaldaja tuginemine koosoleku kokkukutsumise korra rikkumisele on vastuolus hea usu põhimõttega.

1. Avaldaja nõudis alternatiivselt 24.10.2023 üldkoosoleku protokolli p-des 5 ja 7 kajastatud otsuste kehtetuks tunnistamist. Kuna maakohus järeldas, et vaidlusalusel üldkoosolekul vastu võetud otsused olid tühised koosoleku kokkukutsumise korra rikkumise tõttu, siis maakohus vaidlustatud määruses ega varasemas menetluses avaldaja alternatiivseid nõudeid, s.o 24.10.2023 üldkoosoleku protokolli p-des 5 ja 7 kajastatud otsuste kehtetuks tunnistamist sisuliselt ei käsitlenud. Kuna avaldaja eesmärk on vabaneda üldkoosoleku protokolli p-des 5 ja 7 vastu võetud otsustest kui avaldaja hinnangul ebaseaduslikest otsustest, siis tuleb ringkonnakohtul järgmisena kontrollida vaidlusaluste otsuste seaduslikkust. 21.
2. Kuivõrd kohus ei ole seotud menetlusosaliste õiguslike väidetega ning eraõigusliku juriidilise isiku organi otsuse tühisuse tuvastamise ja kehtetuks tunnistamise nõude õiguskaitse eesmärk on üks ja sama: vabaneda ebaseaduslikust otsusest (RKTKo 03.03.2021, 2-17-13391, p 27 ja selles viidatud varasem praktika), tuleb kohtul hinnata järgmisena, kas avaldaja esile toodud asjaolud võivad kaasa tuua üldkoosoleku protokolli p-des 5 ja 7 vastu võetud otsuste tühisuse või kehtetuse. Esmalt tuleb kontrollida, kas esile toodud ja tuvastatud asjaoludel on vaidlusalused otsused tühised. Alles tühisuse eitamise järel saab kontrollida, kas esinevad alused tunnistada otsused kehtetuks. 21.
3. Juriidilise isiku organi otsuse tühisuse alused on sätestatud TsÜS § 38 lg-s
4. Selle lõike järgi on juriidilise isiku organi otsus tühine, kui see on tagajärjena seaduses otse sätestatud või 5 2-23-17264 kui otsus on vastuolus heade kommetega või kui see rikub juriidilise isiku võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda. 21.
5. Avaldaja on esmalt vaidlustanud üldkoosoleku protokolli p-s 5 vastu võetud otsust, mille sõnastuse kohaselt anti korteriühistu juhatusele õigus otsustada Gildi 8 viienda korruse ühetoaliste korterite omanikele konditsioneeri paigaldamise võimalus. Avaldaja on väitnud, et konditsioneeride paigaldamise otsustamiseks (fassaadi muutmine) oli vajalik kõigi korteriomanike kokkulepe ning üldkoosolekul polnud õigust delegeerida selle otsustamise pädevust korteriühistu juhatusele. 21.3.
6. Riigikohus on selgitanud, et juhul, kui korteriomanike üldkoosolekul otsustatakse häälteenamusega küsimus, mille lahendamine oleks pidanud toimuma korteriomanike kokkuleppel, siis on üldkoosoleku otsus tühine (RKTKm 01.06.2022, 2-19-16450, p 15). Riigikohus on leidnud, et õhksoojuspumba paigaldamine kaasomandis olevale elamuseinale ja maapinnale ei ole käsitatav asja või selle majandusliku otstarbe olulise muutmisena asjaõigusseaduse (AÕS) § 74 lg 1 tähenduses ning on kaasomandis oleva elamuseina ja maa tavakasutus, mida korteriomanikud võivad otsustada häälteenamusega korteriomandiseaduse (KOS) § 12 lg 2 järgi (RKTKm 30.01.2019, 2-17-11887, p 14). Alates 01.01.2018 kehtiva

alusel tuleb hinnata, kas

§ 38

kohaselt on õhksoojuspumba paigaldamise puhul tegemist olulise ümberkorraldusega või mitte. Riigikohus on selgitanud, et

§ 38

kohaldamisel tuleb arvestada ka

§-ga 39, mille järgi kaasomandi eseme ajakohastamiseks, sealhulgas energiatõhususe suurendamiseks, selliste vajalike muudatuste tegemise, millega ei muudeta eriomandi eseme otstarvet ega kahjustata muul viisil ülemäära ühegi korteriomaniku õigustatud huve, võib otsustada

§ 9lg-s 3 sätestatud häälteenamusega (RKTKo 24.10.2018, 2-17-7999, p 25.2; Tln

RnKm 29.09.2023, 2-1916805). 21.3.

1. Kolleegium nõustub puudutatud isikuga, et konditsioneeride paigaldamise otsustamine Gildi tn 8 viienda korruse ühetoaliste korterite omanikele ei ole eriomandi eseme otstarbe muutmine, mis oleks vajanud kõigi korteriomanike kokkulepet. Lisaks ei ole avaldaja kohtu ette toonud, et viienda korruse ühetoaliste korterite omanikele konditsioneeride paigaldamise lubamine kahjustaks ülemääraselt teiste korteriomanike huve. Seega oli tegemist häälteenamusega vastu võetava otsusega. Üldkoosoleku protokolli p-s 5 vastu võetud otsus ei riku ka avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet ega ole seetõttu tühine. 21.
2. Avaldaja on vaidlustanud ka üldkoosoleku protokolli p-s 7 vastu võetud otsust, mille sõnastuse kohaselt volitas üldkoosolek juhatust avama korteriühistu ühisomandi osa ja jätma avatuks kinnine ala, mis kuulub korteriühistu ühisomandisse; samuti volitas üldkoosolek jõuga avama korteriühistu ühisomandis olevaid lukustatud ruume. Avaldaja hinnangul on p-s 7 vastu võetud otsustused liialt üldsõnalised ja ei ole määratud, milliseid ruume kavatsetakse jõuga avama hakata ning karistusseadustiku (KarS) § 266 lg 1 järgi on valdaja tahte vastaselt ruumi sisenemine ebaseaduslik. Puudutatud isik on esile toonud, et üldkoosoleku protokolli ps 7 vastu võetud otsus ei puuduta eriomandi eset, vaid ainult ühisomandis olevat osa (dtl 40). Kolleegium on seisukohal, et p-s 7 vastu võetud otsustused on vastuolus heade kommetega ja seetõttu tühised. 21.4.
3. Otsuse vastuolu korral heade kommetega saab lähtuda samadest põhimõtetest nagu tehingu vastuolu puhul heade kommetega. Heade kommete vastane võib otsus olla eelkõige põhjustel, mida ühiskonnas valitsevate arusaamade kohaselt võib pidada ebamoraalseteks ja 6 2-23-17264 taunitavateks (RKTKo 30.10.2013, 3-2-1-106-13, p 20). Ringkonnakohus nõustub avaldajaga, et korteriühistu juhatusel ei ole ilma ruumi valdaja nõusolekuta õigust omavoliliselt ruumi tungida. KarS §-s 266 kirjeldatud valdaja tahte vastaselt võõrasse hoonesse, ruumi, sõidukisse või piirdega alale tungimine rikub eelduslikult alati ka AÕS § 40 lg-t
4. Valdaja tahte vastaselt võõrasse hoonesse, ruumi, sõidukisse või piirdega alale tungimine kui võõra valduse rikkumine on eelduslikult alati ebaseaduslik (RKKKo 12.10.2012, 3-1-1-40-12, p 11; RKKKo 13.12.2013, 3-1-1-106-13, p 9). Eelnevast tulenevalt on p-s 7 vastu võetud otsus vastuolus heade kommetega ja seetõttu tühine.
5. Kuna ringkonnakohus tuvastas eelnevalt, et üldkoosoleku protokolli p-s 5 vastu võetud otsus ei olnud tühine, tuleb järgmisena kontrollida selle otsuse kehtetust. 22.
6. TsÜS § 38 lg 1 esimese lause kohaselt võib huvitatud isik nõuda kohtus juriidilise isiku organi seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva otsuse kehtetuks tunnistamist. Kolleegium selgitab, et juriidilise isiku organi otsuste kehtetuks tunnistamise nõudeõigust omavate isikute puhul eristatakse liikmeid, kes osalesid otsuse tegemisel, ja liikmeid, kes otsuse tegemisel ei osalenud. Organi otsuse vastuvõtmisel mitteosalenud, eelkõige koosolekule ilmumata jäänud organi liikmetel on õigus nõuda otsuse kehtetuks tunnistamist ilma täiendavate piiranguteta. Otsuse tegemisel osalenud organi liige saab TsÜS § 38 lg 4 teise lause järgi otsust vaidlustada üksnes juhul, kui ta on lasknud protokollida oma vastuväite otsusele (vt ka TsÜS komm

§ 20

lg 1 teise lause kohaselt kohaldatakse korteriomanike üldkoosolekule lisaks

-s sätestatule MTÜS § 21 lg-s 6 mittetulundusühingu liikmete üldkoosoleku kohta sätestatut. MTÜS § 21 lg 6 sätestab üldkoosoleku protokollimise nõuded. Viidatud sätte kohaselt üldkoosolek protokollitakse. Protokolli kantakse üldkoosoleku toimumise aeg ja koht, liikmete arv, üldkoosoleku päevakord, hääletustulemused ja vastuvõetud otsused ning muud üldkoosolekul tähtsust omavad asjaolud. Protokolli kantakse ka üldkoosoleku otsuse suhtes eriarvamusele jäänud liikme nõudel tema eriarvamuse sisu. 22.2. Vaidlus puudub, et avaldaja esindaja osales vaidlusalusel üldkoosolekul. Siiski ei nähtu üldkoosoleku protokollist (dtl 11–12), et sinna oleks kantud avaldaja (koosolekul osalenud avaldaja esindaja) vastuväiteid otsustele ega avaldaja eriarvamuse sisu. Lisaks ei nähtu asja materjalidest, et avaldaja oleks väitnud, et tema esindaja lasi protokollida enda vastuväited vaidlustatud otsustele. Avaldaja 02.05.2025 selgitustest nähtub, et tema esindaja vaidles üldkoosolekul p-de 5 ja 7 osas otsustele vastu. Seejuures selgitab kolleegium, et vastuväitena ei ole käsitatav üksnes liikmete koosolekul otsuse vastu hääletamine (TsÜS komm