Obsah (9)

§ 663§ 657§ 654§ 662§ 447§ 172§ 171§ 696§ 178

KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Neve Uudelt, Ele Liiv, Siret Siilbek Määruse tegemise aeg ja koht 06.10.2025, Tallinn Kohtuasja number 2-23-3450 Kohtuasi R.G avaldus avalikult

) § 172 lg 1 alusel menetlusosaliste endi kanda (vt RKTKm 07.10.2020, 2-18-11359). Määruskaebus

1. Puudutatud isik I esitas määruskaebuse, milles palub tühistada maakohtu määruse resolutsiooni p-de 1–7 osas (s.o juurdepääsutee asukoha, tasu ja tingimuste osas). Puudutatud isik ei vaidlusta maakohtu määrust menetluskulude jaotuse osas ning palub jätta ringkonnakohtus kantud menetluskulud avaldaja kanda. 6.
2. Määruskaebuse kohaselt tuleb praeguses asjas kohaldada AÕS § 156 lg-t 2 ning määrata avaldaja kinnistule juurdepääs üle Niiliska kinnistu. Puudutatud isiku I hinnangul kohaldatakse AÕS § 156 lg-t 2 ka olukorras, kus maaüksus jagati enne kinnistusraamatusse kandmist. Kõnealuse sätte eesmärk on säilitada ajalooliselt väljakujunenud juurdepääs. Ebaõige on väide, et tavana on kasutatud avaldaja soovitud juurdepääsuteed. Praegusel juhul oleks maakohus pidanud juurdepääsutee määramisel kaaluma vaid alternatiivide 3 ja 4 vahel. 6.
3. Avaldaja taotletud juurdepääsutee asukoht on puudutatud isiku I jaoks liigselt koormav, sest nimetatud asukohas on avaldajal ja tema külalistel lubatud ka parkida. Puudutatud isikul I on võimalus enese ja oma külaliste sõidukeid parkida vaid Ado-Mardi tee ääres. 6 2-23-3450 Juurdepääsutee määramisega võeti puudutatud isikult I sisuliselt võimalus oma kinnistut sihtotstarbeliselt kasutada. Nimetatud asukoht on määratud puudutatud isiku I suvemaja vahetusse lähedusse ning selliselt on häiritud puudutatud isiku I kodurahu, sh unerahu. 6.
4. Maakohus on määranud juurdepääsutasu ebaõigesti, kuna tasu arvestamise alused on ebaõiged. Ekspertiisiakt ei ole usaldusväärne tõend. Ekspert on ebaõigesti hinnanud kinnisasjade väärtust hoonestamata kujul, kuigi tegemist on hoonestatud kinnisasjadega. Seega ei ole leidnud tõendamist Tanuvarahva kinnistu turuväärtus ega selle vähenemine. 6.
5. Puudutatud isik I esitas määruskaebuse lisana uued tõendid, millega soovib tõendada Tanuvarahva kinnistu turuväärtust maa maksustamise hinna alusel ja kv.ee portaalis avaldatud müügikuulutustega. Puudutatud isiku I hinnangul on Tanuvarahva kinnistu turuväärtus minimaalselt 300 000 eurot. 6.
6. Tanuvarahva kinnistu on puudutatud isikute I ja II kaasomandis. Juurdepääsutee asub vaid puudutatud isiku I kasutada olevas kinnistu osas, kuid enamus hüvitisest määrati vastavalt kinnistu kaasomandi mõttelistele osade suurustele puudutatud isikule II. 6.
7. Avaldajat ei ole kohustatud juurdepääsutee asukohta korras hoidma (niitma, prügi korjama jne) ning selliselt on see puudutatud isikule I liigselt koormav. Avaldaja viibib Lahekalda kinnistul vaid kaks kuud aastas, seega kümme kuud aastast on juurdepääsuks määratud ala hooldamata. Menetlusosaliste seisukohad
8. Avaldaja ning puudutatud isikud II ja III vaidlesid määruskaebusele vastu. Avaldaja märkis, et arvestades, et avaldaja taotletud juurdepääsuala paikneb avalikult kasutatava Ado-Mardi tee ja avaldajale kuuluva kinnistu ainsa juurdepääsuala (värav) vahel, ei ole avaldaja kordagi keeldunud antud ala (39,90 m2) ise korras hoidmast – eelkõige asjaomast rohukattega ala kevad-sügisesel perioodil niitmast. Lisaks on avaldaja suuteline tagama juurdepääsuala korrashoiu ka ajal, mil ta ise Eestis ei viibi. Menetluse edasine käik
9. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle

§ 663lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED 9. Ringkonnakohus leiab, et määruskaebuse väited ei anna alust maakohtu määruse tühistamiseks. Maakohtu määrus jääb

§ 657lg 1 p 1 alusel koosmõjus §-ga 659 muutmata ja määruskaebus rahuldamata.

Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ega korda neid (

§ 654lg 6 ja § 659).

10. Puudutatud isik I on esitanud määruskaebemenetluses täiendavaid tõendeid.

§ 662

lg 3 järgi võib määruskaebuse põhjendamiseks esitada uusi asjaolusid ja tõendeid. Seega võtab ringkonnakohus asja materjalide juurde puudutatud isiku I määruskaebuse lisana esitatud tõendid (väljavõte kataster.ee portaalist, väljavõte kv.ee portaalist, juurdepääsutee skeemid, 06.12.2012 notariaalne leping). Tõendid on asjakohased. 7 2-23-3450

1. AÕS § 156 lg 1 esimese lause järgi on omanikul, kelle kinnisasjale ei ole vajalikku juurdepääsu avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Ringkonnakohus märgib, et vaidlus kinnisasjale juurdepääsuõiguse tagamiseks tuleb lahendada poolte huvide kaalumisel ning juurdepääsu nõude lahendamisel huvide kaalumine on kohtu diskretsiooniotsus.
2. Asja materjalide kohaselt ei ole vaidlust selles, et avaldaja kinnistule puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Puudutatud isik I vaidlustas määruskaebuses maakohtu määratud juurdepääsutee asukoha osas ning on esitanud vastuväited juurdepääsutasu suuruse arvestamise kohta.
3. Puudutatud isiku I arvates tuleb praeguses asjas kohaldada AÕS § 156 lg-t 2 ning määrata avaldaja kinnistule juurdepääs üle Niiliska kinnistu. Ringkonnakohus puudutatud isikuga I ei nõustu. AÕS § 156 lg 2 järgi kui kinnisasja osalise võõrandamise tagajärjel võõrandatud või allesjäänud osa kaotab ühenduse avalikult kasutatava teega, peab selle osa omanik, mille kaudu ühendus seni toimus, võimaldama teise osa omanikul ühendust pidada oma kinnisasja kaudu AÕS § 156 lg-s 1 nimetatud tingimustel. Riigikohus on selgitanud, et AÕS § 156 lg 2 eesmärk on säilitada tavana väljakujunenud ühendus avalikult kasutatava teega, koormamata omanikke, kelle kinnisasja ei ole avalikult kasutatava teega ühenduse pidamiseks kasutatud (RKTKo 28.04.2009, 3-2-1-36-09, p 10). Maakohus tuvastas, et Niiliska ja Lahekalda kinnistu moodustasid ühe maatüki enne Nõukogude okupatsiooni, kuid kinnistusraamatusse kanti Lahekalda kinnistu juba eraldi kinnisasjana ning Niiliska kinnistut ei ole pärast selle kinnistusraamatusse kandmist mitmeks kinnistuks jagatud. Samuti tuvastas maakohus, et tavana väljakujunenud ühendus avalikult kasutatava teega on Lahekalda kinnistul olnud Tanuvarahva kinnistu kaudu (st
4. alternatiivi pidi). Neid asjaolusid arvesse võttes nõustub ringkonnakohus maakohtuga, et praegusel juhul ei esine alust AÕS § 156 lg-st 2 lähtuvalt juurdepääsu määramiseks üle Niiliska kinnistu.
5. Maakohus määras avaldajale kuuluvale kinnistule juurdepääsu üle Tanuvarahva kinnistu (st
6. alternatiivi pidi). Ringkonnakohus nõustub maakohtu määruse põhjendustega valitud juurdepääsutee asukoha osas ja ei pea vajalikuks neid korrata. Maakohus on piisava põhjalikkusega analüüsinud ja võrrelnud erinevaid juurdepääsu tee alternatiive, teinud vaatluse, kaalunud menetlusosaliste huve ning asunud põhjendatult seisukohale, et juurdepääs avaldaja kinnistule on otstarbekas määrata tavana kasutatud juurdepääsu kaudu, mis kulgeb üle Tanuvarahva kinnistu osa kuni Ado-Mardi teeni. Selline juurdepääs on juba praegu kasutatav, st teostatav kõige väiksemate kulutustega ja kõiki menetlusosalisi kõige vähem koormavamal viisil. Avaldaja taotletud juurdepääsuala paikneb vahetult avalikult kasutatava tee ääres ning hõlmab koormatavast kinnisasjast üksnes väikese osa (39,9 m2). Maakohus on andnud hinnangu puudutatud isiku I väidetele, mille järgi on vaidlusalune juurdepääsutee puudutatud isikule I liigselt koormav. Ringkonnakohus nõustub selles osas maakohtu määruse põhjendustega ning neid ei korda. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole puudutatud isik I toonud välja selliseid asjaolusid, millest tulenevalt saaks asuda järeldusele, et vaidlusalune juurdepääsutee asukoht on puudutatud isiku I jaoks liigselt koormav.
7. Puudutatud isiku I hinnangul on maakohus määranud juurdepääsutasu ebaõigesti ning tuvastamist ei ole leidnud Tanuvarahva kinnistu turuväärtus ega selle vähenemine. Ringkonnakohus puudutatud isikuga I ei nõustu. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus juurdepääsutasu õigesti kindlaks määranud lähtudes perpetuiteedi põhimõttest (RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416, p 15.5) ja ekspertiisiaktis avaldatust. 8 2-23-3450 15.
8. Kui isik, kelle kinnisasi soovitakse juurdepääsuga koormata, on menetluses tuginenud sellele, et juurdepääsutee tõttu väheneb tema kinnisasja kui terviku väärtus ja taotleb juurdepääsutasu kaudu kinnisasja väärtuse vähenemise hüvitamist, tuleb kohtul välja selgitada kinnisasja väärtus ilma juurdepääsutee talumise kohustuseta ning see, kui palju juurdepääsutee talumise kohustus kinnisasja väärtust vähendab. Kui kohus tuvastab, et juurdepääsutee määramise tõttu koormatava kinnisasja kui terviku väärtus väheneb (koormatava kinnisasja väärtuse vähenemine ehk koormatiste vaba ja koormatud kinnisasja väärtuste vahe), tuleb kohtul koormatava kinnisasja väärtuse vähenemist juurdepääsutee määramisel arvesse võtta ning määrata juurdepääsutasu selliselt, et koormatava kinnisasja omanikule tagatavad perioodilised maksed suurendaksid kinnisasja väärtuse juurdepääsutee määramise eelsele tasemele. Kui juurdepääsutasu määratakse kindlaks koormatava kinnisasja väärtuse vähenemist arvesse võttes (rakendades sellekohast valemit), siis eelduslikult hõlmab see ka hüvitist kaotatud kasutuseeliste, kinnisasja korrashoiu kulude ja maamaksu eest (vt RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416, p-d 15.5 ja 15.6). 15.
9. Kuna puudutatud isik I tugines menetluses kinnisasja väärtuse vähenemisele, siis määras maakohus ekspertiisi, et välja selgitada koormatud kinnisasja väärtus ilma juurdepääsutee talumise kohustuseta ning see, kui palju juurdepääsutee talumise kohustus kinnisasja väärtust vähendab. Puudutatud isik I ekspertiisi järeldusega ei nõustu ning leiab, et ekspert on ebaõigesti hinnanud puudutatud isiku I kinnistu väärtust hoonestamata kujul. Ekspert on selgitanud, et kuna juurdepääsuala asub kinnisasja hoonestamata osal ning see ei hakka takistama olemasoleva hoonestuse kasutamist (samuti ei saa juurdepääsuteealust maad oma äranägemise järgi muuks otstarbeks kasutada), siis seetõttu hinnatakse praktikas selliste kinnisasjade väärtuse vähenemist läbi eelduslikult hoonestamata kinnisasja. Ka kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) rakendamise praktika ning hindamise standardi „Hindamine hüvitamise eesmärgil“ (EVS 875-12:2024) p 6.2.2.2 kohaselt on ehitistega kinnisasjadel, kus äralõige tehakse kinnisasja hoonestamata osast, kinnisasja kui terviku väärtuse hindamisel lubatud hinnata selliselt, et hinnatavaks varaks on vaid selle koosseisus olev maa ilma sellel asuvate ehitisteta, v.a tehnovõrgud. Lisaks võivad kinnisasja erinevad osad KAHOS-i järgi olla erineva väärtusega. Seetõttu oli ekspert seisukohal, et hindamismetoodika muutmine ei ole põhjendatud (dtl 407–408, 410). Ringkonnakohus leiab, et eeltooduga on ekspert piisavalt põhjendanud, miks ta võttis hinnangut andes aluseks hoonestamata maa. Praegusel juhul paikneb juurdepääsutee koormatud kinnistu servas ega takista koormatud kinnistul oleva hoonestuse kasutamist. Neil kaalutlustel ei mõjuta hoonestus juurdepääsust tingitud väärtuse vähenemist. Ka kohtupraktikas on märgitud, et kui vaidlusalune juurdepääs asub koormatud kinnistu hoonestamata osal, siis annab hoonestamata maa hindamine objektiivsema tulemuse (TlnRnKm 18.07.2025, 2-20-3711, p 13.4.2). Sarnaselt on ka Riigikohus selgitanud, et kui kinnisasi koosneb erinevatest kõlvikutest ning kui määratav juurdepääsutee ületab neist vaid ühte ega mõjuta teiste kõlvikute väärtust, on võimalik juurdepääsutasu määrata ka lähtuvalt juurdepääsuteest puudutatud kõlviku väärtuse vähenemisest. See on sellisel juhul samastatav kinnisasja kui terviku väärtuse vähenemisega (RKTKm 13.12.2023, 2-18-12098, p 15.2). Eeltoodust tulenevalt ei nõustu ringkonnakohus puudutatud isikuga I, et juurdepääsutasu arvestamise alused on ebaõiged. Muid asjaolusid, miks ekspertiisiakt ei ole puudutatud isiku I hinnangul usaldusväärne tõend, ei ole puudutatud isik I esitanud. 15.
10. Puudutatud isik I on maakohtu menetluses leidnud, et juurdepääsutasu peab koosnema kahest komponendist – ühekordne hüvitis omandi väärtuse vähenemise eest ning perioodiline 9 2-23-3450 tasu juurdepääsu talumise ja korrashoiuga kaasnevate kulude eest. Ringkonnakohus märgib esiteks, et AÕS § 156 lg 1 järgi mõistetakse koormatava kinnisasja omanikule juurdepääsutasu välja perioodiliste maksetena (RKTKm 16.06.2016, 3-2-1-180-15, p 38). Seega ei ole põhjendatud puudutatud isiku I soov ühekordse hüvitise saamiseks. Lisaks on maakohus jätnud juurdepääsutee korrashoiu kohustuse Lahekalda kinnistu igakordsete omanike kanda, seega jäävad ka juurdepääsutee korrashoiuga kaasnevad kulud Lahekalda kinnistu igakordsete omanike kanda (vt RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416, p 15.3). 15.
11. Puudutatud isik I soovib tõendada Tanuvarahva kinnistu väärtust maa maksustamise hinna alusel. Samuti on puudutatud isik I esitanud väljavõtted kv.ee portaalist (müügikuulutused), millega soovib tõendada, et Tanuvarahva kinnistu turuväärtus on minimaalselt 300 000 eurot. Ringkonnakohus märgib, et kuna ekspertiis on tehtud konkreetse kinnistu kohta, siis ei ole vaja kasutada puudutatud isiku I poolt esitatud müügikuulutusi ja maa maksustamise hinda sama asjaolu tuvastamiseks. 15.
12. Ebaõige on puudutatud isiku I väide, et avaldajat ei ole kohustatud juurdepääsuteed korras hoidma. Maakohus on jätnud juurdepääsutee korrashoiu kohustuse Lahekalda kinnistu igakordsete omanike kanda (resolutsiooni p 2.2). Samuti kinnitas avaldaja vastuses määruskaebusele, et ta ei ole keeldunud juurdepääsuala ise korras hoidmast, ning et ta on suuteline tagama juurdepääsuala korrashoiu ka ajal, mil ta ise Eestis ei viibi. 15.
13. Asja materjalide kohaselt on puudutatud isikud I ja II sõlminud kaasomanike kokkuleppe ühise (Tanuvarahva) kinnisasja valdamise ja kasutamise kohta. Puudutatud isik I märgib määruskaebuses, et juurdepääsuala asub vaid puudutatud isiku I kasutada olevas kinnistu osas, kuid enamus juurdepääsutasust määrati vastavalt kaasomandi mõttelise osa suurusele puudutatud isikule II. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus juurdepääsutasu määramisel õigesti lähtunud kaasomandi mõtteliste osade suurustest. Puudutatud isikutel I ja II on võimalik kaasomanike sisesuhtes kokku leppida teistsuguses tasu jaotuses. Vastav asjaolu nähtub ka maakohtu määruse resolutsiooni p-st
15. Eeltoodust tulenevalt jääb maakohtu määrus muutmata ja määruskaebus rahuldamata.
16. Maakohus on vaidlustatud määruses teinud vea Tanuvarahva kinnistu märkimisel, kuna resolutsiooni p-s 4 ja põhjenduste p-s 32 on maakohus viidanud ekslikult Tanurahva kinnistule. Kirjeldatud vea saab ringkonnakohus praeguse määrusega

§ 447lg 2 alusel parandada.

1. Ringkonnakohus juhib tähelepanu asjaolule, et kinnistusraamatuseaduse § 36 järgi esitatakse kinnistusosakonnale viide kandega seotud õiguse ruumiandmetele maakatastris, kui see on vajalik kande mõistmiseks. Viite asemel võib esitada katastrikaardi skeemi, kui ruumiandmete määramine maakatastris ei ole tehniliselt võimalik või on oluliselt raskendatud. Nimetatud sätte järgi tuleks kohtulahendiga määratud juurdepääsutee kohta kinnistusraamatusse kande tegemisel kandeavaldusele lisada viide ruumiandmetele maakatastris, kasutades selleks piiratud asjaõiguste ruumiandmete infosüsteemi (PARI) koodi. PARI koodi kasutamine kohtumenetluses ei ole infosüsteemi praegusi võimalusi arvestades tehniliselt võimalik. Kohtul ei ole võimalik PARI koodi n-ö lukustada, ning menetlusosalise loodud koodiga on ruumiandmed hiljem muudetavad (ka võib menetlusosaline koodi kustutada). Samuti on andmete jagamise lingi kehtivuse aeg kuus kuud, mistõttu ei ole võimalik andmetega pärast seda tähtaega tutvuda. PARI rakenduse praegusi võimalusi 10 2-23-3450 arvestades on nii menetlusosalistel kui ka kohtul võimalik menetluses kasutada PARI rakendust ainult erinevate juurdepääsuvõimaluste visualiseerimiseks ja nende kaalumiseks (vt ka TrtRnKm 17.09.2025, 2-25-14054, p-d 16–20). Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
2. Maakohus jättis vaidlustatud määrusega

§ 172lg 1 alusel maakohtus kantud menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

Puudutatud isik I maakohtu menetluskulude jaotust ei vaidlusta ning ringkonnakohtul ei ole alust maakohtu määrust vastavas osas muuta. 20. Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad määruskaebuse esitamisega seotud menetluskulud puudutatud isiku I kanda (

§ 171lg 1).

21. Ringkonnakohus määrab kindlaks ka menetluskulude rahalise suuruse. 21.1. Avaldaja palub 18.09.2025 taotluses mõista puudutatud isikult I avaldaja kasuks välja määruskaebemenetluses kantud lepingulise esindaja kulu kokku 2213,40 eurot (sh käibemaks). Avaldaja lepingulise esindaja tasu koosneb järgmistest tegevustest: 11.07.2025 maakohtu määrusega tutvumine ja arutelu kliendiga (1 tund), 27.08.2025 – 28.08.2025 määruskaebusega tutvumine, analüüs ja arutelu kliendiga (3 tundi), 28.08.2025 – 02.09.2025 vastuse koostamine määruskaebusele (6 tundi) ja 18.09.2025 menetluskulude nimekirja ettevalmistamine (0,5 tundi). Avaldaja lepingulise esindaja tunnitasu suuruseks on 170 eurot, millele lisandub käibemaks. 21.2. Puudutatud isik I leidis, et avaldaja õigusabikulud on põhjendatud maksimaalselt 1264,80 euro (210,80 eurot/h × 6

1. h)ulatuses. Maakohtu määrusega tutvumise ja kliendiga arutelu põhjendatud ajakulu on 0,5 h. Määruskaebusega tutvumise, selle analüüsi ja kliendiga arutelu põhjendatud ajakulu on 1 h. Määruskaebusele vastuse koostamise põhjendatud ajakulu on 4 h. Menetluskulude nimekirja esitamise ajakulu (0,5
2. h)on põhjendatud. 21.3. Ringkonnakohus leiab, et avaldaja lepingulise esindaja kulud ei ole täies ulatuses põhjendatud. Arvestades maakohtu määruse ja määruskaebuse mahtu, võib viidatud dokumentidega tutvumise põhjendatud ajakuluks ringkonnakohtu hinnangul lugeda kokku 1 h. Ringkonnakohus märgib, et mõistlikus ulatuses on kliendisuhtluse kulu põhjendatud, kuid arvestades, et puudutatud isik I on määruskaebuses suures osas korranud juba maakohtu menetluses avaldatut, siis peab ringkonnakohus määruskaebemenetluses kliendisuhtlust põhjendatuks 1 h ulatuses. Määruskaebusele vastuse koostamise ja menetluskulude nimekirja koostamise ajakulu kokku mahus 6,5 tundi peab ringkonnakohus põhjendatuks. Seega peab ringkonnakohus avaldaja lepingulise esindaja ajakulu kokku põhjendatuks mahus 8,5 tundi (= 1 + 1 + 6,5). Arvestades avaldaja lepingulise esindaja kvalifikatsiooni (vandeadvokaat) ja tehtud toiminguid, saab lepingulise esindaja põhjendatud tunnitasu suuruseks pidada 170 eurot ilma käibemaksuta (210,80 eurot koos käibemaksuga). 21.4. Avaldaja põhjendatud ja vajalikud lepingulise esindaja kulud on seega kokku 1791,80 eurot (8,5 h × 210,80 eurot/
3. h)koos käibemaksuga. Nimetatud summa kuulub puudutatud isikult I avaldaja kasuks menetluskuluna väljamõistmisele. Avaldaja avaldus menetluskulude kindlaksmääramiseks jääb rahuldamata 421,60 euro (= 2213,40 – 1791,80) ulatuses. 22. Siinse määruse peale saab esitada määruskaebuse Riigikohtule (

§ 696

lg 3 ja § 618 6 lg 2).

§ 178

lg-st 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotust ja hüvitatavate menetluskulude suurust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega 11 2-23-3450 menetluskulude jaotus ja rahaline suurus kindlaks määrati.

§ 178

lg 2 järgi võib menetluskulude kindlaksmääramise peale edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot. (allkirjastatud digitaalselt) 12