← Eesti

2-21-9853/77

Obsah (8)§ 691§ 688§ 456§ 613§ 477§ 171§ 190§ 179

RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUMÄÄRUS Kohtuasja number 2-21-9853 Määruse kuupäev Tartu, 29. oktoober 2025 Kohtukoosseis Eesistuja Margit Vutt, liikmed Kai Kullerkupp ja Vahur-Peeter Liin Kohtuasi A

) § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

  1. Tallinna Ringkonnakohus tühistas
  2. märtsi
  3. a määrusega maakohtu määruse osas, milles maakohus tuvastas korteriomanike
  4. juuli
  5. a üldkoosoleku otsuste tühisuse. Ringkonnakohus tegi tühistatud osas uue määruse, millega jättis avalduse selles osas rahuldamata. Ülejäänud osas jäi maakohtu määrus muutmata. Menetluskulud ringkonnakohtus jäid menetlusosaliste endi kanda, välja arvatud avaldajale osutatud riigi õigusabi tasu ja kulud, mis jäid riigi kanda. Ringkonnakohtu määruse põhjenduste kohaselt ei saadetud korteriomanike
  6. juuli
  7. a üldkoosoleku teadet avaldaja e-posti aadressile, kuigi see aadress oli korteriühistule teada. Teade avaldati üksnes korterelamu trepikoja teadetetahvlil ja korteriühistu Facebooki grupis. Ehkki sellega rikuti KrtS § 20 lg-st 4 tulenevat nõuet, ei ole see nii oluline rikkumine, et tooks KrtS § 29 lg 1 kohaselt kaasa üldkoosolekul vastu võetud otsuste tühisuse. Avaldaja ei ole esitanud sisulisi vastuväiteid koosoleku teate ühistu teadetetahvlil avaldamise kohta ega ole ka väitnud, et ta ei saanud kõnealusest üldkoosolekust õigel ajal teada. Seega ei ole kohtu ette toodud asjaolusid, millest järelduks, et koosoleku teate e-posti teel saatmata jätmine oleks takistanud avaldajal koosolekul osaleda või ennast selleks ette valmistada. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
  8. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub ringkonnakohtu määruse tühistada osas, milles ringkonnakohus jättis rahuldamata avaldaja nõude tuvastada korteriomanike
  9. juuli
  10. a üldkoosoleku otsuste tühisus. Avaldaja palub teha tühistatud osas uue määruse, millega jätta jõusse maakohtu määrus. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt kohaldas ringkonnakohus KrtS § 20 lg-t 4 ja § 29 lg-t 1 valesti, kui leidis, et korteriomanike
  11. juuli
  12. a üldkoosoleku teate e-posti teel edastamata jätmine ei ole koosoleku kokkukutsumise korra oluline rikkumine. Ringkonnakohtu selline järeldus on ekslik ja põhjendamata. Maakohus leidis õigesti, et tegemist on olulise rikkumisega, mis toob kaasa üldkoosolekul vastu võetud otsuste tühisuse. Lisaks ei ole ringkonnakohtu lahendist aru saada, miks leidis ringkonnakohus erinevalt maakohtust, et koosoleku teate e-kirjaga saatmata jätmine ei ole koosoleku kokkukutsumise korra oluline rikkumine.
  13. Korteriühistu vaidles määruskaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Avaldaja on hea usu põhimõttest tulenevalt kaotanud õiguse tugineda korteriomanike
  14. juuli
  15. a üldkoosoleku otsuste tühisusele põhjendusega, et koosoleku teadet ei saadetud korteriomanikele lisaks ka e-posti teel. Avaldaja ei ole väitnud, et korteriomanike
  16. juuli
  17. a üldkoosolek kutsuti kokku KrtS § 20 lg-t 4 rikkudes. Maakohus ületas nõude piire, kui käsitles oma määruses koosoleku teate saatmist e-kirjaga. Vaidlusalused otsused ei ole tühised, sest korteriomanikud, kes ei osalenud korteriomanike
  18. juuli
  19. a üldkoosolekul, on sellel koosolekul vastu võetud otsused heaks kiitnud (KrtS § 29 lg 1). Korteriühistu esitas
  20. juunil 2025 Riigikohtule heakskiitu kinnitava dokumendi, märkides, et kuigi 4

(7)2-21-9853 Riigikohtu menetluses saab tõendeid esitada vaid erandkorras, on see praegu lubatud, kuna tõend tekkis pärast ringkonnakohtu lahendi tegemist.
  1. Teised puudutatud isikud avaldaja määruskaebuse kohta seisukohta ei esitanud. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
  2. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu määrus tuleb materiaalõiguse väära kohaldamise tõttu

§-de 695, 691 p 5, 692 lg 1 p 1 ja 701 lg 3 alusel tühistada osas, milles ringkonnakohus tühistas maakohtu määruse ja jättis korteriomanike

  1. juuli
  2. a üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamise nõude rahuldamata. Tühistatud osas saab Riigikohus jätta jõusse maakohtu määruse (

§ 691p 5 ja § 695).

Lisaks tuleb ringkonnakohtu määrus tühistada määruskaebemenetluse kulude jaotuse osas. Avaldaja määruskaebus rahuldatakse. 12. Riigikohus kontrollib määruskaebemenetluses ringkonnakohtu määrust üksnes osas, mille peale on kaevatud (

§ 688lg 1 ja § 695).

Avaldaja vaidlustas viie korteriomanike üldkoosoleku otsuseid ja lisaks 30.-

  1. märtsil 2020 koosolekut kokku kutsumata vastu võetud otsused. Maakohus rahuldas avalduse osaliselt, tuvastades, et kahe üldkoosoleku (täpsemalt
  2. juuli
  3. a ja
  4. juuni
  5. a) otsused, samuti
  6. mai
  7. a otsus nr 1 ning 30.-
  8. märtsil 2020 koosolekut kokku kutsumata tehtud otsused on tühised. Maakohtu määruse peale kaebas korteriühistu, kes vaidlustas maakohtu määruse üksnes
  9. juuni
  10. a ja
  11. juuli
  12. a koosolekute otsuste tühisuse tuvastamist puudutavas osas. Avaldaja maakohtu määruse peale ei kaevanud. Ringkonnakohus tühistas maakohtu määruse korteriomanike
  13. juuli
  14. a üldkoosoleku otsuste tühisust puudutavas osas ja jättis selles osas avalduse rahuldamata. Avaldaja esitas ringkonnakohtu määruse peale määruskaebuse korteriomanike
  15. juuli
  16. a üldkoosoleku otsuste kehtivuse hindamist puudutavas osas. Seega on Riigikohtu menetluse ese vaid korteromanike
  17. juuli
  18. a üldkoosoleku otsuste kehtivus. Kõigi ülejäänud otsuste vaidlustamist ja juhatuse asendusliikme määramist puudutavas osas on kohtumäärus jõustunud (

§ 456lg 4 teine lause, § 463 lg 2, § 639 lg 1 ja § 659).

  1. Käesoleva asja lahendamisel tuleb vastata küsimusele, kas olukorras, kus korteriomanik on teatanud ühistule oma e-posti aadressi, kuid ühistu ei ole üldkoosoleku teadet sellel aadressil saatnud, on tegu koosoleku kokkukutsumise korra olulise rikkumisega. Riigikohus leiab, et sellele küsimusele tuleb vastata jaatavalt. KrtS § 29 lg 2 teise lause kaudu kohalduva tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 38 lg 2 esimese lause järgi on juriidilise isiku organi otsus tühine mh siis, kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda. Kui otsus võetakse vastu üldkoosolekul, tuleb otsuse tegemise korra rikkumise all TsÜS § 38 lg 2 esimese lause mõttes mõista koosoleku kokkukutsumise korra rikkumist.
  2. Korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumise kord hõlmab mh ka koosoleku teate saatmist. Teate saatmise viise reguleerivad KrtS § 20 lg 1 kaudu kohalduva mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 20 lg 2 ja lg 6 teine lause. MTÜS § 20 lg 2 järgi peab juhatus üldkoosoleku kutsuma kokku seaduse või põhikirjaga ettenähtud juhtudel ja korras. Sama paragrahvi lg 6 teise lause kohaselt võib põhikirjaga sätestada üldkoosoleku kokkukutsumise teate saatmise täpsema korra. KrtS § 20 lg 4 näeb lisaks ette, et kui korteriomanik on teatanud korteriühistule oma elektronposti aadressi, tuleb üldkoosoleku teade ja kavandatavate üldkoosoleku otsuste tegemisel aluseks olevad dokumendid (KrtS § 20 lg 3) saata sellel aadressil. Seega näeb seadus ette korteriomanike üldkoosoleku teate saatmise kohustusliku viisi, mida ei asenda see, kui ühistu järgib põhikirjas sätestatud teate saatmise viise (nt teate panek kortermaja teadetetahvlile). 5

(7)2-21-9853
  1. Korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumise reeglid, sh koosolekust teatamise viisid ja tähtajad on seaduses sätestatud selleks, et tagada korteriomanikele võimalus saada teada, kus ja millal koosolek toimub ning mida seal otsustama hakatakse, samuti selleks, et ennast koosolekuks ette valmistada ja seal informeeritult hääletada. KrtS § 20 lg 4 eesmärk on eelkõige maandada korteriomanikul lasuvat üldkoosoleku teate kättesaamise riski (vt RKTKm 18.12.2024, 2-23-7156/29, p 17.5) ja tagada, et oma e-posti aadressi teatanud korteriomanikule edastatakse kogu üldkoosolekut puudutav oluline info sellele aadressile. Teisisõnu tagab KrtS § 20 lg-st 4 tulenev nõue seda, et korteriomanik, kes on täitnud kohustuse teatada korteriühistule oma e-posti aadress (KrtS § 46 lg 1), ei peaks koosolekut puudutava teabe leidmiseks pöörduma muude teabeallikate poole. Eelnevale lisaks aitab kõnealune reegel kaasa sellele, et ka need korteriomanikud, kelle elu- või asukoht erineb korteriomandi asukohast, saaksid üldkoosolekul osaleda ja seal informeeritult hääletada.
  2. Üldkoosoleku teate saatmine e-kirjaga ei ole korteriühistule koormav ega kulukas. Teate e-kirjaga saatmata jätmine võib aga jätta oma e-posti aadressi ühistule teatanud korteriomaniku ilma olulisest teabest ja rikkuda tema õigust koosolekuks ette valmistada, seal osaleda ja hääletada. Seega arvestades KrtS § 20 lg-st 4 tuleneva nõude eesmärke ja olulisust, tuleb selle vastu eksimist üldjuhul pidada koosoleku kokkukutsumise korra oluliseks rikkumiseks KrtS § 29 lg 1 tähenduses. Sellel, kas korteriomanik on juhuslikult saanud koosoleku toimumisest teada mujalt, ei ole rikkumise olulisuse hindamisel vähemalt üldjuhul tähtsust. Üldkoosoleku kokkukutsumise korra oluliseks ja otsuste tühisust kaasa toovaks rikkumiseks on nt ka olukord, kus koosolekust teatatakse ette vähem, kui seadus seda nõuab (vt RKTKo 05.01.2011, 3-2-1-116-10, p 24 ja seal viidatud kohtupraktika). Olulise rikkumisega ei ole aga tegemist näiteks juhul, kui korteriomand kuulub mitmele isikule ühiselt ja koosoleku teade saadetakse e-postiga üksnes ühele neist (vt RKTKm 18.12.2024, 2-23-7156/29, p 16.3), samuti juhul, kui korteriomanikule, kelle suhtes on kohtu ette toodud asjaoludest tulenevalt koosoleku kokkukutsumise viisi rikutud, on koosoleku teade sellele vaatamata isiklikult kätte toimetatud.
  3. Eeltoodust tulenevalt on ekslik ringkonnakohtu seisukoht, et koosoleku teate e-kirjaga saatmata jätmine ei ole praeguses asjas tuvastatud asjaoludel üldkoosoleku kokkukutsumise korra oluline rikkumine. Küll aga tuleb otsuste kehtivuse hindamisel arvestada, et teatud olukorras võimaldab seadus otsuste tühisuse kui koosoleku kokkukutsumise korra rikkumise tagajärje kõrvaldada. Nimelt näeb KrtS § 29 lg 1 ette, et kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu võtma, välja arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida. Seega saab koosoleku kokkukutsumise korra olulise rikkumise tagajärjeks olevat otsuste tühisust KrtS § 29 lg 1 järgi vältida kas sellega, et koosolekul osalevad kõik korteriomanikud, või sellega, et korteriomanikud, kelle suhtes koosoleku kokkukutsumise korda rikuti, kiidavad otsuse heaks (vrd äriühingute kohta RKTKo 24.05.2017, 3-2-1-44-17, p 15; 29.11.2017, 2-16-8010/36, p 12).
  4. Vaidlusalusel koosolekul vastu võetud otsuste tühisuse saanuks seega kõrvaldada kas kõigi korteriomanike osalemine üldkoosolekul või nende korteriomanike heakskiit, kelle suhtes rikuti koosoleku kokkukutsumise korda. Asjas on tuvastatud, et kõnealusel koosolekul ei osalenud kõik korteriomanikud. Küll aga on korteriühistu Riigikohtu menetluses esitanud ülejäänud
  5. juuli
  6. a korteriomanike üldkoosolekult puudunud korteriomanike heakskiidud ja palub neid tõendeid asja lahendamisel arvesse võtta. 19.

§ 688

lg 5 kohaselt ei kogu ega uuri Riigikohus tõendeid, välja arvatud juhul, kui tõend esitatakse ringkonnakohtu menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõendamiseks 6

(7)2-21-9853 (vt nt 2-23-17002/34, p 18; 2-21-6015/36, p 11; 2-20-3847/48, p 11). Kuna korteriühistu esitatud heakskiidud ei ole praegusel juhul esitatud selleks, et tõendada ringkonnakohtu menetlusõiguse normi rikkumist, tuleb nende vastuvõtmisest keelduda. Dokumendid on esitatud elektrooniliselt, mistõttu ei ole vaja neid tagastada. Kolleegium märgib siiski, et isegi kui kõik ülejäänud koosolekult puudunud korteriomanikud peale avaldaja oleks vaidlusalused otsused heaks kiitnud, ei ole seda teinud avaldaja, mistõttu ei ole tühisust KrtS § 29 lg 1 kohaselt võimalik vältida (vt ka p 17).
  1. Kokkuvõttes leidis maakohus õigesti, et ka korteriomanike
  2. juuli
  3. a üldkoosoleku otsused on koosoleku kokkukutsumise korra olulise rikkumise tõttu tühised, mistõttu oli maakohtu määruse selles osas tühistamine põhjendamatu. Seega tuleb ringkonnakohtu määrus kõnealuses osas tühistada ning jõusse tuleb jätta maakohtu määrus, millega maakohus avalduse
  4. juuli
  5. a üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamise nõudes rahuldas.
  6. Korteriühistu on ringkonnakohtule esitatud määruskaebuses tuginenud ka sellele, et maakohus ületas avalduse piire, kui asus omal algatusel uurima seda, kuidas ja millal vaidlusalused üldkoosolekud kokku kutsuti. Kolleegium nõustub korteriühistuga, et sellises hagita menetluses, mida iseloomustab sisuline õigusvaidlus menetlusosaliste vahel (mh on selliseks ka korteriomanike üldkoosoleku otsuste vaidlustamine,

§ 613

lg 1 p 4), ei pea maakohus vaatamata

§ 477

lg-s 5 sätestatule lisaks avalduses esitatud asjaoludele otsima ise uusi asjaolusid, mille tõttu võiksid vaidlustatud otsused veel tühised olla. Nii ei pidanud maakohus olukorras, kus avaldaja väitis, et vaidlusaluste koosolekute otsused on tühised seepärast, et need koosolekud kutsusid kokku isikud, kes ei olnud enam juhatuse liikmed, hakkama uurima, kas koosolekust teatati korteriomanikele õigel viisil ja õigel ajal. Samas ei oleks

§ 477

lg-st 5 tulenevalt see, et maakohus eeltoodud täiendavad asjaolud ise välja selgitas, praegusel juhul andnud ringkonnakohtule alust maakohtu määrust tühistada. Kolleegiumi arvates ei ole õige ka seisukoht, et avaldaja on hea usu põhimõttest tulenevalt kaotanud õiguse tugineda korteriomanike

  1. juuli
  2. a koosoleku otsuste tühisusele. Hea usu põhimõtte vastasele käitumisele viitavaid asjaolusid ei ole kohtu ette toodud.
  3. Kuna kolleegium rahuldab avaldaja määruskaebuse ja tühistab ringkonnakohtu määruse avaldaja taotletud osas ning jätab tühistatud osas jõusse maakohtu määruse, siis on nii ringkonnakohtu kui ka Riigikohtu menetluse põhjustanud korteriühistu edutu kaebus. Sel põhjusel jätab Riigikohus nii ringkonnakohtus kui ka Riigikohtus kantud menetluskulud

§ 171lg 1 alusel korteriühistu kanda.

23. Avaldajale osutatud riigi õigusabi tasu ja kulud 352 eurot 80 senti ning riigilõiv 70 eurot, mille tasumisest avaldaja Riigikohtu menetluses oli vabastatud, tuleb korteriühistult

§ 190lg 3 alusel Eesti Vabariigi kasuks välja mõista.

Muid hüvitatavaid menetluskulusid ei ole. 24.

§ 179

lg 5 kohaselt tuleb Eesti Vabariigi kasuks väljamõistetud raha tasuda riigituludesse 15 päeva jooksul arvates otsuse jõustumisest.

§ 179

lg 9 alusel tuleb menetluskulusid tasuma kohustava lahendi täitmisega viivitamise korral tasuda VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses viivist lahendi jõustumisest kuni täitmiseni. (allkirjastatud digitaalselt) 7

(7)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.