Obsah (7)

§ 5§ 4§ 6§ 7§ 2§ 10§ 3

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Kohtunik Harju Maakohus Anna Liiv Kohtujurist Lii Zerel Otsuse tegemise aeg ja koht 25. november 2024, Tallinna kohtumaja Tsiviilasja number 2-24-11661 Tsiviilas

) § 5 kohaselt on põllumajandusja metsamaad sisaldava kinnisasja omandamine kolmanda riigi kodaniku poolt piiratud ja selleks peavad olema täidetud täiendavad tingimused. Kolmanda riigi kodanikeks on

§ 5

lg 2 kohaselt füüsiline isik, kes ei ole lepinguriigi kodanik; lepinguriigi kodanikeks on

§ 4

lg 1 kohaselt Eesti või teise Euroopa Majanduspiirkonna lepinguriigi või Majandusliku Koostöö ja Arengu Organisatsiooni liikmesriigi kodanikud. Kostjad 2-48 on

§ 5

mõistes kolmanda riigi kodanikud, kuna neil puudub lepinguriigi kodakondsus

§ 4lg 1 mõiste.

3 2-24-11661 4.

§ 5

lg 1 kohaselt on kolmanda riigi kodanikel õigus põllumajandusmaad omandada üksnes kinnisasja asukoha kohaliku omavalitsuse volikogu loal, kui täidetud on

§ 5lg 1 sätestatud alternatiivsed eeldused.

Kohaliku omavalitsuse volikogu loa taotlemine toimub

§ 6

kohaselt ning seda menetletakse vastavalt

§ 7

ja menetluse lõppedes peaks kinnisasja asukoha kohaliku omavalitsuse volikogu tegema otsustuse kinnisasja omandamise loa andmise või sellest keeldumise kohta.

§ 6

kohast taotlust ei olnud Kostjad esitanud ning Jõelähtme Vallavolikogu ei ole Kostjate poolt põllumajandusmaa omandamise suhtes

§ 7kohast otsust teinud.

5. Hagist tulenevalt on kostjad kolmandate riikide kodanikud

§ 5

tähenduses ning nende poolt kaasomandi mõtteliste osade omandamise tehingud tühised, sest kostjatel puudus omandamiseks volikogu luba. 6. Hageja on samuti seisukohal, et

§ 2

lg 2 kohaselt loetakse kinnisasja omandamisega võrdsustatuks kinnisasja mõttelise osa omandamine, kui kinnisasi tervikuna vastab

§ 4

lg 3 – 5 sätestatud nõuetele või asub

§ 10lg 1 nimetatud maa-alal.

Sellest ei tulene aga, et

§ 2

lg 2 rakendub ka kolmandate riikide kodanike poolt kinnistu mõtteliste osade omandamise suhtes ning

§ 5sätestatu kinnistu mõtteliste osade omandamisel ei kehti.

Kolmandate riikide isikute poolt kinnistute omandamist reguleerib

§ 5

, mis ei sätesta mitte mingisuguseid pindalalisi erisusi selle osas, millistel juhtudel on kolmandate riikide isikutel maatulundusmaa omandamiseks kohaliku omavalitsuse volikogu luba vajalik. Oleks ebaloogiline, kui kolmanda riigi isiku poolt kinnistu omandamise suhtes kehtib kohaliku omavalitsuse volikogu loa nõue sõltumata maatulundusmaa pindalast, kuid kinnistu mõttelise osa omandamisel rakendub see üksnes lepinguriigi juriidiliste isikute suhtes kehtivate piirangute rakendamise juhtudel. 7. Hageja osundab Regionaal- ja Põllumajandusministeeriumi kantsleri 06.09.2023 kirjale nr 4.13/1819-1, mille viimases lõigus on

-i välja töötanud ja selle rakendamise suhtes selgitusi jagav ministeerium öelnud, et

§ 2

lg 2 mõtteks ei ole olnud välistada kolmandate riikide isikuid kinnisasja mõttelise osa omandamisel

§ 5

sätestatud kitsenduste rakendamisest; kolmanda riigi isikutele kehtivad

i §-s 5 sätestatud kitsendused ja nõuded, sõltumata sellest, mitu hektarit põllumajandus- või metsamaad kolmanda riigi isiku poolt omandatakse või kas kinnisasi omandatakse tervikuna või sellest mõtteline osa.

1. Koos hagiavaldusega esitas kohus taotluse hagi tagamiseks ning palus arestida ja kanda kinnistusraamatusse keelumärked kostjatele kuuluvate mõtteliste osade käsutamise keelamiseks. Kohus rahuldas 02.08.2024 kohtumäärustega hagi tagamis taotlused.
2. Kostjad vaidlevad hagile vastu ja on seisukohal, et tehingud ei ole tühised, sest tehingute osaks ei olnud kinnisasjad tervikuna vaid üksnes kinnisasjade mõttelised osad.

§ 2

lg 2 reguleerib olukordi, millede esinemisel on kinnisasja mõttelise osa omandamine võrdsustatud kinnisasja omandamisega. Nimelt sätestab

§ 2

lg 2, et kinnisasja omandamisega on käesolevas seaduses võrdsustatud kinnisasja mõttelise osa omandamine, kui kinnisasi tervikuna vastab käesoleva seaduse § 4 lõigetes 3–5 sätestatud nõuetele või asub käesoleva seaduse § 10 lõikes 1 nimetatud maa-alal. Kostjad on seisukohal, et vaidlusalused kinnisasjad ei vasta

§ 4

lg-tes 3 sätestatud nõuetele, st tegemist ei ole maaga, mis sisaldaks põllumajandusmaad 10 hektarit või rohkem.

1. Kostjad märgivad, et kostjad 2-27 ja 29-46 on kostja 1 Köögiviljaaiandus Ühistu Kadakas liikmed ning kostjad on antud maa alasid kasutanud juba aastakümneid. Vaidlusalused maaalad on kasutuses kostjate poolt enda tarbeks aiamaa saaduste kasvatamiseks. Lepingutega, mille käigus toimus mõtteliste osade jagamine, faktiline olukord ei muutunud. Mõtteliste 4 2-24-11661 osade omandajad olid samad isikud, kes olid varasemalt juba aastakümneid antud osasid kasutanud ning aiamaa saadusi seal kasvatanud.
2. Kostja 28 vaidleb hagile samuti vastu, leides, et kohaliku omavalitsuse luba ei ole nõutav, kui isik omandab osa kinnistust. KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
3. Kohus leiab, et hagi ei ole põhjendatud ja jätab hagi rahuldamata. Kohus põhjendab hagi rahuldamata jätmist järgmiselt.
4. Kohus tuvastab järgmised asjaolud. Faktiliste asjaolude üle poolte vahel vaidlus puudub: 12.
5. Köögiviljaaianduse Ühistu Kadakas (edaspidi: kostja 1 või ühistu) on sõlminud kolm notariaalset lepingut (
6. jaanuari
7. a. leping Kure tee 47 kinnistu kohta,
8. jaanuari
9. a. leping Luige tee 4 kinnistu ja
10. märtsi
11. a. leping Luige tee 37 kinnistu kohta), millega on jagatud ühistule kuuluvad maatulundusmaa sihtotstarbega Kure tee 47, Luige tee 4 ja Luige tee 37 kinnistud mõttelisteks osadeks, võõrandatud mõttelised osad füüsilistele isikutele, sh kostjatele 2-46, ning sõlmitud kokkulepped kinnistute mõtteliste osade kasutuskordade ning kaasomandi lõpetamise suhtes; 12.
12. Kostjad 2 kuni 46 on kolmandate riikide kodanikud

§ 5tähenduses; 12.3.

Kure 47, Kallavere küla, XXX, Harjumaa (registriosa 19285250) pindala on 3,75 ha (dtl 39); 12.

1. Luige 4, Kallavere küla, XXX, Harjumaa (registriosa 19285050) pindala on 3,73 ha (dtl 68); 12.
2. Kure 37, Kallavere küla, XXX, Harjumaa (registriosa 19285350) pindala on 2,93 ha (dtl 101);
3. Pooled vaidlevad selle üle, kas käesoleval juhul kuulub kohaldamisele

§ 2

lg 2 või kohaldub

§ 5

piirang ka juhul, kui kolmandate riikide kodanikud omandavad mõttelised osad kinnistutest, millele

-i piirangud ei kohaldu. 15.

§ 5

kohaselt on põllumajandus- ja metsamaad sisaldava kinnisasja omandamine kolmanda riigi kodaniku poolt piiratud ja selleks peavad olema täidetud täiendavad tingimused. 16.

§ 2

lg 2 reguleerib olukordi, millede esinemisel on kinnisasja mõttelise osa omandamine võrdsustatud kinnisasja omandamisega. Nimelt sätestab

§ 2

lg 2, et kinnisasja omandamisega on käesolevas seaduses võrdsustatud kinnisasja mõttelise osa omandamine, kui kinnisasi tervikuna vastab käesoleva seaduse § 4 lõigetes 3–5 sätestatud nõuetele või asub käesoleva seaduse § 10 lõikes 1 nimetatud maa-alal. Kostjad on seisukohal, et vaidlusalused kinnisasjad ei vasta

§ 4

lg-tes 3 sätestatud nõuetele, st tegemist ei ole maaga, mis sisaldaks põllumajandusmaad 10 hektarit või rohkem. 17. Hageja on menetluses läbivalt seisukohal, et põllumajandus- ja metsamaad sisaldavate kinnistute

§ 4

lg 3 – 5 pindala sätted kehtivad juhtudel, kui põllumajandus- ja metsamaad sisaldavaid kinnistuid või

§ 2

lg 2 tulenevalt ka nende mõttelisi osi omandavad lepinguriigi isikud ning maatulundusmaa pindala on vähemalt 10 hektarit. 18. Hageja seisukoht on väär.

§ 2

reguleerib seaduse kohaldamisala ning selle lg 2 kohaselt on kinnisasja omandamisega võrdsustatud kinnisasja mõttelise omandamine üksnes juhul kui kinnisasi tervikuna vastab

§ 4

lg-tes 3-5 sätestatud nõuetele või asub

§ 10lg-s 1 nimetatud maa-alal.

19. Seega,

§ 5

lg 1 tuleb koostoimes

§-ga 2 lugeda järgmiselt: 5 2-24-11661 Kolmanda riigi kodanikul on õigus omandada põllumajandus- ja metsamaad sisaldav kinnisasi või kinnisasja mõtteline osa, kui kinnisasi tervikuna vastab käesoleva seaduse § 4 lõigetes 3–5 sätestatud nõuetele või asub käesoleva seaduse § 10 lõikes 1 nimetatud maa-alal üksnes volikogu loal […]. 20. Vaidlus puudub ja kohus on tuvastanud, et kinnisasjad Kure 47, Luige 4 ja Kure 37 ei vasta

§ 4

lg-tes 3-5 sätestatud nõuetele ega asu

§ 10lg-s 1 nimetatud maa-alal.

21. Seega tuleneb

§ 2

lg-st 2, et sellise kinnisasja, mis on väiksem kui 10 hektarit, mõttelise osa omandamisele

ei kohaldu.

§ 2

asub seaduse esimeses peatükis „Üldsätted“, milles tuleneb, et vastav säte reguleerib seaduse terviklikku kohaldamisulatust. Seega olukorras, kus

§ 2

lg 2 välistab seaduse kohaldumise 10 hektarist väiksema kinnisasja mõtteliste osade omandamisele, ei teki üleüldse olukorda, kus sellise kinnisasja mõttelise osa omandamisel tuleks hinnata ja kohaldada

§ 5ehk et kolmandate riikide kodanikel tekiks vajadus omada volikogu luba.

22. Hageja omistab oma seisukohtades väga suurt kaalu Regionaalja Põllumajandusministeeriumi kantsleri 06.09.2023 kirjale nr 4.1-3/1819-1 (dtl 140-141) ning rõhutab, et kirja viimases lõigus on

-i välja töötanud ja selle rakendamise suhtes selgitusi jagav ministeerium öelnud, et

§ 2

lg 2 mõtteks ei ole olnud välistada kolmandate riikide isikuid kinnisasja mõttelise osa omandamisel

§ 5sätestatud kitsenduste rakendamisest.

Kolmanda riigi isikutele kehtivad

i §-s 5 sätestatud kitsendused ja nõuded, sõltumata sellest, mitu hektarit põllumajandus- või metsamaad kolmanda riigi isiku poolt omandatakse või kas kinnisasi omandatakse tervikuna või sellest mõtteline osa. Lisame, et

i § 5 lõigetes 3– 5 sätestatud kitsendused kolmanda riigi juriidilisele isikule rakenduvad ka juhul, kui ta omandab alla kümne hektari suuruse kinnisasja või kui ta omandab mõttelise osa kinnisasjast, mis tervikuna on alla kümne hektari suurune. 23. Regionaal- ja Põllumajandusministeeriumi kirjas toodud õiguslikul arvamusel puudub käesoleva vaidluse lahendamise seisukohalt tähtsus ning arvamus ei ole kohtule siduv.

§ 2

lg 2 seletuskirja kohaselt leiti 2012 aastal, et sarnaselt varem kehtinud

iga on seaduses kinnisasja omandamisega võrdsustatud kinnisasja mõttelise osa omandamine, kui kinnisasja kõlvikulises koosseisus on kümme hektarit või rohkem põllumajandusmaad või metsamaad või kümme hektarit või rohkem mõlemat nimetatud maad koos, samuti juhul, kui omandatav kinnisasi asub eelnõu §-s 10 sätestatud riigikaitseliste kitsendustega maa-alal. 24. Kuivõrd käesoleval juhul ei ole vaidlusaluste kinnisasjade kõlvikulises koosseisus kümme hektarit või rohkem põllumajandusmaad ja kostjad on omandanud kinniasjade mõttelised osad, ei ole tegemist sellise omandamisega, mis oleks

-i kohaldamisalas. 25. Seega ei esine käesoleval juhul kitsendusi, mida vaidlusalused tehingud oleksid rikkunud, mis oleks kaasa toonud

§ 3lg 1 järgse tühisuse.

Eeltoodust tulenevalt ei ole hageja poolt vaidlustatud tehingud tühised ja kohus jätab hagi rahuldamata.

1. Kuivõrd kohus jätab rahuldamata hagi tehingute tühisuse tuvastamiseks, jätab kohus rahuldamata ka nõuded kostjate tahteavalduste asendamiseks. Hagi tagamise abinõud
2. TsMS § 442 lg 5 kohaselt lahendab kohus otsuse resolutsiooniga selgelt ja ühemõtteliselt poolte nõuded ja veel lahendamata taotlused, samuti rakendatud hagi tagamise abinõudega seotud küsimused. 6 2-24-11661
3. TsMS § 386 lg 4 kohaselt kohus tühistab hagi tagamise kohtuotsusega, kui hagi jääb rahuldamata.
4. Kohus tagas 02.08.2024 määrustega hagi ja arestis ning kandis käsutamise keelumärked kostjatele kuuluvatele mõttelistele osadele kinnistutest. Kuivõrd kohus jätab hagi rahuldamata, tühistab kohus hagi tagamise kohtuotsusega. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
5. TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus jätab hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
6. TsMS § 175 lg 1 kohaselt kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses.
7. Kostjate 1-27 ja 29-46 menetluskulude nimekirja kohaselt on neile osutatud õigusabi kokku 15,5 tunni ulatuses tunnitasuga 130 eurot, millele lisandub käibemaks. Kokku on kostjate 127 ja 29-46 kulutused õigusabile 2458,30 eurot. Kostjal 28 ei ole toimikust nähtavalt menetluskulu tekkinud.
8. Kohus on seisukohal, et kostjate 1-27 ja 29-46 lepingulise esindaja kulud, sh nii osutatud õigusteenuse maht kui ka tunnitasu, on vaidluse ulatust ja keerukust arvestades kooskõlas turuolukorraga, põhjendatud ja vajalikud. Kostjate 1-27 ja 29-46 menetluskulude nimekirjas esile toodud toiminguid nii eraldi hinnates kui ka õigusteenuse mahtu kogumis hinnates, ei tuvasta kohus ülemäärast või põhjendamatut õigusabi ja menetluskulu.
9. Kohus ei nõustu hageja vastuväidetega, et menetlusdokumendi koostamise puhul tuleks lähtuda käsitlusest 1 tund = 1 lehekülg. Käesolevas vaidluses on kostjate lepingulise esindaja suurem ajakulu põhjendatud muuhulgas põhjusel, et 45 kostjal on üks ühine esindaja, mis on kogumis aidanud menetluskulusid oluliselt kokku hoida. Samas on mõistetav, et sedavõrd suure kostjate hulgaga suhtlemine on ajamahukam, kui ühe kostja esindamisel.
10. Kostja taotlevad, et kohus määraks kindlaks kohtuotsuse täitmise korra ning määraks, et menetluskulude hüvitis tuleb kanda kostja 1 arveldusarvele. Kohus peab taotlust põhjendatus ja rahuldab selle.
11. Hageja taotlusel ja juhindudes TsMS § 177 lg-st 4 märgib kohus, et otsuse jõustumisest kuni täitmiseni tuleb tasuda hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
12. TsMS § 178 lg 1 järgi saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. /allkirjastatud digitaalselt/ Anna Liiv kohtunik 7