3-25-2201/3

KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Kristjan Siigur, Janar Jäätma ja Kaire Pikamäe Määruse tegemise aeg ja koht 01.08.2025, Tallinn Haldusasja number 3-25-2201 Haldusasi Aktsiaseltsi Taakes kaebus Tallinna Linnavolikogu 12.06.2025 otsuse nr 55 p-de 1.1.2 ja 4.1.1 tühistamiseks Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Halduskohtu 16.07.2025 määrus Menetlusosalised ja nende esindajad Kaebaja AS Taakes, esindaja v.adv Allar Jõks Vastustaja Tallinna linn Menetluse alus ringkonnakohtus AS Taakes määruskaebus Asja läbivaatamine Kirjalik menetlus RESOLUTSIOON 1. Võtta menetlusse AS Taakes määruskaebus haldusasjas nr 3-25-2201 tehtud Tallinna Halduskohtu 04.07.2025 määruse resolutsiooni punktidele 1 ja 2.

2.Jätta määruskaebus rahuldamata ning Tallinna Halduskohtu 04.07.2025 määruse resolutsiooni punktid 1 ja 2 muutmata.

3.Keelata esialgse õiguskaitse korras Tallinna linnal Tallinna Linnavolikogu 12.06.2025 otsusele nr 55 tuginedes üles öelda AS-iga Taakes 12.05.1995 sõlmitud rendilepingut nr 6 kuni Tallinna Halduskohtu 04.07.2025 määruse resolutsiooni punkti 1 jõustumiseni või eelviidatud määruse tühistamise korral kuni 30. päevani halduskohtu määrust tühistava kohtumääruse jõustumisest.

EDASIKAEBAMISE KORD Määruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul arvates määruse kättesaamisest (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 121 lg 4, § 252 lg 7 ls 1, § 235 lõiked 1 ja 3).

ASJAOLUD, HALDUSKOHTU MÄÄRUS JA MÄÄRUSKAEBUS 3-25-2201 1. Tallinna linna ja kaebaja vahel on 12.05.1995 sõlmitud 60 aastaks rendileping (edaspidi „vaidlusalune leping“), mille alusel kasutab kaebaja Tallinnas Viru 18/Sauna 10 [1] ja Müürivahe 23 hoonetes asuvaid ruume.

2.Tallinna Linnavolikogu võttis 12.06.2025 vastu otsuse nr 55 (edaspidi „vaidlustatud otsus“) mille punktiga 1.1.2 otsustas lõpetada vaidlusaluse lepingu ning punktiga 4.1.1. andis Tallinna Kesklinna Valitsusele ülesande sõlmida kaebajaga vaidlusaluse lepingu lõpetamise kokkulepe ja kokkuleppele mittejõudmisel teha ülesütlemisavaldus. Otsuse õigusliku alusena on märgitud Tallinna Linnavolikogu 13.06.2013 määruse nr 32 „Linnavara kasutusse andmise kord“ § 3 lg 1 p 1 ning võlaõigusseaduse § 318 lg 1. Otsuses on osutatud vajadusele korrastada linna pikaajalisi üürisuhteid. Otsust on kokkuvõttes põhjendatud linna sooviga lõpetada tavatult pikaks ajaks sõlmitud linnavara kasutamise leping ning linnavara võimalikult kasulikult kasutusse andmise eesmärgil viia läbi uus enampakkumine vaidlusaluse lepingu eseme kasutusse andmiseks.

3.Kaebaja esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse vaidlustatud otsuse punktide 1.1.2. ja 4.1.1. tühistamiseks. Samas esitas kaebaja esialgse õiguskaitse taotluse, paludes peatada vaidlustatud otsuse eelviidatud punktide kehtivuse, et vältida vaidlusaluse lepingu lõpetamisega

–ja sellega kaasnevalt kaebaja ja tema allüürnike vaheliste lepingute lõpetamisega – kaasnevaid pöördumatuid tagajärgi. Kaebaja on kokkuvõttes seisukohal, et linna kui rendileandja algatusel vaidlusaluse lepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks puudub õigusluik alus ning linn on eiranud tõsiasja, et pikaajalise rendilepingu sõlmimisel võttis kaebaja mahuka investeerimiskohustuse, mille ta on täitnud ning mille tõttu sõlmitigi leping sedavõrd pikaks ajaks.

4.Tallinna Halduskohus tagastas 04.07.2025[2] määrusega kaebuse ning jättis kaebaja esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata. Halduskohtu põhjendused on kokkuvõttes järgmised.

4.1. Kaebaja ja Tallinna linna vahel on vaidlusalusest lepingust tulenevalt eraõiguslik suhe ning sellest võrsuv lepingu ülesütlemist puudutav vaidlus on eraõiguslik vaidlus, mille lahendamine ei kuulu halduskohtu pädevusse (HKMS § 4 lg 1). Linna vara kasutusse andmisel toimub mitmeastmeline menetlus: esmalt valib linn välja isiku, kelle kasutusse vara antakse, seejärel vormistatakse valik korraldusega lepingu sõlmimiseks ning lõpuks sõlmitakse tsiviilõiguslik leping ja poolte vahel tekib eraõiguslik suhe (vt nt Tartu Ringkonnakohtu 18.12.2018 määrus haldusasjas nr 3-18-2163, p 9). Riigikohus on korduvalt sedastanud, et pooltevahelised lepinguõiguslikud vaidlused jäävad tsiviilõiguslikuks ka siis, kui üheks pooleks on avalik-õiguslik juriidiline isik (Riigikohtu erikogu 24.03.2015 määrus nr 3-3-4-115, p 9; 20.12.2001 otsus nr 3-3-1-15-01, p-d 13-16). Tõdemust, et tegemist on eraõigusliku vaidlusega, ei väära see, et vaidlustatud otsusele on lisatud selle halduskohtus vaidlustamist lubab vaidlustamisviide.

4.2. Esialgse õiguskaitse taotlus jääb rahuldamata, kuna kaebuse tagastamise tõttu puudub kaebajal esialgse õiguskaitse vajadus. Isegi kui kaebuse lahendamine kuuluks halduskohtu pädevusse, puuduks esialgse õiguskaitse vajadus, sest vaidlustatud otsusega kaebaja jaoks vahetuid kahjulikke tagajärgi ei kaasne, kuna need saaks kaasa tuua alles lepingu ülesütlemine.

5.Kaebaja esitas Tallinna Ringkonnakohtule määruskaebuse, milles palub tühistada halduskohtu määrus ja saata kaebus menetlusse võtmise otsustamiseks tagasi halduskohtule ning teha uus määrus, millega rahuldada esialgse õiguskaitse taotlus. Määruskaebuse põhjendused on kokkuvõttes järgmised.

5.1. Riigikohtu asjakohase praktika kohaselt tegemist halduskohtu pädevusse kuuluva vaidlusega, kuna vastustaja otsus rendilepingud lõpetada põhineb avalik-õiguslikel normidel ja otsuses on viidatud põhiseadusest tulenevale põhiõiguste tagamise vajadusele ning võrdsele 1 2 Arusaadavalt on praegu aadressiks Viru 18/Sauna 12.

Halduskohtu määrusele märgitud kuupäev 04.07.2024 on ilmne trükiviga.

2(5) 3-25-2201 kohtlemisele. Otsuses on viidatud avalik-õiguslikule eesmärgile anda linnavara kasutusse võimalikult kasulikult ja enampakkumise korras, millega kaasneb kohustus kaaluda avalikõiguslike normide alusel, kas vastu võetud otsus on ka tegelikult linnale kasu toov. Avalikõiguslikule menetlusele viitab ka kaebaja ärakuulamine, samuti on linnavolikogu ise pidanud vaidlustatud otsust haldusaktiks.

5.2. Kaebajal on esialgse õiguskaitse vajadus – kuigi vaidlusalune leping vaidlustatud otsuse tagajärjel vahetult ei lõpe, on vaidlustatud otsusel kaebajale vahetu negatiivne mõju. See käivitab pöördumatult toimingute ahela, mis tipneb vastustaja poolt lepingu ülesütlemisega.

10.07.2025 edastas Tallinna Kesklinna Valitsus kaebajale kirja ettepanekuga rendileping kokkuleppel lõpetada ja ootab vastust 10.08.2025. Esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmisel peab kaebaja kohe alustama ka teise kohtumenetluse maakohtus, taotledes maakohtult esialgset õiguskaitset. Kaebaja ei saa ebakindla olukorra tõttu mõistlikult äritegevust jätkata. Samuti ei ole praktikas võimalik allüürilepinguid pikendada ega uusi sõlmida, asjatuks kuluks osutuksid vajalikud investeeringud. Liiati ei ole kellegi huvides ei ole vanalinna veel ühe tühjana seisva ja laguneva kummitushoone tekkimine.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED 6. Määruskaebus tuleb HKMS § 207 lg 1 alusel menetlusse võtta. Määruskaebuse esitamine on seaduse kohaselt lubatud (HKMS § 121 lg 4 ja § 252 lg 7), määruskaebus on tähtaegne (HKMS § 204 lg 1) ning see vastab nõuetele. Määruskaebuse esitamine on riigilõivuvaba (HKMS § 104 lg 1 ja riigilõivuseaduse § 22 lg 1 p 9).

7.Määruskaebus tuleb rahuldamata jätta. Halduskohus on õigesti leidnud, et kaebuse sisuks olev vaidlus on eraõiguslikust suhtest võrsunud vaidlus, mille lahendamine ei ole halduskohtu pädevuses. Pelgalt asjaolu, et linnavara kasutusse andmine on reguleeritud avaliku õiguse normidega, ei anna alust käsitada linnavara kasutamiseks sõlmitud eraõigusliku lepingu täitmisest või lõpetamisest tingitud vaidlust avalik-õigusliku vaidlusena. Avalik-õiguslikku laadi on selline vaidlus üksnes juhul, kui isiku nõue tugineb mingisugusele avaliku õiguse normidest talle tulenevale subjektiivsele avalikule õigusele. Nõnda on avalik-õiguslikku laadi vaidlused, mis puudutavad linnavara (või riigivara) kasutusse andmiseks läbi viidavaid avalik-õiguslikke menetlusi ja nende tulemusena langetatud otsuseid eraõiguslike lepingute sõlmimiseks. Siinsel juhul sellise vaidlusega tegemist ei ole. Olgugi, et vaidlustatud otsuse alusena on viidatud linnavara valitsemise korrale, ei tugine see otsus ühelegi selles korras sisalduvale ega muule avalik-õiguslikule normile, millest saaks kaebajale tekkida mõni siinse kaebusega kaitstav subjektiivne õigus. Linnavara kasutusse andmiseks läbi viidavate enampakkumistest vms menetlustest võrsuvate vaidluste avalik-õiguslik laad tuleneb asjaolust, et eraõigusliku lepingu sõlmimisele suunatud menetlust reguleerivad avaliku õiguse normid, mis annavad isikule subjektiivse õiguse nõuda nende järgimist. Siinsel juhul sellise olukorraga tegemist ei ole.

8.Sarnaselt eeltooduga on kohtupraktikas näiteks ka leitud, et avalik-õiguslikuks asutuseks oleva tööandja poolt töölepingu alusel tööle asuva töötaja leidmiseks läbi viidav konkurss on avalik-õiguslik menetlus ning selle konkursi läbi viimisest võrsunud vaidlus kuulub halduskohtu pädevusse (vt Tallinna Ringkonnakohtu 20.11.2023 määrus asjas nr 3-23-2445 ja seal viidatud kohtupraktika). Kohtupraktikas on ka korduvalt leitud, et vaidlus, mille sisuks on linna ja isiku vahel sõlmitud eluruumi üürilepingu pikendamisest keeldumine, on avalik-õiguslik vaidlus (vt nt Tallinna Ringkonnakohtu 11.06.2025 määrus nr 3-24-3279 ja 12.06.2024 määrus nr 3-241501). Neil juhtudel – sarnaselt kaebaja osundatud Riigikohtu määruses nr 3-2-4-1-04 käsitletud olukorrale, mis puudutas sellise üürilepingu tingimuste muutmist – järeldus vaidluse avalikõiguslik laad asjaolust, et vaidlusega seotud eluruumi andis kohalik omavalitsus üürile selleks, et täita avalik-õiguslike normidega reguleeritud kohustust aidata puudust kannatavat isikut.

Teisisõnu pöördusid kaebajad neis asjus halduskohtusse selleks, et kaitsta neile avaliku õiguse 3(5) 3-25-2201 normidest tulenevat subjektiivset õigust kohaliku omavalitsuse abile puuduse korral. Siinne olukord on eelviidatud eluruumi üürilepinguid puudutavate vaidlustega võrreldes aga põhimõtteliselt teistsugune. Kaebaja ei saa siinse kaebusega kaitsta ühtki avaliku õiguse normist tulenevat subjektiivset õigust. Kaebaja subjektiivsed õigused saavad tuleneda üksnes rendilepingust, mis on eraõiguslik leping hoolimata nii sellest, et vara omanik on Tallinna linn, sellest et selle lepingu sõlmimisele võis eelneda mingisugune avalik-õiguslik otsustusprotsess või ka sellest, et sama vara uuesti eraõigusliku isiku kasutusse andmiseks tuleks läbi viia avaliku õiguse normidega reguleeritud menetlus. Asjakohaseks ei saa pidada kaebaja viidet linnavara kasutusse andmise üldistele eesmärkidele ning linnavara kastusse andmise korra sätetele, mille kohaselt tuleb see vara kasutusse anda otstarbekalt ja võimalikult kasulikult. Neist sätetest ei tulene kaebajale halduskohtus kaitstavat subjektiivset avalikku õigust nõuda temaga sõlmitud rendilepingu täitmise jätkamist või pareerida linna soovi see eraõiguslik leping lõpetada.

Kaebaja ei saa vaidlustada üürilepingu lõpetamist avalikes huvides ega tugineda sellele, et lepingu jätkamine oleks linnavara otstarbeka valitsemise seisukohast soodsam lahendus.

Avaliku õiguse normidest ei tulene kaebajale ka õigust vaidlustada eraõigusliku rendilepingu lõpetamist selleks, et takistada tulevikus tehtavat uut avalik-õiguslikku ostust praeguse lepingu esemeks olevate ruumide kellegi kasutusse andmise kohta.

9.Esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata jätmine oli iseenesest põhjendatud. Kuivõrd kaebuse lahendamine ei ole halduskohtu pädevuses, võis halduskohus pidada kaebust perspektiivituks, mis on üldjuhul piisav alus esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmiseks.

Seetõttu ei ole põhjust halduskohtu määrust ka esialgse õiguskaitse kohaldamise osas muuta.

10.Hoolimata halduskohtu määruse resolutsiooni punkti 2 (esialgne õiguskaitse) muutmata jätmisest, peab ringkonnakohus kõiki vaidluse asjaolusid ja menetlus(t)e edasist kulgu silmas pidades vajalikuks kohaldada esialgse õiguskaitse meetmena keeldu vaidlusaluse lepingu ülesütlemiseks vaidlustatud otsusele tuginedes. Haldus- ja maakohtu pädevuse piiritlemine muu hulgas avalik-õigusliku vara kasutamisega seotud vaidluste lahendamisel on pidevalt arenenud ning kohtute erinevate seisukohtade tõttu on selles osas pidanud korduvalt seisukoha kujundama Riigikohtu erikogu. Ringkonnakohtu hinnangul tuleb vältida olukorda, kus tagajärg, mille vältimiseks on kaebaja kohtusse (isegi kui see on pädevuselt vale kohus) pöördunud, saabub ajal, mil kohtu pädevus pole jõustunud kohtulahendiga veel kindlaks määratud. Siinsel juhul on kaebaja väidete pinnalt usutav, et linn soovib vaidlusaluse lepingu ülesütlemisavalduse esitada peatselt. Määruskaebuse kohaselt on vastustaja teinud kaebajale ettepaneku kokkuleppe sõlmimiseks kuni 10.08.2025, ent ilmne on kaebaja soovimatus sellist kokkulepet sõlmida.

Kuigi puudub alus eeldada, et linn ei anna ülesütlemise korral kaebajale ruumide vabastamiseks mõistlikku aega, tuleb siiski tõdeda, et ülesütlemisavalduse saamisel on kaebaja ilmselt sunnitud astuma samme, mille hilisem tagasi pööramine kaebuse võimaliku edukuse korral on vähemalt keeruline. Kaebaja ei saa küll esialgset õiguskaitset taotleda kolmandate isikute (nt enda allüürnike) huvide kaitseks, küll aga kaitsmaks vajadust mitte teha vaidluse all olevas ja ebakindlas olukorras oma majandustegevuses muudatusi, mille hilisem tagasi pööramine on raskesti korvatav. Esialgse õiguskaitse kohaldamine on siinsel juhul võimalik seda enam, et mingisugust kaalukat avalikku huvi või kolmandate isikute õigusi, mis räägiksid selle vastu, ei nähtu. Iseäranis ei ilmne vaidlustatud otsusest, et lepingu lõpetamise vajadus oleks tingitud kaebaja kohustuste rikkumisest või et linn vajaks viivitamatult asjaomaseid ruume mingisuguseks muuks otstarbeks. Eeltoodut silmas pidades ei luba ringkonnakohus vastustajal öelda vaidlusalust lepingut üles vaidlustatud otsusele tuginedes kuni siinse kaebuse tagastamise kohta tehtud kohtumääruse jõustumiseni või juhul kui edasise menetluse käigus see määrus tühistatakse, siis 30 päeva jooksul vastama määruse jõustumisest. Viimasel juhul on kaebajal võimalik enne selle 30 päeva möödumist esitada halduskohtule uus taotlus, mille läbi vaatamisel tuleb halduskohtul selleks ajaks võimalik et muutunud asjaolusid arvesse võttes kaaluda esialgse õiguskaitse vajadust ning kolmandate isikute õigusi ja avalikke huve.

4(5) 3-25-2201 (allkirjastatud digitaalselt) 5(5)

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.