Obsah (15)

§ 271§ 120§ 7§ 113§ 94§ 335§ 285§ 286§ 338§ 1018§ 1023§ 275§ 1041§ 186§ 201

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Maakohus Kohtunik P.B Miilaste Otsuse tegemise aeg ja koht 10. oktoober 2025, Tartu kohtumaja Tsiviilasja number 2-23-13189 Hagi ese I.L hagi D.N-i väljamõ

) § 271 mõttes. Üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri) (

§ 271). Üürilepingu p 4.2.

järgi kohustus kostja üürnikuna korteri kasutamise eest tasuma üüri 100 eurot kuus hiljemalt kuu

1. kuupäevaks (üürileping ja selle tõlge, dtl 12-15). Pooled ei vaidle selle üle, et üüri tasumine oli kokku lepitud jooksva kuu eest – hageja nõustus sellega
2. septembri 2025 kohtuistungil (dtl 309). Kuigi üürilepingu p 4.
3. järgi pidi üüri tasumine toimuma raha ülekandmisega üürileandja pangakontole, ei vaidle pooled selle üle, et tegelikkuses tasus kostja üüri Western Unioni kaudu. Vaidlust ei ole ka selles, et viimast korda tasus kostja hagejale Western Unioni kaudu üüri
4. veebruaril 2022 (makse kviitung, dtl 116), kuna alates märtsist 2022 lõpetas Western Union teenuse pakkumise XXX. Kostja väidab, et hageja ei ole temale kunagi avaldanud oma pangakonto numbrit. Kostja väidab, et tema leppis hagejaga telefoni teel kokku, et mõlemad püüavad leida lahendust, kuidas üüri tasuda ning kostja tasub üüri siis, kui vastav võimalus leitakse. Kostja leiab, et sellise kokkuleppega muudeti alates märtsist 2022 üüri maksetähtaega ning hageja andis üüri tasumiseks uue tähtaja alles üürilepingu ülesütlemisavalduses. Hageja ei võtnud kostja väiteid omaks. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 230 lg 1 järgi peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Kostja soovis üüri maksmise tähtaja edasilükkamist tõendada tunnistaja Q.U ütlustega. Tunnistaja Q.U ütlustega ei leidnud kostja väited üüri tasumise tähtaja muutmise kohta kinnitust. Tunnistaja Q.U ütluste kohaselt aitas tema kostja puuduliku vene keele oskuse tõttu kostjal hagejaga telefoni teel suhelda, kuid rahast ega üürivõlast Q.U hagejaga ei rääkinud (dtl 328). Kostja väited üüri maksetähtaja muutmise kohta on seega paljasõnalised ning kohus nendega arvestada ei saa. Hageja käitumine ei kinnita samuti üüri tasumise tähtaja edasilükkamise kokkuleppe sõlmimist. Üürilepingu erakorralisest ülesütlemisavaldusest (dtl 20-23) nähtub selgesti hageja seisukoht, et ajavahemikus veebruarist 2022 kuni juulini 2023 on tekkinud üürivõlg ning hageja andis kostjale üürivõla ja sellelt arvestatud viivise, kokku 1936 euro 15 sendi, tasumiseks täiendava tähtaja, paludes need tasuda L.F-i arveldusarvele hiljemalt
5. augustiks 2023, vastasel korral loeb hageja üürilepingu alates
6. augustist 2023 ülesöelduks. Kostja sai ülesütlemisavalduse kätte
7. augustil 2023 (teatis saadetise kättetoimetamise kohta, dtl 24-25). Kostja üürivõlga ei tasunud ning hageja luges üürilepingu alates
8. augustist 2023 ülesöelduks. Kostja ei vaidlustanud üürilepingu ülesütlemist. Kostja väidab, et tal ei olnud võimalik üüri tasuda temast mitteolenevatel põhjustel. Kostja jätab tähelepanuta

§ 120

regulatsiooni, mille lõike 1 kohaselt võlausaldaja vastuvõtuviivituse korral, samuti juhul, kui võlgnik ei tea ega peagi teadma, kes on võlausaldaja, võib võlgnik võlgnetava raha võlausaldaja jaoks notari juures hoiustada. Raha hoiustamisega oleks kostja saanud lugeda üüri tasumise kohustuse täidetuks (

§ 7122).

Kostja seda võimalust ei kasutanud, mistõttu tuleb tal vastutada nii üürivõla kui sellelt kujunenud viivise eest. Pooled ei vaidle, et kostja ei tasunud üüri 17 kuu ja 7 päeva eest, s.o summas 1722 eurot 58 senti. Hageja nõue üürivõla 1722 euro ja 58 sendi väljamõistmiseks kostjalt on

§ 271ja § 108 lg 1 alusel põhjendatud.

1. Viivis üürivõlalt Hageja nõuab kostjalt üürivõlalt 1722 eurolt 58 sendilt viivise tasumist alates
2. augustist 2023 seadusjärgses määras.

§ 113

lg 1 teise lause kohaselt loetakse viivise määraks

§-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas.

§ 94

lg 1 järgseks intressimääraks on poolaasta kaupa Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär enne iga aasta 1. jaanuari ja 1. juulit. Viivist võib võlausaldaja

§ 113

lg 1 kohaselt võlgnikult nõuda, arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Hageja ei nõua üürivõlalt viivise tasumist vastavalt igakuise üüritasu sissenõutavaks muutumisele, vaid alates hetkest, mil kostja sai kätte üürilepingu erakorralise ülesütlemisavalduse, s.o alates

1. augustist
2. Hageja leiab, et hiljemalt
3. augustil 2023 sai kostja teada, kuidas tal on võimalik kohustust täita. Lähtudes asjaolust, et kostja pidi üüri tasuma jooksva kuu eest hiljemalt
4. kuupäevaks, oli
5. augusti 2023 seisuga sissenõutavaks muutunud üüritasu perioodi eest märtsist 2022 kuni juulini 2023, kuid mitte
6. a augustikuu eest.
7. augusti 2023 seisuga oli seega sissenõutavaks muutunud 17 kuu üürivõlg summas 1700 eurot ning sellelt tasumisele kuuluv seadusjärgses määras viivis oli hagiavalduse esitamise
8. septembri 2023 seisuga 26 eurot 83 senti (kohus kasutas viivisekalkulaatorit https://viivisekalkulaator.ee/calculator/debt). Hageja andis ülesütlemisavalduse punktis 15 kostjale üüri, viivise ja arvete tasumiseks täiendava tähtaja kuni
9. augustini 2023 (dtl 22). Kohtu hinnangul muutus üüritasu nõue
10. –
11. augusti 2023 eest sissenõutavaks seega alates
12. augustist
14. –
15. augusti 2023 eest tasumisele kuuluvalt üüritasult 22 eurolt 58 sendilt arvestatud seadusjärgses määras viivis oli hagiavalduse esitamise
16. septembri 2023 seisuga 0 eurot 31 senti (kohus kasutas viivisekalkulaatorit https://viivisekalkulaator.ee/calculator/debt). Hagiavalduse esitamise seisuga sissenõutavaks muutunud viivis üürivõlalt oli kokku 27 eurot 14 senti (26,83 + 0,31). Vastavalt TsMS §-le 367 võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Kohus rahuldab hageja nõude edasiulatuva viivise väljamõistmiseks. Kohtul on võimalik kindlaks määrata kohtuotsuse tegemise seisuga tasumisele kuuluva viivise summa. Perioodi eest alates hagiavalduse esitamisele järgnevast päevast
17. septembrist 2023 kuni kohtuotsuse tegemiseni
18. oktoobrini 2025 on põhivõlalt 1722 eurolt 58 sendilt arvestatud seadusjärgses määras viivis 416 eurot 16 senti (kohus kasutas viivisekalkulaatorit https://viivisekalkulaator.ee/calculator/debt). Seega, kostjal tuleb 8 hagejale tasuda üürivõlalt arvestatud viivist kohtuotsuse tegemise aja seisuga 443 eurot 30 senti (27,14+ 416,16). Lähtudes TsMS §-st 367 mõistab kohus kostjalt hageja kasuks välja viivise protsendina põhivõlalt 1722 eurolt 58 sendilt alates kohtuotsuse tegemisele järgnevast päevast
19. oktoobrist 2025 kuni põhivõla täieliku tasumiseni

§ 113lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

8. Kahjuhüvitis

§ 335alusel Kostja ei vaidlustanud üürilepingu erakorralist ülesütlemist alates 8.

augustist

1. Ülesütlemisavalduse punktis 15 palus hageja kostjal korter vabastada ja võtmed üürileandja esindajale L.F-ile üle anda hiljemalt
2. augustil 2023 (dtl 22). Kostja seda ei teinud. Kostja selgitas vastuses hagiavaldusele, et tal ei olnud võimalik ülesütlemisavalduses näidatud kuupäevaks korterit vabastada, kuna nii lühikese aja jooksul ei olnud tal võimalik leida uut sobivat üürikorterit (kostja vastus, dtl 114). Eelistungil
3. märtsil 2024 väitis kostja, et ei otsinudki üürikorterit, vaid tütar ostis korteri, kuid maja ei saanud õigeaegselt valmis (dtl 157). Hageja tunnistas hagiavalduse punktis 10, et kostja lubas korteri valduse üle anda hiljemalt
4. novembril 2023, kuid kuna kostja varasemaid sellekohaseid lubadusi ei täitnud, puudus hagejal kostja lubaduse osas usaldus (dtl 3). Asjas puuduvad tõendid selle kohta, et pooled oleksid leppinud kokku, et kostja võib korterisse pärast
5. augustit 2023 edasi jääda või et korteri üleandmine toimub
6. novembril
7. Kostja väitis
8. novembri 2023 vastuses kohtule, et kolis korterist välja
9. novembril 2023 (dtl 77).
10. detsembri vastuses teatas kostja, et kolis korterist välja
11. novembril 2023 (dtl 114).
12. septembri 2025 kohtuistungil väitis kostja, et kolis korterist välja
13. oktoobril 2023 (dtl 314). Kostja väidetes puudub järjepidevus. Tähtis polegi see, millal kostja välja kolis, vaid see, kas ja millal andis ta korteri valduse hagejale üle. Asjas puuduvad tõendid selle kohta, et kostja oleks hagejat või tema esindajat informeerinud korteri vabastamisest ja soovist võtmeid üle anda. Kostja väited selle kohta, et hageja esindaja Meelis Jürna ei vastanud tema telefonikõnedele, on paljasõnalised ja ennastõigustavad ning kohus nendega arvestada ei saa. Tunnistaja L.F-i ütluste (dtl 315-316, 323-327) kohaselt oli tema hageja esindajaks alates
14. aastast, võib-olla alates jaanuarist, veebruarist või märtsist
15. Kohtule esitatud volikirja kohaselt väljastas hageja L.F-ile volikirja tema esindamiseks korteri müümisel ja sellega seotud asjaajamisel, sh üürnikuga suhtlemisel õigusega saada korteri võtmed, siiski alles
16. oktoobril 2023 (volikiri ja selle tõlge, dtl 141-144). L.F-i sõnul selgitas ta kostjale, et hageja soovib korterit müüa ning kostja peab korteri vabastama, kuid kostja pidas teda petturiks ega uskunud L.F-i volitusi ka siis, kui politsei telefonikõnes seda kostjale kinnitas. L.F-i ütluste kohaselt ei saanud ta kostjalt korteri võtmeid ning sai korterisse
17. novembril 2023 sisse lukuabi teenust kasutades. Tunnistaja L.F-i ütlused korterisse pääsemise kohta langevad kokku lukutööde üleandmise-vastuvõtmise aktiga, mille kohaselt kutsus L.F välja lukuabi selleks, et avada ukselukk aadressil XXX, Tartu ning töö teostati
18. novembril 2023 (dtl 145). Seega, alates
19. novembrist 2023 sai hageja korteri valduse tagasi. Kostjal puudus alates
20. augustist 2023 õiguslik alus korteri valdamiseks. Kuna üürileping lõppes
21. augustist 2023, kuid hageja sai korteri valduse tagasi alles
22. novembril 2022, on hagejal

§ 335

alusel õigus korteri üleandmisega viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, välja arvatud juhul, kui üürnik peab asja 9 õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagamiseks. Kostja ei ole väitnud, et ta pidas korterit õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagamiseks. Kohus leiab, et

§ 335

võimaldab hagejal valida, kas nõuda üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline. Hageja on soovinud nõuda üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline. Kohtu hinnangul ei saa seda hagejale ette heita, seda enam, et üürilepingus kokkulepitud üüritasu 100 eurot oli alates

1. aastast püsinud muutumatuna ning oli
2. aasta üürihindu arvestades tavatult madal. Üürilepingu punktist 1.
3. nähtub, et hageja korter on ühetoaline (elamispinnaga 28 m 2) ning asub viiendal korrusel (dtl 14). Nii hageja kui kostja on nõustunud, et tegemist oli kehvas seisukorras oleva korteriga. Tunnistaja L.F-i ütluste kohaselt, kui tema pääses
4. novembril 2023 korterisse, nägi see vana välja, korter oli tühi, seal ei olnud elektripliiti, üldmulje oli aegunud ja omanik tegi koheselt remondi (dtl 324-327). Kohus teeb poolte seisukohtade ja tunnistaja L.F-i ütluste alusel järelduse, et hageja korter oli keskmisest üürikorterist kehvemas seisukorras. Hageja leiab, et üüri puhul, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, on tegemist üüri turuhinnaga ning on turuhinna tõendamiseks esitanud väljavõtte portaalist City24 (dtl 26-27). City24 väljavõttest nähtub, et Tartus Annelinna piirkonnas pakutakse üürile viit ühetoalist korterit hinnavahemikus 320 eurost kuni 380 euroni. Hageja on selle alusel leidnud, et hageja korteri suurust arvestades on selle üüri turuhinnaks 289 eurot 44 senti kuus. Hageja esitatud väljavõttest ei nähtu korterite seisukord ning nende võrreldavus hageja korteri seisukorraga. Ka kostja poolt kohtule esitatud kv.ee väljavõttest (dtl 181) ei nähtu üürikorterite seisukord, mille alusel analüüs on tehtud, kuid sellest nähtub Annelinna korterite keskmine üürihinna statistika ajavahemikul augustist kuni novembrini
5. Väljavõttest nähtub, et augustis 2023 oli 135 korteri analüüsi alusel ühe ruutmeetri üürihind 9,3 eurot, septembris 2023 oli 103 korteri analüüsi alusel ühe ruutmeetri üürihind 9,5 eurot, oktoobris 2023 oli 88 korteri analüüsi alusel ühe ruutmeetri üürihind 9,1 eurot ja novembris 2023 oli 76 korteri analüüsi alusel ühe ruutmeetri üürihind 8,9 eurot. Kuna kostja esitatud kv.ee statistika on saadud hageja City24 tõendiga võrreldes suurema arvu korterite analüüsi põhjal ning sisaldab andmeid erinevate kuude lõikes, lähtub kohus kahjuhüvitise suuruse osas seisukoha võtmisel kostja esitatud tõendist. Arvestades, et hageja korteri seisukord oli keskmisest kehvem ning kahjuhüvitise eesmärk ei saa olla hageja alusetu rikastumine, peab kohus õigeks hüvitise suuruse arvutamisel vähendada statistikast nähtuvat keskmist ruutmeetri üürihinda 20% võrra. Seega, hageja 28 m2 suuruse korteri kahjuhüvitis
6. a augustikuu 24 päeva eest oli 161 eurot 28 senti (28x9,3x0,8=208,32; 208,32:31=6,72; 6,72x24=161,28), septembris 212 eurot 80 senti (28x9,5x0,8), oktoobris 203 eurot 84 senti (28x9,1x0,8) ja novembrikuu 22 päeva eest 146 eurot 30 senti (28x8,9x0,8=199,36; 199,36:30=6,65; 6,65x22=146,30), kokku 724 eurot 22 senti. Hageja palus perioodi eest alates
7. augustist 2023 kuni
8. novembrini 2023 kostjalt välja nõuda kahjuhüvitise summas 1012 eurot 90 senti (dtl 306). Hageja nõue kahjuhüvitise väljamõistmiseks on

§ 335alusel seega põhjendatud osaliselt, s.o summas 724 eurot 22 senti.

9. Viivis kahjuhüvitiselt Hageja palub kostjalt välja mõista viivise kahjuhüvitiselt. Hageja nõuab viivise väljamõistmist nii hagiavalduse esitamise hetke seisuga sissenõutavaks muutunud 10 kahjuhüvitiselt kui ka pärast hagiavalduse esitamist sissenõutavaks muutunud kahjuhüvitiselt kuni kohustuse kohase täitmiseni

§ 113lg 1 teises lauses sätestatud määras.

Kohtul on võimalik kindlaks määrata kohtuotsuse tegemise seisuga tasumisele kuuluva viivise summa.

1. aasta augusti eest tasumisele kuuluv kahjuhüvitis 161 eurot 28 senti muutus sissenõutavaks alates
2. septembrist 2023;
3. oktoobri 2025 seisuga kuulub sellelt tasumisele viivis summas 39 eurot 92 senti.
4. aasta septembri eest tasumisele kuuluv kahjuhüvitis 212 eurot 80 senti muutus sissenõutavaks alates
5. oktoobrist 2023;
6. oktoobri 2025 seisuga kuulub sellelt tasumisele viivis summas 50 eurot 57 senti.
7. aasta oktoobri eest tasumisele kuuluv kahjuhüvitis 203 eurot 84 senti muutus sissenõutavaks alates
8. novembrist 2023;
9. oktoobri 2025 seisuga kuulub sellelt tasumisele viivis summas 46 eurot 36 senti.
10. aasta novembri eest tasumisele kuuluv kahjuhüvitis 146 eurot 30 senti muutus sissenõutavaks alates
11. novembrist 2023;
12. oktoobri 2025 seisuga kuulub sellelt tasumisele viivis summas 32 eurot 22 senti. Kohus kasutas viivisekalkulaatorit https://viivisekalkulaator.ee/calculator/debt. Kokku tuleb kostjal hagejale tasuda kahjuhüvitiselt arvestatud viivist kohtuotsuse tegemise aja seisuga 169 eurot 7 senti (39,92 + 50,57 + 46,36 + 32,22). Kohus rahuldab hageja nõude edasiulatuva viivise väljamõistmiseks. Lähtudes TsMS §-st 367 mõistab kohus kostjalt hageja kasuks välja viivise protsendina kahjuhüvitiselt 724 eurolt 22 sendilt alates kohtuotsuse tegemisele järgnevast päevast
13. oktoobrist 2025 kuni kahjuhüvitise täieliku tasumiseni

§ 113lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

1. Kostja tasaarvestav vastuväide remondikulu 6000 euro hüvitamiseks Kostja väidab, et tegi
2. aastal korteris remonti, kuna temale üleantud korter oli väga halvas seisukorras. Tunnistajate Q.U ja Y.C ütlustega (dtl 327-331 ja 331-335) on leidnud kinnitust, et esialgselt oli tegemist korteriga, kus paistis, et maja ehitusest saadik ei olnud remonti tehtud (dtl 327, 332). Tunnistaja Q.U ütluste kohaselt tegi kostja varsti pärast üürilepingu sõlmimist
3. aastal remondi WC-s (vahetas tualettpoti, värvis seinad ja lae, parandas augu seinas) ja vannitoas (värvis seinad ja lae, paigaldas dušikabiini), mujal lihtsalt puhastas ja pesi, koridoris oli ka tapeet ja linoleumkate uus (dtl 328, 330). Kostja väidab, et tegi remondi jaoks kulutusi kokku summas 6000 eurot ning leiab, et tal on nõue hageja vastu remondikulu 6000 euro hüvitamiseks.

§ 285

lõike 1 esimesest lausest tuleneb, et üürnik võib üüritud asjale teha parendusi ja muudatusi üksnes üürileandja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis esitatud nõusolekul. Kostja kirjalikest seisukohtadest ja eelistungil antud selgitusest (dtl 157) järeldab kohus, et kostjal ei olnud korteris remondi tegemiseks hageja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis esitatud nõusolekut. Sama väidab ka hageja. Kulutuste, mille tegemiseks üürileandja nõusolekut ei olnud, hüvitamist saab üürnik

§ 286lg 2 järgi nõuda käsundita asjaajamise sätete alusel.

Kostja tuginebki käsundita asjaajamise sätetele. Hageja esitas kostja remondikulude hüvitamise nõudele aegumise vastuväite.

§ 338

lg-test 1 ja 2 tulenevalt on üürniku poolt asjale tehtud kulutuste hüvitamise nõude aegumistähtaeg kuus kuud ning see algab lepingu lõppemisest. Ka Riigikohus on 2. detsembril 2015 tsiviilasjas nr 3-2-1-51-15 punktis 18 selgitanud:

§ 286

lg-tes 1 ja 2 märgitud nõuete aegumine on sätestatud

§ 338lg-tes 1 ja 2.

Õiguskindluse tagamise eesmärgil rakendub asja parendamisest tulenevatele nõuetele eriregulatsioonina lühendatud aegumistähtaeg. Nii on asja parendamisest tulenevate nõuete aegumistähtaeg 11 kuus kuud alates üürilepingu lõppemisest. Eelnevalt tuvastas kohus, et kostja tegi hageja korterile kulutusi

1. aastal, s.o
2. septembril 2014 sõlmitud üürilepingu kehtivuse ajal. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et
3. septembril 2014 sõlmitud üürileping oli sõlmitud tähtajaga kolm aastat ning see lõppes tähtaja saabumisega.
4. septembril 2017 sõlmisid pooled juba uue üürilepingu. Seega, alates
5. septembrist 2017 oli kostjal kuue kuu jooksul võimalik esitada hageja vastu remondikulude hüvitamise nõue. Kostja esitas remondikulutuste hüvitamise nõude hagejale alles
6. juuni 2023 kirjas (dtl 17-18, tõlge dtl 19) ning seejärel
7. detsembri 2023 vastuses hagiavaldusele tasaarvestava vastuväitena (dtl 114-115). Selleks hetkeks oli kostja nõue

§ 338lg 1 ja 2 järgi aegunud.

Kohus selgitas seda ka

1. märtsi 2024 eelistungil (dtl 157). Kostja leiab, et tema nõue hageja vastu ei ole siiski aegunud, kuna tal oli kehtiv üürileping alates
2. septembrist 2014 kuni selle ülesütlemiseni
3. augustil 2023 ning ta teavitas hagejat oma nõudest oma
4. juuni 2023 pöördumises (dtl 17-18). Isegi, kui kostjaga nõustuda (mida kohus ei tee) ning leida, et kostja remondikulutuste hüvitamise nõue ei ole aegunud, ei ole kostja nõue põhjendatud. Kohus põhjendab seda lühidalt alljärgnevalt. Õigustatud käsundita asjaajamise võlasuhte esimese eeldusena tuleb

§ 1018

lg 1 kohaselt analüüsida, kas kostja on teise isiku (hageja) kasuks midagi teinud ehk võõrast asja ajanud. Teise isiku kasuks millegi tegemine ehk võõra asja ajamine võib seisneda mh teise isiku kohustuse täitmises või teise isiku esemele kulutuste tegemises. Teise isiku asja ajamisega on tegu ka siis, kui tehtav tegu on mingis osas kasulik ka asjaajajale endale (vt Riigikohtu

1. oktoobri 2018 otsus tsiviilasjas nr 2-15-1663, p 20). Kohus selgitas kostjale
2. oktoobri 2024 määruse punktis 6.4.
3. (dtl 201), et kui kostja tugineb nõude alusena õigustatud käsundita asjaajamisele, peab kostja tõendama õigustatud käsundita asjaajamise nõude eeldused, sh tõendama tehtud kulutused. Kostja soovis käsundita asjaajamise nõude eeldusi tõendada mh tunnistajate Q.U ja Y.C ütlustega. Tunnistaja Q.U ütlustega on iseenesest tõendatud, et kostja tegi hageja korteris remonttöid, kuid tunnistaja ei teadnud midagi remonttööde maksumuse ega kostja ja hageja vaheliste kokkulepete kohta. Selle kohta teadis anda ütlusi tunnistaja Y.C. Tunnistaja Y.C ütluste kohaselt andis hageja temale korteri võtmed ning volitas teda korterit välja üürima (tunnistaja ütlused dtl 332: …ta andis mulle võtme ja ütles, et kui keegi tahab, siis andke). Y.C andis kostjale suulise nõusoleku WC-s ja vannitoas remondi tegemiseks, kostja tegi sanitaarremondi, Y.C võttis kostjalt tšekid ja saatis kõik tšekid hagejale. Hagejaga ei olnud juttu, et ta tšekkide alusel midagi kostjale tagasi maksab, vaid oli nii, et hageja ei võta kostjalt kaks kuud rendimaksu (dtl 332). Tunnistaja Y.C ütluste kohaselt olid kostja poolt temale antud tšekkidel tapeet, värvid, üks WC-pott ning summa oli kuskil 300 eurot (dtl 334). Y.C kinnitas, et sai kostjalt tšekid
4. aasta septembris või oktoobris, saatis need hagejale e-posti teel
5. aprillil 2015 ning seda kajastab õigesti kohtule esitatud e-kirja väljavõte (dtl 190-192, tõlge dtl 193). Samuti kinnitas tunnistaja Y.C, et e-kirja manuses on leht skanneeritud tšekkidega (dtl 191) ning rohkem tšekke temal ei olnud, võib-olla ka oli rohkem, aga ta ei mäleta seda (dtl 334-335). Y.C
6. aprilli 2015 e-kirjast nähtub, et Y.C on hagejale korteri remondikulude kohta kirjutanud: Need ei ole veel kõik tšekid, kuid võin Teile kindlalt öelda, et remondile oli kulutatud üle 300 euro (see on summa, mida D.N Teile korteri rendi eest ei saatnud), remondimehe töö eest otsustas ta oma rahaga tasuda (dtl 193). Kohtuistungil kinnitas Y.C, et remondikulude summa oli natuke üle 300 euro ning hagejale
7. aprillil 2015 saadetud kirja eesmärk oli selgitada, miks D.N ei olnud üüri tasunud (dtl 334). Kohus leiab, et Y.C ütlustega ning
8. aprilli 2015 e-kirjaga on tõendamist leidnud, et kostja poolt remondile tehtud kulutused on juba hageja poolt kostjale hüvitatud, kuna 12 kostja ei tasunud remondikulude väärtuses hagejale üüri. Kostja ei ole esitanud ühtki tõendit selle kohta, et tema poolt teostatud remont oleks olnud kulukam kui Y.C poolt nimetatud ja e-kirjast nähtuv summa. Kostja väited 6000 euro suuruste kulutuste tegemise kohta on tõendamata. Seetõttu ei ole vajadust kontrollida teiste käsundita asjaajamise eelduste esinemist. Siiski märgib kohus, et Y.C e-kirjast nähtub, et kostja otsustas remondimehe töö eest oma rahaga tasuda. Seega ei olnud kostjal kavatsust hagejalt remondimehe töötasu hüvitamist nõuda. Seetõttu ei ole kostjal ka

§ 1023

lg 3 järgi õigust remondimehe töötasu osas hagejalt kulutuste hüvitamist nõuda, isegi kui kõik muud käsundita asjaajamise eeldused oleksid täidetud. Kohus on seega seisukohal, et isegi, kui kostja nõue remondikulutuste hüvitamiseks ei oleks aegunud, ei saa kostjal olla hageja vastu nõuet käsundita asjaajamise sätete ega muul õiguslikul alusel, kuna remondiga seotud kulutused on kostjale hüvitatud. Kostjal ei ole remondikuludega seoses tasaarvestavat nõuet hageja vastu. 11. Kostja tasaarvestav vastuväide remondifondi maksete ja akende vahetamise osamaksete tasumiseks tehtud kulutuste 2891 euro 47 sendi hüvitamiseks Nii algse 2014. aasta kui 2017. aasta üürilepingu sõlmimise ajal kehtinud

redaktsiooni järgi pidi üürnik § 292 lg 1 kohaselt lisaks üüri maksmisele kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Üürilepingu punkt 4.

1. alusel kohustus kostja lisaks üürile maksma elektri ja kommunaalteenuste eest talle esitatud arvete alusel (dtl 14). Kohus on seisukohal, et korteriühistu poolt korteriomanikele väljastatud arvetel kajastuvad kulud nagu remondifondi maksed ja akende vahetamise osamaksed ei ole kommunaalteenuste kulud, mis üürilepingu punkti 4.
2. järgi tuli tasuda kostjal. Kohus nõustub kostjaga, et tegemist on kulutustega, mis on seotud maja üldise korrashoiuga ning nende suurus on seotud korteriomandite kaasomandi osa korrashoiuks tehtud kulutuste ja korteriühistu poolt võetud laenukohustusega. Remondifondi maksed ja akende vahetamise osamaksed ei ole seotud korteri kasutaja poolt tarbitud teenustega, vaid kajastavad korteriomaniku investeeringut omandi säilimisse ja parendamisse. Seetõttu ei saa remondifondi maksete ja akende vahetamise osamaksete kulusid lugeda korteri kasutamisest tekkinud kuludeks ehk kõrvalkuludeks, mille tasumises oleksid hageja ja kostja saanud kokku leppida. Kohus on seisukohal, et hageja tõlgendus, mille kohaselt pidi kostja üürilepingu punkti 4.
3. alusel tasuma eranditult kõik korteriühistu arvel märgitud kuluartiklid, on vastuolus

§-is 275 sätestatuga.

§ 275

kohaselt on eluruumi üürilepingus lepingupoolte õiguste ja kohustuste ning vastutuse osas seadusega sätestatust üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe tühine. Seega ei olnud kostjal kohustust tasuda korteriühistu arvetel märgitud remondifondi makseid ja akende vahetamise osamakseid. Nende kulude tasumise kohustus oli hagejal. Pooled ei vaidle selle üle, et kuni novembrini 2023 (k.a) tasus kostja kõik korteriühistu arved täielikult. Ka XXX korteriühistu

1. novembri 2023 makseteatiselt (dtl 117) nähtub, et hageja korteri puhul ei esinenud võlga ning novembrikuu arve tasus kostja
2. novembril 2023 (maksekviitung, dtl 118). XXX korteriühistu kinnitas
3. mai 2025 kirjas, et arved on tasunud kostja ning
4. novembri 2023 seisuga olid kõik arved tasutud (dtl 216). Kostja täitis seega remondifondi makseid ja akende vahetamise osamakseid tasudes hageja kohustusi. Kostja väidab, et tasus remondifondi makseid ja akende vahetamise osamakseid kokku 2891 euro 47 sendi ulatuses. Kostja väide ei ole siiski täielikult tõendatud. Kostja soovis 13 tehtud kulutuste summat tõendada korteriühistult väljanõutavate andmetega. XXX korteriühistu
5. mai 2025 kirja (dtl 216) kohaselt säilitab korteriühistu raamatupidamisdokumente vastavalt raamatupidamise seaduse §-ile 12 ning saab edastada andmed ajaperioodile
6. jaanuarist 2018 kuni
7. oktoobrini
8. Kirjale lisatud kulude väljavõttega (dtl 217-219) on tõendatud, et
9. jaanuarist 2018 kuni
10. oktoobrini 2023 on hageja korteri eest tasutud remondifondi makseid kokku 1617 eurot 38 senti ja akende vahetuse osamakseid 231 eurot 69 senti, kokku seega 1849 eurot 7 senti (1617,38 + 231,69). Kostja ei ole selle kohta, et ta ka
11. jaanuarile 2018 eelneval perioodil sarnaseid kulutusi tegi, tõendeid esitanud. Seega saab kohus lähtuda vaid tõendatud kulutustest, s.o 1849 eurost 7 sendist. Kostja leiab, et tal on remondifondi maksete ja akende vahetamise osamaksete hüvitamise nõue hageja vastu käsundita asjaajamise sätete alusel. Õigustatud käsundita asjaajamise võlasuhte eeldused on

§ 1018kohaselt (vt nt Riigikohtu 17.

veebruari 2021 lahend tsiviilasjas nr 2-20-4536, punkt 12.2):  teise isiku kasuks millegi tegemine ehk võõra asja ajamine (lg 1);  asjaajamiseks puudub tehingust või seadusest tulenev alus (lg 1);  isikul on tahe tegutseda teise isiku kasuks ehk soov soodustada teist isikut (lg 2);  täidetud on mõni

§ 1018

lg 1 p-des 1-3 ettenähtud tingimustest – 1) soodustatu kiidab asjaajamise heaks või 2) asjaajamisele asumine vastab soodustatu huvile ja tegelikule või eeldatavale tahtele või 3) asjaajamisele asumata jätmise korral jääks õigel ajal täitmata soodustatu seadusest tulenev kohustus kolmandat isikut ülal pidada või kui asjaajamine on muul põhjusel avalikes huvides oluline. Kohus leiab, et remondifondi ja akende vahetamise osamaksete tasumiseks tehtud kulutuste 1849 euro 7 sendi hüvitamise nõude puhul ei ole täidetud kõik käsundita asjaajamise võlasuhte eeldused. Kohus nõustub, et kostja täitis hageja eest remondifondi ja akende vahetamise makseid tasudes hageja kohustusi ilma, et selleks oleks olnud tehingust või seadusest tulenev alus ning see vastas hageja huvile ja eeldatavale tahtele, kuivõrd kostja hoidis sellega ära võlgnevuse tekkimise korteriühistu ees. Kohus on aga seisukohal, et kostjal ei olnud tahet tegutseda hageja kasuks ega soovi teda soodustada. Kostja esindaja selgitas eelistungil, et üürilepingu sõlmides tasus kostja kommunaalarveid nii nagu need tulid ning kostja ei teadnud, et remondikulu on üürileandja kohustus (dtl 158). Kostja pidas seega korteriühistu poolt väljastatud arvete täielikku tasumist enese kohustuseks ega teadnud, et ta ajab teise isiku asja. Kohtu hinnangul on seetõttu ilmne, et kostjal ei olnud remondifondi maksete ja akende vahetamise osamaksete tasumisel kavatsust nõuda hagejalt kulutuste hüvitamist. Seetõttu ei ole kostjal

§ 1023lg 3 järgi õigust tehtud kulutuste hüvitamist nõuda.

Kohus leiab, et kohtu ette toodud ja tõendamist leidnud asjaoludel on kostjal hageja vastu remondifondi maksete ja akende vahetamise osamaksete hüvitamise nõue

§ 1041

alusel.

§-ist 1041 tuleneb, et isik, kes on täitnud teise isiku kohustuse, olemata selleks õigustatud ega kohustatud, võib isikult, kelle kohustuse ta täitis, nõuda täitmiseks tehtud kulutuste hüvitamist niivõrd, kuivõrd see isik on kohustusest vabanemise tõttu rikastunud ajal, mil ta tema vastu kulutuste hüvitamise nõude esitamisest teada sai või teada saama pidi. Kohus on eelnevalt tuvastanud, et kostja on remondifondi makseid ja akende vahetamise osamakseid tasudes täitnud hageja kohustuse ning see toimus ilma õigusliku aluseta. Kuna kostja täitis hageja eest tema rahalise kohustuse, on hageja selle võrra oma rahalisi vahendeid säästnud ning kostja poolt tasutud remondifondi maksete ja 14 akende vahetamise osamaksete võrra rikastunud. Kostjal on seega hageja vastu 1849 euro 7 sendi suurune nõue

§ 1041alusel.

Hageja esitas kostja remondifondi maksete ja akende vahetamise osamaksete hüvitamise nõudele aegumise vastuväite (dtl 153, punkt 37). Kohus leiab, et remondifondi maksete ja akende vahetamise osamaksete hüvitamise nõudele ei kohaldu

§ 338lg-tes 1 ja 2 sätestatud aegumistähtaeg.

Kohtu hinnangul on

§ 338

lg-s 1 silmas peetud üürniku nõudeid

§ 286alusel. Kohaldada tuleb Ts

ÜS § 151 lg-s 1 sätestatut, mille kohaselt alusetust rikastumisest tuleneva nõude aegumistähtaeg on kolm aastat ajast, mil õigustatud isik teada sai või pidi teada saama, et tal on alusetust rikastumisest tulenev nõue. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt aegub alusetust rikastumisest tulenev nõue, sõltumata käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatust, hiljemalt kümne aasta möödumisel alusetu rikastumise toimumisest. Kohus järeldab kostja

1. juuni 2023 kirjast (dtl 17-18, tõlge dtl 19), et hiljemalt selleks ajaks sai kostja teadlikuks, et tal on hageja vastu nõue maja renoveerimise eest tasutud kulutuste hüvitamiseks. Kohtule ei ole esitatud tõendeid selle kohta, et kostja sai nõude olemasolust teada varem. Kostja pani oma nõude maksma tasaarvestava vastuväite esitamisega
2. detsembri 2023 vastuses hagiavaldusele (dtl 113115). Seega pani kostja oma nõude maksma TsÜS § 151 lg-s 1 sätestatud aegumistähtaja kestel. Kostja nõue ei ole aegunud.
3. Hageja nõuete ja kostja nõuete tasaarvestus Kohus leidis eelnevalt, et hagiavaldus on põhjendatud osaliselt. Kohus leidis, et hagiavaldus on põhjendatud kostjalt hageja kasuks üürivõla väljamõistmiseks summas 1722 eurot 58 senti, üürivõlalt sissenõutavaks muutunud viivise väljamõistmiseks summas 443 eurot 30 senti, kahjuhüvitise väljamõistmiseks summas 724 eurot 22 senti, kahjuhüvitiselt sissenõutavaks muutunud viivise väljamõistmiseks summas 169 eurot 7 senti ja edasiulatuvate viiviste väljamõistmiseks. Kohus pidas põhjendatuks kostja tasaarvestavat vastuväidet remondifondi maksete ja akende vahetamise osamaksete hüvitamiseks summas 1849 eurot 7 senti. Hageja ja kostja nõuded teineteise vastu tuleb seega tasaarvestada. Riigikohus on oma lahendites leidnud, et kui tasaarvestuse üle tekib vaidlus, tuvastab kohus kohtulahendi põhjendustes tasaarvestuse kehtivuse ja sellega kaasneva nõuete lõppemise (

§ 186p 2) kattuvas ulatuses, jättes hagi selles osas rahuldamata.

Resolutsioonis ei ole tasaarvestust vaja märkida, õigusjõu tekkimiseks piisab, kui tasaarvestus nähtub kohtulahendi põhjendustest (

1. aprilli 2024 otsus tsiviilasjas nr 2-21-7518/93, punkt 18;
2. juuni 2024 määrus tsiviilasjas nr 2-21-2998, punkt 10). Kostja nõue hageja vastu on väiksem kui hageja nõuded kostja vastu. Kohus loeb

§ 201

lg 2 alusel hageja nõuetest tasaarvestuse tulemusena esmalt tasutuks sissenõutavaks muutunud viivise üürivõlalt ja kahjuhüvitiselt, kokku summas 612 eurot 37 senti (443,30 + 169,07). Seejärel loeb kohus

§ 201

lg 1 p 1 alusel hageja nõuetest tasaarvestuse tulemusena tasutuks üürivõla summas 1236 eurot 70 senti. Tasaarvestuse tulemusena jääb hageja nõueteks kostja vastu üürivõla nõue summas 485 eurot 88 senti ja kahjuhüvitise nõue summas 724 eurot 22 senti, kokku 1210 eurot 10 senti, mis tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista. Samuti tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista nende summade maksmisega viivitamise eest

§ 113lg 1 ja Ts

MS § 367 alusel viivis alates 11. oktoobrist 2025 kuni nõuete täieliku tasumiseni

§ 113lg 1 teises lauses sätestatud määras. 13. Menetluskulude jaotus 15 Ts

MS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. Kohus jättis

1. oktoobri 2024 määrusega läbi vaatamata hageja nõude kostjalt korteri valduse väljanõudmiseks ning määras, et läbi vaatamata jäetud nõudega seotud menetluskulud jäävad kostja kanda ning need tuleb kindlaksmäärata tsiviilasja lõplikul lahendamisel. Kohus, olles tutvunud hageja menetluskulude nimekirjaga (dtl 341-342), märgib, et selles ei ole eristatavad hageja õigusabi kulud, mis hagejal on tulnud kanda seoses vindikatsiooninõude esitamise ja menetlemisega. Hagejal tuleb seda täpsustada. Seetõttu ei ole käesoleval hetkel võimalik läbi vaatamata jäänud vindikatsiooninõudega seotud menetluskulusid rahaliselt täielikult kindlaks määrata. Kohus määrab vindikatsiooninõudega seotud menetluskulud rahaliselt kindlaks pärast käesoleva otsuse jõustumist koos ülejäänud menetluskuludega (vt ka kohtu põhjendusi allpool). Hageja vähendas
2. septembri 2025 ja
3. septembri 2025 kohtuistungitel üürivõla nõuet 100 euro võrra ning sellest tulenevalt ka sissenõutavaks muutunud viivise nõuet. Kohus jättis hageja nõuded selles osas läbivaatamata. Läbivaatamata jäänud nõude puhul näeb TsMS § 168 lg 2 ette, et menetluskulud kannab hageja. Hageja palus kostjalt põhinõuetena algselt välja mõista üürivõla 1822 eurot 58 senti ja kahjuhüvitise 1012 eurot 90 senti. Kohus jättis hageja üürivõla nõude 100 euro ulatuses läbi vaatamata ning menetlusse jäänud nõude summas 1722 eurot 58 senti pidas kohus põhjendatuks. Hageja kahjuhüvitise nõude pidas kohus põhjendatuks osaliselt, s.o summas 724 eurot 22 senti. Kohus pidas põhjendatuks ka hageja viivisenõudeid. Samas aktsepteeris kohus kostja tasaarvestavat vastuväidet summas 1849 eurot 7 senti ning tasaarvestuse tulemusel lõppesid hageja sissenõutavaks muutunud viivisenõuded, osaliselt üürivõla nõue ning kostjalt väljamõistmisele kuulus põhinõudena kokku 1210 eurot 10 senti, s.o 44,24% algselt nõutust. Kohus leiab, et menetluskulud tuleb TsMS § 163 lg 1 ja § 168 lg 2 alusel jätta 44,24% ulatuses kostja kanda ning 55,76% ulatuses hageja kanda. Kohus küsis menetlusosalistelt tunnistajatasu katteks ettemakse. Kohus selgitas istungil tunnistajatele tunnistajatasu taotlemise korda. Tunnistajad ei ole tunnistajatasu taotlusi esitanud. Tunnistajatel on TsMS § 160 lg 2 järgi õigus esitada tunnistajatasu taotlus kolme kuu jooksul ajast, mil tunnistaja menetluses viimati osales. Istung oli
4. septembril
5. Tunnistajad saavad seega tunnistajatasu taotlusi veel esitada. Menetluskulude kindlaksmääramine ei ole seega võimalik, kuna tunnistajatasu kui menetluskulu tekkimine ei ole selge. Kohus määrab menetluskulud TsMS § 174 lg 4 alusel seega kindlaks pärast otsuse jõustumist. Tulenevalt TsMS § 178 lg-st 1 saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. /allkirjastatud digitaalselt/ M. Miilaste kohtunik 16