KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Vallo Kariler, Liis Arrak ja Neve Uudelt Otsuse tegemise aeg ja koht 29. august 2025, Tallinn Kohtuasja number 2-23-1235 Ko

) § 69 lg 2 sätestab, et tahteavaldus on kätte saadud, kui see on tahteavalduse saajale isiklikult teatavaks tehtud. Eemalviibijale tehtud tahteavaldus loetakse kättesaaduks, kui see on jõudnud tahteavalduse saaja elu- või asukohta ja tal on mõistlik võimalus sellega tutvuda.

§ 69

lg 2 järgi on e-kiri jõudnud saajani, kui see on saabunud saaja või tema valitud teenusepakkuja serverisse, kuid e-kiri on kätte saadud alles siis, kui saajal on mõistlik võimalus sellega tutvuda. Teate adressaat on füüsiline isik, kelle puhul ei tule eeldada saabunud e-kirjade kontrollimist iga päev, ning teate sai lugeda kättesaaduks ühe nädala möödudes selle serverisse saabumisest. Hageja väited selle kohta, et 3 päeva ehk kuni 14.01.2021 selliseks toiminguks nagu notari aja leidmine ja lepingute ettevalmistamine on ebamõistlikult lühike tähtaeg, on tõendamata. Hageja ei ole tõendanud, et on teinud kõik endast oleneva, et kohustust täita nõutud aja jooksul. Hageja ei ole esitanud kohtule ühtegi tõendit, millest nähtuks, et hageja oleks pöördunud notari poole ja palunud, et tehing toimuks enne 14.01.2021, kuid notar oleks sellest keeldunud ebamõistlikult lühikese etteteatamise tõttu.

1. Kostja I on ostueesõiguse teostamisega tekkinud müügilepingust kehtivalt taganenud. Taganemiseks esines materiaalne alus (oluline lepingurikkumine VÕS § 116 mõttes). 4 2-23-1235 Apellatsioonkaebus
2. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada.
3. Maakohtu otsus ei ole seaduslik ning maakohus on rikkunud menetlusnorme ja vääralt kohaldanud materiaalõigust. Maakohus ei ole hinnanud kõiki tõendeid objektiivselt ja igakülgselt.
4. Kostjate väide, et hageja ei broneerinud notari aega, ei vasta tõele, sest hageja oli notari aja broneerinud ning teavitatud ka sellest 13.01.2021 kostjat I. Kostja I oli notari ajast teadlik enne taganemisavalduse koostamist. Juhul, kui adressaat on füüsiline isik, saab teate lugeda kättesaaduks ühe nädala möödudes selle serverisse saabumisest ning seega pidi hiljemalt 19.01.2021 kostja I olema hageja tahteavalduse sisust teadlik.
5. Maakohus jättis tähelepanuta, et kostja I tõi taganemisavalduses esile, et taganeb mh viitega lepingu punktile 6.2 ja selle alapunktile 6.2.2, kuid sõlmitud müügileping neid punkte ei sisalda.
6. Hageja ei vaidle vastu, et müügitehingu summa tuleb tal tasuda, aga vaidleb vastu, kellele tal müügitehingu summa tasuda tuli ja tuleb olukorras, kus esialgne ostja oli selle müüjale juba tasunud. Riigikohus on selgitanud, et ostuhinna tasumata jätmise vastuväidet ei saa asjaõigusseaduse (AÕS) § 2612 järgi esitada, kui esialgne ostja oli ostuhinna tasunud. AÕS § 2612 kohaselt kui ostueesõigusega isikul tuleb vastavalt AÕS §-le 2611 tasuda ostuhind ostjale, kelleks on kostja II, vabaneb ta seega kohustusest tasuda ostuhind müüjale ehk kostjale I. Seetõttu on hageja vabanenud kohustusest tasuda müügitehingu summa kostjale I. Praegusel juhul tuli ja tuleb kostjal I üle anda omand ilma, et hageja tasuks talle müügitehingu summa. Kostja I ei ole ilma jäänud sellest, mida ta lootis lepinguga saada.
7. Maakohtu poolt otsuse rajamine VÕS §-s 114 nimetatud täitmiseks antud täiendavale tähtajale on õigusvastane. Täiendav tähtaeg saaks omada tähtsust üksnes kostja I poolt antuna ja olukorras, kui oleks tõendatud oluline lepingu rikkumine ning ka tõendatud kostja I poolt täiendava tähtaja andmise osas tahteavalduse õigeagne kättetoimetamine hagejale. Ebaõige on maakohtu järeldus nagu puuduks vaidlus, et hageja on tahteavalduse kätte saanud. Tõendamata on tahteavalduse kättetoimetamine enne 14.01.
8. Samuti pole võimalik tuvastada tahteavalduse sisu. Hageja ja kostja II vahel puuduvad lepingulised suhted, sh võlaõiguslik suhe seoses kinnisasja mõttelise osa müügilepinguga. Seega ei saa kostja II anda hagejale mingeid täiendavaid tähtaegu VÕS § 114 lg 1 tähenduses. Õiguslikult ei oma tähtsust maakohtu seisukoht, et hageja ei ole kostjat II notariajast teavitanud.
9. Hageja esitas maakohtus vastuväite, et 3 päeva ehk kuni 14.01.2021 selliseks toiminguks nagu notari aja leidmine, aja kooskõlastus poolte vahel ja lepingute ettevalmistamine on ebamõistlikult lühike tähtaeg. Samuti eeldab notari aeg ka kooskõlastamist osapoolte vahel ega sõltu üksnes selles osas hagejast. Kostja I on ka õigeks võtnud hageja väite, et 3 päeva ei ole piisav kohustuse täitmiseks.
10. Maakohus on jätnud põhjendamatult arvestamata, et kaasomanikul on eriline huvi oma pikaajalise elukoha säilitamiseks ning ta on kinnistuga ka emotsionaalselt seotud. Samuti tooks see kaasa rasked tagajärjed hagejale võimaliku elukoha kaotuse näol. Hageja omandas elamu
11. a ning see sai kinnisasjana kinnistusraamatusse kantud alles aastal
12. a pärast maa erastamist. Sisuliselt on hageja kasutanud seda 30 aasta jooksul suvekoduna, millest 10 5 2-23-1235 aastat püsiva elukohana. Maakohtul tulnuks omal algatusel hinnata, kas lepingust taganemine on

§ 138ja VÕS § 6 järgi hea usu põhimõttest tulenevalt vastuvõtmatu.

Kostja I oli teadlik taganemisavaldust tehes ja seda hagejale edastades, et hageja soovib kohustust täita ja notari aeg oli broneeritud. Kostja I ei ole ka hagejale võõras isik, vaid tegu on hageja pojaga. Seetõttu ei saa kostja I tahteavaldus tehingust taganeda olla hea usu põhimõttega kooskõlas. Mõistlik isik ei käituks nii enda vanemaga ja on ilmselge, et kostja I pidi olema teadlik, et hagejale võib sellises olukorras tekkida märkimisväärne kahju, mh võimalik elukoha kaotus ning uued vaidlused kinnistu osas. Vastustajate seisukoht

1. Kostjad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu, paluvad jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
2. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 1 alusel rahuldamata ja maakohtu otsus muutmata, sest apellatsioonkaebuse väited ei anna alust kahelda maakohtu otsuse seaduslikkuses ja põhjendatuses.
3. Ringkonnakohus, tutvunud asja materjalidega, on seisukohal, et maakohus on andnud hinnangu kõikidele esitatud asjaoludele ja tõenditele, kohaldanud õigesti materiaalõiguse norme ega ole rikkunud menetlusõiguse norme ning on jõudnud põhjendatult järeldusele, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub maakohtu järelduste ja põhjendustega ning maakohtu otsuse põhjendav osa vastab TsMS § 442 lg-s 8 sätestatule. Tulenevalt TsMS § 654 lg-s 6 sätestatust ringkonnakohus maakohtu põhjendusi ei korda. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.
4. Kostja I esitas hagejale 21.01.2021 notariaalse lepingust taganemise avalduse, milles põhjendas taganemist sellega, et hageja ei täitnud ostueesõiguse teostamise avaldusega tekkinud kohustusi – ei broneerinud aega notari juurde asjaõiguslepingu sõlmimiseks ega maksnud müügilepingu järgset ostu hinda notari kontole (dtl 580–582). Maakohus on ringkonnakohtu hinnangul põhjendatult leidnud, et müügilepingust taganemise materiaalsed eeldused on täidetud.
5. VÕS § 244 lg 1 järgi loetakse ostueesõiguse teostamise korral ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. Ostueesõiguse teostamine ei muuda kehtetuks ostjaga sõlmitud müügilepingut ega sellest tulenevaid kohustusi. Seega astus hageja 25.09.2020 ostueesõiguse teostamise avaldusega 02.09.2019 ja 18.08.2020 sõlmitud kinnistu võlaõigusliku müügilepingu pooleks. 31.
6. Müügilepingu p 5.1 näeb ette, et müüja ja ostja lepivad kokku, et nad sõlmivad notariaalselt tõestatud vormis asjaõiguslepingu lepingu eseme omandi üleandmiseks müüjalt ostjale hiljemalt viieteistkümne

§ 69lg 2 ja RKTKo 29.11.2021, 2-19-14714, p 11.2).

Vaidlust ei ole, et hageja ei teavitanud kostjaid, et 14.01.2021 kuupäevaks ei ole tal võimalik notari juurde aega broneerida. Hageja ei ole esile toonud, mis põhjusel oli konkreetsel juhul võimatu kohustust täita hiljemalt 14.01.

1. Maakohus leidis põhjendatult, et hageja ei ole teinud kõike endast olenevat, et kohustust täita nõutud aja jooksul. 7 2-23-1235 31.
2. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa ka järeldada, et 3 päeva oleks kohustuse täitmiseks olnud ebamõistlikult lühike tähtaeg. Seda, kas tegemist on ebamõistlikult lühikese tähtajaga tehingu tegemiseks, saab järeldada konkreetsetest tehinguga seotud asjaoludest. Praegusel juhul ei nähtu, et 3 päeva jooksul poleks olnud võimalik asjaõiguslepingut sõlmida. Hageja väitel eeldab notari aeg lisaks lepingu ettevalmistamisele ka notari aja kooskõlastamist osapoolte vahel, mistõttu ei sõltu see üksnes hagejast. Samas ei ole hageja üritanud notari ega kostjatega kokku leppida notari aega selliselt, et asjaõiguslepingu sõlmimine toimuks enne 14.01.
3. 31.
4. Ringkonnakohtu hinnangul on eeltoodust tulenevalt müügilepingust taganemise eeldused täidetud VÕS § 116 lg 1 alusel koostoimes VÕS § 116 lg 2 p-ga 5 ja VÕS § 114 lg 1 esimese lausega (vt ka RKTKo 22.04.2020, 2-16-15722, p 12.1). Asjaolust, et hageja teatas 13.01.2021, et notari juurde on planeeritud tehing 05.02.2021 (dtl 23), ei saa järeldada, et hageja täitis kohustuse talle täiendavalt määratud tähtajaks. Kostja I andis hagejale tähtaja kohustuse täitmiseks, milleks oli asjaõiguslepingu sõlmimine hiljemalt 14.01.
5. Uue notari aja kohta teate saatmist ei saa käsitada eeltoodud kohustuse nõuetekohase täitmisena. 31.
6. Ebaõige on hageja väide, et kostja II ei saanud anda hagejale mingeid täiendavaid tähtaegu VÕS § 114 lg 1 tähenduses. Täiendava tähtaja andis hagejale kostja I. Samuti on alusetu hageja väide, et 04.01.2021 teate puhul pole võimalik tuvastada tahteavalduse sisu. Selles teates on kostja I andnud selgelt hagejale tähtaja kostjate teavitamiseks ostueesõiguse teostamise soovist ja valmisolekust ning tähtaja kohustuste täitmiseks hiljemalt 14.01.2021 (dtl 579). Arvestades teate sisu pidi hageja aru saama, et tegemist oli lepingu sõlmimise tähtajaga ja ei piisanud pelgalt teavitusest teha tehing pärast seda tähtaega. Teade on manusena 04.01.2021 saadetud hageja e-posti aadressile yyy (dtl 666).
7. Hageja leiab, et ka teine müügilepingust taganemise materiaalne eeldus (ostuhinna tasumata jätmine) ei ole täidetud. Hageja hinnangul pidi kostja I omandi üle andma eelduseta, et hageja tasuks talle ostuhinna. Müügilepingu p 3.2 kohaselt kohustub ostja kas: tasuma ostuhinna müüja kontole hiljemalt üks

§ 68lg-st 5 ja TMS § 184 lg-st 1 ka nende asendamist kohtuotsusega.

Selle eelduseks on aga mh see, et müüja ei esita VÕS § 111 alusel vastuväitena seda, et ostueesõiguslane jättis lepingu täitmata. Ostuhinna tasumata jätmise vastuväidet ei saa ta AÕS § 2612 järgi esitada, kui esialgne ostja oli ostuhinna talle tasunud (RKTKo 20.06.2006, 3-2-1-13-06, p 28). AÕS §-de 2611 ja 2612 eesmärk on reguleerida kinnistu müüja, esialgse ostja ja ostueesõigusega isiku vahelisi võlaõiguslikke suhteid nii, et ostuhind oleks võimalik tasuda ühe makse kaudu (RKTKo 17.01.2018, 2-169483, p 16). Seega on õige hageja tähelepanek, et ta ei pidanud enam kostjale I ostuhinda tasuma, kuna see oli juba kostja II poolt tasutud. Eeltoodu ei tähenda aga seda, et hageja kohustus oleks olnud täidetud ning kostja I pidi hagejale kinnisasja omandi üle andma ilma, et hageja tasuks ostuhinna. Müügilepingu p 3.2.2 kohaselt oli hagejal sellises olukorras endiselt kohustus raha ostuhinna ulatuses hoiustada notari kontol enne asjaõiguslepingu sõlmimist. Seega pidi hageja 47 282,84 eurot hoiustama müügilepingu p 3.2.2 kohaselt üks päev enne asjaõiguslepingu sõlmimist (09.10.2020) notari notarikontole. Hageja ei hoiustanud ostuhinda notari kontol kostjate poolt määratud kuupäevaks (09.10.2020) ega ka pärast seda hagejale 8 2-23-1235 antud täiendavatel tähtaegadel (27. oktoobriks 2020 või 14. jaanuariks 2021). Kostja I ei pea hagejale kinnisasja omandit üle andma enne kui hageja on ostuhinna hoiustanud. Hageja ei ole ka esile toonud, et tal oli vajalikus ulatuses raha olemas ja ta oli valmis selle hoiustama notari kontole. Ringkonnakohtu hinnangul annab hageja tegevusetus asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja ostuhinna hoiustamata jätmine aluse järelduseks, et tegelikult ei olnud hagejal soovi ja võimalust tehingut teha. Sellest tulenevalt ei saa ka tõsikindlalt järeldada, et 05.02.2021 oleks tehingu saanud teoks teha ja asjaõiguslepingu sõlmida. 33. Alusetu on hageja etteheide maakohtule, et maakohus oleks pidanud arvestama hageja erilist huvi oma pikaajalise elukoha säilitamiseks ja hindama, kas kostja I taganemisavaldus on hea usu põhimõttega kooskõlas.

§ 138

lg-test 1 ja 2 tuleneb, et õiguste teostamisel tuleb toimida heas usus ning see ei ole lubatud seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et õiguste teostamise eesmärk on kahju tekitamine teisele isikule. VÕS § 6 lg 1 kohaselt peavad võlausaldaja ja võlgnik teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt. Hea usu põhimõtte funktsioon on ka piirata lepingust või seadusest tulenevate õiguste teostamise kuritarvitamist. Lepingust või seadusest tulenevate õiguste teostamist loetakse alati õiguse kuritarvitamiseks siis, kui õigusi teostatakse vastuolus hea usu põhimõttega. Õiguste teostamise piiramine tähendab, et kohus ei kohalda konkreetsel halvas usus käitumise juhul seadusest või lepingust tulenevat (RKTKo 31.01.2024, 2-21-7855, p 12.3). Asjaolu, et kostja I nõudis hagejalt müügilepingu täitmist ja andis selleks hagejale täiendava tähtaja, ei ole hea usu põhimõttega vastuolus olev käitumine. Lepingu täitmiseks tähtaja andmine ei ole õiguste kuritarvitamine, vaid lepingu poole seaduslike ja lepingust tulenevate õiguste realiseerimine. Hagejale oli korduvalt antud võimalusi tehingu tegemiseks. Kostjad andsid hagejale ligikaudu 3 kuud (alates 13.10.2020 kuni 14.01.2021) aega notari juurde aja leidmiseks ja asjaõiguslepingu sõlmimiseks. Hageja seda võimalust ei kasutanud. Sellises olukorras ei saa lepingu täitmiseks antud viimase tähtaja möödumisel lepingust taganemist pidada hea usu põhimõttega vastuolus olevaks. Arvestades, et hagejast tulenevalt ei olnud asjaõiguslepingut kolme kuu vältel sõlmitud, ei saa lepingust taganemist pidada hea usu põhimõttega vastuolus olevaks ka tulenevalt sellest, et hageja oli teavitanud kostjat I uuest notari ajast. Nii nagu ringkonnakohus eelnevalt märkis, ei saa uue notari aja kohta teate saatmist käsitada kohustuse nõuetekohase täitmisena. Samuti ei pea kinnisasja müüja arvestama müügilepingust taganemisel seda, et ostueesõiguslane võib olla kinnisasjaga emotsionaalselt seotud. Seda isegi olukorras, kus müüja on väidetavalt ostueesõiguslase poeg. Praegusel juhul tuleb arvestada ka seda, et hageja ei jäänud oma kaasomandi osast ilma, vaid taganemisavalduse toime tõttu jäi ta ilma teise kaasomandi osa omandamise võimalusest. 34. Kuna apellatsioonkaebust ei rahuldata, tuleb jätta apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda. (allkirjastatud digitaalselt) 9