KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtuasja number 2-23-18356 Otsuse tegemise aeg ja koht 27. november 2025, Tallinn Kohtukoosseis Indrek Soots, Krista Kirspuu, Iris Kangu

§ 657lg 1 p 2).

Apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele osaliselt.

1. Ebaõige on maakohtu seisukoht, et hageja nõude aluseks ei saa olla korteriomandi- ja korteriühistuseadus, kuna maja mida hageja majandab on kaasomandis. Käesoleval juhul on hageja kantud mittetulundusühingute ja sihtasutuste registrisse 11.10.
2. Mittetulundusühingu alaliigiks on registris märgitud korteriühistu. Harju Maakohtu 29.05.2015 määrusega tsiviilasjas 2-14-60420 otsustati hageja sundlõpetamine ja likvideerimismenetluse läbiviimine, kuna korteriomandeid ei ole seatud. Korteriühistuseadus (jõustus 03.08.1995 ja kehtis kuni 31.12.2017) § 2 lg 1 sätestas, et korteriühistu on korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Eeltoodust tulenevalt said korteriühistu asutada üksnes korteriomanikud. Siiski leiab kolleegium, et juhul kui korteriühistu on asutanud korteriomanditeks jagamata kinnisasja omanikud ning see on korteriühistuna kantud mittetulundusühingute ja sihtasutuste registrisse (hoolimata sellest, et KÜS § 2 lg 1 tingimused ei ole täidetud) ning tegeleb kinnisasja majandamisega, tuleb majandamiskulude saamise nõue lahendada 3 alates 01.01.2018 jõustunud korteriomandi- ja korteriühistuseaduse järgi. Sellisele seisukohale on Tallinna Ringkonnakohus asunud ka 22.06.2023 otsuses tsiviilasjas 2-
4. Hageja leiab apellatsioonkaebuses, et maakohus on ebaõigesti lahendanud asja hagimenetluses. Kolleegium nõustub hagejaga. Kuna käesoleval juhul nõuab hageja kostjalt korteriomandi- ja korteriühistuseaduse alusel majandamiskulude tasumist, siis tulnuks maakohtul vaidlus lahendada hagimenetluses (

§ 613lg 1).

Riigikohus on aga selgitanud, et hagita asja, mille esemeks on sisuliselt vaidlus poolte vahel, lahendamine hagimenetluses ei ole selline protsessiõiguse normi rikkumine, mis võiks üldjuhul olla aluseks otsuse tühistamisele (vt Riigikohtu 08.02.2006 otsus tsiviilasjas 3-21-121-05, p 27). Kolleegium leiab, et maakohtu eksimus menetluse liigis ei ole ka antud juhul aluseks kohtuotsuse tühistamiseks. 13. Maakohtu otsuse tühistamise tingib asjaolu, et maakohus on ebaõigesti kohaldanud materiaalõigust. Hageja palus kostjalt välja mõista majandamiskulude võlgnevuse summas 20 517,20 eurot. Hagiavaldusest ja esitatud tõenditest nähtuvalt nõuab hageja perioodil 2020.a jaanuar - 2023.a oktoober esitatud arvete tasumist (s.o majandamiskulusid perioodi 2019.a detsember – 2023.a september eest). Kostja ei ole vaidlustanud hageja väidet, et talle kuulus nimetatud perioodil Endla tn 48/Tulika tn 27 kinnistu 760/6245 suurune kaasomandiosa, ning et kokkuleppeliselt oli kostja kasutuses 76 m2 suurune korter nr 7. Arvetel on hageja lähtunud üldpinnast 74,94 m2. 14. KrTS § 40 lg 1 järgi teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid korteriühistule vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. KrTS § 40 lg 2 kohaselt võib korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades korteriühistu põhikirjaga ette näha käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule. KrTS § 41 lg 5 sätestab, et kui majandusaasta alguseks ei ole kehtestatud uut majanduskava, kehtib senine majanduskava kuni uue majanduskava kehtestamiseni. 15. Hageja põhikirja punkti 19 alapunkti 6 kohaselt on ühistu liige kohustatud tähtaegselt, juhatuse poolt määratud kuupäevaks, tasuma elamu majandamise jooksvate kulutuste (mille hulka kuuluvad prügiveo; elamu ja maatüki korrashoiu; üldelektri; kütte-, vee-, kanalisatsiooni- ja elektriavariide likvideerimise; televisiooni vastuvõtusüsteemide hoolduse- ja remondikulud; eraldised reservfondi, võetud laenude tagasimaksed, töötasud jm ühistu tegevusega seotud teenused ning kulutused) katteks sihtotstarbelisi makseid, kusjuures sihtotstarbeliste maksete suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse ühistu liikme omanduses oleva korteri (korteriomandi reaalosa) üldpinna osast maja kõigi korterite kogupinnas (korteriomandite reaalosade summas). 4 16. Hageja põhikirja punkt 19 alapunkti 7 järgi on ühistu liige kohustatud tasuma tähtaegselt, juhatuse poolt määratud kuupäevaks ja korras elamu ühiste kommunikatsioonide kaudu ühistu liikme poolt kasutatavate kommunaalteenuste (vesi, küttesoojus ja soojus sooja vee valmistamiseks, kanalisatsioon) eest makseid, kusjuures maksete suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse mh järgmisest põhimõttest:

1. a)külma vee eest tasu arvestamisel – korterites, kus on paigaldatud veemõõtja – vastavalt veemõõtja näidule;
2. b)kanalisatsiooni eest tasu arvestamisel – korteris tegelikult elavate isikute arvust lähtuvalt;
3. c)sooja vee valmistamiseks kuluva soojusenergia eest tasu arvestamisel korterites, milliste kohta ei ole sõlmitud otselepingut AS-iga Eesti Gaas – korteris tegelikult elavate isikute arvust lähtuvalt;
4. d)kütteks kuluva soojusenergia eest tasu arvestamisel – korteri (korteriomandi reaalosa) üldpinna suurusest. 17. Hageja nõuab tasu järgmiste kulude eest: remondifond, laenu tagastus, majahoidjateenus, raamatupidamisteenus, prügivedu, vesi- ja kanalisatsioon, gaas, muruniitmine. Lisaks on mõnedel arvetel märgitud kulu konkreetse täiendava remonditöö eest (kanalisatsioonitoru vahetus, gaasikraanide vahetus jne). 18. Hageja 12.03.2003.a üldkoosolekul määrati remondifondi määraks 15 krooni/m2 (s.o 0,96 eurot/m2), majahoidjateenuse määraks 6,35 krooni/m2 (s.o 0,41 eurot/m2) ja raamatupidamisteenuse määraks 2,5 krooni/m2 (s.o 0,16 eurot/m2) (dtl 11-12). Sama remondifondi määr kinnitati hageja 28.05.2006 üldkoosolekul (dtl 19-20). Hageja on arvetel arvestanud remondifondi määraks 0,959 eurot/m2, majahoidjateenuse määraks 0,405 eurot/m2 ja raamatupidamisteenuse määraks 0,1 eurot/m2. Kostja ei ole vaidlustanud nimetatud otsuste kehtivust. Arvestades, et korteriühistu on üldkoosolekul otsustanud remondifondi, majahoidjateenuse ja raamatupidamisteenuse määrad, siis on hagejal õigus kostjalt nõuda nende igakuist tasumist. Perioodi 1999.a detsember kuni 2023.a september eest on seega hagejal õigus kostjalt nõuda makseid remondifondi kokku 3306,02 eurot, majahoidjateenuse eest kokku 1396,10 eurot ja raamatupidamisteenuse eest kokku 344,54 eurot. 19. Hageja nõuab kostjalt makseid korteriühistu laenu katteks perioodi 2020.a jaanuar 2022.a november eest 115,03 eurot kuus ja 2022.a detsembri eest 61,38 eurot. Hageja on esitanud 29.06.2006.a sõlmitud laenulepingu, millega hageja on võtnud AS-ilt SEB Pank laenu 57 600 eurot elamus renoveerimis- ja remonditööde tegemiseks. Kuna hageja on võtnud elamu renoveerimis- ja remonditööde tegemiseks laenu, siis on hagejal õigus nõuda korteriühistu liikmelt laenu hüvitamist. Kostja ei ole väitnud, et temalt nõutava laenu igakuise tagasimakse suurus ei vasta tema kasutuses olnud korteri üldpinna suurusele. Seega on hagejal õigus kostjalt nõuda perioodi 2020.a jaanuar – 2022.a detsember eest laenumaksete hüvitamist kokku summas 4087,43 eurot. 20. Lisaks nõuab hageja kostjalt tasumist järgmiste teenuste eest: prügivedu, vesi- ja kanalisatsioon, gaas, muruniitmine ning täiendavad remonditööd. Kostja on esitanud vastuväite, et hageja ei ole tõendanud nende kulutuste kandmist ja suurust. 5 Ringkonnakohus nõustub kostja vastuväitega. Hageja ei ole esitanud ühtegi tõendit vaidlusalusel perioodil nimetatud kulutuste kandmise ning suuruse kohta. Samuti ei ole hageja esile toonud, et korteriühistu üldkoosolek on nende kulude katteks kehtestanud konkreetse suurusega sihtotstarbelise makse. Hageja on küll hagiavalduses märkinud, et 12.03.2003 üldkoosolekul otsustati muru niitmise eest koguda tasu sihtotstarbeliselt, kuid üldkoosoleku protokollist ei nähtu, et üldkoosolek oleks otsustanud muruniitmise tasu igakuise suuruse. Maakohus on 10.01.2024 ja 08.04.2024 kirjades juhtinud hageja tähelepanu sellele, et ta ei ole tõendanud kulutuste tegemist. Sellest hoolimata ei ole hageja tõendeid esitanud. Kolleegium on seisukohal, et kuna hageja ei ole esitanud tõendeid vaidlusalusel perioodil prügiveole, veele- ja kanalisatsioonile, gaasile, muruniitmisele ning täiendavatele remonditöödele kulutuste tegemise ja nende suuruse kohta, siis tuleb selles osas jätta hagi tõendamatuse tõttu rahuldamata. 21. Kostja ei ole väitnud ega tõendanud, et ta on mingis osas arveid tasunud. Seega tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista kokku 9134,09 eurot (3306,02 + 1396,10 + 344,54 + 4087,43). Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine 22. Arvestades hagi rahuldamise ulatust peab kolleegium põhjendatuks jätta menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus poolte endi kanda (

§ 163lg 1).

(allkirjastatud digitaalselt) 6