RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUMÄÄRUS Kohtuasja number 2-23-204 Määruse kuupäev Tartu, 7. jaanuar 2026 Kohtukoosseis Eesistuja Vahur-Peeter Liin, liikmed Ants Kull ja Kaupo Paal Kohtuasi Irina Niko

) ei välista siiski majanduskava tagasiulatuvat kehtestamist korteriomanike omavahelisel kokkuleppel (

§ 13lg 1).

Riigikohtu praktika kohaselt on korteriomanike üldkoosoleku otsus, mille vastuvõtmiseks oleks vaja kõigi korteriomanike nõusolekut, kuid mis tehakse häälteenamusega, avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet rikkuvana tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 38 lg 2 esimese lause järgi tühine. Seega on vaidlustatud üldkoosoleku otsus, millega kehtestati

1. a majanduskava tagasiulatuvalt, tühine. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
2. Puudutatud isik esitas määruskaebuse, milles palub ringkonnakohtu määruse tühistada osas, milles tuvastati
3. a majanduskava tagasiulatuvalt kehtestanud üldkoosoleku otsuse tühisus ning jaotati menetluskulud. Korteriühistu palub tühistatud osas teha uue määruse, millega jätta avaldus rahuldamata ning menetluskulud avaldaja kanda. Kaebuse kohaselt leidis ringkonnakohus ekslikult, et majanduskava ei saa korteriomanike üldkoosoleku otsusega tagasiulatuvalt kehtestada. Seadusest sellist keeldu ei tulene. Ühistu hinnangul võib tagasiulatuva mõjuga otsuseid teha, kui need on kooskõlas seaduse, põhikirja ja korteriomanike huvidega.
4. a majanduskava tagasiulatuv kehtestamine ei riku korteriomanike huve, kuna majandamiskulude tariife rakendati tegelikkuses juba aasta algusest. Majanduskava kehtestati tagasiulatuvalt üksnes põhjusel, et
5. a oli üldkoosolekute pidamine koroonaviiruse pandeemia tõttu keelatud. Seetõttu korraldati tookord korteriomanike seas kirjalik küsitlus, mille tulemuste järgi toetas korteriomanike enamus majandamiskulude tariifide tõstmist.
6. Avaldaja vaidleb määruskaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
7. Ringkonnakohtu määrus tuleb TsMS § 701 lg 3, § 695 ja § 692 lg 1 p 1 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu osas, milles ringkonnakohus tuvastas korteriomanike üldkoosoleku selle otsuse tühisuse, millega kehtestati korteriühistu
8. a majanduskava tagasiulatuvalt (vaidlusalune otsus). Riigikohus teeb tühistatud osas uue määruse, millega jätab selles osas jõusse maakohtu määruse. Lisaks tuleb ringkonnakohtu määrus tühistada menetluskulude jaotuse osas. Avaldaja määruskaebus tuleb rahuldada.
9. Riigikohus kontrollib kassatsiooni korras ringkonnakohtu määrust üksnes osas, mille peale on kaevatud (TsMS § 688 lg 1 ja § 695). Korteriühistu esitas ringkonnakohtu määruse peale määruskaebuse üksnes vaidlusaluse otsuse tühisuse tuvastamise osas. Seega on Riigikohtu menetluse ese vaid vaidlusaluse otsuse kehtivus. Kõigi ülejäänud otsuste vaidlustamist puudutavas osas on kohtumäärus jõustunud (TsMS § 456 lg 4 teine lause, § 463 lg 2, § 639 lg 1 ja § 659). 3

§ 41

lg 1) ning selle kehtestab korteriomanike üldkoosolek (

§ 41

lg 3) tavapärase valitsemise raames (

§ 35lg 1).

Majanduskava kohustuslik sisu on sätestatud

§ 41

lg 1 p-des 1–5, millest tulenevalt peab majanduskavast eelkõige nähtuma, milliseid rahalisi kohustusi peavad korteriomanikud aasta jooksul kandma. Olemuselt täidab majanduskava korteriühistu eelarve funktsiooni, mille peamine eesmärk on tagada, et korteriühistul oleks piisavalt raha oma seadusjärgsete ülesannete täitmiseks. Üldjuhul on majanduskava alusel tehtavad maksed korteriühistu ainus tuluallikas (vt

§ 40lg 1).

Lisaks sellele annab majanduskava korteriomanikele ülevaate nende eelseisvatest rahalistest kohustustest, võimaldades neil seeläbi oma kulutusi paremini planeerida. 16. Arvestades majanduskava eesmärke, kehtestatakse see tavaliselt enne järgmise majandusaasta algust, s.o etteulatuvalt. Kui majandusaasta alguseks ei ole kehtestatud uut majanduskava, kehtib senine majanduskava kuni uue majanduskava kehtestamiseni (

§ 41lg 5).

Selle eesmärk on eelkõige tagada korteriühistu maksevõime olukorras, kus korteriomanikud on uue majanduskava vastuvõtmisel jäänud passiivseks. Samas ei tulene seadusest keeldu kehtestada majanduskava vajaduse korral ka tagasiulatuvalt. 17.

§ 41

lg 4 võimaldab kehtestada majandusaasta jooksul uue majanduskava, kui ilmneb, et kehtestatud majanduskava ei taga korteriomandite valitsemist majanduskavas ettenähtud mahus ega korteriühistu püsivat maksevõimelisust. Sellise olukorra võib mh tingida ka

§ 41

lg 5 kohaldamine, kui eelmise aasta majanduskava nt hindade tõusu tõttu ei kata korteriühistu vajadusi. Kui korteriomanike üldkoosoleku enamus peab seda vajalikuks, võivad nad uue majanduskava kehtestada selliselt, et selles on kajastatud korteriomanike kohustuste suurus ka ajavahemiku kohta enne uue majanduskava vastuvõtmist. Eelkõige võib see olla kohane olukorras, kus mingil põhjusel ei ole varem õnnestunud majanduskava kehtivalt vastu võtta, kuid vähemalt osaliselt on korteriomanikud kehtestamata majanduskava järgi makseid juba tasunud. Samuti võib see osutuda vajalikuks siis, kui korteriomanike üldkoosoleku otsus, millega majanduskava kehtestati, osutub hiljem kehtetuks. Kui seda võimalust ei oleks, tekiks olukord, kus korteriühistul oleks iseenesest kohustus alusetult saadud maksed tagastada, kuid samas ka kohustus kehtestada uus majanduskava, millega pannakse tulevikus korteriomanikele kohustus maksta sama raha uuesti korteriühistule.

1. Majanduskava tagasiulatuvalt kehtestamine ei tähenda, et kava kehtestamisele eelnenud perioodi eest arvestatavad maksed oleksid korteriomanikel tähtpäevaks tasumata. Tagasiulatuvalt kehtestatud majandamiskulude nõuded saavad võlaõigusseaduse § 82 lg 7 mõttes muutuda sissenõutavaks kõige varem alates üldkoosoleku selle otsuse tegemisest, millega majanduskava kehtestati. Sellises majanduskavas sisalduv kohustuste jaotus varasemate perioodide eest on eelkõige informatiivse tähendusega. Samuti annab see õigusliku aluse enne majanduskava kehtestamist saadud maksetele.
2. Eeltoodust tulenevalt tühistas ringkonnakohus maakohtu määruse vaidlusaluse otsuse osas valesti. Maakohus jõudis õigesti järeldusele, et korteriomanike üldkoosolekul on õigus kehtestada korteriühistu majanduskava, sh tagasiulatuvalt. Riigikohtu järjepideva praktika kohaselt võib korteriomanike üldkoosoleku häälteenamusega vastu võetud otsus rikkuda avaliku huvi tõttu kehtestatud sätet ning olla seetõttu TsÜS § 38 lg 2 esimese lause alusel tühine üksnes juhul, kui otsusega otsustati küsimust, milleks seaduse järgi oli vajalik kõigi korteriomanike nõusolek (vt nt RKTKm 18.06.2025, 2-23-11510/54, p 23). Kuivõrd majanduskava kehtestamine on 4

§ 13

lg 1 alusel.

§ 13

lg 1 eesmärk on eelkõige võimaldada korteriomanike kokkuleppel otsustada küsimusi, mis väljuvad üldkoosoleku otsustuspädevusest. Kokkuleppe ese eelviidatud sätte tähenduses ei saa olla ühekordsed valitsemisabinõud ehk küsimused, mille üle otsustamine kuulub üldkoosoleku pädevusse ning mille mõju ammendub otsuse täideviimisega. Selliste küsimuste hulka kuuluvad kõik otsustused kaasomandi eseme valitsemist puudutavate toimingute tegemise kohta (vt

§-d 35–39), sh majanduskava kehtestamise otsustamine. Kokkuleppe esemeks saavad olla eelkõige korteriomandi teostamist puudutavad seadusesätted (

3. ptk), millest kõrvale kaldudes on võimalik reguleerida korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid õigussuhteid seaduses sätestatust erinevalt. Seega saab korteriomanike kokkulepe

§ 13

tähenduses olla suunatud üldjuhul õigussuhete kestvale reguleerimisele tuleviku tarbeks (vt sellise kokkuleppe võimaliku sisu kohta ka RKTKm 07.04.2021, 2-18-15391/41, p 12).

1. Avaldaja teisi vaidlusaluse otsuse kehtetusega seotud väiteid on ringkonnakohus kontrollinud juba teiste käesolevas tsiviilasjas vaidlustatud üldkoosoleku otsuste kehtivust kontrollides, asudes kokkuvõtvalt seisukohale, et ükski neist ei ole põhjendatud. Ka Riigikohtu hinnangul ei ole ühtegi muud vaidlusaluse otsuse kehtetusele viitavat asjaolu kohtute ette toodud.
2. Kuna Riigikohus rahuldab korteriühistu määruskaebuse ja tühistab ringkonnakohtu määruse korteriühistu taotletud osas ning jätab tühistatud osas jõusse maakohtu määruse, siis on nii ringkonnakohtu kui ka Riigikohtu menetluse põhjustanud avaldaja edutu kaebus. Ilma avaldaja kaebuseta ringkonnakohtule ei oleks ka korteriühistu saanud esitada vastumääruskaebust, mis osaliselt rahuldati. Sel põhjusel jätab Riigikohus nii ringkonnakohtus kui ka Riigikohtus kantud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel avaldaja kanda. Võttes arvesse, et Riigikohtu määruse tulemusena saadab avaldajat edu vaid ühe üldkoosoleku otsuse (põhikirja muutmise otsuse) vaidlustamise nõudes (kokku vaidlustas ta kaheksat üldkoosoleku otsust), on põhjendatud jaotada maakohtus kantud menetluskulud proportsionaalselt avalduse rahuldamise ulatusega. Sellest tulenevalt jätab Riigikohus TsMS § 172 lg 1 teise lause ja § 173 lg 3 esimese lause alusel menetluskuludest maakohtus 87,5% avaldaja ja 12,5% korteriühistu kanda.
3. Kuivõrd maakohus menetluskulusid kindlaks ei määranud, ei tee seda ka Riigikohus. Menetluskulud määrab TsMS § 177 lg 2 järgi kindlaks maakohus. (allkirjastatud digitaalselt) 5