Obsah (5)

§ 39§ 9§ 35§ 38§ 41

KOHTUMÄÄRUS Kohus Harju Maakohus, Tallinna kohtumaja Kohtunik Moonika Tähtväli Määruse tegemise aeg ja koht 21.11.2025, Tallinn Tsiviilasja number 2-24-18873 Menetlustoiming Tsiviilasi Avalduse lahend

§ 39

-st tulenevalt uute rõdude ehitamise otsustada

§ 9lõikes 3 ning KÜ põhikirja punktis 7.7.1 sätestatud häälteenamusega.

1. Avaldaja väide KÜ koosoleku kutses ehitusteatise tellimise päevakorras kajastamise puudumisest ei ole tõene, kuna ehitusteatise taotlemine on vajalik hinnapakkumiste võtmiseks, sest selleta ei ole xxxx OÜ-lt tellitud ehitusprojekti teostatavus (et selle järgi lubab Tallinna linn ehitada) kindel. Seetõttu peab KÜ seda kogu ehitusprojekti tellimisega seonduva lahutamatuks osaks, mis on otsustatud juba varasemal KÜ üldkoosolekul, mis toimus 21.05.
3. Koosoleku kutse punktis 3.1 on selgelt viidatud projekti kinnitamisele ja ehitusloa taotlemisele. Kutses kasutatud termin „ehitusluba“ ei oma muud tähendust kui „ehitisteatis“, sest ehitusluba selliste tööde jaoks eraldi ei taotleta. Tegemist on ebatäpse sõnastusega, mis on inimlik eksimus.
4. Kuigi KÜ üldkoosolekutel ei ole uute rõdude ehitamist veel otsustatud, on järgmiseks tegevuseks pärast projekti kinnitamist võrdlevate hinnapakkumiste võtmine nii postidel rõdude rekonstrueerimiseks kui ka tänaste rõdude renoveerimiseks ning vastavalt pakkumiste suurusjärkudele pankadelt võrdlevate laenupakkumiste küsimine ning seejärel uuel üldkoosolekul nende pakkumiste läbivaatamine ja otsustamine, millise lahendusega edasi liigutakse. Viimastel üldkoosolekutel osalenud korteriomanikest on üle poole väljendanud positiivset meelsust uute rõdude ehitamise osas. Kohtumääruse põhjendused
5. Esitatud avalduse lahendab kohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 475 lg 1 p 13 ja korteriomandi- ja korteriühistuseadus (

) § 29 lg 2 järgi hagita menetluses. TsMS § 477 lg 2 kohaselt, kohus võib hagita asja läbi vaadata ja lahendada kohtuistungit pidamata.

1. Kohus, tutvunud menetlusosaliste esitatud seisukohtade ja tõenditega, on seisukohal, et avaldaja avaldus tuleb jätta rahuldamata.
2. Vaidlust pole, et avaldajale kuulub korteriomand Kadaka tee 169/xxxx, Tallinnas ja seega on avaldaja puudutatud isiku korteriühistu liige.
3. Vaidlust pole ka selles, et Kadaka tee 169 korteriühistu 28.11.2024 üldkoosoleku teade pandi Kortosse üles 11.11.2024 ja üldkoosolek toimus 28.11.2024 (dtl 4-7).
4. Menetlusosalised vaidlevad selle üle, kas koosolekul otsustati rõdude renoveerimise asemel uute rõdude ehitamine.
5. Kohus leiab, et käesoleval juhul puudub otsus rõdude renoveerimise või uute rõdude ehitamise kohta. Samuti nende toimingute finantseerimise kohta. Seega puudub otsus, mille tühisust tuvastada ja avaldus tuleb seetõttu jätta rahuldamata.
6. Kohus leiab, et vaatamata sellele, et 28.11.2024 üldkoosoleku protokoll ei sisalda otsust uute rõdude ehitamise kohta, on juhatus pidanud koosolekut selliselt, et sellest ei ole võimalik täpselt aru saada, millal otsustatakse uute rõdude ehitamine või vanade renoveerimine. Samuti ei nähtu seda, millal otsustatakse ehitustööde rahastamise küsimus. 21.05.2024 üldkoosolekul (dtl 50-51) on otsustatud rõdude ja varikatuste projekti tellimine maksumusega 12 000 eurot.
7. Riigikohus on leidnud, et otsust teha korteriomandite kaasomandi eseme suhtes ehitustöid tuleb eristada otsusest neid rahastada. Need on eraldiseisvad küsimused, mille üle otsustamine on reguleeritud erinevate sätetega. Ehitustööd võivad tähendada kas kaasomandi eseme tavapärast korrashoidu või remonti (

§ 35

lg 1 p 1), 3 ajakohastamist (

§ 39

) või ulatuslikumaid ümberkorraldusi (

§ 38lg 1).

Seevastu ehitustööde rahastamine on eelkõige küsimus majanduskava kehtestamisest (

§ 41

lg 3; vt ka RKTKm 20.06.2022, 2-19-8045/46, p 11) või laenu või muu laenusarnase rahalise kohustuse võtmisest (

§ 35lg 2 p 6 ja § 36 lg 1).

17. Osundatust tulenevalt on oluline eristada, kas tegemist on rõdude renoveerimisega (

§ 39

ja § 9 lg 3) või uute rõdude ehitamisega (

§ 38lg 1).

Lisaks tuleb eristada otsustatud töö rahastamise küsimus, mille otsustamisel on oluline tööde maksumus võrreldes KÜ eelmise majandusaasta majandamiskulude summaga (

§ 35lg 2 p 6 ja § 36 lg 1).

Kui korteriühistu liikmed soovivad ehitada uued rõdud, siis on selleks vajalik kaasomanik kokkulepe. Peale kokkuleppe sõlmimist on võimalik otsustada rahastamise küsimus. Otsustusi ei saa jagada osadeks selliselt, et sellega eiratakse seaduses selleks ettenähtud otsustuskorda. Menetluskulud

1. TsMS § 172 lg 1 kohaselt kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Kohus on seisukohal, et käesoleval juhul on põhjendatud jätta menetluskulud avaldaja kanda, kuna kohus jätab avalduse rahuldamata.
2. Puudutatud isik on leidnud, et avaldaja peaks tasuma nii avaldaja enda kui ka puudutatud isiku õigusabikulud seoses kõnealuse tsiviilasja 2-24-18873 menetlemisega. Puudutatud isiku menetluskulud: KÜ esmased õigusabikulud sisalduvad KÜ ja xxxx AS vahel sõlmitud halduslepingus ning igakuistes arvetes. Kui menetlus jätkub ning KÜ vajab täiendavat õigusnõustamist ja õigusabi, siis lepingu punkti 2.1.21 alusel rakendub KÜ nimel teostatav juriidiline teenus ja/või kohtueelne ja kohtulik menetlus eraldi kokkulepitava tasu alusel lähtuvalt xxxx AS-i hinnakirjast. Need kulud kujunevad juriidilise teenuse mahu alusel, mida hetkel KÜ prognoosida summana ei oska.
3. Kohus leiab, et kuivõrd tsiviilasjast ei nähtu, et puudutatud isik oleks kasutanud vastuse koostamisel õigusabi (vastus on allkirjastatud juhatuse liikmete poolt), siis tuleb käesoleval juhul jätta puudutatud isiku õigusabikulud nende puudumisel kindlaks määramata. Ainuüksi viitest lepingule ei teki menetlusosalisele kulutusi.
4. TsMS § 178 lg 1 kohaselt menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. /allkirjastatud digitaalselt/ Moonika Tähtväli kohtunik