KOHTUMÄÄRUS Kohus Viru Maakohus Kohtunik Piret Raik Otsuse tegemise aeg ja koht 17. detsembril 2025. a, Jõhvi Tsiviilasja number 2-25-14950 Kohtuasi Kohtla-Järve linn, Endla tn 1 korteriühistu (endine

) § 12 lg 1 kohaselt teostavad korteriomanikud oma korteriomandist tulenevaid õigusi ja täidavad kohustusi

-s sätestatud ulatuses korteriühistu kaudu ja lg 2 järgi peavad korteriomanikud omavahelistes suhetes, samuti suhetes korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ning arvestama üksteise õigustatud huve.

§ 40

lg 1 kohaselt teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid osutatud ja ostetud teenuste eest. Korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades võib korteriühistu põhikirjaga ette näha

§ 40

lõikes 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt 3 oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule (

§ 40lg 2).

Kui korteriomanik viivitab majandamiskulude tasumisega, võib korteriühistu nõuda temalt viivist võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud suuruses (

§ 42lg 1).

1. Endla tn 1 (endise Kalevi tn 35) korteriühistu liikme kohustused on sätestatud põhikirja p-s 4.2 (dtl 9-16). Muuhulgas on Endla tn 1 korteriühistu liige kohustatud: täitma ühistu põhikirjast tulenevaid kohustusi ning ühistu juht- ja kontrollorganite otsuseid (p 4.2.1); tasuma regulaarselt üks kord kuus juhatuse poolt kindlaksmääratud kuupäevaks elamu majandamise jooksvate kulutuste katteks sihtotstarbelisi makseid üldkoosoleku poolt kehtestatud suuruses ja korras. Maksete suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse kululiikide lõikes p-des 4.2.6.1-4.2.6.12 sätestatust (p 4.2.6); maksete mittetähtaegsel tasumisel maksma viivist iga viivitatud päeva eest üldkoosolekul kehtestatud korra ja määra järgi. Viivise tasumisest võib ühistu liiget vabastada mõjuvatel põhjustel vabastada juhatus oma otsusega (p 4.2.8). Korteriühistu liikmena on L. M. kohustatud eeltoodut järgima.
2. Avaldaja nõuab L. M.lt kommunaalteenuste võlgnevust ajavahemiku eest oktoober 2024 – juuli 2025 summas 802,29 eurot (tasumiseks esitatud kommunaalteenuste ja viivise arved (dtl 22-32; 32-39). Pooled ei vaidle selle üle, et viidatud ajavahemiku eest L. M. kommunaalteenuste arveid korteriühistule tasunud ei ole. Eeltoodut kinnitavad puudutatud isiku seisukohad - e-kiri 14.10.2025, milles avaldab soovi tasuda võlgnevus maksegraafiku alusel ning sõlmida kompromiss (dtl 54); samuti avaldus kinnisasjast loobumiseks võla katteks (dtl 68-71). L. M. ei ole esitanud vastuväiteid arvetel kajastatu sisu ja nõude suuruse osas. Eeltoodust tulenevalt ei käsitle kohus kommunaalteenuste kululiike eraldivõetuna ja nende eest arvestatud tasu ning loeb, et puudutatud isik on avaldaja väited võla ja selle suuruse kohta omaks võtnud.
3. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 76 lg 1 järgi tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. Kohustuse täitmata jätmine või täitmisega viivitamine on kohustuse rikkumine VÕS § 100 mõttes, mis annab võlausaldajale õiguse VÕS § 101 sätestatud õiguskaitsevahendite rakendamiseks kohustust rikkunud võlgniku suhtes (sh nõuda kohustuse täitmist lg 1 p 1 ja viivist p 6). Viivise tasumise kohustus tuleneb ka korteriühistu põhikirja p-st 4.2.8 Korteriomanik on jätnud kommunaalteenuste eest esitatud arved (dtl 22-31) ja viivisearved (dtl 32-39) tasumata, põhivõlg tasumata arvete eest on 770,11 eurot ning sissenõutavaks muutunud viivis perioodi eest oktoober 2024 – juuli 2025 32,18 eurot. Seega on korteriomanik rikkunud ühistu liikme kohustust tasuda regulaarselt kommunaalteenuste eest ning avaldajal võlausaldajana õigus kasutada õiguskaitsevahendeid kohustust rikkunud korteriomaniku vastu. Korteriühistu nõuab L. M.lt viivist alates 01.09.2025 kuni põhivõla täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras TsMS § 367 alusel. 4 TsMS § 367 sätestab, et viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Kohus mõistab L. M.lt välja võlgnevuse võlgnevuse 802,29 eurot (millest põhivõlg on 770,11 eurot ja sissenõutavaks muutunud viivis 32,18 eurot) ning viivise TsMS § 367 alusel alates 1.09.2025.a kuni põhivõla 770,11 euro tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras (ehk seadusjärgses määras).
4. L. M. esitas kohtule e-kirja, milles palus sõlmida avaldajaga maksegraafiku võla tasumisega 8 osamaksega (dtl 54). Avaldaja oli nõus kompromissi sõlmima ning saatis puudutatud isikule projekti (ka korrigeeritud variandi) (dtl 61 jj). Kohus andis 3.11.2025 kirjaga pooltele tähtaja kompromissläbirääkimiste pidamiseks ja kompromissi sõlmimiseks (dtl 59), kuid allkirjastatud kokkulepet kohtule kinnitamiseks ei esitatud. 8.12.2025.a. esitas L. M. avalduse vaidluse lahendamiseks (võla tasumiseks) kinnisasja loovutamise teel (dtl 68). Kohus selgitab, et asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 kohaselt peab tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, olema notariaalselt tõestatud. AÕS § 120 lg 1 kohaselt peab ka kinnisomandi üleandmiseks vajalik asjaõigusleping olema notariaalselt tõestatud. Korteriomandist võib loobuda üksnes riigi kasuks. Ka sellisel juhul ja tulenevalt AÕS § 126 peab tehing, millega kinnisomandist loobutakse, olema notariaalselt tõestatud vormis. Seega ei ole L. M. avaldus kinnisasjast loobumiseks käesolevas asjas asjakohane. Küll aga ei ole mingil viisil takistatud korteri võõrandamine (sh võõrandamine korteriühistule), korteriomandist loobumine jms kohtuväliselt. Kompromissi osas selgitab kohus, et tulenevalt TsMS § 477 lg 1, § 430 lg 1 võivad pooled sõlmida kompromissi kuni kohtulahendi jõustumiseni, ehk kuni kohtumääruses toodud edasikaebamise tähtaja möödumiseni.
5. Eeltoodud põhjendustel rahuldab kohus avalduse täies ulatuses. Menetluskulude jaotus
6. Vastavalt TsMS § 172 lg 1 kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Avaldaja taotletud menetluskulu on avalduse esitamisel tasutud riigilõiv 50 eurot ja avalduse koostamise kulu 248 eurot (2 tundi tunnihinnaga 124 eurot, s.o koos käibemaksuga), kokku 298 eurot.
7. Kohus on seisukohal, et avaldaja menetluskulude hüvitamise taotlus on põhjendatud. Vastavalt TsMS § 138 lg 1 on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. Kohtukulud on riigilõiv ja asja läbivaatamise kulud (TsMS § 138 lg 2). 5 Kohtuvälised kulud on sh menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud (TsMS § 144 lg 1). Põhjendatud on taotlus tasutud riigilõivu hüvitamise osas. Põhjendatud on ka avaldaja esindaja kulude 248 euro hüvitamise taotlus. Avaldajat esindas menetluses TsMS § 218 vastav lepinguline esindaja. Õigusabikulu on arvestades tunnihinda ning menetlustoimingutele kulutatud ajahulka mõistliku suurusega. Kohus mõistab L. M.lt välja avaldaja menetluskulude katteks 298 eurot.
8. Avaldaja palub puudutatud isikult välja mõista viivise menetluskuludelt alates kohtulahendi jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras vastavalt TsMS § 177 lg
9. TsMS § 177 lg 4 kohaselt märgib kohus menetluskulude kindlaksmääramist taotlenud isiku avalduse alusel lahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. / allkirjastatud digitaalselt / Piret Raik Kohtunik 6