Obsah (4)

§ 276§ 279§ 1043§ 1045

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Kohtunik Otsuse tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number Tsiviilasi Harju Maakohus Aleksandr Kondrašov 25.04.2024, Tallinn 2-22-7407 H. V. (V.) hagi Tallinna linn

) § 276 lg-t 1, mis sätestab, et üürileandja on kohustatud asja üürnikule üle andma kokkulepitud ajaks koos päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise selles seisundis lepingu kehtivuse ajal.

1. Hageja on selgitanud, et talle ebamugavust põhjustanud asjaolu – tõmbetuul, madal temperatuur korteris – oli tingitud hoone halvast ehituskvaliteedist ja sellest, et köögikubul puudus tagasilöögi klapp. Kohtule ei ole esitatud tõendeid selle kohta, et hageja poolt tajutud mõjutuste põhjuseks on hoone ehituskvaliteet. Kohtule esitatud ehitusregistri andmetel toimus elumaja kasutuselevõtt
2. a (I kd, tl 151–153) ning Tallinna linna sisekontrolöri 01.04.2020 vastus hagejale tõendab, et hoone on ehitatud vastavalt ehitusprojektile, järgides
3. a kehtinud nõudeid (tl 203-204). Seega ei saa väita, et hageja poolt korteris tajutud tõmbetuule ja madala temperatuuri põhjuseks oli hoone halb ehituskvaliteet. Vastupidist järeldust ei saa teha ka hageja väitest, et sisekliima paranes oluliselt
4. a suvel-sügisel teostatud elamu remondi tagajärjel (hageja 26.10.2023 menetlusdokumendi p 3.3 (I kd, tl 147–150). Esiteks ei ole hageja menetlusdokumendis esitatud selgitus käsitletav tõendina tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 229 lg 2 mõttes. Teiseks lakkas hageja väitel tõmbetuul veebruaris 2022 pärast seda, kui töötaja oli vähendanud väljatõmbeventilaatorite töökiirust. Seega ei ole võimalik kindlalt tuvastada seost hoone ehituskvaliteedi ning hageja poolt vaidluse all oleval perioodil tajutud tõmbetuule ja külma vahel.
5. Hageja selgitas, et probleemid hakkasid lahenema alles
6. a lõpul, kui töömees tuvastas, et hageja köögikubul puudus tagasilöögi klapp. Köögikubu vahetati 05.11.2021, mille järel tõmbetuul vähenes. Järgnevalt kontrollis töömees ning vähendas 07.02.2022 ja 08.02.2022 maja väljatõmbeventilaatorite töökiirust, mille järel tõmbetuul korteris lakkas. Seega võisid hageja tajutud tuuletõmbus ja madal temperatuur toas olla tingitud väljatõmbeventilaatorite töökiirusest ning sellest, et köögikubul puudus tagasilöögi klapp.
7. Kostja esitas majahalduri 05.12.2014 kirja, millest nähtuvalt kaebab hageja alates
8. novembrist, et tal on toas tõmbetuul (tl 198). Seega hakkas hageja negatiivseid mõjutusi hiljemalt sügisel 2014 tajuma. Kohtule ei ole esitatud tõendeid selle kohta, et tõmbetuul ja külm oleks hageja korteris esinenud vahetult pärast üürilepingu sõlmimist. Seega ei saa kostjale heita 4 ette juba üürilepingu sõlmimisel lepingujärgseks kasutamiseks mittesobiva korteri hagejale üleandmist (

§ 276lg 1).

1. Kohtu hinnangul on tõendamata ka see, et kostja on rikkunud kohustust hoida asja lepingu kehtivuse ajal lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis. Kostja esitatud majahalduri 05.12.2014 kiri tõendab, et kostja on reageerinud hageja kaebustele korteris esineva tuuletõmbega seoses. Kirjast nähtub, et 24.09 käis töömees kontrollimas ja sulges hageja vannitoas ventilatsiooniava. Pärast seda hageja kiitis, et väga hea, enam ei ole tõmbetuult. Aga viie päeva pärast hakkas hageja jälle kaebama, et ikka tuul tõmbab tema toas. 01.12 suleti ka trepikoja ventilaator. 04.12 mõõdeti aparaatidega olukorda hageja korteris. Olukord korteris on täiesti normaalne (I kd, tl 198). Kohtule on esitatud 04.12.2014 objekti ülevaatamise akt, millest nähtuvalt on kõik näitajad, sh ventilatsioon, normis (I kd, tl 199, II, tl 3).
2. Hageja on aastatel 2015–2021 esitanud korduvalt kaebusi majahaldurile ja kostjale (I kd, tl 7–14). Kostja on hageja kaebustele reageerinud ning on teostanud korteri kontrolle, mille käigus ei ole kostja puudusi tuvastanud. Kostja esitas Tallinna linna arendusosakonna juhataja 19.03.2020 kirja, millest nähtuvalt laekus Tallinna Linnavaraametile 18.04.2019 Politsei- ja Piirivalveametist kiri, millega teatati, et neile saabunud avalduses on hageja väljendanud rahulolematust korteri sisekliima osas. Linnavaraamet hakkas jälgima, kas probleem on lokaalne või nõuab ehitustehniliste lahenduste kaasajastamist. Amet ei ole tuvastanud puudujääke eluruumide sisekliima kvaliteedis (I kd, tl 200). Kostja esitas Tallinna abilinnapea 02.12.2020 vastuse hagejale, millest nähtuvalt tegi haldusettevõtte haldur 22.10.2020 hageja korteris ülevaatuse ja temperatuuri mõõtmised. Temperatuuri mõõtmise ajal ei tuvastatud akendest ruumi külma õhu sissevoolu. Tuginedes teostatud kontrollile ei tuvastatud hageja korteris eluruumidele mittevastavat temperatuuri (I kd, tl 15).
3. Hageja esitas 01.11.2021 akti, mille järgi kontrollis X AS töömees ventilatsioonisüsteemi. Teostatud tööde aktis on märgitud mh: „Suure tõenäosusega ei sulgu köögikubu tagasilöögi klapp. Köögikubu peaks välja vahetama.“ (I kd, tl 16). 05.11.2021 on X OÜ töömees tuvastanud, et köögikubul tagasilöögiklappi ei olnud üldse, puudus täielikult. Mootor oli ajaga ummistunud, praadimisjääkidest. /…./ Selletõttu võis olla korteris pidevalt külm ja korterisse võisid tungida sisse külmad õhuvoolud ja haisud (I kd, tl 17). Hageja korteris olev köögikubu vahetati välja 05.11.2021 (I kd, tl 18);
4. Kohus möönab, et hageja võis korteris tuuletõmbust ja külma tunda. Need mõjutused vähenesid hageja väitel köögikubu 05.11.2021 vahetamise järel ning lakkasid 08.02.2022 maja väljatõmbeventilaatorite töökiiruse vähendamise järel. Hageja subjektiivne tajumine ei ole aga piisav selleks, et jaatada kostja kohustuse – hoida lepingu kehtivuse ajal asja lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis – rikkumist. Otsustamaks lepingu rikkumise üle tuleb lähtuda objektiivse vaatleja standardist. Kostja esitatud dokumentidega on tõendanud, et ta on reageerinud hageja kaebustele sisekliima osas, ta on viinud läbi hageja korteri sisekliima kontrolle ning kostja ei ole tuvastanud, et hageja korteris esinevad tuuletõmbus või muud sisekliima probleemid, mis takistavad korteri kasutamist. Ka see asjaolu, et hageja on vaidluse all oleva aja jooksul korteris elanud, ta ei kolinud korterist välja ega taotlenud korteri vahetamist, näitab, et hageja väidetud mõjutused ei olnud niivõrd tõsised, mis takistanuks korteris elamist ehk selle eesmärgipärast kasutamist. Kohus leiab, et kostja ei ole rikkunud kohustust hoida lepingu kehtivuse ajal asja lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis.
5. Hageja heitis kostjale ette üürilepingu rikkumist selliselt, et kostja ei ole pika aja jooksul suutnud sisekliima probleemi likvideerida. Mainitud väite juures tugineb hageja sellele, et kostja rikkus

§ 279

lg-t 1, mis sätestab, et kui üürileandja käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puudusest või takistusest teab või peab sellest teadma, kuid ei kõrvalda puudust või takistust 5 mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest või takistusest teada sai või teada saama pidi, võib üürnik lepingu etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, kui puudus või takistus välistab asja sihtotstarbelise kasutamise või piirab seda olulisel määral. 19. Kohus leiab, et eeltoodud sätte eesmärgiks ei ole kohustada üürileandjat eseme kasutamist takistava puuduse või takistuse kõrvaldama.

§ 279

lg 1 annab üürnikule õiguse öelda üürileping üles, kui üürileandja ei kõrvalda puudust või takistust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest või takistusest teada sai või teada saama pidi. Säte ei kaitse üürnikku kahju tekkimise eest olukorras, kus üürileandja ei kõrvalda mõistliku aja jooksul talle üürniku poolt teatavaks tehtud puudust. Kohtu hinnangul näeb

§ 276

lg 1 ette üürileandja kohustuse hoida asi lepingu kehtivuse ajal lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja kui üürileandja rikub vastavat kohustust, mille tõttu tekib üürnikul kahju, saab viimasel olla kahju hüvitamise nõue üürileandja vastu. Kohus on eelnevalt tuvastanud, et kostja ei ole

§ 276lgt 1 rikkunud.

20. Isegi juhul, kui

§ 279

lg 1 kohustab üürileandjat üürilepingu eseme kasutamist takistava puuduse või takistuse kõrvaldama, ei ole kostja vastavat kohustust rikkunud. Kohus on eelnevat tuvastanud, et kostja on tõendanud, et ta on reageerinud hageja kaebustele sisekliima osas, ta on viinud läbi hageja korteri sisekliima kontrolle ning kostja ei ole tuvastanud, et hageja korteris esinevad tuuletõmbus või muud sisekliima probleemid. Kui kostja sai 01.11.2021 aktist teada, et köögikubu ei ole korras, lasi ta juba 05.11.2021 uue kubu paigaldada. Seega kõrvaldas kostja puuduse mõistliku aja jooksul pärast sellest teadasaamist. 21. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et kostja ei ole üürilepingut rikkunud. Kuna lepingu rikkumine ei ole tõendatud, pole vaja poolte väiteid rikkumise tõttu tekkinud kahju, hageja nõude aegumise jne kohta käsitleda. Kohus jätab vastavad väited tähelepanuta. 22. Järgnevalt käsitleb kohus hageja väidet, et kostja vastutab hageja ees delikti alusel. Hageja nõude aluseks on

§ 1043

ja § 1045 lg 1 p 2.

§ 1043

sätestab, et teisele isikule (kannatanu) õigusvastaselt kahju tekitanud isik (kahju tekitaja) peab kahju hüvitama, kui ta on kahju tekitamises süüdi või vastutab kahju tekitamise eest vastavalt seadusele.

§ 1045

lg 1 p 2 sätestab, et kahju tekitamine on õigusvastane eelkõige siis, kui see tekitati kannatanule kehavigastuse või tervisekahjustuse tekitamisega.

1. Asja materjalidest nähtuvalt heidab hageja kostjale ette tervisekahju tekitamisest tegevusetusest (kostja ei ole vaatamata hageja korduvatele kaebustele suutnud pika aja jooksul tuvastada ja kõrvaldada hageja poolt tajutud negatiivsed mõjutused). Seega võib kostja vastutada hageja ees juhul, kui ta on rikkunud käbekohustust. Kohtu hinnangul saab eluruumi üürileandja käibekohustuseks pidada eluruumi kasutusse andmist seisundis, mis on ohutu/ei kahju üürniku tervist; eluruumi perioodilist kontrollimist tuvastamaks, kas tehnosüsteemid töötavad korrektselt ega kujuta endast ohtu üürniku tervisele; kui üürnik on esitanud kaebuse eluruumis valitsevate ebarahuldavate tingimuste kohta, peaks üürileandja reageerima kaebusele mõistliku ajal jooksul ning võtma tarvitusele mõislikud meetmed, et välja selgitada ruumi ebarahuldavate tingimuste põhjus; pärast tehnilise probleemi põhjuse väljaselgitamist peaks üürileandja selle mõistliku aja jooksul kõrvaldama.
2. Kohus on eelnevalt tuvastanud, et hageja hakkas negatiivseid mõjutusi hiljemalt sügisel 2014 tajuma. Kohtule ei ole esitatud tõendeid selle kohta, et tõmbetuul ja külm oleks hageja korteris esinenud vahetult pärast üürilepingu sõlmimist. Seega andis kostja lepingu sõlmise järel hagejale üle asja, mille puhul ei esinenud hageja väidetud mõjutusi ehk ese oli üürniku jaoks ohutu. Kohus on eelnevat tuvastanud, et kostja on tõendanud, et ta on reageerinud alates
3. aastast laekuma hakanud hageja kaebustele sisekliima osas, ta on viinud läbi hageja korteri sisekliima 6 kontrolle ning kostja ei ole tuvastanud, et hageja korteris esinevad tuuletõmbus või muud sisekliima probleemid. Asja materjalide järgi on kostja reageerinud hageja kaebustele mõistliku aja jooksul. Kui kostja sai 01.11.2021 aktist teada, et köögikubu ei ole korras, lasi ta juba 05.11.2021 uue kubu paigaldada. Seega kõrvaldas kostja puuduse mõistliku aja jooksul pärast sellest teadasaamist. Kohtu hinnangul on kostja täitnud käibekohustuse nõuetekohaselt ja talle ei saa kohustuse rikkumist ette heita. Kuna kostja ei ole käibekohustust rikkunud, ei vastuta tema hageja ees delikti alusel. Järelikult puudub vajadus hinnata poolte väiteid selle kohta, kas kostja on põhjustanud hagejale tervisekahjustuse, kas esineb põhjuslik seos kostja tegevusetuse ja hagejal tekkinud kahju vastu, hageja nõude aegumine jne. Kohus jätab vastavad väited tähelepanuta.
4. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et kostja ei ole üürilepingut rikkunud. Alternatiivselt ei vastuta kostja hageja ees delikti alusel. Kohus jätab hagi rahuldamata.
5. Hagi jääb rahuldamata, mistõttu tuleb menetluskulud jätta TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda. Kostjal ei ole kulusid tekkinud (25.03.2024 kohtuistungi protokoll, ajamärk 00:03:45 (II kd, tl 17-18). Kohus jätab menetluskulud rahaliselt kindlaks määramata.
6. Menetluskulude jaotuse kohta tehtud kohtulahendit saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Kui koos menetluskulude jaotusega määrati kindlaks hüvitatavate menetluskulude suurus, saab hüvitatavate menetluskulude suurust vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates (TsMS § 178 lg 1). (allkirjastatud digitaalselt) Aleksandr Kondrašov kohtunik 7