KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Kohtukoosseis Otsuse tegemise aeg ja koht Haldusasja number Haldusasi Tartu Ringkonnakohus Tiina Pappel, Einar Vene, Madis Ernits 28.08.2025, Tartu 3-22-2324 OÜ

§ 128lg 3).

Samuti on vastustaja esitanud vastuväited saamata jäänud tulu osas.

1. Vastustaja jääb varasemalt esitatud vastuväidete juurde neid kordamata. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
2. Ringkonnakohus jätab apellatsioonkaebuse rahuldamata ja halduskohtu otsuse resolutsiooni muutmata, kuid muudab halduskohtu otsuse põhjendusi vastavalt käesoleva otsuse põhjendustele.
3. Esmalt lahendab ringkonnakohus materiaalõigusliku olukorra (I) ning seejärel apellatsioonkaebuse ja menetluskulude küsimuse (II). I
4. Kaebaja soovib, et kohtud mõistaksid vastustajalt välja kahju hüvitise selle eest, et vastustaja esitas talle õigusvastaselt 8 meetri nõude. Kaebaja tugineb seejuures eelkõige vastustaja tegevusetuse õigusvastasusele alates 8 meetri nõude esitamisest. Kaebaja väitel on talle tekkinud varaline kahju seoses ehitushindade kallinemisega, millele lisanduvad kulutused asjatundja arvamuse saamiseks ja õigusabikulud seoses kahju hüvitamise nõude esitamisega. Samuti on kaebajal väidetavalt jäänud saamata üüritulu ning lisaks on kaebaja esitanud viivise nõude.
5. Ringkonnakohus nõustub halduskohtuga, et kaebaja nõude õiguslikuks aluseks on RVastS § 7 lg 1 ja
6. RVastS § 7 lg 1 sätestab, et isik, kelle õigusi on avaliku võimu kandja õigusvastase tegevusega avalik-õiguslikus suhtes rikkunud, võib nõuda talle tekitatud kahju hüvitamist, kui kahju ei olnud võimalik vältida ega ole võimalik kõrvaldada RVastS §-des 3, 10 4 ja 6 sätestatud viisil õiguste kaitsmise või taastamisega. RVastS § 7 lg 2 järgi võib tegevusetusega tekitatud kahju hüvitamist nõuda üksnes juhul, kui haldusakt jäi õigeaegselt andmata või toiming õigeaegselt sooritamata ja sellega rikuti isiku õigusi. Nende normide alusel hüvitatakse nii otsene varaline kahju kui ka saamata jäänud tulu (RVastS § 7 lg 3).
7. Käesoleval juhtumil ei ole tegemist vastustaja tegevusetusega, sest XXX on XXX ja XXX a kruntide detailplaneeringu vastu võtnud ja kehtestanud, st tegu on tehtud. Järelikult tuleb kõne alla kaks võimalikku kahju põhjustanud sündmust: kas väidetav kahju tekkis vastustaja õigusvastase tegevusega, mis seisnes 8 meetri nõude esitamises, mis osutus haldusasjas 3-18-1901 õigusvastaseks, või tekkis väidetav kahju 8 meetri nõude vaidlustamisest ja sellele järgnenud detailplaneeringu menetluse lõpuleviimisest tingitud viivitusest, mis peab sellisel juhul olema õigusvastane.
8. Halduskohus on otsuses (otsuse p 9-11 ja 13) veenvalt põhjendanud, et 8 meetri nõude vaidlustamisest ja sellele järgnenud detailplaneeringu menetluse lõpuleviimisest tingitud viivitus ei olnud õigusvastane, vaid et kohtuvaidluse puhul on tegemist planeerimismenetluses osalemisega kaasneva paratamatu riskiga. Samuti ei viivitanud vastustaja peale kohtuvaidluse lõppu haldusasjas 3-18-1901 detailplaneeringu lõpuleviimisega õigusvastaselt, vaid võttis vastu ja kehtestas detailplaneeringu mõistliku aja jooksul peale kohtuotsuse jõustumist. Ringkonnakohus nõustub nende põhjendustega ega pea vajalikuks neid korrata. Järelikult ei ole vastustaja kaebajale viivitusega õigusvastaselt kahju tekitanud.
9. Küsimus on niisiis selles, kas väidetava kahju võis põhjustada õigusvastaseks osutunud 8 meetri nõude esitamine kui selline.
10. Halduskohus on sellega seoses asunud otsuses seisukohale, et kuna kaebaja esitas 8 meetri nõude osas õiguskaitsevahendi RVastS § 6 lg 1 mõttes, mis osutus edukaks, siis ei saa ta esitada selsamal alusel kahju hüvitamise nõuet (otsuse p 12). Ringkonnakohus leiab, et see seisukoht on vastuolus RVastS § 7 lg-ga 1, mis ütleb, et juhul, kui kahju ei olnud võimalik vältida ega ole võimalik kõrvaldada RVastS §-s 6 sätestatud viisil õiguste kaitsmise või taastamisega, võib isik nõuda talle tekitatud kahju hüvitamist. Sellest tulenevalt võib RVastS §-s 6 sätestatud õiguskaitsevahendi kasutamata jätmine välistada kahju hüvitamise nõude RVastS § 7 alusel, kuid RVastS §-s 6 sätestatud õiguskaitsevahendi edukaks osutuv kasutamine ei saa välistada kahju hüvitamise nõuet RVastS § 7 alusel, kui isikule on ühtlasi tekkinud kahju. Kui isik vaidlustab tema õigusi riivava haldusakti või toimingu, see haldusakt või toiming osutub õigusvastaseks ja põhjustab isikule kahju, siis peab olema isikul õigus nõuda ka selle haldusakti või toiminguga tekitatud kahju hüvitamist. Teiste tingimuste seas on seejuures oluline, et väidetav kahju tekkis just selle – õigusvastase – haldusakti või toimingu tõttu.
11. Õigusvastase haldusakti või toimingu ja väidetava kahju tekkimise vahel peab olema põhjuslik seos. Riigikohus on selgitanud: „Põhjusliku seose nõue tähendab, et tegu pidi tekitama kahju vahetult ja vältimatult.“ 1 Riigikohus on põhjusliku seose osas viidanud ka RVastS § 7 lg-st 4 tulevale võlaõigusseaduse (

) § 127 lg 4 kohaldatavusele. 2 RVastS § 7 lg 4 näeb ette, et kui seadusega pole sätestatud teisiti ja see pole vastuolus avalik-õiguslike 1 RKHKo 16.03.2005, 3-3-1-93-04, p

1. 2 RKHKo 23.08.2023, 3-20-1055, p
2. 11 suhete olemusega, kohaldatakse avaliku võimu teostamisel tekitatud kahju hüvitamisel lisaks RVastS-ile ka eraõiguse kahju hüvitamise sätteid.

§ 127

lg 4 sätestab, et isik peab kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg.

§ 127

lg-t 4 tuleb Riigikohtu järgi tõlgendada iseäranis selliselt, et kahju ei pea olema teo vahetu tagajärg, vaid tegemist võib olla ka põhjuste ahelaga, mille isik on oma käitumisega loonud.3 80. Lisaks peab kaebajale olema üldse tekkinud kahju, mis oleks vastustaja õigusvastase haldusakti või toiminguga põhjuslikus seoses. Kahju on RVastS § 7 lg 3 järgi otsene varaline kahju ja saamata jäänud tulu. Sama sisuga on ka

§ 128

lg 2.

§ 128

lg 3 sätestab, et otsene varaline kahju hõlmab eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks.

§ 128

lg 3 kohaldub Riigikohtu järgi põhimõtteliselt ka riigivastutusnõude puhul tulevikus tekkida võiva kahju korral, kuid tingimusel, et tulevikus tekkida võival kahjul on siiski piisavalt otsene seos kahju tekitanud tegevusega.4 Lisaks tuleb arvestada ka

§ 127

lg-ga 1, mille kohaselt on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud.

1. Kaebajale väidetavalt tekkinud varaline kahju seisneb ehitushindade kallinemises, millele lisanduvad kulutused asjatundja arvamuse saamiseks ja õigusabikulud seoses kahju hüvitamise nõude esitamisega, samuti väidetavalt saamata jäänud üüritulus, mida ta oleks saanud, kui hoone oleks valmis.
2. Ringkonnakohus on seisukohal, et 8 meetri nõude esitamine kui selline ei ole põhjustanud kaebajale tema poolt väidetud kahju.
3. Otsese varalise kahju kindlaksmääramise alusena tuleb käesoleval juhtumil kõne alla see lauseosa

§ 128

lg-s 3, kus on juttu kahju tekitamisega seoses tulevikus kantavatest mõistlikest kuludest, sest kaebaja vara ei ole kuidagi halvenenud. Riigikohus on pidanud tulevikus tekkiva kahju hüvitamist põhimõtteliselt võimalikuks ning osutanud sellele, et iseäranis tulevikus tekkiva kahju korral, on kohtul õigus hüvitis määrata ka hinnanguliselt (

§ 127

lg 6).5 Teisalt on Riigikohus märkinud, et tulevikus tekkiva kahju hüvitamist saab nõuda siis, kui kahju tekkimine on kindel. 6 Näiteks on Riigikohus märkinud tulevaste ümberehitamise kulude kohta RVastS § 7 ja

§ 128

lg 3 kontekstis: „Uue korteri ümberehitamisega tulevikus tekkivate kulude hüvitamise nõude rahuldamise edulootus on kolleegiumi arvates vähene, sest esiteks ei ole nende kulude kandmine ja seeläbi hüvitatava 3 RKTKo 27.06.2025, 2-19-14759, p 12.6; 16.06.2021, 2-17-19464, p

1. 4 RKHKm 26.03.2015, 3-3-1-86-14, p
2. 5 RKTKm 26.09.2024, 3-22-717, p 11.
3. 6 RKTKo 19.12.2018, 2-13-31650, p 11; RKHKm 22.06.2021, 3-20-1834, p
4. 12 kahju tekkimine veel selge ning teiseks ei seondu väidetav kahju otseselt vara halvenemisest tekkinud vara väärtuse vähenemisega ega kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavate mõistlike kuludega.“7
5. Ringkonnakohus nõustub vastustajaga, et ehituse hinna kallinemisest tingitud võimalikke kõrgemaid kulutusi ei saa pidada antud juhtumi kontekstis hüvitamiskõlblikuks kahjuks, sest kaebaja on äriühing, kes ärihoonet ja/või elamut püstitades koostab eelduslikult äriplaani hoone kasumlikkuse osas. Ehituskulud võivad iseenesest küll olla tulevikus kantavad mõistlikud kulud

§ 128

lg 3 mõttes, kuid kuna ehituskulud tekiksid ehitamise korral nagunii, kaebaja on äriühing ja kavandatav arendus on tema majandustegevuse osa, ei vähenda kõrgemad ehituskulud tema vara väärtust, vaid suurendavad käivet. Eeldatav ehitushind saab olla kaebaja mõistlikus äriplaanis sisendhind, mis mõjutab vastavalt tulevast müügihinda ja/või üürihinda.

1. Teiseks on ringkonnakohus seisukohal, et see, et kaebajal üldse kulutused tekivad, ei pruugi olla käesoleva otsuse tegemise aja seisuga sugugi kindel. Kahjuna on teoreetiliselt võimalik käsitada tulevikus tõenäoliselt tehtavaid kulutusi ehitamisele, kuid kulude kandmine kaebaja poolt ei ole ka käesoleva otsuse tegemise ajal veel üheselt selge. E-ehituse 8 andmetel on XXX väljastanud 15.04.2025 XXX krundile büroohoone rajamiseks ehitusloa nr 2512271/
2. Kuid kaebaja ei ole veel ehitama hakanud ning kohtul puudub teave selle kohta, kas ta hakkab ehitama. Samuti pole selge, mis ulatuses kaebajal ehitama hakkamise korral kulutused tekkida võivad. Kaebaja on küll esitanud nn eksperthinnangu (dtl 158-188), mille on koostanud M. Pottsepp, kuid sellest ei selgu, kuidas tabelisse lisatud alghindadeni on jõutud või kust need pärinevad. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole selle eksperthinnanguga võimalik midagi muud tõendada kui seda, kas selles esitatud arvutuskäik peab või ei pea paika. Väidetava kahju suurust see ei tõenda.
3. Samuti puudub põhjuslik seos väidetava kahju ja 8 meetri nõude esitamise kui sellise vahel. Ringkonnakohus on seisukohal, et lisaks conditio sine qua non põhimõttel kindlaks tehtavale seosele peab kahju olema ka õigusvastase tegevuse adekvaatne ehk asjakohane tagajärg. Ringkonnakohus leiab, et sel moel kindlaks tehtud põhjuslik seos võib tulla kõne alla viivituse ja sellest tingitud suuremate kulutuste vahel. Kuid, nagu eespool kindlaks tehtud, ei olnud käesoleval juhtumil viivitus õigusvastane, mistõttu ei tule see kahju tekitamise põhjusena kõne alla. 8 meetri nõude esitamine kui selline ei ole aga ühegi väidetava kahjuga adekvaatses või asjakohases seoses.
4. Kohtud saavad küll tulevase kahju korral hüvitise suuruse ise RVastS § 7 lg 4 ja

§ 127

lg 6 alusel kindlaks määrata, kuid selleks peab olema tõendatud, et kaebajale on üldse kahju tekkinud ning et see on õigusvastase tegevusega põhjuslikus seoses. Kuna käesoleval juhtumil ei ole kahju ning puudub ka põhjuslik seos, siis ei ole ringkonnakohtul võimalik ka hüvitist kindlaks määrata.

1. Järelikult on ainetud ka kulutused asjatundja arvamuse saamiseks, mis väidetavat ehitushindade vahet analüüsis. 7 RKHKm 26.03.2015, 3-3-1-86-14, p
2. 8 https://livekluster.ehr.ee/ui/ehr/v1/. 13
3. Ringkonnakohus juhib täiendavalt tähelepanu järgnevale. Vastustaja kehtestas detailplaneeringu 09.06.
4. Ehitusloa väljastas vastustaja 15.04.2025, st ligi kolm aastat hiljem. Mis põhjustel ehitusloa väljastamine nii kaua aega võttis, ei ole üheselt selge. Vastustaja on osutanud sellele, et 23.02.
5. a seisuga ei olnud ehitusluba väljastatud sellepärast, et ehitusprojektis esinesid puudused (dtl 376). Ringkonnakohus on eelnevast tulenevalt seisukohal, et isegi kui kaebajale oleks kahju tekitatud, kuid ta on ka ise ehitama hakkamisega viivitanud, tuleks hüvitist sellisel juhul vastavalt RVastS § 139 lg-le 1 vähendada.
6. Lisaks taotleb kaebaja saamata jäänud tulu hüvitamist, mis seisneb tema väitel saamata jäänud üüritulus.
7. Ringkonnakohus on seisukohal, et kaebajal ei ole ka saamata jäänud tulu. 92.

§ 128

lg 4 järgi on saamata jäänud tulu kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige tema poolt tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud; saamata jäänud tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises. Tsiviilõiguses lähtutakse arusaamast, et kuna saamata jäänud tulu täpse suuruse tõendamine on tihti äärmiselt keeruline, peab

§ 128

lg 4 ls 1 järgi kahjustatud isik tõendama üksnes need asjaolud, millest nähtub tulu saamise tõenäosus, st et tal oli kavatsus ja võimalus tulu saada.9 Ringkonnakohus on seisukohal, et tulu saamise tõenäosus ja kahjustatu kavatsus ning võimalus tulu saada on keskse tähtsusega ka saamata jäänud tulu kui riigivastutusnõude kindlakstegemisel.

1. Käesoleva otsuse tegemise aja seisuga on olukord kruntidel XXX ja 8a järgmine. 10 XXXa krundil asub büroohoone, mis on üht otsapidi kokku ehitatud XXXb krundil asuva hoonega, mis asub Aleksandri tänava poolt vaadatuna L-tähe kujuliselt XXXa paikneva hoone taga ja ühes otsas. Mõlemad hooned koos moodustavad nurgelise U-tähe kujulise kompleksi. XXXa krundil asuvat 3-korruselist ärihoonet on mainitud juba Tartu Linnavalitsuse 17.07.
2. a korralduses nr 905, millega linnavalitsus algatas XXX ja 8a kruntide detailplaneeringu koostamise ja kinnitas selle lähteseisukohad. Samuti nähtuvad XXXa ja 8b hooned Maa- ja Ruumiameti kodulehel olevatelt aerofotodelt vähemalt alates
3. aastast. XXX krunt on hoonestamata ja sel asub parkla.
4. Kuna XXXa krundil asub ärihoone, siis on kaebaja selle eest eeldatavalt üüritulu saanud. XXX krundile on ehitusluba büroohoone rajamiseks väljastatud 15.04.
5. Kuna vastustaja kehtestas kõnealuste kruntide detailplaneeringu 09.06.2022, siis võttis ehitusloani jõudmine kaebajal aega ligi kolm aastat. Käesoleva otsuse tegemise aja seisuga ei ole kaebaja veel XXX krundil ehitustegevust alustanud. Eespool tegi ringkonnakohus kindlaks, et vastustaja ei ole õigusvastaselt detailplaneeringu menetlusega viivitanud. Kaebaja ei ole käesolevas menetluses väitnud, et vastustaja oleks ehitusloa menetlusega õigusvastaselt viivitanud. Järelikult puudub õigusvastane viivitus, mis võiks teoreetiliselt põhjustada saamata jäänud tulu. Kuid ringkonnakohtule jääb arusaamatuks mõttekäik, kuidas oleks nende asjaolude 9 RKTKo 21.04.2021, 2-14-6942, p 13.
6. 10 Vt järgneva kohta ka Raid Invest OÜ. Aleksandri 8 ja Aleksandri 8a kruntide detailplaneering. Seletuskiri. Tartu 2022, lk 3 (https://gogis.tartulv.ee/queryFile.php?file=3_DP-07-020_Aleksandri%208%20ja%20Aleksandri %208a%20kruntide%20detailplaneering/DP07020_Seletuskiri.pdf). 14 pinnal võimalik jõuda adekvaatse kausaalketini, mille alguses on 8 meetri nõude esitamine kui selline ja lõpus saamata jäänud tulu. Ringkonnakohus järeldab sellest, et kaebajal ei ole sellist saamata jäänud tulu, mille oleks põhjustanud mõni vastustaja õigusvastane tegevus.
7. Täiendavalt juhib ringkonnakohus tähelepanu RVastS § 13 lg-le 2, mille järgi ei hüvitata saamata jäänud tulu, kui kahju hüvitamiseks kohustatud isik tõendab, et ta ei olnud kahju tekitamises süüdi. Ringkonnakohus on seisukohal, et vastustaja on käesoleval juhtumil veenvalt selgitanud, et 8 meetri nõude esitamisel kui sellisel olid ratsionaalsed põhjused ja et seda ei tehtud kaebaja kiusamiseks ega takistamiseks. Samuti ei viivitanud vastustaja menetlusega õigusvastaselt. Halduskohus on otsuses (otsuse p 9-11) seda põhjalikult käsitlenud, mistõttu ei hakka ringkonnakohus seda kordama ja viitab sellele. Ringkonnakohus järeldab sellest, et isegi, kui käesoleval juhul oleks vastustaja kaebajale saamata jäänud tulu põhjustanud, siis ei saaks seda vastustajalt süü puudumise tõttu välja mõista. Kuna ei esine õigusvastast viivitust ja vastustaja ei ole esitanud arusaamatuid ega ilmselgelt põhjendamatuid tingimusi planeeringu vastu võtmiseks, siis ei esine vastustajal ka süüd. Ringkonnakohus on seisukohal, et planeerimismenetluses tulebki arutada läbi erinevad võimalikud linnaehituslikud lahendusviisid ja neid vajadusel põhjalikult vaagida, sest ehitised püstitatakse aastakümneteks või isegi -sadadeks. Planeerimise eesmärk on luua eeldused ühiskonnaliikmete vajadusi ja huve arvestava, demokraatliku, pikaajalise, tasakaalustatud ruumilise arengu, maakasutuse, kvaliteetse elu- ning ehitatud keskkonna kujunemiseks, soodustades keskkonnahoidlikku ning majanduslikult, kultuuriliselt ja sotsiaalselt jätkusuutlikku arengut (planeerimisseaduse § 1 lg 1). Arendajal tuleb seetõttu varuda planeerimismenetluseks teatud hulk kannatlikkust.
8. Kuna puudub kaebajale hüvitamisele kuuluv kahju, siis on ainetu ka nõue hüvitada õigusabikulud seoses kahju hüvitamise nõude esitamisega.
9. Kokkuvõttes ei ole riigivastutusnõude eeldused käesoleval juhul täidetud. II
10. Eelnevast tulenevalt on ringkonnakohus seisukohal, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja halduskohtu otsuse resolutsiooni muutmata, kuid halduskohtu otsuse põhjendusi tuleb muuta vastavalt käesoleva otsuse põhjendustele.
11. HKMS § 108 lg 1 ls 1 järgi kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.
12. Kuna ringkonnakohus jätab apellatsioonkaebuse rahuldamata, siis jäävad kaebaja menetluskulud kaebaja enda kanda. Kuna vastustaja ei ole menetluskulude hüvitamise taotlust esitanud, siis jäävad vastustaja menetluskulud vastustaja enda kanda. (allkirjastatud digitaalselt) 15