Obsah (8)

§ 9§ 36§ 21§ 38§ 39§ 35§ 41§ 40

KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Ele Liiv, Peeter Pällin ja Siret Siilbek Kohtukoosseis 04.11.2025, Tallinn Määruse tegemise aeg ja koht 2-24-11462 Tsiviilasja number Tsiviilasi X avaldus Tal

) § 36 lg 1 ja § 9 lg 3 nõuetega. Otsusega vastu võetud rahaline kohustus 650 000 eurot ületab korteriühistu eelmise aasta majandamiskulude summat 322 828 eurot. Sellist rahalist kohustust puudutav otsus tuleb vastu võtta

§ 9lg-s 3 nõutud häälteenamusega.

27.05.2024 otsuse tegemisel osales aga 47% kaasomandi osadest ja otsuse poolt oli ainult 19,9% kaasomandi osadest. Kirjalikult e-posti teel läbi viidud hääletuse protokollid koos kohustuslike lisadega ja hääletamisel kasutatud volitustega ei ole korteriühistu liikmetele kättesaadavaks tehtud. Ainus teade hääletustulemuste kohta ilmus teadete tahvlitel trepikodade esimestel korrustel. 2. Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu ja palus selle rahuldamata jätta. Vaidlustatud otsusega ei võetud korteriühistu liikmetele rahalist kohustust, vaid otsustati kinnitada fassaaditööde finantseerimiseks vajaliku 650 000 euro kogumine 48 kuu jooksul. Seega ei kohaldu

§ 36lg 1.

Otsus raha kogumiseks ei ole laenu või muu laenusarnase mõjuga rahalise kohustuse võtmine ning lepingut rahalise kohustuse võtmiseks ei ole puudutatud isik sõlminud. 2 Isegi kui tegemist on

§ 36

lg-s 1 nimetatud olukorraga, on plaanis raha koguda nelja aasta vältel ning summa suurus majandusaasta kohta (s.o 162 500 eurot ühes majandusaastas) jääb alla majandusaasta majandamiskulude summa. Seega ei ole puudutatud isik häälteenamuse nõuet rikkunud. Maakohtu määrus

1. Maakohus rahuldas avalduse ning tunnistas puudutatud isiku 27.05.2024 otsuse punkti 2 kehtetuks. Menetluskulud jättis maakohus puudutatud isiku kanda, mõistis puudutatud isikult avaldaja kasuks välja menetluskulud 815,05 eurot ning märkis, et puudutatud isikul tuleb välja mõistetud menetluskuludelt tasuda avaldajale viivist võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 lauses 2 sätestatud määras alates määruse jõustumisest kuni täitmiseni. 3.
2. Maakohus selgitas, et eraõigusliku juriidilise isiku organi otsuse tühisuse tuvastamise ja kehtetuks tunnistamise nõude õiguskaitse eesmärk on sama – vabaneda ebaseaduslikust otsusest. Olukorras, kus avaldaja on esitanud otsuse tühisuse tuvastamise nõude ja soovib hiljem samadele rikkumistele tuginedes esitada ka otsuse kehtetuks tunnistamise nõude (või ka vastupidi), tuleb tema nõuet käsitada ühtse, puudustega otsusest vabanemisele suunatud nõudena ja selliselt ka menetleda (vt RKTKo 11.06.2014, 3-2-1-55-14, p 31). 3.
3. Praegusel juhul on korteriomanikud võtnud vastu otsuse

§ 21

järgi ilma koosolekut kokku kutsumata kirjalikul hääletusel.

§ 21

lg 2 esimene lause sätestab, et korteriühistu juhatus saadab sama paragrahvi lg-s 1 nimetatud otsuse eelnõu kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kõigile korteriomanikele, määrates tähtaja, mille jooksul korteriomanik peab esitama selle kohta oma seisukoha kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. 13.05.2024 on korteriomanikele edastatud e-postile eelnõu otsuste vastuvõtmiseks. Hääletusele on pandud järgmised küsimused: Kinnitada fassaaditööde finantseerimiseks vajaliku summa 650 000 euro kogumine ja koguda see 36 kuu jooksul perioodil mai 2024 kuni aprill

1. Kinnitatav fassaaditööde tariif on selleks perioodiks 1,875 m² (nr 1); Kinnitada fassaaditööde finantseerimiseks vajaliku summa 650 000 euro kogumine ja koguda see 48 kuu jooksul perioodil 2024 mai kuni aprill
2. Kinnitatav fassaaditööde tariif on selleks perioodiks 1,406 m² (nr 2). Korteriomanikel oli aega vastata kuni 22.05.
3. 27.05.2024 hääletusprotokolli kohaselt hääletas 54 häält 162-st häälest ja neile kuulub 3302,7 m² ehk 47% üldpinnast. Võeti vastu otsus nr
4. Otsuse poolt anti 32 häält (neile kuulub 1919,4 m² ehk 19,9% üldpinnast), vastu oli 16 häält, ei hääletanud 114 häält. 3.
5. Avaldaja vaidlustab kirjalikul hääletusel vastu võetud otsust nr 2 seetõttu, et seda ei võetud vastu

§ 9lg-s 3 nõutud häälteenamusega.

Riigikohus on selgitanud, et suuremateks ümberkorraldusteks kortermajas on vajalik korteriomanike kokkulepe ning juhul kui mõni korteriomanik ei ole sellega nõus, siis saab kokkuleppega mittenõustunud korteriomanikult teatud eeldustel vastavat tahteavaldust nõuda (RKTKo 24.10.2018, 2-17-7999, p 27). Samas lahendis on Riigikohus selgitanud, et

§ 38

kohaldamisel tuleb arvestada ka

§-ga 39, mille järgi kaasomandi eseme ajakohastamiseks, sealhulgas energiatõhususe suurendamiseks, selliste vajalike muudatuste tegemise, millega ei muudeta eriomandi eseme otstarvet ega kahjustata muul viisil ülemäära ühegi korteriomaniku õigustatud huve, võib otsustada

§ 9

lg-s 3 sätestatud 3 häälteenamusega (s.o üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest). Sellest tuleneb, et isegi kui tegemist on olulise ümberkorraldusega

§ 38

lg 1 tähenduses, ei ole selleks vaja korteriomanike kokkulepet, vaid piisab ka

§ 9

lg-s 3 osutatud häälteenamusest, kui ümberkorraldus on vajalik kaasomandi eseme ajakohastamiseks, sellega ei muudeta eriomandi otstarvet ega kahjustata ülemäära ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Elamu rekonstrueerimistööd on käsitatavad kaasomandi eseme ajakohastamisena

§ 39

tähenduses.

§ 36

lg 1 ja § 39 näevad ette, et korteriühistu eelmise majandusaasta majandamiskulude summat ületava laenu või muu laenusarnase mõjuga rahalise kohustuse võtmise ning kaasomandi eseme ajakohastamiseks vajalike muudatuste tegemise võib otsustada

§ 9lg-s 3 sätestatud häälteenamusega.

Seega on otsus vastu võetud siis, kui on toimunud hääletamine ja otsuse poolt on antud nõutav arv hääli (vt ka RKTKm 02.12.2020, 2-18-9475, p 9.3). Kuigi vaidlustatud otsusega laenu ei võetud, otsustati hakata raha koguma fassaaditöödeks ja selleks kinnitati ka fassaaditööde tariif 1,406/m² selleks perioodiks. Seega toob vaidlustatud otsus korteriomanikele kaasa rahalise kohustuse. Pooled ei vaidle, et puudutatud isiku 2023. a majandamiskulude summa vastavalt kinnitatud aastaaruandele on 322 828 eurot. Seega rahaline kohustus 650 000 eurot ületab enam kui kahekordselt 2023. a majandamiskulude summat. Tavapärase valitsemisena

§ 35

lg 2 p 6 järgi käsitatakse tegevust, mis puudutab laenu või muu laenusarnase mõjuga rahalise kohustuse võtmist, kui selle suurus ei ületa korteriühistu eelmise majandusaasta majandamiskulude summat. Ei ole oluline, mis perioodi peale laenusumma või muu rahaline kohustus võetakse. Antud juhul on otsustatud rahaline kohustus sarnane laenuga, kuna see võetakse fassaaditööde finantseerimiseks ja korteriomanikele tekib nelja aasta pikkune igakuine rahaline lisakohustus. Elamu rekonstrueerimistööd on käsitatavad kaasomandi eseme ajakohastamisena

§ 39tähenduses.

Otsus koguda fassaaditööde finantseerimiseks nelja aasta jooksul 650 000 eurot ei ole tavapärase valitsemise küsimus, mida saanuks otsustada häälteenamuse alusel. Tegemist on raha kogumise otsusega, mille maht ületab korteriühistu eelmise majandusaasta majandamiskulude summat ning mis on käsitatav kaasomandi eseme ajakohastamisena

§ 39

tähenduses ja mida saanuks otsustada vaid

§ 9lg-s 3 sätestatud häälteenamusega.

Praegusel juhul ei võetud otsust vastu nõutava häälteenamusega ning see saab olla otsuse kehtetuks tunnistamise alus (vt RKTKm 30.11.2022, 2-21-13599, p 13.2). Eeltoodust tulenevalt tuleb vaidlustatud otsus tunnistada kehtetuks. 3.

1. Maakohus jättis menetluskulud TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel puudutatud isiku kanda, määras avaldaja menetluskulude rahaliseks suuruseks 815,05 eurot (sh lepingulise esindaja ajakulu 3 tundi ja 35 minutit tunnitasu suurusega 175 eurot, millele lisandub käibemaks), mille mõistis puudutatud isikult avaldaja kasuks välja. Maakohus märkis avaldaja taotlusel ja TsMS § 177 lg 2 alusel, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb puudutatud isikul tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Määruskaebus 4
2. Puudutatud isik esitas määruskaebuse, milles palus maakohtu määruse tühistada ning teha uus määrus, millega jätta avaldus rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda. Maakohus kohaldas

§ 36lg-t 1 ebaõigesti.

Kui korteriühistu võttis vastu otsuse hakata fassaaditöödeks raha koguma, ei võtnud ühistu laenu või muu laenusarnase mõjuga rahalist kohustust (

§ 36lg 1 sõnastus).

Vaidlustatud otsus toob küll korteriomanikele kaasa rahalise kohustuse, kuid ei võta kohustust ühistule. Seda otsust võivad liikmed igal järgneval koosolekul muuta. Sätte sõnastuse järgi peab otsuse tagajärg olema kohustuse võtmine.

§ 35lg 2 on lahtine loetelu.

Seadus kasutab sõna „eelkõige“ ning ka otsus hakata raha koguma on tavapärane valitsemine. Menetluse edasine käik

1. Avaldaja vaidles määruskaebusele vastu ja palus selle rahuldamata jätta. Koos vastusega esitas avaldaja ka esialgse õiguskaitse taotluse, milles palus peatada vaidlustatud otsuse kehtivus ja keelata samasisulise otsuse vastuvõtmine või kohaldada muud abinõu kohtu äranägemisel.
2. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.
3. Ringkonnakohtus jättis 16.01.2025 määrusega avaldaja esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
4. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 667 lg 2 esimese lause alusel tühistada. Ringkonnakohus teeb uue määruse, millega jätab avalduse rahuldamata. Maakohtu määruse tühistamise tõttu tuleb TsMS § 173 lg 3 esimese lause järgi muuta ka menetluskulude jaotust. Puudutatud isiku määruskaebus kuulub rahuldamisele.
5. Maakohus leidis iseenesest õigesti, et kui otsus on vastu võetud seaduses sätestatud häälteenamuse nõuet rikkudes, on tegemist kehtetuks tunnistatava otsusega (vt ka RKTKo 27.3.2013, 3-2-1-16-13, p 12). Samas on ekslik maakohtu seisukoht, et vaidlustatud otsusele kohaldub

§ 36

lg 1 ning sellest tulenevalt pidi otsuse vastu võtma

§ 9lg-s 3 sätestatud häälteenamusega.

9.1. Vaidlustatud otsusega otsustati koguda fassaaditööde finantseerimiseks vajalik summa 650 000 eurot 48 kuu jooksul. Tegemist ei ole korteriühistule laenu või muu sarnase kohustuse võtmisega

§ 36lg 1 mõistes.

Nimetatud sätte mõte on see, et ühistu võtab endale kolmanda isiku ees rahalise kohustuse, mida aga siinsel juhul ei ole tehtud. Samuti ei kuulu fassaaditööde finantseerimiseks vajaliku summa kogumine

§-s 39 nimetatud kaasomandi eseme ajakohastamise üle otsustamise alla nagu maakohus leidis. Riigikohus on selgitanud, et otsust teha korteriomandite kaasomandi eseme suhtes ehitustöid tuleb eristada otsusest neid rahastada. Need on eraldiseisvad küsimused, mille üle otsustamine on reguleeritud erinevate sätetega. Ehitustööd võivad tähendada kas kaasomandi eseme tavapärast korrashoidu või remonti (

§ 35

lg 1 p 1), ajakohastamist (

§ 39

) või 5 ulatuslikumaid ümberkorraldusi (

§ 38lg 1).

Seevastu ehitustööde rahastamine on eelkõige küsimus majanduskava kehtestamisest (

§ 41

lg 3; vt ka RKTKm 20.06.2022, 219-8045, p 11) või laenu või muu laenusarnase rahalise kohustuse võtmisest

§ 35lg 2 p 6 ja § 36 lg 1 tähenduses (RKTKm 18.06.2025, 2-23-11510, p 22).

Seega on vaidlustatud otsuse näol tegemist otsusega plaanitavaid fassaaditöid rahastada. Kuna antud juhul ei otsustatud tööde rahastamiseks võtta laenu või muud sarnast rahalist kohustust, on tegemist sisuliselt majanduskava kehtestamise küsimusega

§ 41lg 3 tähenduses.

Viidatud sätte kohaselt kehtestab majanduskava korteriomanike üldkoosolek. 9.2. Avaldaja tõi vastuses määruskaebusele välja, et isegi kui

§ 36

lg 1 ei kohaldu, on tegemist küsimusega, mis väljub tavapärase valitsemise raamest, kuna tegemist ei ole

§ 35

lg 2 p-s 5 sätestatud kohase suurusega reservkapitali või remondifondi loomisega. Samuti saab raha kogumise ette näha üksnes majanduskavaga, kuid praegusel juhul ei olnud tegemist majanduskavaga uue remondifondi suuruse kehtestamisega, vaid eraldi määra kehtestamisega (lisaks majanduskavas määratud remondifondi suurusele 0,456 eurot/m2). Ringkonnakohus avaldaja seisukohaga ei nõustu.

§ 41

lg 1 kohaselt koostab korteriühistu juhatus korteriühistu majandusaastaks majanduskava, milles peab

§ 41

lg 1 p-de 3 ja 4 järgi muu hulgas kajastuma korteriomanike kohustuste jaotus majandamiskulude kandmisel ning reservkapitali ja remondifondi tehtavate maksete suurus. Kui korteriomanike üldkoosolek ei ole majanduskava kehtestanud, on korteriühistul

§ 40

lg-st 1 tulenevalt siiski võimalik nõuda korteriomanikult majandamiskulude hüvitamist, kui konkreetsete majandamiskulude kandmise on otsustanud korteriomanike üldkoosolek. Kulude kandmisest ei vabasta korteriomanikku see, kui kulude kandmine tuleneb küll korteriomanike üldkoosoleku otsusest, kuid otsust ei ole pealkirjastatud majanduskavana (RKTKm 20.06.2022, 2-19-8045, p 11). Seega kui korteriomanike üldkoosolek on praegusel juhul otsustanud koguda lisaks olemasolevale remondifondile järgmise nelja aasta jooksul täiendavaid makseid fassaaditööde teostamiseks, ei vabasta korteriomanikke selle tasumise kohustusest asjaolu, et otsust ei ole käsitatud majanduskava muutmisena. Avaldaja ei ole ka konkreetselt välja toonud, miks ta leiab, et otsusega kehtestatud tariifi 1,406 eurot/m2 kehtestamine väljub

§ 35

lg 2 p-s 5 sätestatud tavapärase valitsemise küsimusest (s.t et tegemist ei ole kohase suurusega remondifondiga). Arvestades, et raha kogumise eesmärgiks on fassaaditööde teostamine, ei ole kehtestatud määr (koos olemasoleva remondifondi määraga kokku 1,862 eurot/m 2) ebamõistlikult suur. Avaldaja ei ole ka vastupidist põhistanud. 9.3. Kuna antud juhul võeti otsus vastu

§ 21

alusel koosolekut kokku kutsumata, pidi otsuse vastuvõtmiseks olema selle poolt üle poole antud häältest (

§ 21lg 3).

Hääletusprotokolli kohaselt anti vaidlustatud otsuse osas kokku 48 häält, millest 32 olid otsuse poolt (dtl 73). Seega võeti otsus vastu

§ 21lg-s 3 sätestatud häälteenamust järgides.

1. Eeltoodust tulenevalt ei ole avalduses esile toodud asjaoludel alust vaidlustatud otsust kehtetuks tunnistada ning maakohtu määrus tuleb tühistada.
2. Maakohtu määruse tühistamise tõttu muudab ringkonnakohus kooskõlas TsMS § 173 lgtes 1 ja 3 sätestatuga menetluskulude senist jaotust ja määrab kindlaks määruskaebemenetluse kulude jaotuse. Kuna ringkonnakohus jättis avalduse rahuldamata ning rahuldas puudutatud 6 isiku määruskaebuse, jäävad menetluskulud maa- ja ringkonnakohus TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel avaldaja kanda. TsMS § 177 lg 2 järgi määrab asja lahendanud maakohus hüvitatavate menetluskulude suuruse kindlaks mõistliku aja jooksul alates määruse jõustumisest. (allkirjastatud digitaalselt) 7