KOHTUMÄÄRUS Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Triin Uusen-Nacke, Andra Pärsimägi, Indrek Parrest Määruse tegemise koht ja aeg Tartu, 16. detsember 2025 Tsiviilasja number 2-25-7301 Tsiviilasi T

) § 21 lg 1). Korteriühistut võib juhatuse asemel juhtida ja esindada valitseja (

§ 26lg 1).

Kui korteriühistut juhib valitseja, saab eelnõu välja saata ja hääletamise läbi viia valitseja. Avaldaja

1. veebruari
2. a üldkoosoleku protokolli kohaselt võttis avaldaja üldkoosolek vastu järgmise otsuse: "Kuni
3. juunini 2027 korraldab KÜ Kreutzwaldi 13 tööd Castro Haldus OÜ; raamatupidamise võtab sama firma üle
4. septembril 2025". Kuigi esitatud protokollis on kasutatud väljendit "valdusfirma", ei ole kahtlust, et üldkoosolek otsustas valitseja valimise. Protokolli punktis 1 on märgitud: "Alternatiivina oleks võimalik palgata valdusfirma, tähendab korteriühistu (edaspidi KÜ) juhatuse asemel juhib ja esindab ühistut juriidiline isik". Avaldajal on alates
5. veebruarist juhatuse asemel seega valitseja Castro Haldus OÜ. Kuna seaduse kohaselt ei saa juhatus ja valitseja samaaegselt ühistut juhtida, lõppevad juhatuse volitused valitseja valimise otsuse vastuvõtmisest. Registrikaardile kantud juhatuse liikmete volitused on lõppenud valitseja valimisega. T. Peil ja G. Smirnova ei saanud järelikult läbi viia hääletamist enda volituste tähtaja pikendamiseks. Avaldaja
6. aprilli
7. a üldkoosoleku otsus pikendada T. Peili ja G. Smirnova volitusi avaldaja juhatuses kuni
8. detsembrini 2025 ei vasta seega seadusele, kuna otsuse vastuvõtmisel ei järgitud seaduses ettenähtud korda. MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED 2
9. Avaldaja esitas
10. mail 2025 määruskaebuse, milles vaidlustab Tartu Maakohtu registriosakonna määruse täielikult ning palub pikendada T. Peili ja G. Smirnova volitusi avaldaja juhatuse liikmetena kuni
11. detsembrini
12. Kuigi avaldaja üldkoosolek valis avaldajale valdusteenuse pakkujaks Castro Kinnisvarahalduse OÜ, ei jõutud märtsikuu jooksul lepingu sõlmimiseni. Castro Kinnisvarahalduse OÜ ei esitanud äriregistris muutmiskande taotlust. Äriregistri järgi endiselt allkirjaõiguslikud isikud T. Peil ja G. Smirnova arutasid olukorda
13. märtsil
14. Kohtumisele kutsuti ka Castro Kinnisvarahalduse OÜ esindaja, ent nad ei reageerinud. Kuna majas keeldusid kõik teised korteriomanikud juhatuse liikmeks valimisest, tuli leida ajutine lahendus, milleks oli T. Peili ja G. Smirnova volituste pikendamine
15. aasta lõpuni. Seda otsust toetas 68,6% korteriomanikest. T. Peil ja G. Smirnova ei hääletanud.
16. Tartu Maakohtu registriosakonna kohtunikuabi jättis määruskaebuse rahuldamata ja andis selle TsMS § 663 lg 6 alusel lahendamiseks Tartu Maakohtu kohtunikule.
17. Tartu Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja saatis selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ning lahendamiseks Tartu Ringkonnakohtule. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
18. Ringkonnakohus, tutvunud määruskaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et Tartu Maakohtu registriosakonna kohtunikuabi määrus tuleb TsMS § 667 lg 2 alusel tühistada. Ringkonnakohus saadab tsiviilasja registriosakonnale avaldaja kandeavalduse alusel kannete tegemise otsustamiseks tagasi. Määruskaebus rahuldatakse osaliselt. Ringkonnakohus võtab TsMS § 662 lg 3 alusel määruskaebusele lisatud järgmised tõendid asja materjalide juurde: teenuse osutamise leping nr 1203, memo_20250328 ja kirjavahetus Hausel Kinnisvarahaldus OÜ-ga (endine ärinimi Castro Kinnisvarahaldus OÜ).
19. Avaldaja palub pikendada T. Peili ja G. Smirnova kui avaldaja juhatuse liikmete ametiaega. Avaldaja lisas kandeavaldusele avaldaja üldkoosolekut kokku kutsumata vastu võetud otsuse hääletusprotokolli, mille kohaselt otsustasid avaldaja liikmed pikendada T. Peili ja G. Smirnova volitusi avaldaja juhatuses kuni
20. detsembrini 2025 (dtl 115, hääletusprotokoll). Kohtunikuabi jättis kande tegemata, kuna leidis, et T. Peilil ja G. Smirnoval ei olnud õigust viia läbi hääletamist korteriomanike otsuse üldkoosolekut kokku kutsumata vastuvõtmiseks. Ringkonnakohus ei nõustu kohtunikuabi järeldusega, põhjendades seda järgmistelt.
21. Korteriühistu juhtorganiks on juhatus, kes esindab ja juhib korteriühistut (

§ 24lg 1).

Korteriühistu juhatuse asemel võib korteriühistut juhtida ja esindada juriidiline isik, s.o valitseja (

§ 26lg 1).

Korteriühistu juhtorganiks saab seega olla kas juhatus või juhatuse asemel valitseja, ent mitte samal ajal juhatus ja valitseja. Korteriomanike otsuste vastuvõtmist üldkoosolekut kokku kutsumata saab eelnevast ja

§ 21

lõikest 2 tulenevalt seega läbi viia kas korteriühistu juhatus või juhul, kui korteriühistut juhib juhatuse asemel valitseja, korteriühistu valitseja. Tegemist on korteriomanike otsuse vastuvõtmise korda ettenägevate normidega, mille oluline rikkumine toob tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 38 lg 2 järgi kaasa otsuse tühisuse. Tühise korteriomanike otsuse alusel ei saa registrisse kandeid teha, kuna sellisel otsusel ei ole TsÜS § 84 lg 1 järgi õiguslikike tagajärgi.

1. Ringkonnakohus leiab, et T. Peilil ja G. Smirnoval oli õigus viia läbi avaldaja liikmete seas üldkoosolekut kokku kutsumata hääletus, otsustamaks T. Peili ja G. Smirnova kui avaldaja juhatuse liikmete volituste pikendamise. 3 11.
2. T. Peil ja G. Smirnova olid avaldaja juhatuse liikmed, kelle volituste tähtaeg ei olnud hääletuse läbiviimise alal lõppenud. Avaldaja
3. aprilli
4. a üldkoosoleku protokolli kohaselt valis avaldaja üldkoosolek avaldajale kolmeliikmelise juhatuse koosseisus T. Peil, G. Smirnova ja A. Kurm volitusega kuni
5. aprill
6. Hääletusprotokollist lähtuvalt edastasid T. Peil ja G. Smirnova korteriomanikele eelnõu endi kui juhatuse liikmete volituste pikendamise otsustamiseks. Hääletus toimus
7. märtsist kuni
8. aprillini 2025 (dtl 115), s.o enne
9. aprilli
10. 11.
11. Avaldaja
12. veebruari
13. a üldkoosoleku protokollist ei saa järeldada, et avaldaja liikmed oleksid valinud endale valitseja ning seeläbi kutsunud T. Peili ja G. Smirnova avaldaja juhatusest tagasi. Avaldaja
14. veebruari
15. a üldkoosoleku korduskoosoleku, s.o
16. veebruari
17. a üldkoosoleku, protokolli kohaselt võeti vastu järgmine otsus: "Kuni 30.06.2027 korraldab KÜ Kreutzwaldi 13 tööd Castro Haldus OÜ; raamatupidamise võtab sama firma üle 1.09.2025." Arvestades
18. veebruari
19. a üldkoosoleku protokollis kirjeldatud otsuse vastuvõtmisele eelnenud arutelu, eelviidatud otsuse sisu ja asjaolu, et korteriühistu tööd korraldavaks isikuks valiti protokolli järgi Castro Haldus OÜ, kes ei ole äriregistrisse kantud juriidiline isik, ei saa
20. veebruari
21. a üldkoosoleku protokollist järeldada, et korteriühistu üldkoosolek oleks valinud korteriühistule

§ 26lg 1 mõttes valitseja.

Avaldaja

1. veebruari
2. a üldkoosoleku protokollist ei järeldu ka, et avaldaja liikmed oleksid otsustanud T. Peili ja G. Smirnova avaldaja juhatusest enne nende volituste möödumist tagasi kutsuda.
3. Ringkonnakohus leiab eelnevat arvestades, et asja materjalide põhjal ei saa järeldada, et T. Peili ja G. Smirnova volitused juhatuse liikmena oleksid olnud lõppenud ajal, mil viidi avaldaja liikmete hulgas läbi hääletus T. Peili ja G. Smirnova volituste pikendamiseks avaldaja juhatuses kuni
4. detsembrini
6. Menetluskulud jäävad TsMS § 172 lg 2 alusel avaldaja kanda. Avaldajal on õigus taotleda määruskaebuselt tasutud riigilõivu tagastamist (TsMS § 150 lg 1 p 5). Riigilõivu tagastamiseks tuleb esitada vastavasisuline taotlus kohtule, kelle menetluses asi viimati oli (TsMS § 150 lg 4). Taotluses tuleb märkida pangakonto number, millele riigilõivu tagastamist soovitakse, ja konto omaniku nimi. Riigilõivu tagastamise nõue lõpeb kahe aasta möödumisel selle aasta lõpust, millal riigilõiv tasuti, kuid mitte enne menetluse jõustunud lahendiga lõppemist (TsMS § 150 lg 6). (allkirjastatud digitaalselt) 4