KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Pärnu Maakohus Kohtunik Agle Lauren Otsuse tegemise aeg ja koht 25.06.2025, Rapla Tsiviilasja number 2-23-1429 Tsiviilasi XX ja XX hagi XX hüvitamiseks Tsiviilas

§ 14

lg-st 2 tulenevalt peab lepingueelseid läbirääkimisi pidav või muul viisil lepingu sõlmimist ettevalmistav isik teisele poolele teatama kõigist asjaoludest, mille vastu teisel poolel on lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi. Neist asjaoludest, millest teatamist teine pool ei saa mõistlikult oodata, ei pea teatama. Müügilepingu alusel ostjale üle antud asi peab

§ 217

lg 1 kohaselt vastama lepingutingimustele.

§ 217

lg 2 p 1 järgi ei vasta asi lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi.

§ 217

lg 2 p 2 alusel ei vasta asi lepingutingimustele, kui kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse.

§ 77

lg 1 teise lause kohaselt peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga, kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest.

§ 218

lg 1 esimese lause järgi vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem.

§ 218lg 4 esimese lause kohaselt ei vastuta 9

§ 222

lg 5 sätestab, et kui ostja nõuab õigustatult asja parandamist ja müüja ei tee seda mõistliku aja jooksul, võib ostja asja ise parandada või lasta seda teha ning nõuda müüjalt selleks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist. 13. Riigikohus on oma14.03.2019 otsuses tsiviilasjas nr 2-17-1937 p-des 15 ja 16 selgitanud, et võlausaldaja võib lepingu rikkumise korral nõuda kahju hüvitamist

§ 115

lg 1 ning §-de 127 ja 128 alusel, kui on täidetud eelkõige järgmised üldised eeldused: - võlgnik on lepingut rikkunud (

§ 115

lg 1); - võlgnik vastutab lepingu rikkumise eest (

§ 115

lg 1); - võlausaldajale on tekkinud või tekib kahju (

§ 127

lg 1, § 128); - kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (

§ 127

lg 2); - kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena võlgnikule lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (

§ 127

lg 3); - rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (

§ 127lg 4).

Müügilepingu rikkumiseks on muuhulgas see, kui müüdud ese ei vasta lepingutingimustele (st on puudusega), mh ei ole vähemalt keskmise kvaliteediga (

§ 77lg 1, § 217).

Müüja vastutab müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused: - puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (

§ 218

lg 1); - puudus ei tulenenud ostjast (

§ 101

lg 3); - ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (

§ 218

lg 4); - sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (

§ 221

lg 2); - ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (

§ 220

lg 3), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (

§ 221

lg 1 p 1) või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (

§ 221

lg 1 p 2).

§ 222

lg-st 5 tuleneva nõude juures tuleb müüja vastutamisel asja puuduse eest hinnata lisaks, kas müüja ei paranda asja mõistliku aja jooksul ostja poolt parandamisnõude esitamisest (

§ 222

lg 5); kas ostja on asja ise parandanud või lasknud selle parandada (

§ 222

lg 5); kas kulutused puuduse kõrvaldamiseks on kantud (RKTKo 28.10.2009, 3-2-1-98-09); kas asja parandamise kulud on mõistlikud (

§ 222lg 5).

14. Hagejad on oma kahju hüvitamise nõude esitamisel viidanud nii kantud kulutuste täitmisnõudele kui ka teavitamiskohustuse rikkumisest tulenevalt nõudele. Kohus ei ole seotud menetlusosaliste seisukohtadega seaduse kohaldamisel, vaid kvalifitseerib esitatu pinnalt õigussuhte ise ja kohaldab TsMS § 436 lg 7 ja § 438 lg 1 esimese lause alusel ise seadust (RKTKo 31.03.2010, 3-2-1-7-10, p 16). Esitatud asjaolude järgi võib hagejate kahju hüvitamise nõue kuuluda rahuldamisele vaidlusaluste tegemata kulutuste osas

§ 115

lg 1 ja § 128 lg 3 alusel ning vaidlusaluste tehtud kulutuste eest

§ 115lg 1 ja § 222 lg 5 alusel juhul, kui leiab tõendamist, et 10

§ 218lg 1) olemas olid.

Kostjad ei eita, et elamu katus lasi korstnate juures teatud tuule suunal vett läbi; uued aknad olid 2 akent alumisel korrusel, pööninguaken ei olnud uus, soojapidavus ei olnud ühtlane, kuna tuulekastid olid alt sulgemata; 1935. a kasutusele võetud elamu palkseinad olid osaliselt pehkinud; välisuks ei olnud uus ning puurkaevust ei saanud joogivett. Samuti ei ole pooled asjas esile toodud, et vaidlusalused puudused oleksid tulenenud hagejatest (

§ 101lg 3).

16. Pooled vaidlevad selle üle, kas kõik nimetatud puudused olid hagejatele õigeaegselt ja õigel viisil (notariaalses lepingus, müügikuulutuses, suuliselt) avaldatud või pidid puudused olema hagejatele ostjatena kinnistut ja elamut üle vaadates nähtavad ja arusaadavad (

§ 218

lg 4) ning juhul, kui puudused ei olnud hagejatele avaldatud, siis kas hagejad teavitasid kostjaid puudustest õigeaegselt (

§ 220), mistõttu kostjad peavad neile kahju hüvitama.

17. Seega hindab kohus iga vaidlusaluse puuduse (katus, pööning, palkseinad, soojustus, välisuks, puurkaev) osas, kas see oli hagejatele kostjate poolt õigeaegselt ja õigel viisil avaldatud või pidi see olema hagejatele ostjatena kinnistut ja elamut üle vaadates nähtav ja arusaadav ning juhul, kui puudust hagejatele ei avaldatud või polnud see nähtav, siis ostajad teavitasid puudusest õigeaegselt. Kasutatud asjade puhul tuleb arvestada sellega, et asja senisest tavapärasest kasutamisest tingitud kulumine ja sellega kaasnevad puudused, mida sarnastel uutel asjadel ei esine, ei ole veel lepingutingimustele mittevastavusteks. Samas tuleb lepingutingimustele mittevastavust jaatada siis, kui asjal on puudusi, mida müüdud asjaga võrreldavatel kasutatud asjadel tavaliselt ei esine. Kohus selgitab, et kui müügiese ostetakse elukohaks, tuleb müüjal arvestada, et müügiese peab eelduslikult vastama elementaarsetele elamistingimustele. Kui müügiese eeltoodule ei vasta, on eelduslikult tegemist

§ 217

lg 2 p-s 2 sätestatud lepingueseme puudusega ning müüja saab üldjuhul oma vastutuse välistada üksnes siis, kui ta on puuduse enne müügilepingu sõlmimist ostjale avaldanud (vt RKTKo 17.06.2019, 2-18-9099, p 10; RKTKo 19.11.2012, 3-2-1-129-12, p-d 23 ja 26). 17.1. Hagejad on kohtumenetluses väitnud, et lepingu ese ei vasta lepingus ega müügikuulutuses kokkulepitud ja nimetatud tingimustele ning juhul kui lepingu esemel on vaidlusalused puudused, peavad need olema kirjalikult lepingus või kuulutuses nimetatud. Kohus sellega ei nõustu, et kõik lepingu eseme puudused (omadused, eripärad) peavad olema notariaalses lepingus nimetatud ja/või müügikuulutuses kirjalikult kirjas. Seadusest sellist vorminõuet müügilepingu eseme puuduste avaldamiseks ei ole. Kuigi müüjatel oleks tõesti mõistlik edasiste vaidluste vältimiseks või vähendamiseks alati panna notariaalsesse lepingusse ja/või müügikuulutusse kirja kõik lepingu eseme puudused, omadused ja eripärad, kuid selle tegemata jätmine ei tähenda, et müüjad ei võiks ostjatele ka suuliselt asja ülevaatamise käigus kõiki lepingu eseme omadusi tutvustada. Samuti saab kokkuleppe puudumisel lepingu eseme omaduste osas lähtuda kvaliteedi hindamisel seadusest (

§ 11(14) 217 ja § 77).

Praeguses asjas tuleb osade etteheidetavate puuduste osas kindlasti arvestada, et vaidlusalune elamu ehitati

1. a. 17.
2. Hagejad on varjatud puudusena nimetatud elamu katuse sademete läbilaskmise korstnate ümbrusest, mille tõttu on elamu siseruumides vihmastel päevadel veeuputused. Kostjate sõnul on sellest puudusest hagejaid korduvalt teavitatud. Kohus leiab, et kostjate seisukoht on tõendatud nii tunnistaja maakleri XX kirjalike ütlustega (dtl 241-243) kui ka suuliste ütlustega (dtl 472-481, vt ka ajamärk 01:18:04), mida kinnitab ka poolte kirjavahetus (vt nt dtl 244: „Me rääkisime ja näitasime, et korstnate juurest tuleb suurte vihmasadudega sisse, kuna korstna ääre ruberoidid on tormidega lahti tulnud. Sellest oli juttu kahel korral kui te käisite maja vaatamas ja olite teadlikud sellest.“). Eelneva põhjal ei ole tegemist puudusega, mis oli varjatud. Tõendatud on, et ostjatele avaldati enne lepingu sõlmimist ja ka valduse üleandmisel, et katus laseb vihma läbi. Vastupidist ei ole hagejad tõendanud. 17.
3. Elamu pööninguakna sademete läbilaskmise osas on hagejad kostjatele 19.08.2021 e-kirjas (dtl 88-89) teatanud „pööningule minnes päris mitmest kohast tuleb vesi läbi“. Konkreetselt pööninguakent nimetatud e-kirjas mainitud ei ole, kuid hageja on lisanud pööninguaknast pildi (dtl 76), mille andmetest nähtub, et see on tehtud 18.08.2021 kell 22.16 ning sellel olev aken on veepiiskasid täis ja aknalaud on märg. Seega on iseenesest pööninguakna veeläbilaskmine fikseeritud mõistliku aja jooksul pärast tehingu tegemist ja 31.07.2021 allkirjastatud üleandmise akti ning üldsõnaliselt ka 19.08.2021 e-kirja ja selle lisadega müüjatele avaldatud. Samas leiab kohus, et kostjad on hagejate 19.08.2021 e-kirjale 25.08.2021 e-kirjas (dtl 90) vastuseks selgitanud, et maja ei ole enam esimeses nooruses ja veeläbilaske probleemi pööningult on ostjatele selgitatud. Kummaski
4. a e-kirjas ei ole pooled seejuures konkreetselt pööninguakent nimetanud ning järgmine tõendatud suhtlus toimus pooltel alles
5. a märtsis, s.o ligi 7 kuud hiljem, kui kostjad selgitasid (mh) pööninguakna kohta vastuseks hagejate 02.03.2022 e-kirjale oma 16.03.2022 e-kirjas: „Vastasin sellele kirjale 25.08.2021 ja kuna teie poolt ei tulnud mitte ühtegi tagasisidet siis eeldasin, et need küsimused leidsid lahenduse minu vastustest“. Kostjate tellitud „Asjatundja ehitustehniline ekspertarvamus aadressil XX kinnistu, XXX asuva elamu ehituslike puuduste kohta“ (dtl 251-258) märgib pööninguakna kohta järgmist. “Antud olukorras on vajalik teada, kus kohal on akende veelekke koht. Hagi leheküljel 12 on öeldud (p 2 Pööninguaken), et vihmavee sisse sadamine pööninguakna vahelt. Eeltoodu ei anna piisavat informatsiooni vihmavee lekke asukohast – kas see on aknaraami ja -lengi vahelt või lengi ja seina ehk akna kinnituskoha vahelt. Lekkekoha parandamiseks ei ole vaja akent välja vahetada, vaid tihendada täiendavalt eeltoodud kohad ning panna akna väliskülge plekid (akna üla- ja alapinda). Akna näol on tegemist vana ehk kaua aega elamu pööningul olnud aknaga, mille seisukord oli eramu ostmisel vaadeldav.“ Kohus leiab, et kuna hagejad ei vastanud kostjate 25.08.2021 e-kirjale ligi 7 kuu jooksul, ei saa lugeda üldiselt sõnastatud varjatud puudusest (pööningult tuleb vett läbi) teatamist õigeaegseks (eluliselt usutav on kostjate seisukoht, et nad arvasid, et probleem leidis lahenduse, kui nende kirjale ei vastatud) ega ka piisavalt täpseks, mida kinnitab ehitusinseneri XX seisukoht (dtl 256). Hagejate 7 kuud hiljem esitatud uus täpsustatud nõue on esitatud ühelt poolt mõistlikku aega ületades ehk hilinenult, aga teiselt poolt ei ole ka puudusenõue akna vahetamise näol piisavalt täpne ega põhjendatud – hagejatele avaldati, et elamu pööninguaken ei ole uus ning asjatundja arvamusele tuginedes võiks akna tihendamine seda parandada. 12

§ 220lg 1).

17.

1. Kohus leiab, hinnates XX kinnistu müügikuulutust (dtl 41-49) ja tunnistaja kirjalikke ja suulisi ütlusi, et ostjatele ei ole lubatud, et puurkaevust tuleb joogivesi. Seda ei kinnita ka hagejate enda esitatud
2. a müügikuulutus (dtl 390-398), et puurkaevu vesi on joodav. Kuna hagejatele avaldati kostjate ja maakleri poolt, et joogivesi tuleb salvkaevust ja vastupidine on tõendamata, siis ei ole tegemist varjatud puudusega, vaid
3. a kasutusse võetud elamu omadusega, isegi, kui puurkaev ja salvkaev sellest ajast ei pärine. Salvkaevuvee joogikõlbulikkuse osas on varjatud puudus esitatud hilinenult (vt 2025.a tõend (dtl 381)). 17.
4. Kõike eeltoodut hinnates on kohtu arvates asja kokkulepitud omadused avaldatud hagejatele ülevaatamise käigus (katus, aknad, puurkaev, salvkaev) või pidid olema vähemalt nähtavad (aknad, palkseinad, välisuks) ning hagejad ei ole osasid puudusi avaldanud piisavalt täpselt ega õigeaegselt (pööninguaken, soojustus, välisuks, salvkaevu joogivesi). Kohus leiab, et vaidlusalused puudused ei ole XX kinnistu ja sellel oleva
5. a ehitatud elamu juures 13

§ 217

lg 1 p 2) ning samas vanuses ehitise keskmisele kvaliteedile (

§ 77lg 1).

Kostjad ei vastuta müügilepingu eseme puuduste eest, kuna hagejate välja toodud väidetavad puudused olid hagejatele nähtavad ja/või avaldatud või ei teatatud nendest mõistliku aja jooksul. Lepingu ese sobib otstarbeks, milleks seda tavapäraselt kasutatakse ning vastab keskmise kvaliteedi kriteeriumile.

1. Seega ei hinda kohus hagejate kulunõuete põhjendatust, kuna kostjad ei ole lepingut rikkunud. Menetluses esitatud, kuid otsuses käsitlemata poolte väited ja tõendid tuleb jätta arvestamata kui asjas mitte tähtsus omavad (TsMS § 442 lg 8, § 238).
2. TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 sätestab, et menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 178 lg-st 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotuse kohta tehtud kohtulahendit vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.
3. Hagimenetluses jaotatakse menetluskulud TsMS § 162 lg 1 järgi, st et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Antud asjas tehti kohtuotsus hagejate kahjuks. Eeltoodust tulenevalt jätab kohus kõik maakohtus kantud, sh kostjate kantud menetluskulud solidaarselt hagejate kanda TsMS § 162 lg 1 alusel.
4. Tulenevalt TsMS § 177 lg 1 p-st 2 ja lg-st 2 määrab kohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määrusega mõistliku aja jooksul pärast tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse jõustumist. (allkirjastatud digitaalselt) Agle Lauren Kohtunik Kohtuotsus jõustus osaliselt, osaluselt tühistatud Tallinna Ringkonnakohtu 12.01.2026 lahendiga. 14