) § 11 lg 1 kohaselt peab kinnisasja omandaja maksma kinnisasja omandamise korral kinnisasja omanikule tasu. Tasu koosneb kinnisasja väärtusest ning hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest, kui need esinevad (lg 2). Kinnisasja omandamisel korraldatakse hindamine hüvitamise eesmärgil. Kahju hüvitamine on tegevus, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud (
Hindamise tulemus vormistatakse hindamisaruandena, mis koostatakse hindamise head tava arvestades. Vajaduse korral kaasatakse hindamisse teise eriala ekspert (
Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 määruse nr 22 „Kinnisasja erakorralise hindamise kord“ (määrus nr 22) § 12 lg 4 kohaselt võib maa väärtusena kasutada maa maksustamishinda juhul, kui puudub aktiivne turg ja maa sihtotstarve vastab parimale kasutusele. Aktiivne turg puudub mh juhul, kui kinnisasja olemasolev või kavandatav kasutus on seotud üksnes tehnovõrgu ja rajatise või teega (§ 13 p 2).
lg 2 kohaselt võib menetluse läbiviija määrata väärtuse, lähtudes maa hindamise seaduse (MHS) alusel kinnitatud metoodikast. Kuna määrus 22 on kehtestatud MHS § 8 lg 2 alusel, on sellest lähtumine
-ga kooskõlas. Kaebaja väidab, et vastustaja ei oleks tohtinud piirduda üksnes maa maksustamishinna kompenseerimisega, vaid tal tulnuks hinnata ja hüvitada kinnistul olevate ehitiste, milleks on teekatend, haljastus ja sissesõiduteed teistele kinnistutele, tegelik ja täielik väärtus. Kaebaja on esitanud T. Rattasepa hindamisaruande ning puittaimestiku hindamisaruande. Sealjuures ei taotle kaebaja valgustussüsteemi jääkasenduskulu hüvitamist, sest nendele on seatud piiratud asjaõigus teise isiku (Iceberg Property OÜ) kasuks. Seega välisvalgustuse teemat kohus ei käsitle. Sisuliselt sisaldab T. Rattasepa hindamisaruanne uue tee ehitamise kulusid, mis on osade kuluartiklite puhul korrigeeritud kaalutud kulumiga. Kaebaja ei ole tõendanud, et vastustaja jätnud teekinnistu väärtuse nõuetekohaselt hüvitamata. Olukorras, kus puuduvad usaldusväärsed võrdlustehingud ‒ nagu osundas Maa-amet ‒, mis aitavad tavaolukorras turuväärtust välja selgitada, pidanuks just kaebaja ära näitama, et makstav kompensatsioon ei kata tee väärtust (sh koos katendiga). Vaidlusalune teekinnistu moodustati ning tee ehitati välja DP alusel. DP seletuskirja p 2.5 kohaselt: „Detailplaneeringuga on ette nähtud kvartali siseteed tee koridori laiusega 12 m. Soosepa tee maa-ala laius on 15 m. Teed on avaliku kasutuse kitsendusega.“ Ka DP seletuskirja p-s 2.7 on rõhutatud: „Kõik planeeritud teed ja platsid on avaliku kasutusega.“ Asjas pole esitatud tõendeid selle kohta, et kaebaja või mõni eelmine Linnase tee L2 kinnistu omanik oleks saanud teest mingisugust rahaliselt mõõdetavat kasu. Viimsi vald on vaidlustatud otsuses välja toonud, et vallale teadaolevalt ei olnud R.K. Projekt OÜ-l kinnisasja üüri- ja/või rendilepinguid ega muid kokkuleppeid, millega ta soovis kasu saada. Kaebaja pole seda ümber lükanud. Järelikult pole tõendatud, et kaebajale oleks hüvitamata jäänud otsene varaline kahju või saamata jääv tulu. Vaidlust pole selles, et kaebaja ei ole vaidlusalust transpordikinnistut ise arendanud. Kinnistusraamatust nähtuvalt oli Linnase tee L2 kinnistu omanikuks ehitusloa realiseerimise ajal OÜ Merona Grupp ning kasutusloa väljastamise ajal Q Vara OÜ. Enne kaebajat oli Linnase tee L2 kinnistul veel kaks omanikku (EASTWEST OÜ ja Fuxia Holdings OÜ). Kaebaja omandas vaidlusaluse kinnistu 15.09.2017. Seega pole kaebaja teinud kulutusi tee ehitamiseks (teekatend, haljastus, välivalgustus), vaid need on teinud DP ala arendajad. Maa-amet tõi välja, et praktikas on sageli DP kehtestamise eelduseks, et arendaja arendab välja kruntidele juurdepääsuteed ning annab need vallale tasuta või sümboolse tasu eest üle. Sest äriühingud reeglina ei ole huvitatud enda kanda võtma tee hooldaja kohustusi. Teede ehitamise kulud kaetakse enamasti muude arendustegevuse tulude arvelt. Eraldiseisva teekinnistu ‒ mis on DP kohaselt määratud avalikuks kasutamiseks ‒ turuväärtust on keeruline määrata, sest turuosalistel puudub ratsionaalne põhjus sellist 3
mõttes, vaid kaebaja enda arusaam tekkinud kahjust, mis ei harmoneeru õigusaktidega. Sestap ei kuulu ka nende aruannete koostamise kulud hüvitamisele. Kaebaja pole tõendanud asjaajamisega tekkinud kulusid, mille hüvitamise kohustus lasuks vastustajal. Kaebaja leiab täiendavalt, et vastustaja peaks talle hüvitama MHS § 8 1 kohase maa kasutamise tasu. MHS § 81 kohaselt määratakse tehnovõrgu ja -rajatise või tee eelduslikuks kasutustasuks kolm protsenti maa turuväärtusest või maksustamishinnast, kui viimane vastab turuväärtusele. Kasutustasule lisandub kasutusala ulatuses hüvitis maamaksu eest. Vastustaja on vastanud, et Viimsi vald on kinnisasja sundvõõrandamise menetluses lähtunud
-st ja määrusest nr 22. MHS selles olukorras ei kohaldu, sest selleks on kehtestatud eraldi määrus. Kuna määrus nr 22 on kehtestatud MHS alusel, on vastustaja Linnase tee L2 kinnistu väärtuse määramisel muu hulgas lähtunud MHS-st. Seega eeldanuks vastustaja keeldumine täpsemat põhjendamist. Kohtu arvates ei tule maa kasutamise tasu siiski arvesse võtta. Sundvõõrandamise menetlus ei pea arvestama kõiki tuvastamata või vaieldavaid nõudeid.
lg 1 järgi käsitatakse kinnisasja saamata jääva tuluna kasu, mida isik oleks tõenäoliselt saanud, eelkõige tema tehtud ettevalmistuste tõttu, kui kinnisasja omandamist ei oleks toimunud. Saamata jääv tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises. Kohtule ei nähtu, et kaebaja oleks Linnase tee L2 kinnistu omandamisest alates teinud ettevalmistusi, et saada MHS § 81 kohast maa kasutamise tasu. On õige, et eratee avalikuks kasutamiseks määramiseks ei piisa üksnes DP seletuskirjast, vaid vaja oleks täiendavalt sõlmida poolte vahel kokkulepe või seada sundvaldus. Kohtule ei nähtu, et praegusel juhul oleks õiguslik alus saada tee kasutamise tasu või et kaebaja oleks teinud asjaomaseid ettevalmistusi (näiteks pöördunud kohtu poole ja taotlenud vastustaja nõusolekut vastavale kokkuleppele). Pelgalt asjaolu, et kaebajal oleks põhimõtteliselt võimalik tasu seaduste alusel küsida, ei ole piisav. Sest on palju detaile, millest sõltuvad tasu olemasolu ja selle suurus ning need ei ole praegu teada (näiteks kokkulepped, mis võisid olla sõlmitud valla ja arendaja vahel teema üleandmiseks, tee olukord ja remondivajadus jms). Seega saab MHS § 8 1 ja
lg 1 alusel nõuda saamata jääva tuluna tee kasutustasu hüvitamist, kui see nõue on piisavalt tõendatud ja saadav tulu sundvõõrandamiseta laekuv mitte üksnes põhimõtteliselt võimalik. Praegusel juhul see nii ei ole. Kaebaja on taotlenud
lg 2 põhiseadusevastaseks tunnistamist, kuna see piirab piiratud asjaõigusest või rendi- ja üürilepingust tuleneva saamata jääva tulu hüvitamist ühe aastaga. Kohtu arvates ei ole see norm asjassepuutuv, kuna kaebajal ei ole sõlmitud rendi, üüri või piiratud asjaõiguse seadmise lepinguid, mis kuulunuks ennetähtaegsele lõpetamisele ja seetõttu oleks hüvitise maksmist piiratud. Ka muud kaebaja esitatud väited ei anna alust kaebuse rahuldamiseks. Hindamisakti koostas vastustaja ise ja piirduti kompensatsiooniga üksnes maamaksustamishinna ulatuses. Seetõttu ei olnud vaja korraldada täiendavat sõltumatut hindamist, kuna eelkõige on tegemist juriidilise analüüsiga. Olukorras, kus tõdeti, et teemaale pole võimalik määrata adekvaatset turuhinda, ei 4
Kaebaja on ise tellinud ja vallale esitanud riiklikult tunnustatud eksperdi hindamisaruande, mille vald ja kohus on jätnud tähelepanuta. Põhjendamatu on siduda kaebajale makstavat hüvitist kinnistu omandamishinnaga. Kohus ei nõudnud kaebajalt tõendite esitamist kinnistu ostuhinna kohta. Seitsme aasta jooksul on hinnad ka muutunud. T. Rattasepa hindamisaruanne ja puittaimestiku väärtuse hindamisaruanne ei kajasta kaebaja subjektiivseid arusaamu, vaid tegu on eksperdi hinnanguga. Tõendi saamise kulu hüvitamata jätmine on vastuolus PS §-ga 32.
lg 1 kohaselt makstakse kinnisasja omanikule menetluses osalemisega kaasnevate asjaajamise kulude eest ühekordset täiendavat hüvitist, mis vastab Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta keskmisele brutotunnipalgale 16 tunni eest. Kaebaja osales aktiivselt menetluses, esitas oma seisukohti ja ettepanekuid, ning palus asjaajamise eest hüvitist 155,84 eurot. Kohtu seisukoht, nagu oleks võimalik ühekordset summat üldse mitte maksta või maksta vaid kuludokumentide alusel, ei ole kooskõlas seaduse mõtte ja eesmärgiga. Asjasse ei puutu, kas kaebaja on teinud haljastusele kulutusi või mitte, oluline on, kas haljastus on olemas või mitte. Praegusel juhul on haljastus olemas ja selle maksumus tuleb hüvitada. Sulev Järve (puittaimede hindaja, tase 5) aruande kohaselt on Linnase tee L2 haljastuslik väärtus kokku 37 877,90 eurot. Linnase tee L2 on avalikus kasutuses olevate teede nimekirjas. Riigikohtu 13.10.2020 määruse asjas nr 3-19-2255 p-st 13 võib järeldada, et saamata jäänud sundvalduse tasu on põhimõtteliselt võimalik käsitada varalise kahjuna. On selgusetu, mille põhjal järeldas kohus, et kaebajal ei olnud sõlmitud rendi-, üüri- või piiratud asjaõiguse seadmise lepinguid. Isiklikud kasutusõigused on kantud kinnistusraamatusse ning vastustajal oli võimalik lepingud välja nõuda. 5. Viimsi vald palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. Vastustaja ei vaidle vastu, et rajatisi tuleb kompenseerida õiglase tasuga, kuid siinsel juhul on õiglaseks tasuks hinnatud 0 eurot. Rajatisi tuleb kompenseerida juhul, kui neil on väärtus (nt olukorras, kus need oleksid uued ja rajatud viimase aasta jooksul ning amortisatsiooniperiood ei oleks läbi). Kaebaja rajatised on amortiseerunud, need on väga kehvas seisukorras ning need vajavad remont- ja hooldustöid, mida pole aastaid tehtud. Puittaimestiku haljastuslik väärtus ei kuulu hüvitamisele põhjusel, et tegu on amortiseerunud (kuluna) puude ja põõsastega. Pealegi ei ole kaebaja tõendanud, et ta on puittaimestiku ise soetanud ning puid/põõsaid hooldanud. Mitmed puud ja põõsad on hooldamata jätmise tõttu ohtlikud ning neid tuleb piirata või mingis osas maha raiuda. Samuti ei ole mitmed puud ja põõsad liiklusohutuse mõttes turvalistes kohtades ning piiravad liiklejate vaatevälja ristmikel. Kuna kaebaja teadis, et puud ja põõsad ei kuulu talle ning need ei ole tema poolt soetatud ega tema poolt hooldatud, siis ei olnud tema poolt hindamisaruande tellimine põhjendatud ega vajalik ja sellega seotud kulu ei hüvitata.
lg 1 ei näe täpselt ette, millised ametnikud on pädevad hindamisaruannet koostama, vaid märgitud on, et menetluse läbiviija korraldab omandatava kinnisasja ja piiratud menetluse korraldamisel väärtuse ning omandamisega seotud muu varalise kahju hindamise. Vastustajal on kaalutlusõigus. Vald ei eksinud kaalutlusõiguse kohaldamisel, kui otsustas hindamisaruande ise koostada, arvestades et vaidlusalusel kinnisasjal puudub aktiivne turg. Seaduse kohaselt kaasatakse teisi eksperte vaid vajaduse korral, mida siinsel juhul ei esinenud. Linnase tee L2 kinnistu omandamise hinnale viitamine annab juurde konteksti ja näitlikustab, et kaebaja üritab alusetult rikastuda. Eastwest OÜ omandas Linnase tee L2 kinnisasja 5500 euro eest, Fuxia Holdings OÜ 26 000 euro eest ja kaebaja 14 000 euro eest. Kaebaja ei ole asjaajamisega aktiivselt tegelenud (vallamajas käinud või teinud välivaatlusi) ega ole esitanud põhjendatud kulusid. Siinsel juhul ei olnud otstarbekas seada sundvaldust. Teekinnistu omandamine on eelistatud lahendus puhtalt transpordimaa korral, kuna kinnisasja omanikul puudub võimalus kasutada teed muul viisil kui liiklemiseks. Seadusandja mõtte kohaselt on sundvaldus teede avalikuks kasutamiseks määramisel põhjendatud juhul, kui tegu on ajutise lahendusega või kui eraldi teekinnistut moodustada ei ole võimalik või otstarbekas (nt kergliiklustee puhul). Sundvalduse seadmisel määratav kuutasu on pigem sümboolne ning kaebaja sai sundvõõrandamisega nii või teisiti suurema hüvitise. Jääksasendusväärtust ei ole tarvis kompenseerida, kuna kaebajal pole vajadust ega kohustust rajada pärast kinnistute sundvõõrandamist samasuguseid rajatisi mujale. Kaebaja ei saa nõuda MHS § 8¹ alusel kasutustasu, sest hüvitis määrati siinsel juhul eraldi määruse alusel. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED 6. Halduskohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust seda tühistada, v.a osaliselt asjaajamiskulu puudutvas osas. Ringkonnakohus nõustub tühistamisele mittekuuluvas osas halduskohtu põhjendustega ega korda neid täies mahus (HKMS § 201 lg 4). Kinnisasja väärtuse hindamise metoodika 7. Halduskohus leidis õigesti, et vastustajal on võimalik
lg 2 alusel lähtuda määrusest nr 22, kui selle alusel saadav sundvõõrandamise tasu vastab hindamise eesmärgile, st võimaldab asetada omaniku olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui tema kinnistut ei sundvõõrandataks. 8. Äriühingu jaoks seondub kinnisasja väärtus tulu saamise võimalusega. Siinsel juhul on tegemist transpordimaa sihtotstarbega kinnistuga, millel asuv tee peab kehtivate DP-de järgi olema avalikus kasutuses. Seega pole võimalik kinnistut kasutada muul viisil tulu saamiseks peale tee tasu eest kasutusse andmise ja tehnovõrkude talumise eest. Kui selline tegevus saabki olla üldse majanduslik kasulik, ei saa tulusus olla suur, arvestades et maa omanikul on kohustus tasuda maaga seotud maksud ning hooldada teed. Seda üldiselt teadaolevat asjaolu kinnitavad täiendavalt asjas kogutud tõendid: Maa-ameti 26.10.2022 kiri vastustajale ning AS 7
lg 5 näeb ette sisuliselt selle meetodi kasutamise, kuid hoonestatud kinnisasja väärtuse hindamise korral. Vaidlust ei ole selles, et siinses asjas pole kinnistud hoonestatud. Ülaltoodud põhjustel tooks selle meetodi kasutamine kaasa kaebajale kinnisasja turuväärtusest kõrgema tasu maksmise, mis pole siinse juhtumi asjaoludel millegagi põhjendatud. Vaidlust pole selles, et kaebaja ei ole tee, tänavavalgustuse ja haljastuse rajamise kulusid ise kandnud. Kaebaja pole ka ümber lükanud haldusaktis toodud väidet, et kaebaja ei ole täitnud ka tee hooldamise kohustust. Ta on pelgalt ostnud madala hinnaga kinnistu, ilma perspektiivita teenida sellelt märkimisväärset tulu, jättes oma omaniku kohustused unarusse. Kaebajal ei ole vaja hakata kinnistu koosseisus võõrandatud teed ja haljastust kuskil mujal üles ehitama, mistõttu ei ole siinsel juhul asjakohane ka jääktaastamiskulu meetod.
lg 2 p-le 6 kaebajale haldusmenetluses tähtaja, mille jooksul kaebaja oli kohustatud teavitama valda kinnisasjaga seotud kolmanda isiku õigusest, mida ei kanta või ei ole kantud kinnistusraamatusse. Kinnistusraamatusse kantud isiklike kasutusõiguste kohta selgitas vald 22.09.2023 kaebajale saadetud hindamisaruandes ning volikogu otsuse eelnõus, et nendest lepingutest ei tulene kompenseerimisele kuuluvat saamata jäävat tulu. Seega pidi kaebaja aru saama, et tal tuleb esitada selles küsimuses haldusorganile oma vastuväited ja tõendid, kui ta leiab, et saamata jäävat tulu tuleks siiski kompenseerida. Asjaolu, et kaebajal ei pruukinud olla säilinud lepinguid, ei tähenda, et nende esitamine oli võimatu. Lepingu kättesaamiseks saab pöörduda ka lepingu teise osapoole või notari poole või paluda haldusorganil selle neilt välja nõuda, kui viimased keelduvad lepingu kaebajale esitamisest. Selgusetuks jääb, millel põhines kaebaja ootus (nagu kaebaja väitis ringkonnakohtu istungil), et saamata jäävat tulu hüvitamist hakatakse otsustama mingis muus eraldi menetluses. 15. Et saamata jääva tulu eest hüvitise saamise õiguse kaotas kaebaja enda tegevusetuse tõttu, ei oma asja lahendamisel tähtsust küsimus, kas
Asjaajamiskulu 16. Kaebaja nõudis
§-s 17 ette nähtud täiendavat hüvitist asjaajamisega kaasnevate kulude eest. Ringkonnakohus leiab, et volikogu otsus on asjaajamiskulu hüvitise määramata jätmist puudutavas osas õigusvastane ja tuleb tühistada. Ka halduskohtu otsus tuleb tühistada osas, millega jäeti selles osas kaebus rahuldamata. Ringkonnakohus teeb selles osas uue otsuse, tühistab volikogu otsuse asjaajamiskulu hüvitise määramata jätmist puudutavas osas ja 9
Ülejäänud osas (asjatundja arvamuse kulu
17.
lg 1 kohaselt makstakse kinnisasja omanikule menetluses osalemisega kaasnevate asjaajamise ja võrdleva hindamisaruande tellimise kulude eest ühekordset täiendavat hüvitist, mis vastab Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta keskmisele brutotunnipalgale 16 tunni eest. See säte, erinevalt § 17 lg-st 2 ei näe ette konkreetsel juhtumil kulu põhjendatuse ja tõendatusse hindamist. Seega tuli 155,84 euro ulatuses seda hüvitist igal juhul maksta. 18.
lg 2 järgi asjatundja arvamuse saamise kulu hüvitamine ei ole siinses asjas põhjendatud, sest asjatundja arvamus puudutas jääkasenduskulude meetodit, mille kasutamine ei olnud asjas eespool toodud põhjustel õigustatud. Järelikult polnud siinses asjas asjatundja hinnang vajalik sundvõõrandamise tasu õigeks kindlaksmääramiseks ja seda kulu ei ole põhjust jätta vastustaja kanda. Menetluslikud küsimused
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.