Obsah (5)
§ 1§ 13§ 14§ 3§ 9RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUMÄÄRUS Kohtuasja number 2-24-18562 Määruse kuupäev Tartu, 18. veebruar 2026 Kohtukoosseis Eesistuja Kalev Saare, liikmed Ants Kull ja Kai Kullerkupp Kohtuasi Tiit Pik
) alles
- aastal, seega kuni selle ajani oli parkimiskohade kasutamist võimalik reguleerida vaid kaasomanike vahel sõlmitava kasutuskorra kokkuleppega, mis praegusel juhul selleks ei sobinud. Kohtud on seni lähtunud seisukohast, et vaidlusalusel viisil seatud isiklikud kasutusõigused on juba alguses seatud nii, et nende üleandmiseks on etteulatuvalt antud igakordse omaniku nõusolek. Kui isiklik kasutusõigus on seatud üleantavana, kinnistusraamatusse kantud kanne kehtib ja kande andmete õigsust saab tulenevalt asjaõigusseaduse (AÕS) § 56 lg-st 1 eeldada, siis ei ole selliste asjaõiguste üleandmiseks vaja kinnistusosakonnale esitada teiste kinnisasja korteriomandite omanike täiendavaid nõusolekuid. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
- Ringkonnakohtu määrus tuleb TsMS § 691 p 1 ja § 695 alusel jätta muutmata ja määruskaebus rahuldamata, kuid TsMS § 692 lg 2 ja § 695 alusel tuleb muuta ringkonnakohtu määruse õiguslikke põhjendusi.
- Kassatsioonimenetluses on peamiseks õiguslikuks küsimuseks, kas isikliku kasutusõiguse üleandmine AÕS § 226 lg 1 alusel on lubatav üksnes kõigi koormatud kinnisasjade igakordsete omanike notariaalselt tõestatud nõusolekul või on kinnisasja omanikel (õiguseellastel) võimalik nõusoleku andmises etteulatuvalt kokku leppida ja muuta pooltevaheline kokkulepe asjaõiguse sisuna kehtivaks ka eriõigusjärglaste suhtes.
- Kolleegium nõustub ringkonnakohtuga, et isikliku kasutusõiguse seadmine üleantavana ei tähenda, et see hõlmab kinnisasja igakordse omaniku nõusolekut kasutusõiguse üleandmiseks. Küll aga on ringkonnakohus eksinud AÕS § 226 lg 1 tõlgendamisel, kui leidis, et isikliku kasutusõiguse üleandmine ilma kinnisasja igakordse omaniku nõusolekuta sõltub kinnistusraamatusse kantud isikliku kasutusõiguse sõnastusest. Siiski ei ole tegemist sellise eksimusega, mis oleks kaasa toonud lõppjäreldustes ebaõige määruse, mistõttu jätab Riigikohus määruskaebuse rahuldamata, kuid muudab ja täiendab ringkonnakohtu määruse õiguslikke põhjendusi (TsMS § 692 lg 2 ja § 695). 10.
§ 1
lg 3 kohaselt kohaldatakse korteriomandile asjaõigusseaduses kinnisomandi kohta sätestatut. See tähendab, et korteriomandit saab koormata piiratud asjaõigustega, sh isikliku kasutusõigusega. AÕS § 226 lg 1 kohaselt võib isikliku kasutusõiguse teisele isikule üle anda kinnisasja omaniku nõusolekul. Kuna isikliku kasutusõiguse üleantavus tuleneb otsesõnu seadusest, ei ole poolte kokkuleppel isikliku kasutusõiguse üleantavuse kohta täiendavat õiguslikku tähendust ega ole seda vaja kanda ka kinnistusraamatusse. Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 1 täpsustab, et kinnistusraamatu kande muutmiseks on vajalik selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud 3
(5)2-24-18562 isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Olukorras, kus isiklik kasutusõigus koormab mitmeid korteriomandeid, tuleb puudutatud isikuteks pidada kõiki koormatud korteriomandite omanikke. Seega on AÕS § 226 lg-st 1 tulenevalt isikliku kasutusõiguse üleandmine võimalik üksnes kõigi koormatud kinnisasjade omanike nõusolekul. 10.
- Eeltoodud üldpõhimõttest saab kõrvale kalduda üksnes seaduses sätestatud juhtudel. Kui AÕS § 226 lg 2 näeb tehnovõrkude ja -rajatiste puhul ette selge erandi (vt RKTKm 06.02.2012, 3-2-1-160-11, p 8), lubades isikliku kasutusõiguse üle anda ka ilma omaniku nõusolekuta, siis AÕS § 226 lg 1 reguleerimisalasse kuuluvatele juhtudele ei ole seadusandja sarnast võimalust ette näinud. Isikliku kasutusõiguse üleandmine on AÕS § 226 lg 1 alusel võimalik üksnes seaduses sätestatud eelduste täidetuse korral. Isikliku kasutusõiguse üleandmisel AÕS § 226 lg 1 alusel tuleb järgida ka nõusolekule kehtestatud vorminõudeid. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 111 lg 2 ja AÕS § 641 kohaselt on isikliku kasutusõiguse üleandmiseks nõutav koormatud kinnisasja omaniku notariaalselt tõestatud nõusolek. Isikliku kasutusõiguse üleandmiseks ning kinnistusraamatu kande muutmiseks tuleb kõigi koormatud kinnisasjade omanike nõusolekud lisada ka kinnistamisavaldusele (KRS § 35 lg 1 p 2). 10.
- Piiratud asjaõiguse seaduses sätestatud sisu kokkuleppel muutmine on õiguslikult võimalik vaid juhul, kui asjaomane asjaõiguse sisu sätestav norm on oma olemuselt dispositiivne ja võimaldab seadusest erinevat poolte kokkulepet (vt RKTKo 10.12.2025, 2-23-3798/19, p 12). Erinevalt reaalservituudist, mille puhul AÕS § 178 lg 1 teine lause võimaldab pooltel määrata reaalservituudi sisu nendevahelise kokkuleppega, on AÕS § 226 lg 1 imperatiivne ega võimalda pooltel seaduses sätestatust kõrvale kalduda (vrd RKTKo 10.12.2025, 2-23-3798/19, p-d 14.2–14.3). Seejuures ei ole keelatud õigustatud isikul ja koormatud kinnisasja omanikul võlaõiguslikult seaduses sätestatust erinevalt kokku leppida, näiteks anda etteulatuvalt nõusolek isikliku kasutusõiguse üleandmiseks. Selline kokkulepe on aga siduv üksnes kokkuleppe sõlminud lepingupooltele ning seda ei saa muuta isikliku kasutusõiguse asjaõiguslikuks sisuks ka kinnistusraamatu kande vahendusel. 10.
- Kuna õigusjõud on vaid seadusega ette nähtud kannetel, saab üksnes seadusega ette nähtud kannete õigsust eeldada ja nendele andmetele tuginedes õigust AÕS § 561 järgi heauskselt omandada. Kuna seadusandja on ette näinud, et isikliku kasutusõiguse saab üle anda üksnes koormatud kinnisasja omaniku nõusolekul (v.a AÕS § 226 lg 2 olukord) ning kinnistusraamatu kande muutmiseks peavad nõusoleku andma kõigi koormatud kinnisasjade kõik omanikud TsÜS § 111 lg-s 2 ja AÕS §-s 641 sätestatud vorminõuet järgides, ei ole lepingupooltel võimalik kinnistusraamatu kande vahendusel AÕS § 226 lg-s 1 sätestatud tingimusi kokkuleppeliselt eriõigusjärglastele siduvaks muuta. Vastupidine tõlgendus muudaks AÕS § 226 lg 1 sisutühjaks. Isikliku kasutusõiguse üleandmise piiramine vastab isikliku kasutusõiguse olemusele, kuivõrd AÕS § 68 lg 1 järgi kuulub asja kasutamise üle otsustamise õigus omandiõiguse tuuma hulka ning isikliku kasutusõiguse üleandmisel selline oluline funktsioon omandist lahutatakse. Sellega sekkutakse eelkõige koormatud kinnisasja omaniku õigusesse otsustada ja teada, kelle kasuks ja millise sisuga õigus tema kinnisasja koormab. Seega tagavad seaduses sätestatud piirangud koormatud kinnisasja omaniku otsustusõiguse ning välistavad mh tagajärje, kus isikliku kasutusõiguse instituudi kaudu muudetaks korterelamu juures asuv parkimiskoht iseseisvalt käibevõimeliseks, s.o seda saaks omandada ja võõrandada lahutatuna kindlast korteriomandist. 10.
- Kuna praegusel juhul koormab isiklik kasutusõigus peale avaldaja korteriomandi veel 35 korteriomandit ning avaldaja kui varasema korteriomaniku eriõigusjärglane ei ole esitanud kinnistusosakonnale kõigi koormatud korteriomanike notariaalselt tõestatud nõusolekuid, on kohtud jõudnud õigele lõppjäreldusele ja jätnud kandeavalduse põhjendatult rahuldamata. 4
(5)2-24-18562 11. Arvestades, et isiklike kasutusõiguste üleandmine AÕS § 226 lg-s 1 sätestatud viisil võib osutuda korteriomanike jaoks keeruliseks ja kulukaks, on korteriomanikel võimalik sõlmida erikasutusõiguse kokkulepe (vt
§ 13lg 1).
Erikasutusõiguse kokkuleppega antakse korteriomanikule ainuõigus vallata ja kasutada lisaks eriomandi esemele veel mingit osa kaasomandi esemest teisi kaasomanikke täielikult või osaliselt välistavalt (
§ 14
), kusjuures erikasutusõiguse esemeks võib mh olla ka parkimiskoht (RKTKm 07.12.2021, 2-19-5506/43, p 14; RKTKm 20.06.2022, 2-19-43/43, p 11). 11.1. Sarnaselt muude piiratud asjaõiguste seadmiseks sõlmitud kokkulepetega tuleb ka erikasutusõiguse kokkulepete puhul eristada võlaõiguslikku lepingut, mis kehtib vormivabana kokkuleppe sõlminud poolte (korteriomanike) vahel, ning notariaalselt tõestatud kokkulepet (
§ 3
lg 3 koosmõjus AÕS §-ga 120), mis on eriomandi sisuna kinnistusraamatusse kantud. Üksnes viimasel juhul on kokkulepe
§ 13
lg 3 järgi kehtiv ka eriõigusjärglaste suhtes (RKTKm 01.06.2022, 2-19-16450/58, p 16). Seega, kui korteriomanikud ühiselt soovivad, et parkimiskoha erikasutusõigus kehtiks korteriomandi võõrandamisel ka uute korteriomanike suhtes, on selleks vajalik kõigi korteriomanike notariaalselt tõesatud erikasutusõiguse kokkuleppe sõlmimine ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse. Erinevalt isikliku kasutusõiguse üleandmisest saab korteriomanik talle kuuluva erikasutusõiguse üle anda vastavalt kas kolmandale isikule (
§ 14
lg 2) või teisele korteriomanikule (
§ 14lg 3) ilma ülejäänud korteriomanike nõusolekuta.
11.2. Juhul, kui mõni korteriomanikest ei ole nõus kokkuleppe sõlmimise eelduseks olevat tahteavaldust andma, võib korteriomanik nõuda kokkuleppe sõlmimiseks vajaliku (puuduva) tahteavalduse andmist (
§ 13
lg 2;
§ 9lg 2; RKTKm 07.12.2021, 2-19-5506/43, p 14; RKTKm 20.06.2022, 2-19-43/43, p 11).
- Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 järgi avaldaja kanda. Hüvitatavad menetluskulud puuduvad.
- Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb tasutud riigilõiv TsMS § 150 lg 32 alusel arvata riigituludesse. (allkirjastatud digitaalselt) 5
(5)