KOHTUMÄÄRUS Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Anneli Alekand, Üllar Roostoja, Margit Jäätma Määruse tegemise koht ja aeg Tartu, 18. september 2025 Tsiviilasja number 2-24-18562 Tsiviilasi Tiit

) § 64 lg-le 1 on kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping). Lepingu järgi kinnistamisavaldusele lisatud nõutav käsutustehing sisaldub lepingu punkti 11.2 teises lauses: “Tiit Pikma annab üle registriosa number 4405303 III jakku kande nr 16 all kantud isikliku kasutusõiguse ja kõik sellest tulenevad õigused ja kohustused ning Marko Pungar võtab isikliku kasutusõiguse ning kõik sellest tulenevad õigused ja kohustused vastu”. 2 Isikliku kasutusõiguse üleandmise kokkuleppe sõlmijatel on jäänud tähelepanuta, et isiklik kasutusõigus Tiit Pikma kasuks koormab kokku 35 kinnistut (4404603–4405703; 4405903– 4408103). Nimetatud isiklik kasutusõigus on kinnistusregistriossa nr 43566 sisse kantud

1. augustil 2004 Tartu notar Mati Alliku tõestatud lepingu (notari ametitoimingute raamatu registri number 10941) alusel
2. septembril 2004 ja kinnistu jagamisel tekkinud korteriomandite registriosadesse üle kantud
3. septembril
5. augusti
6. a lepingu punktis 4.3 on mh märgitud, et kinnistut koormavat kasutusõigust ei jagata ja see jääb koormama kõiki tekkivaid korteriomandeid. Isikliku kasutusõiguse üleandmise kokkuleppes on koormatud kinnistuna märgitud ainult nr 4405303, st kokkuleppe ese on määratletud puudulikult. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 475 lg 1 p 10, § 477 lg 1, § 363 lg 1 p 1, KRS § 1 lg 11 esimeses lauses sätestatu järgi peab kinnistusosakonnale esitatav kokkulepe olema selge. Vastavalt

§ 226

lg-le 1 võib isikliku kasutusõiguse kinnisasja omaniku nõusolekul teisele isikule üle anda. Õiguskirjanduses (vt Varul, P. et al, Asjaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne, Tallinn 2014,

§ 64

ülaindeksiga 1 kommentaar 3.2.3b lk 208) on selgitatud, et

§ 226

võimaldab isikliku kasutusõiguse üleandmist üldjuhul üksnes kinnisasja omaniku nõusolekul, seega ka käesoleval juhul. Õiguskirjanduses (vt Varul, P. et al, Asjaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne, Tallinn 2014,

§ 226kommentaar 3.4 lk 58) on selgitatud, et nõusoleku vorminõue (notariaalne tõestamine) tuleneb Ts

ÜS §-st 111 ja

§ 64lg-st 1.

Vastavalt KRS § 35 lg 1 p-le 2 tuleb kinnistamisavaldusele lisada nõutavad nõusolekud. Kuivõrd lepingu punktis 11.2.2 sisalduvas kinnistamisavalduses taotletud kande tegemise takistust määratud tähtajaks ei kõrvaldatud, on selle kinnistamisavalduse alusel kinnistamine, kinnisasjade nr 4404603–4405703 ja nr 4405903–4408103 kolmandate jagude Tiit Pikma kasuks seatud isikliku kasutusõiguse kannete muutmine, välistatud

§ 226lg 1, KRS § 35 lg 1 p 1 ja p 2 sätestatust tulenevalt.

Registripidaja jättis kinnistamisavalduse rahuldamata. Registripidaja jättis lepingu punktis 11.2.2 sisalduva taotluse muuta kinnisasja nr 4405803 kolmanda jao kannet Tiit Pikma kasuks seatud isikliku kasutusõiguse kohta rahuldamata, sest kinnisasja nr 4405803 kolmandas jaos ei ole kannet Tiit Pikma isikliku kasutusõiguse kohta, mida oleks võimalik muuta. MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED

1. Marko Pungar esitas registripidaja
2. novembri
3. a määruse nr 1131192024 peale määruskaebuse, milles palub määrus tühistada ning rahuldada Marko Pungari
4. oktoobri 2024 esitatud kinnistamisavaldus kinnistusraamatusse kannete tegemiseks registriosadesse, millesse on Tiit Pikma kasuks kantud isiklik kasutusõigus. Registripidaja seisukoht, et Sõbra tn 31 korteriomandeid koormab üks jagamatu isiklik kasutusõigus, ei ole õige. Isiklike kasutusõiguste kannete aluseks oleva
5. augusti
6. a lepingu punkti 2.2 ja kandeavalduse ning kinnistusraamatusse tehtud kannete kohaselt koormati Sõbra 31 korteriomandid 28 üleantava isikliku kasutusõigusega. Isikliku kasutusõiguse üleandmiseks on vajalik õiguse omaja ja omandaja kokkulepet ning see on vaatamata asjaolule, et õiguse määratlemiseks on viidatud vaid registriosa 4405303 III jakku kande 16 alusel tehtud kandele, korrektne. Kandeavalduses on näidatud kõik registriosad, milles tuleb isikliku kasutusõiguse võõrandamine nähtavaks teha. Ekslikult on kandeavaldusse jäänud ka registriosa 4405803, milles isikliku kasutusõiguse kannet Tiit Pikma kasuks ei ole. Kui isiklikud kasutusõigused on juba algselt seatud üleantavatena, nimetatud kannetele ei ole esitatud vastuväiteid ja kanded on kehtivad, siis sellised asjaõigused kehtivad. Antud juhul on kinnistusraamatusse kantud ”Isiklik kasutusõigus Tiit Pikma (isikukood 3 XXXXXXXXXXXX) kasuks. Tähtajatu ja üleantav isiklik kasutusõigus rajatisele, parkimiskohale nr 16, mille sisu kohta kehtib
7. augusti
8. a lepingu punkt 2.
9. Kandel on sama järjekoht III jao kannetega nr 1-15 ja 17-
10. Registriossa nr 4356603 sisse kantud
11. septembril 2004, siia üle kantud.” Isikliku kasutusõiguse tekkimise aluseks oleva
12. augusti
13. a lepingu punktis 2.2 on kinnistu omanik määranud isikliku kasutusõiguse sisu järgmiselt: “Omanik oma esindaja kaudu kokkuleppel Aktsiaseltsiga Tartu Ehitus on otsustanud koormata kinnistu kahekümne kaheksa

§-ga 226 muudetakse isiklik kasutusõigus piiratud ulatuses üleantavaks.

§ 226

lg 1 näeb ette, et isikliku kasutusõiguse võib kinnisasja omaniku nõusolekul teisele isikule üle anda, muutmata seejuures isikliku kasutusõiguse kestust. Isikliku kasutusõiguse omandaja ja esialgne omaja vastutavad kinnisasja omaniku ees isiklikust kasutusõigusest tekkivate kohustuste täitmise eest solidaarselt. Isikliku kasutusõiguse kestus ei tohi pikeneda, st seda arvestatakse ikka esialgse õigustatud isiku eluea või eksistentsi järgi (vt Varul, P. et al, Asjaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne, 2014,

§ 225kommentaar p 3.3).

Tiit Pikma isikliku kasutusõiguse tekkimise aluseks oleva

1. augusti
2. a lepingu punktis 2.2 on kinnistu omanik määranud isikliku kasutusõiguse sisu järgmiselt: “Omanik oma esindaja kaudu kokkuleppel Aktsiaseltsiga Tartu Ehitus on otsustanud koormata kinnistu kahekümne kaheksa