2-23-129145/36

z KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtunik Kristiina Kruusel Otsuse tegemise aeg ja koht 16. jaanuar 2026, Tallinn Tsiviilasja number 2-23-129145 Tsiviilasi A. B. hagi S. O. vastu võlgnevuse 2360,43 euro ja viivise saamiseks Tsiviilasja hind 2643,68 eurot Menetlusosalised ja nende esindajad Hageja A. B. (isikukood XXX), lepinguline esindaja M.

Kostja S. O. (isikukood XXX), lepinguline esindaja A.

Kohtuistungi toimumise aeg 8. detsember 2025 RESOLUTSIOON Jätta A. B. hagi S. O. vastu võlgnevuse 2360,43 euro ja viivise saamiseks rahuldamata.

Menetluskulude jaotus 1. Jätta menetluskulud A. B. kanda.

2.Maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määrusega pärast tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 177 lg 1 p 2 ja lg

2).

Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Esitatud selgitus otsuse edasikaebamise korra ja tähtaja kohta ei ole käsitletav tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 442 lg-s 10 nimetatud maakohtu loana otsuse edasikaebamiseks. Ringkonnakohus võib seetõttu jätta esitatud apellatsioonkaebuse menetlusse võtmata, kui maakohtu otsuse tegemisel ei ole selgelt 1 ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või rikutud menetlusõiguse normi või ebaõigesti hinnatud tõendeid või rikkumised maakohtu otsuse tegemisel küll esinesid, kuid ei võinud oluliselt mõjutada lahendust asjas (TsMS § 637 lg 21).

Kohus selgitab, et vastavalt TsMS § 187 lg-le 6 peab menetlusabi taotluse esitamise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

HAGEJA NÕUDED JA PÕHJENDUSED 1. A. B. (hageja) esitas 24.07.2023 Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse S.

O. (kostja) vastu 3236 euro saamiseks. Kostja esitas vastuväite ning Pärnu Maakohus lõpetas 15.08.2023 määrusega maksekäsu kiirmenetluse ja andis nõude üle Harju Maakohtule menetluse jätkamiseks hagimenetluses.

2.Hageja esitas 04.09.2023 Harju Maakohtule hagi kostja vastu, milles palus, arvestades hilisemaid 26.10.2023, 25.03.2024, 15.07.2024 ja 26.06.2025 täpsustusi, kostjalt hageja kasuks välja mõista võlgnevuse 2360,43 eurot ja viivise põhinõudelt (2360,43 eurot) alates hagi esitamisest võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni põhinõude suuruseni kuni selle nõude kohase täitmiseni. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.

3.Hagiavalduse kohaselt sõlmiti 21.02.2021 hageja ja kostja vahel tähtajaline eluruumi üürileping, mille kohaselt anti hageja kasutusse tasu eest XXX asuv eluruum tähtajaga kuni 01.07.2022. Üürilepingu sõlmimisel tasus hageja kostjale tagatisraha kahe kuu üüri ulatuses, s.o kokku 900 eurot (2 x 450), mille tagastamist on tal õigus nõuda VÕS § 308 lg 3 alusel.

Hageja leiab, et tal on õigus tagasi nõuda kostjalt enammakstud üüri ja kõrvalkulusid ning lisaks sellele ka hoone korrashoiu- ja parenduskulusid VÕS § 292 lg 1 1 tähenduses. Poolte vahel 21.02.2021 sõlmitud tähtajaline üürileping muutus tähtajatuks üürilepinguks VÕS § 310 lg 1 tähenduses, sest hageja jätkas pärast 01.07.2022 kostjalt üüritud eluruumi kasutamist ja kostja ei ole tuginenud asjaolule, et ta avaldas hagejale kahe nädala jooksul tahet mitte jätkata üürilepingu täitmist. Üürileping lõppes 17.05.2023 poolte kokkuleppel. Kostja ei ole teatanud hagejale nõudest tema vastu. Hageja andis kostjale viimaselt üüritud korteri märkusteta üle üürilepingu lõppemise päeval, s.o 17.05.2023. Kuna kostjal ei ole enam õigust kahjunõuet ega üüri ja kõrvalkulude nõuet tasaarvestada hageja tagatisraha nõudega, on hagejal õigus saada märgitud tagatisraha tagasi.

3.1. Kindlustus- ja valvekulud. Üürilepingu lisa 2 kohaselt on üksikasjalikult loetletud need teenused, millede tasumise kohustus lasub üürnikust hagejal. Hoone kindlustuse tasumise kohustus lasub hagejal ja KÜ esitatud arvetel on olemas kuluartikkel „Hoone kindlustus”, kuid see rida on jäänud tühjaks. Sellest järeldab hageja, et kindlustusleping on sõlmitud KÜ ja üürileandjast kostja vahel eraldi ning puudutab ainult hoonet, mitte üüritavat korterit. Kuna kindlustusjuhtumi korral on ainsaks võimalikuks kasusaajaks korteri omanik, ei saa korteri kindlustus olla üürniku kohustuseks.

Valveteenuse kulud on toodud KÜ esitatud arvete real „Videovalve” ja need on hageja poolt täies ulatuses tasutud. Kõik ülejäänud kostja nõuded seoses mistahes muude valveteenustega 2 on alusetud. Samas hageja, soovides säilitada korrektseid suhteid üürileandjast kostjaga, tasus ajal, mil poolte vahel käis arutelu uue üürilepingu sõlmimise üle, mis aga ei viinud tulemuseni, ilma ühegi ametliku arve või nõude esitamiseta kostja poolt 487,50 euro suuruse summa, mida hageja peab kostja alusetuks rikastumiseks. Üürilepingu lisa 2 kohaselt sõlmib turvateenuse lepingu ja tasub selle teenuse eest üürnikust hageja, kes aga ei ole vastavat lepingut sõlminud ega kavatsenudki seda teha ja kostja oli sellest teadlik. Kui aga üürileandjast kostja on omal algatusel sõlminud valvelepingu, siis turvasüsteemi kasutamiseks vajalikud ligipääsukoodid jäid üürnikule üle andmata vastavalt üürilepingu lisaks 1 olevale üleandmis-vastuvõtmisaktile. Hagejale ei saa panna kohustust maksta teenuste eest, mida ta ei ole tellinud ega kasutanud, s.o kostja poolt hagejalt nõutava summa puhul puudub igasugune õiguslik alus ja hageja käsitleb seda kostja alusetu rikastumisena.

3.2. Maamaks. Hageja on poolte vahel sõlmitud üürilepingu tingimustest lähtudes nõus kandma kostja poolt nõutud maamaksu kulu summas 51,48 eurot kogu üüriperioodi eest vastavalt kostja esitatud arvestusele, kuna selline kohustus on ette nähtud üürilepingus, kuigi kostja ei ole kunagi selle kulu tasumiseks hagejale arvet esitanud.

3.3. Üüri tõstmise tühisus ja enammakstud üür. Üürilepingu uute tingimuste ja võimaliku remondi (kusjuures remont pidanuks toimuma üürnikust hageja maitse järgi, kuid üürileandjast kostja arvamust arvesse võttes) tegemise arutelude käigus püüdis hageja säilitada usaldusväärsed suhted kostjaga, tasudes üürilepingu järgsest kohustusest suuremaid summasid, saades aru, et vajaduse tekkimise korral tehakse maksete hilisem ümberarvestus.

Kuna kostja keeldus vajaliku remondi teostamisest ja ei lubanud ka hagejal seda omal kulul teha, otsustas hageja üüripinna vabastada, millest teatas kostjale ette ja viimane nõustus seaduses ettenähtust lühema etteteatamistähtajaga, mistõttu lõpetasid pooled üürisuhte vastastikusel kokkuleppel 17.05.2023. Kui kostja väidab, et üürihind on ootamatult tõusnud 44,44% võrra (650/450 = 1,4444), mida tegelikult ei ole toimunud, siis oleks ta pidanud sellist märkimisväärset üüri tõusu arvestuslikult ja majanduslikult põhjendama, mis aga jäi tegemata.

Uut üürilepingut poolte vahel ei ole sõlmitud, mistõttu jäi üürihind endisele tasemele, s.o 450 eurot, mitte aga 650 eurot.

3.4. Hoone korrashoiu- ja parenduskulud. Hoone korrashoiu- ja parenduskulude, nagu hooldus- ja halduskulud, remondikulud, KÜ laenu tagasimaksed ja elektroonilise arveldamisega seotud kulud, katmine ei saa olla üürniku kohustuseks, kuna selliseid kulusid ei ole üürilepingus ette nähtud. Kõik hageja poolt tehtud enammaksed ei olnud seotud korrektselt esitatud arvete tasumise või vaidlustamata võla katmisega, vaid tulenesid asjaolust, et hageja ei saanud alati õigel ajal KÜ arvetega tutvuda ning kogu üüriperioodi jooksul ei ole kostja esitanud temale täpseid andmeid energiatarbimise kohta. Kuigi kostja ei ole esitanud KÜ arveid üüriperioodi kahe viimase kuu eest, on hageja valmis menetluse lihtsustamiseks tunnistama nende õigsust vastavalt kostja esitatud arvutusele, s.o summas 332,49 eurot.

3.5. Kogu eelnevat arvesse võttes ja pärast viimaste kuude kohta arvete saamist tegi hageja vastavad arvutused ja tegi kindlaks, et hageja poolt kostjale kogu üüriperioodi jooksul tehtud maksete kogusumma, mis sisaldab kõiki makseid (sh tagatisraha), oli 16 933,42 eurot.

Tasumisele kuuluvaks üürisummaks oli 450 eurot kuus 25 kuu ja 17 päeva eest 2023 mais, s.o kokku 11 496,77 eurot. Korteriühistu poolt kogu üüriperioodi jooksul esitatud arved summas 4407,43 eurot. Hageja poolt alusetult enammakstud summad korteriühistu teenuste eest, mis ei ole poolte vahel sõlmitud eluruumi üürilepingus ette nähtud, s.o a) hooldus- ja halduskulu 32,80 eurot; b) remondikulu 19,74 eurot; c) elektroonilise arveldamise kulu 0,23 eurot; d) laenu tagasimakse 21,71 eurot, s.o kokku 74,58 eurot ühes kuus, mis teeb kogu üüriperioodiga 3 (25 kuud ja 17 päeva) korrutatuna 1905,40 eurot. Maamaksu kulu oli kogu üüriperioodi eest summas 51,48 eurot ja elektrienergia kulu summas 522,71 eurot. Seega moodustab kostja alusetu rikastumine kokku 2360,43 eurot (16 933,42 - 11 496,77 - 4407,43 - 51,48 - 522,71 + 1905,40). Kuna hageja on oma kohustused tegelikult ära täitnud, siis on ta täitnud lepingust tulenevalt kohustusi ulatuses, milleks puudus lepingust ja seadusest tulenev alus.

4.Kostja väited ja tõendid seoses üüri tõstmisega on oma olemuselt õigustühised VÕS § 299 lg 2 p 1-4 ja lg 3 tähenduses. Kostja ei ole maamaksu ega kindlustuse tasumist hagejalt kunagi varem nõudnud. Tulenevalt poolte vahel 21.01.2021 sõlmitud üürilepingu p-st 3.4 ei pidanud hageja üldse valveteenuse eest kostjale tasuma, s.o hagejal oli soovi korral võimalus (mitte kohustus) sõlmida vastav valveteenuse leping ja tasuda selle sõlmimisel otse teenusepakkujale.

5.Hageja ei vaidlusta kostja poolt märgitud elektrienergia kulu suuruses 522,71 eurot.

Hagejale ei saa panna kohustust maksta teenuste eest (kindlustus- ja valvekulud), mida ta ei ole tellinud ega kasutanud. Hageja on poolte vahel sõlmitud üürilepingu tingimustest lähtudes nõus kandma kostja poolt nõutud maamaksu kulu summas 51,48 eurot kogu üüriperioodi eest vastavalt kostja esitatud arvestusele, kuna selline kohustus on ette nähtud üürilepingus, kuigi kostja ei ole kunagi selle kulu tasumiseks hagejale arvet esitanud. Hageja tunnistab menetluse lihtsustamiseks KÜ arvete õigsust üüriperioodi kahe viimase kuu eest vastavalt kostja esitatud arvutusele, s.o summas 332,49 eurot.

6.Üürilepingu kohaselt oli üürihind 450 eurot kuus ning seda ei ole kunagi muudetud. Poolte vahel ei ole toimunud ühtegi kokkulepet üürihinna muutmiseks, samuti ei ole hagejale kunagi esitatud VÕS § 299 nõuetele vastavat üüritõstmise teadet. Seetõttu jäi üürihind kogu üüriperioodi vältel 450 euroks. Kostja väide, et hageja „faktiliselt nõustus“ uue üürihinnaga, ei ole õige. Maksete tegemine ei tähenda üürihinna muutmisega nõustumist ning ei saa asendada kirjalikku teadet.

KOSTJA VASTUVÄITED 7. Kostja ei tunnistanud hagi ja palus jätta selle rahuldamata. Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda.

8.Hageja nõue tagatisraha tagastamiseks kannab kohut eksitavat iseloomu. Üürilepingu lõpetamise ajaks jäi hageja poolt tasumata:  üür ajavahemiku 21.03.2023-17.05.2023 eest summas 1213 eurot (650 eurot kuus);  nelja kuu (2023 aasta veebruar – 18,25 eurot, märts – 15,65 eurot, aprill - 12,97 eurot ja mai 17 päeva – 6,33 eurot) elektri kasutamise eest summas 53,20 eurot;  kommunaaltasud märtsi ja aprill eest summas 332,49 eurot;  maamaks kogu üüri perioodi eest summas 51,48 eurot;  kindlustuse eest kogu üüri perioodi eest summas 277,34 eurot;  viie kuu valve eest – 104,95 eurot (kuumaks 20,99 eurot x 5).

Vastavalt ülaltoodule jäi hageja poolt tasumata lepingu lõpetamisel võlg summas vähemalt 2027,51 eurot. Kostja teavitas hagejat võlgnevusest Viber messengeri kaudu, samas saatis temale arvestuskäigu, mille kohaselt hageja jäi võlgu kostjale 1033 eurot. Siinkohal toodud arvestused ei olnud täpsed, kuna kostja soov oli näidata hagejale, et tagatisraha ei kuulu tagastamisele, kuna hagejal jäi tagatisraha suurust ületav võlg. Võla sissenõudmisega kostja tol ajal tegeleda ei soovinud ja pakkus hagejale õigusrahu nimel lõpetada vaidlus rahumeelselt ja loobuda igasugustest nõuetest üksteise vastu. Kuna hageja kogu perioodi jooksul ei pidanud 4 vajalikuks või võimalikuks maksta lepingus ettenähtud makseid õigeaegselt, samas teatas arvestite näitude numbrid mitte arvestite järgi aga oma äranägemise järgi, olid tekkinud ka viivised ja ebatäpsused tasumistel. Seega reaalse võla numbri tekkimist oli raske jälgida kogu üürilepingu kehtivuse perioodi jooksul. Hagi menetlusse võtmisel tekkis kostjal vajadus kõikide asjasse puutuvate numbrite kontrollimiseks ja kostja tegi arvestusi kogu üürilepingu kehtivuse perioodi eest. Arvestuste kohaselt tuli välja, et hageja poolt jäi tasumata summa 2245 eurot. Lepingu lõpetamise ajaks oli hagejal tekkinud võlg kostja eest summas 2245 eurot ja ületas tagasimakse summat (900 eurot) 1345 euro võrra (2245 - 900). Üürilepingu p 3.13 kohaselt kui lepingu lõppedes tekib üürnikul lepingust tulenev võlg üürileandja ees, on üürileandjal õigus tasumata võlgnevuse likvideerimiseks kasutada tagatisraha summat.

Eeltoodust lähtudes on nõue tagatisraha tagastamise osas alusetu ja ei kuulu rahuldamisele.

Hageja võlg kostja ees on jätkuvalt 1345 eurot.

8.1. Pooled leppisid kokku alates 07.2022 üüri tõstmise 100 eurot võrra, mis oleks 550 eurot kuus. Üüri tõstmise kohta puuduvad kirjalikud kokkulepped. Kostja alati lähtus sellest, et kui leping on poolte poolt kinnitatud isegi suuliselt, tuleb sellest ka kinni pidada. Suulise kokkuleppe üüri tõstmise kohta juuli kuust on muuhulgas kinnitatud poolte kirjavahetusega 2023 aasta detsembri alguses, kus hageja kinnitab, et niigi maksab juba augustist 550 eurot ja ei ole nõus üüri tõstmisega kuni 650 eurot, millele kostja vastab, et ei ole nõus jätkama korteri üürile andmist 550 euro eest, millele hageja vastab, et nõus läbirääkimiseks. Eeltoodust võib järeldada, et kostja esitas hagejale teate üüri tõstmise kohta kuni 650 eurot detsembri alguses, ehk rohkem kui kuu aega ette, ehk alates 21 märtsist. Peale läbirääkimisi hageja siiski soovis korterit edasi üürida ja vaikimisi nõustus üüritasu tõstmisega kuni 650 euroni. Selle kinnitamiseks on asjaolu, et hageja jätkas elamist korteris edasi kuni 17.05.2023. Sellest tulenevalt märtsi-aprilli ja edasine üür oli juba hinnaga 650 eurot. Aprilli alguses hageja teavitas kostjat, et üürtasu on tema jaoks siiski kallis ja tema soovib lepingut lõpetada 17.05.2023 kuupäevaks, millega kostja nõustus.

8.2. Üürilepingu kehtivuse perioodi jooksul viibis hageja peamiselt välismaal (Belgias või Venemaal) ja elas korteris ca üks nädal kuu aja jooksul, seega arved elektritarbimise eest olid suhteliselt väiksed ja ei ületanud 53 eurot – suurem arve. Reeglina arved ei ületanud 20 eurot kuus. Siinkohal ei ole eluliselt usutav, et üürnik hakkaks maksma iga kuu kaupa 100 eurot elektri kasutamise eest arvestades oma reaalset elektritarbimist.

8.3. Signalisatsiooni eest tasus kostja igakuiselt kokku kolme objekti eest ja selle tasumiseks saab kostja igakuiselt ühise arve. Hagejal ei ole olnud enne üürilepingu lõpetamist kunagi reklamatsioone signalisatsiooni eest tasumise ega selle töötamise kohta. Seda enam, hageja elades üürikorteris, ise pani selle valve alla.

8.4. Juba alates üürilepingu kehtivuse ajast kujunes praktika, et hageja tasub või peab tasuma arve täies ulatuses. Kostjale teadeolevalt on hageja oma eriala järgi jurist ja omab vastavat haridust. Hageja nägi arvete sisu ja üürilepingu kehtivuse jooksul tasus või soovis tasuda arveid täies ulatuses. Hageja ei ole kuni üürilepingu lõpetamiseni kunagi vaidlustanud hoone korrashoiu- ja parenduskulude tasude tasumist. Vastastikuses korras pole kostja kunagi palunud hagejat tasuda üürilepingu tingimustega ettenähtud maamaksu ja kindlustust. Seega oli lepingulises suhtes pooltel välja kujunenud VÕS § 23 lg 1 p 2 järgi praktika, mille kohaselt tasub üürnik kommunaalteenusete eest arved täies ulatuses, seejuures üürileandja ei esita üürnikule nõudeid muu kõrvalkulude kohta.

5 9. Menetluse käigus on hageja seisukohad korduvalt muutunud nii kahju ulatuses kui ka argumentatsioonis. Enne üürilepingu sõlmimist arutasid pooled vastavaid kulusid ning jõudsid kokkuleppele, mille kohaselt oli kostjal õigus nõuda tasu nii maamaksu kui ka kindlustuse eest. Kostja otsustas seda õigust siiski mitte kasutada, arvestades asjaolu, et hageja tasus kõik esitatud arved täies ulatuses ning ei pidanud sellist arvestamise korda oma üürnikupositsiooni kahjustavaks. Siinkohal tuleb arvestada asjaolu, et hageja on juriidilise haridusega isik ning oli seetõttu kindlasti teadlik, millised kulud tuli tal lepingu alusel tasuda ja millised mitte.

Üürilepingu kehtivuse ajal ei ole hageja kunagi vaidlustanud kommunaalarvete tasumise kohustust täies ulatuses, mistõttu oli selline korraldus kooskõlas poolte kokkuleppega ning lisaks lepingu kehtivuse vältel kujunes ka välja pikaajaline kindel praktika.

9.1. Kostja toob välja täpsustatud arvestuse, mille kohaselt hageja poolt jäi tasumata:  üür ajavahemiku 21.03.2023-17.05.2023 eest summas 1195 eurot (650 eurot täis kuu (alates 21.03.2023 kuni 20.04.2023) + 26 päeva (alates 21.04 kuni 17.05.20230 x (650/31)). Siinkohal selgitab kostja, et lähtub kahel viimasel kuul üüritasu arvestamisel summast 650 eurot;  nelja kuu (2023 aasta veebruar – 18,25 eurot, märts – 15,65 eurot, aprill – 12,97 eurot ja mai 17 päeva – 6,33 eurot) elektri kasutamise eest summas 53,20 eurot;  kommunaaltasud märtsikuu eest 209,44 eurot ja aprillkuu eest 164,93 eurot. Kokku kommunaalmaksete eest võlg summas 344,21 (209,44 + 164,93 - 30,16) eurot;  vastavalt kostja arvelduskonto väljavõttele tasus hageja valvesignalisatsiooni eest kokku 487,50 eurot, mis vastab 23,2 kuu teenuseperioodile (487,50 / 20,99). Hageja kasutas valveteenust kokku 26 kuud ja 17 päeva, mistõttu jäi hagejal valveteenuse eest tasumata 70,20 eurot (arvestus: 20,99 × (26 – 23,20) + 11,50 mai 17 päeva eest).

Vastavalt ülaltoodud arvestusele jäi hagejal üürilepingu lõpetamise ajaks tasumata vähemalt 1662 eurot (1195 + 53,2 + 344,21 + 70,20). Hageja poolt kogu perioodi jooksul alates märtsist 2021 kuni 17.05.2023 jäi tasumata summa 1831,81 eurot (korrigeeritud arvestuskäik dtl 481482). Tasumata lõppsummade (1662 eurot ja 1831,81 eurot) numbrite erinevus on tingitud hageja tasumise ja näitude esitamise distsipliiniga. Hageja võlg kogunes järjepidevalt kogu üürilepingu kehtivuse vältel. Lepingu lõpetamise ajaks oli hagejal tekkinud võlg kostja ees summas 2731,81 eurot. Võttes arvesse tagatise summas 900 eurot, on võlgnevuse jääk lepingusuhete lõppemise ajal 1831,81 eurot (2731,81 - 900). Vastavalt üürihindade statistikale ei langenud samaväärsete korterite keskmine üürihinna alammäär juba 2022. aasta augustis alla 14 euro ruutmeetri kohta. Arvestades üüripinna suurust 65,8 m², oleks sellise eluruumi keskmine üüritasu alates 2022. aasta augustist olnud ligikaudu 921 eurot kuus. Sellest tulenevalt üürihind 550 eurot ja 650 eurot kuus oli majanduslikult igati põhjendatud.

9.2. Hageja tagantjärele esitatud nõuded ja ümberarvestused ei ole kooskõlas tema varasema käitumisega ning on vastuolus hea usu põhimõttega. Seetõttu ei saa selliseid nõudeid pidada põhjendatuks ega kohaldatavaks. Sellest tulenevalt puudub hagejal igasugune õiguslik alus esitada kostja suhtes nõudeid alusetu rikastumise sätete alusel.

KOHTU PÕHJENDUSED 10. Kohus leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata.

11.Kuivõrd kohus menetleb käesolevat tsiviilasja lihtmenetluses, siis kasutab kohus TsMS § 444 lg-s 2 sätestatud õigust ning piirdub kohtuotsuse põhjendavas osas üksnes õigusliku põhjenduse ja tõendite, millele on rajatud kohtu järeldused, märkimisega.

6 12. TsMS § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teisest lõikest tulenevalt määrab pool ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. Õiguse kohaldamise üle otsustab poolte esitatud asjaolude põhjal kohus (TsMS § 436 lg 7 ja § 438 lg

1).

13.Hageja on esitanud kostja vastu nõuded tagatisraha ja väidetavalt alusetult makstud summade tagastamiseks ning nõuab ka viivist raha maksmise kohustuste täitmisega viivitamise eest. Esimene nimetatud nõuetest võiks kuuluda rahuldamisele VÕS § 108 lg 1 alusel, millest tuleneb, et kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. Sellise nõude rahuldamise esmaseks eelduseks on kehtivast võlasuhtest tuleneva kohustuse olemasolu, mis on jäänud täitmata või mida ei ole kohaselt täidetud, st see on muutunud sissenõutavaks. Teine nõue võiks kuuluda rahuldamisele VÕS § 1028 lg 1 alusel, millest tuleneb, et kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära. Kõnealuse nõude rahuldamise eeldusena tuleb seega kontrollida, kas kostja on hagejalt hagis nimetatud rahasummad saanud, kas taolised sooritused on toimunud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmiseks ning kas rahasummade sissenõudmiseks puudus õiguslik alus, st kohustust ei olnud olemas, kohustust ei tekkinud või kohustus on pärast selle täitmist ära langenud (hageja väidete kohaselt praegusel juhul kohustust ei eksisteerinud). Juhul, kui kõik VÕS § 1028 lg-st 1 tulenevad eeldused on täidetud, tuleb täiendavalt kontrollida alusetu rikastumise nõuet välistavate eelduste (eeskätt VÕS § 1028 lg-s 2 loetletute) puudumist. Viivise nõudmiseks annab aluse VÕS § 113 lg 1 esimene lause, mille kohaselt võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivise tasumist, arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni.

14.Pooled ei vaidle järgmiste oluliste asjaolude üle:

-21.02.2021 sõlmisid hageja ja kostja tähtajalise eluruumi üürilepingu, mille kohaselt anti hageja kasutusse tasu eest XXX asuv eluruum tähtajaga kuni 01.07.2022 (dtl 93108, tõlge dtl 109-118, 505-506);

-üürilepingu sõlmimisel tasus hageja kostjale tagatisraha kahe kuu üüri ulatuses summas 900 eurot (2 x 450 eurot);

-üürileping muutus tähtajatuks VÕS § 310 lg 1 järgi;

-üürileping lõppes poolte kokkuleppel 17.05.2023 ning samal päeval andis hageja kostjale korteri üle.

15.Esmalt käsitleb kohus hageja nõuet tagatisraha tagastamiseks. VÕS § 82 lg 7 järgi muutub kohustus sissenõutavaks, kui võlausaldajal on õigus nõuda kohustuse täitmist. Kui lepingust ei tulene teisiti, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist kohustuse täitmise tähtpäeva või kohustuse täitmiseks ettenähtud tähtaja möödumisel. Pooled on üürilepingu p-s 3.13 kokku leppinud, et juhul, kui lepingu lõppedes tekib üürnikul lepingust tulenev võlg üürileandja ees või kui üürnik kahjustab eluruumi või selle interjööri sellises ulatuses, mis ei kvalifitseeru eluruumi/interjööri loomuliku kulumisena, on üürileandjal õigus tasumata võlgnevuse likvideerimiseks, eluruumi/interjööri taastamiseks või interjööri asendamiseks kasutada tagatisraha summat. Kui lepingu lõppedes ei esitata üürniku suhtes nõudeid, tagastab üürileandja tagatisraha üürnikule hiljemalt 5 (viie) päeva jooksul pärast lepingu lõppemist.

VÕS § 308 lg 3 sätestab, et üürnik võib nõuda tagatisraha tagastamist, kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist teatanud oma nõudest üürniku vastu.

7 16. Poolte vahel puudub vaidlus, et üürileping on lõppenud 17.05.2023. Samuti puudub vaidlus asjaolus, et kostja ei ole hagejale tagatisraha tagastanud. Hageja väitel ei ole kostja teatanud hagejale nõudest tema vastu. Samas on kostja menetluses tõendanud, et hagejal jäi lepingu lõppedes tasumata võlg ning kostja teavitas sellest hagejat 15.05.2023 Viber messengeri kaudu (vt dtl 208-209). Teatest nähtub võla tekkimise (esialgne) kujunemine ja tagatisrahaga tasaarvestuse tegemine. Seejuures on kostja selgitanud, et võla teates toodud arvestus ei olnud täpne, vaid kostja soovis näidata hagejale, et tagatisraha ei kuulu tagastamisele, kuna hagejal jäi tagatisraha suurust ületav võlg. Võla sissenõudmisega kostja tol ajal tegeleda ei soovinud ja pakkus hagejale õigusrahu nimel lõpetada vaidlus rahumeelselt ja loobuda igasugustest nõuetest üksteise vastu. Käesolevas menetluses on kostja esitanud täpsustatud arvestuse, mille kohaselt jäi hagejal kogu üüriperioodi jooksul alates märtsist 2021 kuni 17.05.2023 tasumata summa 1831,81 eurot (s.o 2731,81 eurot - tagatisraha 900 eurot; vt arvestuskäik dtl 481-482).

Kostja on ka selgitanud, et menetluses esitatud arvutuskäikude (s.o võlgu olevad lõppsummad 1662 eurot ja 1831,81 eurot) numbrite erinevus on tingitud hageja tasumise ja näitude esitamise distsipliiniga. Seega puudub praegusel juhul õiguslik alus hagejale tagatisraha tagastamiseks.

17.Järgnevalt analüüsib kohus hageja nõuet väidetavalt alusetult makstud summade tagastamiseks. Praegusel juhul puudub poolte vahel vaidlus, et hageja on tasunud kostjale kogu üüriperioodi jooksul 16 933,42 eurot (sh tagatisraha 900 eurot). Kostja väidetel tõsteti poolte kokkuleppel üüri alates juulist 2022 summale 550 eurot kuus ja märtsist 2023 summale 650 eurot kuus, valveteenust soovis ja kasutas hageja ning poolte vahel oli praktika, mille kohaselt tasub hageja kommunaalteenuste eest arve täies ulatuses ja kostja ei esita hagejale nõudeid muude kõrvalkulude (maamaks ja kindlustus) kohta. Seetõttu on hageja nõuded alusetud. Hageja väidetel ei ole poolte vahel toimunud ühtegi kokkulepet üürihinna muutmiseks, samuti ei ole hagejale kunagi esitatud VÕS § 299 nõuetele vastavat üüritõstmise teadet. Seetõttu jäi üürihind kogu üüriperioodi vältel 450 euroks. Samuti on hageja arvates kostja nõuded kõrvalkulude (remondifond, laenumaksed, kapitalikukud, muud hoone omaniku kulud) kohta osaliselt õigusvastased. Seega on pooltel vaidlus eeskätt selle üle, kas raha tasumiseks (summas 2360,43 eurot) eksisteeris õiguslik alus või mitte.

18.TsMS § 230 lg 1 esimese lause kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti.

Seejuures on kohus hagimenetluses seotud menetlusosaliste poolt esitatud asjaoludega ning kohus saab asja lahendada lähtudes üksnes nendest asjaoludest, mida menetlusosalised on kohtule esitanud (TsMS § 4 lg 2, § 436). Hageja peab VÕS § 1028 lg 1 kohaldamiseks tõendama, et ta tahtis kostja rikastamiseks täita olematut kohustust või kohustust, mida ei tekkinud või mis langes hiljem ära (vt Riigikohtu 20.12.2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-13411, p 13). VÕS § 1028 lg 1 kohaldamisel peab olema selge, milles seisnes hageja sooritus kostjale VÕS § 1028 lg 1 mõttes ja milline kohustus on ära langenud või tekkimata jäänud (vt Riigikohtu 22.10.2014 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-65-14, p 10). Kostja saab omakorda tõendada, et vaatamata hageja tehtud soorituse alusetusele on tal õigus keelduda saadut tagastamast. Samuti saab kostja tõendada, et hageja ei teinud talle mitte alusetut sooritust, vaid et nende vahel oli muu, tehingu või seaduse alusel tekkinud võlasuhe, millest tulenevalt kostjal on õigus raha saada ja et ta ei pea seda tagasi maksma (vt Riigikohtu 15.05.2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-57-13, p 14).

19.Kohus peab eeltoodust johtuvalt vajalikuks käsitleda esmalt vaidlusküsimust, kas üürimaksu summa muutmine oli põhjendatud või alusetu. Asjas puudub vaidlus, et pooled sõlmisid 21.02.2021 üürilepingu, mille p 3.1 kohaselt kohustus üürnik (hageja) tasuma 8 eluruumi ja sisekujunduse esemete kasutamise eest üürileandjale (kostjale) igakuiselt üürimaksu 450 eurot. Vaidlus puudub, et üürimaksu tõstmise kohta puuduvad kirjalikud kokkulepped. Kostja väidete kohaselt leppisid pooled suuliselt kokku alates juulist 2022 üüri tõstmise 100 eurot võrra, mis oleks 550 eurot kuus ja alates märtsist 2023 oli üüri hinnaks 650 eurot. Hageja väidab, et üürilepingu kohaselt oli üürihind 450 eurot kuus ning seda ei ole kunagi muudetud.

20.Kohus peab poolte ühise tegeliku tahte väljaselgitamiseks kokkuleppe/lepingu muutmise tõlgendamisel juhinduma VÕS §-st 29. VÕS § 29 lg 1 esimese lause järgi lähtutakse lepingu tõlgendamisel lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest, lg-s 4 sätestatakse, et kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendatakse lepingut nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Sama paragrahvi lg-s 5 nähakse ette, et lepingu tõlgendamisel tuleb eelkõige arvestada lepingu sõlmimise asjaolusid, sealhulgas lepingueelseid läbirääkimisi (p 1), tõlgendust, mille lepingupooled on samale lepingutingimusele varem andnud (p 2), lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist (p 3), lepingu olemust ja eesmärki (p 4), vastaval tegevus- või kutsealal mõistetele ja väljenditele tavaliselt antavat tähendust (p 5) ning tavasid ja lepingupoolte vahelist praktikat (p 6).

21.Kohtu hinnangul saab poolte vahelist suulist kokkulepet 550 euro suuruse üürimaksu kohta alates juulist 2022 järeldada pooltevahelisest kirjavahetusest (vt dtl 214) ja hageja poolt kostjale makstud summadest (sh nende selgitustest) (vt dtl 210-211). Kirjavahetusest nähtub, et pooled on üürimaksu suuruse osas pidanud läbirääkimisi ja jõudnud kokkuleppele üürimaksus 550 eurot kuus. Seejuures kinnitab hageja ise, et tasus juba augustis (2022) hinda 550 eurot, mis on kooskõlas ka hageja poolt kostjale makstud summadega. Kostja pangakonto väljavõttest nähtub mh hageja 06.08.2022 ülekanne summas 661 eurot, selgitusega: „Rent aug comm 111.00“ (st renditasu august 550 eurot + kommunaalid 111 eurot), 10.09.2022 ülekanne summas 661 eurot, selgitusega: „Rent sep comm primerno 120“ (st renditasu september 550 eurot + kommunaalid umbes 120 eurot) ja 06.10.2022 ülekanne summas 650 eurot, selgitusega: „Rent oct comm primerno 100“ (st renditasu oktoober 550 eurot + kommunaalid umbes 100 eurot). Nimetatud ülekannete osas ei ole hagejal selgitustes ühtegi viidet väidetava elektri eest tasumisele (eelnevates ülekannete selgitustes on ka viiteid elektri eest tasumisele), summad klapivad kokku üüri ja kõrvalkulude suurusega (vt kommunaalarvete suurused dtl 481). Lisaks on kostja välja toonud, et hageja viibis üürilepingu kehtivuse perioodi jooksul peamiselt välismaal (Belgias või Venemaal) ja elas üürikorteris ca üks nädal kuu aja jooksul, seega olid arved elektritarbimise eest suhteliselt väiksed ja ei ületanud 53 eurot – suurem arve. Reeglina arved ei ületanud 20 eurot kuus (vt tabel dtl 481 ja arved dtl 166-193). Kohus nõustub kostjaga, et ka eluliselt ei ole usutav, et hageja hakkaks maksma iga kuu kaupa 100 eurot elektri kasutamise eest arvestades oma reaalset elektritarbimist. Kohtu hinnangul ei ole üürimaksu summa suuruse 550 eurot kuus kokkulepe õigusvastane ega tühine.

Kahel viimasel kuul on kostja lähtunud üüritasu arvestamisel summast 650 eurot, viidates samuti pooltevahelisele kokkuleppele (dtl 341). Kohtu hinnangul ei saa asjas esitatud tõenditest järeldada, et hageja oleks nõustunud üürimaksu tõstmisega 650 eurole. Pigem nähtub, et hageja ei olnud sellega nõus (vt dtl 214). 08.12.2025 toimunud kohtuistungil kinnitas kostja, et hageja ei ole kostjale ka maksnud 650 eurot suurust üüri.

22.Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et kostjal oli õigus üürilepingu alusel nõuda hagejalt üüri tasumist summas 550 eurot kuus alates augustist 2022 kuni lepingu lõppemiseni.

9 Kohus märgib, et hageja nõustumust üürimaksu suurusega 550 eurot ei saa hiljem ühepoolselt tagasi võtta ning hageja hilisemad väited mittenõustumise kohta on alusetud. Hageja on tasunud kostjale ka uue suurusega (550 eurot kuus) üürimakseid (vt dtl 210-211).

23.Kohtu hinnangul välistab praeguses olukorras VÕS § 13 lg 3 hagejal võimaluse tugineda lepingus kokku lepitud lepingu muutmise vorminõudele. Asjaolu, et lepingu p 6.1 järgi võivad lepingu tingimused muutuda üksnes poolte kirjalikul kokkuleppel, ei tähenda, et lepingut ei olnud võimalik muus vormis muuta. VÕS § 13 lg 3 sätestab, et juhul, kui lepingus oli ette nähtud, et lepingut muudetakse või leping lõpetatakse teatud vormis, ei või üks lepingupool sellele lepingutingimusele tugineda, kui teine lepingupool võis tema käitumisest aru saada, et pool oli nõus lepingu muutmise või lõpetamisega teistsuguses vormis. Praeguses asjas võis kostja hageja käitumisest aru saada, et hageja on nõus lepingu muutmisega suulises vormis. Kohus selgitab, et piisav võib olla nii lepingu täitmisele asumine kui ka ettevalmistused lepingu täitmiseks viisil, mis viitab nõusolekule teha algsesse lepinguteksti muudatusi (vt Võlaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn: Juura, 2016, lk 83, § 13 komm. nr 4.3.). Seega piisab juba ettevalmistustest lepingu täitmiseks, antud asjas aga täitis hageja lepingut uue üürimaksega lõpuni (v.a kaks viimast kuud).

24.Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et üürimaksu summa on kehtivalt muudetud ning nende summade vahe ei kuulu hagejale tagastamisele.

25.Järgnevalt käsitleb kohus kindlustuse- ja valvekulusid. Poolte vahel sõlmitud üürilepingu lisas 2 on loetletud täiendavad kulud, mille tasumise kohustus lasub üürnikust hagejal (vt dtl 106-107, tõlge dtl 505-506). Vaidlus puudub, et nimetatud üürilepingu lisast tulenvalt lasub hoone kindlustuse tasumise kohustus hagejal ja KÜ esitatud arvetel on olemas kuluartikkel „Hoone kindlustus”, kuid see rida on jäänud tühjaks. Hageja väidete kohaselt puudub üürilepingus igasugune kohustus hagejale sõlmida tsiviilvastutuskindlustus, millest tulenevalt ei saa hageja võtta omaks ühtegi kostja poolt esitatud nõuet seonduvalt kindlustusega ja seda eriti olukorras, kus kostja ei ole kohtule esitanud mingeid seda nõuet kinnitavaid tõendeid.

Hageja selline seisukoht on ekslik. Nimelt nähtub, üürilepingu p-st 4.4.19, et üürnik (hageja) kohustub lepingu sõlmimise päeval omal kulul sõlmima eluruumi kindlustuslepingu kahju ja vastutuse kindlustamiseks summas mitte vähem kui [summa] eurot, kandma kõik kindlustuslepinguga seotud kulud, näidates üürileandjat kindlustuslepingu kasusaajana ning esitades kindlustuslepingu koopia üürileandjale lepingu sõlmimise päeval. Kostja väidete kohaselt jäi hagejal kogu üüriperioodil tasumata kindlustuse eest kokku summas 277,34 eurot, samas ei oma see praegusel juhul tähtsust, kuna kostja ei ole hagejalt selle summa tasumist nõudnud. Kostja väidab, et ta otsustas seda õigust mitte kasutada, arvestades asjaolu, et hageja tasus kõik esitatud arved täies ulatuses ning ei pidanud sellist arvestamise korda oma üürnikupositsiooni kahjustavaks.

26.Hageja leiab, et valveteenuse kulud on toodud KÜ esitatud arvete real „Videovalve” ja need on hageja poolt täies ulatuses tasutud, kõik ülejäänud kostja nõuded seoses mistahes muude valveteenustega on alusetud. Vaidlus puudub KÜ esitatud arvetel vastava kulurea osas ning asjaolus, et hageja tasus kostjale üüritud eluruumi valvekuludeks 487,50 euro suuruse summa (vt dtl 211). Üürilepingu lisa 2 kohaselt sõlmib turvateenuse lepingu ja tasub selle teenuse eest üürnikust hageja, kes aga ei ole vastavat lepingut sõlminud ega kavatsenudki seda teha ja kostja oli sellest teadlik. Kui aga üürileandjast kostja on omal algatusel sõlminud valvelepingu, siis hageja väidete kohaselt jäid turvasüsteemi kasutamiseks vajalikud ligipääsukoodid üürnikule üle andmata vastavalt üürilepingu lisaks 1 olevale üleandmis- 10 vastuvõtmisaktile. Seega leiab hageja, et temale ei saa panna kohustust maksta teenuste eest, mida ta ei ole tellinud ega kasutanud.

Kostja on välja toonud, et hageja tasus 08.02.2023 valvesignalisatsiooni eest kokku 487,50 eurot (dtl 211), mis vastab 23,2 kuu teenuseperioodile (487,50 / 20,99). Hageja kasutas valveteenust kokku 26 kuud ja 17 päeva, mistõttu jäi hagejal valveteenuse eest tasumata 70,20 eurot (arvestus: 20,99 × (26 – 23,20) + 11,50 mai 17 päeva eest; vt teenuse hinna kujunemist dtl 207). Lisaks on kostja menetluses tõendanud, et üüritud eluruumi osas oli sõlmitud valveleping (vt dtl 207) ning hagejal olid olemas vastavad koodid, et objekt panna valve alla, st hageja kasutas valveteenust (vt dtl 215). Hageja vastupidised väited on ebaõiged. Nimelt nähtub patrulli väljasõidu raportist, et 26.10.2022 (st üüriperioodil) oli Liivamäe 4-60, Tallinn objekt valve all ning andis sissetungi häire. Patrull käis kontrollimas ning tuvastas, et peale häiret on objekt valvest maha võetud, põhjuseks oli, et hageja tuli koju ning sisenes valves alasse. Seega töötas üüritud korteris valvesignalisatsioon ja hageja kasutas teenust, mille eest kostjale ka tasus.

27.Edasi käsitleb kohus hoone korrashoiu- ja parenduskulude tasumist. VÕS § 292 lg 1 sätestab, et lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega ja ei seondu lepingueseme parendamise või selle puuduse kõrvaldamisega. VÕS § 292 lg 1¹ näeb ette, et eluruumi üürilepingu korral peab üürnik mõistlikus, proportsionaalses ja ettenähtavas ulatuses kandma terve hoone lepingujärgses seisundis hoidmiseks ja parendamiseks vajalikke kulusid (hoone korrashoiu- ja parenduskulud) üksnes juhul, kui selles on lepingu sõlmimisel kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud. Üürilepingu p-s 3.3 on pooled kokku leppinud, et lisaks üürimaksule kohustub üürnik tasuma kõik täiendavad kulud, mis on seotud eluruumi kasutamisega ja on loetletud lepingu lisa 2 alusel, nagu elektrienergia ja kortermaja üldine elektrivarustus, vesi ja kanalisatsioon, küte, prügiveo, lumekoristus ja muud kommunaalteenused. Lisa 2 kohaselt loetletud täiendavaid kulusid hinnatakse igakuiselt arvesti näitude ja teenusepakkujate esitatud arvete alusel. Lisas 2 toodud täiendavate kulude nimekiri, nende tellija ja isik, kes kannab nimetatud kulud, on sätestatud lepingu lisa 2 alusel.

Üürilepingu p-s 3.5 on pooled täiendavalt kokku leppinud, et juhul, kui üüriperioodi jooksul tekib täiendavaid kulusid, mis on seotud eluruumi kasutamisega ja ei ole lepingus sätestatud, tasub üürnik need vastavalt lepingus ettenähtud korrale, kui pooled ei lepi kokku teisiti.

28.Hageja väidete kohaselt on tema poolt alusetult enammakstud summad korteriühistu teenuste eest, mis ei ole poolte vahel sõlmitud eluruumi üürilepingus ette nähtud, s.o a) hooldus- ja halduskulu 32,80 eurot; b) remondikulu 19,74 eurot; c) elektroonilise arveldamise kulu (e-arve, otsekorraldus) 0,23 eurot; d) laenu tagasimakse 21,71 eurot, s.o kokku 74,48 eurot (hagejal ekslikult märgitud 74,58 eurot) ühes kuus, mis teeb kogu üüriperioodiga (25 kuud ja 17 päeva) korrutatuna 1902,84 eurot (hagejal ekslikult märgitud 1905,40 eurot).

Üürilepingust ja selle lisast 2 tulenevalt on pooled kokku leppinud, et üürnik (hageja) tasub mh järgmised kõrvalkulud: hooldustasu (sh heakord), tehnilise hoolduse tasu, maamaks, hoone kindlustus ja lumekoristus. Kohus on seisukohal, et hooldus- ja halduskulu on hõlmatud poolte vahel kokku lepitud hooldustasu (sh heakord) kuludega, mille kohustub tasuma hageja. Lepingust ega selle lisast 2 ei nähtu aga poolte kokkulepet, et remondikulu, elektroonilise arveldamise kulu (e-arve, otsekorraldus) ja laenu tagasimakseid peaks tasuma hageja. Kostja ei ole esitanud kohtule ühtegi tõendit, mis kinnitaks, et sellised kulud oleksid hageja vastutada või et see tuleneks üürilepingu tingimustest. Lisaks tuleb arvestada 11 mõistlikkuse põhimõttega, mis on sätestatud VÕS § 7 lg 1, mille kohaselt tuleb võlasuhte täitmisel lähtuda sellest, mida samas olukorras heas usus tegutsevad isikud loeksid tavaliselt mõistlikuks. VÕS § 7 lg 2 järgi tuleb mõistlikkuse hindamisel arvestada võlasuhte olemust, tehingu eesmärki, asjaomase tegevus- või kutseala tavasid ning muid asjakohaseid asjaolusid.

Kohus leiab, et mõistlikkuse ja hea usu põhimõtte kohaselt ei saa eeldada, et üürnik peaks kandma remondi, elektroonilise arveldamise (e-arve, otsekorraldus) ja laenu tagasimakse kulusid, kui seda ei ole lepingus selgesõnaliselt sätestatud. Tõendite ja lepingus vastava kokkuleppe puudumise tõttu ei ole kohus veendunud, et hagejal oleks kohustus nimetatud kulude tasumiseks. Seetõttu on hageja tasunud kostjale igakuiselt õigusliku aluseta remondikulu 19,74 eurot, elektroonilise arveldamise kulu (e-arve, otsekorraldus) 0,23 eurot ja laenu tagasimakse 21,71 eurot, mis teeb kogu üüriperioodiga (25 kuud ja 17 päeva) korrutatuna 1064,86 eurot.

29.Ülaltoodust tulenevalt ja arvestades hageja poolt kostjale tasumata järgnevaid summasid:

1)üür ajavahemiku 21.03.2023-17.05.2023 eest summas 1011,29 eurot (kohus lähtus kahel viimasel kuul üüritasu arvestamisel summast 550 eurot, mitte 650 eurost); 2) nelja kuu elektri kasutamise eest summas 53,20 eurot (2023 aasta veebruar – 18,25 eurot, märts – 15,65 eurot, aprill – 12,97 eurot ja mai 17 päeva – 6,33 eurot); 3) kommunaalmaksete eest võlg summas 344,21 eurot; 4) valveteenuse eest tasumata 70,20 eurot, kokku tasumata 1478,90 eurot.

Vaidlus puudub, et hageja poolt kostjale kogu üüriperioodi jooksul tehtud maksete kogusumma (sh tagatisraha 900 eurot) oli 16 933,42 eurot. Kui maksete kogusummast (koos tagatisrahaga) 16 933,42 eurot võtta maha tasumisele kuuluv üürisumma 12 901,58 eurot, kommunaalkulud 4419,15 eurot, maamaks 51,48 eurot, elektrikulud 522,71 eurot ja valvekulud 557,24 eurot, saab kohus hageja võlaks 1518,74 eurot. Üüriperioodil on hageja tasunud kostjale õigusliku aluseta kõrvalkulusid summas 1064,86 eurot. Seega on hageja võlg kostja ees siiani 453,88 eurot (1518,74 - 1064,86).

30.Arvestades eeltoodut, ei saa hageja nõuet 2360,43 euro väljamõistmiseks kostjalt rahuldada. Seoses põhinõude põhjendamatusega tuleb rahuldamata jätta ka hageja poolt esitatud viivisenõue. VÕS § 113 lg 1 esimese lause kohaselt võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivist), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Kuivõrd rahalise kohustuse täitmisega viivitamine kostja poolt ei ole asjas tuvastamist leidnud, puudub alus esitatud viivisenõude rahuldamiseks.

MENETLUSKULUDE JAOTUS 31. TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Vastavalt TsMS § 173 lg-s 4 sätestatule näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel.

TsMS § 168 lg 2 järgi kannab menetluse lõpetamise korral menetluskulud hageja, kui sama paragrahvi lg-test 3-5 ei tulene teisiti. Tulenevalt TsMS § 168 lg-st 4 kannab hageja kostja menetluskulud, kui ta loobub hagist või võtab selle tagasi, välja arvatud juhul, kui ta loobub hagist või võtab selle tagasi seetõttu, et kostja on nõude pärast hagi esitamist rahuldanud.

TsMS § 162 lg 1 alusel kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd hageja hagi osaline tagasivõtmine ei olnud tingitud kostja poolt nõude rahuldamisest ning ülejäänud ulatuses jättis kohus hagi rahuldamata, tuleb menetluskulud asjas jätta hageja kanda.

12 32. Maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määrusega pärast tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist (TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2).

33.TsMS § 178 lg-st 1 lähtudes saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. (allkirjastatud digitaalselt) 13

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.