Obsah (4)

§ 25§ 35§ 37§ 38

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtukoosseis Kohtunik Siiri Malmberg Otsuse tegemise aeg ja koht 19.01.2026, Tallinn Tsiviilasja number 2-25-12849 Tsiviilasi S Li hagi S Li vast

§ 25

), mis lõppes abielu lahutamisega (

§ 35

p 3) ja abielu ajal omandati ühisvara hulka omandati korteriomand nr xxx ning sõiduauto xxx (reg.nr xxx) (hagiavalduse p I.2, 1 ja 4, kostja vastuse p 1.2). Samuti kuulub ühisvara hulka poolte ja AS-i SEB Pank vahel sõlmitud laenulepingutest 3 (laenuleping nr XXX, jääk hagi esitamise seisuga 14 731,35 eurot ja laenuleping nr XXX, jääk hagi esitamise seisuga 852,03 eurot) (hagiavalduse p 2 ja 3, hagivastuse p 3.3). 9. Pooled ei vaidle ka selle üle, et ühisvara on jagamata.

§ 37

lg 1 esimese lause kohaselt jagavad abikaasad ühisvara varaühisuse lõppedes omavahel. Vastavalt

§ 37

lg-le 3 jagatakse ühisvara abikaasade vahel kaasomandi lõpetamise sätete kohaselt võrdsetes osades, kui ei ole kokku lepitud teisiti.

§ 38

sätestab, et ühisvaral lasuvad kohustused täidetakse vara jagamise käigus või jagatakse abikaasade vahel sarnaselt muu varaga. Kohustuste jagamisele kohaldatakse võlaõigusseaduses kohustuste ülemineku kohta sätestatut. Kohustuste jagamisele abikaasadevahelistes suhetes kohaldatakse käesolevas seaduses vara jagamise kohta sätestatut. AÕS § 77 lg 2 kohaselt otsustab kohus hageja nõudel, kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele, kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes. 10. Pooled ei vaidle selle üle, et ühisvaras olev sõiduauto xxx (reg.nr xxx) müüakse avalikul enampakkumisel ning saadud raha jagatakse kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele (hagi taotlus nr 7 (dtl 59), vastuhagi lk 3, taotlus nr 4 (dtl 89)). Pooled ei ole esitanud kohtule asjaolusid selle kohta, et nende osad sõiduauto omandis oleksid erinevad, võrreldes

§ 37lg-s 3 sätestatuga.

Kuivõrd pooled ei vaidle sõiduauto jagamise viisi üle, siis lõpetab kohus poolte ühisomandi sõiduauto xxx osas, panna auto avalikule enampakkumisele vastavalt TMS sätetele ning saadud raha, millest arvestatakse maha enampakkumise kulud, jagada poolte vahel võrdsetes osades.

1. Pooled vaidlevad ühisvarasse kuuluva korteriomandi jagamise viisi üle. Riigikohus on oma 29.05.2025 otsuses nr 2-20-17399 kinnitanud varasemat kohtupraktikat selle kohta, et kohus peab lõpetama kaasomandi ühel AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud viisil, mida on taotletud hagis või vastuhagis. Käesoleval juhul taotlevad mõlemad pooled korteriomandi jätmist enda ainuomandisse (hagiavaldus - dtl 6, vastuhagi dtl 89), hageja on alternatiivselt taotlenud lõpetada ühisomand korterile pannes selle ühisomanike vahelisele enampakkumisele (dtl 122). Kostja on alternatiivselt taotlenud ühisomandi lõpetamist, pannes korteri avalikule enampakkumisele (dtl 137).
2. Kui kohus peab otsustama, kas rahuldada kaasomandi (ühisomandi) lõpetamise nõue või mitte ning lõpetamise kasuks otsustamisel valiku tegemisel hagis ja vastuhagis taotletud lõpetamise viiside vahel, peab kohus kaaluma kaasomanike huve ja kõigi nende huve võimalikult suures ulatuses arvestama, lähtudes õiglusest, s.o hea usu põhimõttest (RKTKm 3-2-1-99-09, p 17).
3. Kumbki pool soovib korteriomandit enda ainuomandisse (hagiavaldus - dtl 6, vastuhagi dtl 89). Kohus loeb xxx hindamisaktiga tõendatuks, et korteriomandi harilik väärtus on 118 000 eurot, hindamisel ei ole arvestatud hüpoteekidega (dtl 10 – 45). Mõlemad pooled on esitanud kohtule tõendid selle kohta, et nad on võimelised korteri eest teisele poolele õiglast kompensatsiooni tasuma (dtl 123, 139, 140 – 145, 158 – 160). Kohtu hinnangul ei mõjuta kostja võimet kompensatsiooni tasuda asjaolu, et kostja on esitanud laenutaotluse AS-le Bigbank selliselt, et laenuvõtjatena on märgitud kaks isikut. Kohtu hinnangul on isiku võime hindamisel oluline võtta arvesse, kas isikul on võimalik saavutada olukord, kus teisele poolele õiglane hüvitis tasutakse. Käesoleval juhul on see täidetud.
4. Mõlemad on oma esmase nõude põhjendamisel tuginenud asjaolule, et vaidlusalune korteriomand on nende elukohaks ja kummagi poole soov on elukohta säilitada. Hageja on esitanud kohtule sõnumivahetuse, et tõendada hageja eesmärki korter tulevikus müüa, mitte seal elada (dtl 113). Kohtu hinnangul ei ole tõendi alusel üheselt võimalik tuvastada, kes konkreetselt sõnumivahetuses korteri müügist rääkis. Seda ei osanud kohtule usutavalt kohtuistungil selgitada ka pooled (16.12.2025 protokoll). Kohus on seisukohal, et lõppastmes ei oma see ka otsustavat tähendust, kas poolel on tulevikus oma elukoha müügi kavatsus või mitte. Riigikohus on oma 11.12.2002 otsuses nr 3-2-1-140-02 asunud seisukohal, et AÕS § 77 on kooskõlas Põhiseaduse §-ga 32, sest annab võimaluse arvestada kõigi kaasomanike huve ning tagab neile võimaluse saada oma osa eest õiglane ja kohene hüvitis. Põhiseaduse § 33 osas 4 märkis kolleegium, et AÕS §-s 77 sätestatud kaasomandi jagamise viisid ei riiva selles sätestatud õigust kodu puutumatusele. Eeltoodust tulenevalt ei ole ühisomandis oleva korteri poole elukohaks olemine ja soov seda säilitada määravaks asjaoluks, et otsustada korteriomandi emma-kumma poole ainuomandisse jätmine. Kostja on lisaks tuginenud asjaolule, et korter on poolte ühiste laste elukohaks. Kohus loeb rahavastikuregistri väljavõtetega tõendatuks, et E L on sündinud xxx ja on seega xxx. aastane (dtl 92). K L on sündinud xxx ja on seega xxx. aastane (dtl 91). Kohtule ei ole esitatud tõendeid selle kohta, et E Li ja K Li elukoht oleks muu kui vaidlusalune korteriomand. Kohus on seisukohal, et tegemist ei ole sellise kaaluka asjaoluga, mille alusel saaks teha õiglase otsustuste korteri jätmiseks emma-kumma poole ainuomandisse. Kohus on kokkuvõtlikult seisukohal, et kumbki pool ei ole esitanud selliseid kaalukaid asjaolusid, mille alusel saaks järeldada, et ühisomandi lõpetamine korteriomandi jätmisega emma-kumma poole ainuomandisse täidaks kohtuotsuse p-s 12 toodud kriteeriumid.
5. Seega tuleb kohtul otsustada, kas ühisomand tuleb lõpetada ühisomanikevahelisel enampakkumisel või avalikul enampakkumisel. Riigikohus on oma 10.04.2019 otsuses nr 2-1711516 asunud seisukohale, et olukorras, kus mitu kaasomanikku (ühisomanikku) soovivad jagatavat asja või õigust endale hüvitise maksmise vastu, on vähemasti üldjuhul mõistlik panna asi või õigus kaasomanike (ühisomanike) vahelisele enampakkumisele. Käesoleval juhul avaldas kostja, et tema soov on saada korteri ainuomanikuks, aga kui see ei ole võimalik, siis ta soovib selle eest saada nii palju raha kui on võimalik. Ühisomanikevaheline enampakkumine ei pruugi tagada õiglast tulemust, kuna hageja on rahaliselt paremini kindlustatud kui kostja (16.12.2025 kohtuistungi protokoll). Hageja oli 16.12.2025 toimunud kohtuistungil nõus, et asi müüakse avalikul enampakkumisel (ajamärk 00:24:01), kuid eelistas kaasomanikevahelist enampakkumist, kuna avaliku enampakkumisega kaasnevad kulud ja korteri lõplik hind ei ole teada.
6. Kohtu hinnangul on käesoleval juhul põhjendatud ühisomandi lõpetamine korteriomandi võõrandamisega avalikul enampakkumisel. Hagejal on võimalik omandada korteriomand avalikul enampakkumisel, millega on tagatud hageja huvi realiseerimine korteriomandi omandamiseks, samuti on selliselt tagatud kostja huvi saada oma osa eest maksimaalselt võimalik suur summa. Ka kohtupraktikas on nenditud, et kaasomanikevaheline enampakkumine ei pruugi anda õiglast tulemust mh poolte erineva varalise võimekuse tõttu (vt nt TlnRnKo 15.05.2025, 2-21-17763). Kostja vastuväited avaliku enampakkumise korraldamisele ei ole põhjendatud, sest asja lõplik hind ei ole ette teada ka kaasomanikevahelise enampakkumise korral. Samuti kaasnevad kulud ka kaasomanikevahelise enampakkumise korraldamisel, kusjuures avaliku enampakkumise kulu kannavad mõlemad ühisomanikud ja tasu suurus on väiksem. Vastavalt KTS § 36 lg-le 3 on kaasomanikevahelise enampakkumise korral kohtutäituri põhitasu 450 eurot. Tasu maksab parima pakkumise teinud kaasomanik. Vastavalt KTS § 36 lg-le 3 1 on kohtutäituri põhitasu avaliku enampakkumise korraldamise korral, millega lõpetatakse kaas- või ühisomand, 278 eurot. Täitekulud arvestatakse maha müügitulemist ning täitekulud kannavad kaas- või ühisomanikud võrdeliselt neile väljamaksmisele kuuluva tulemi osaga.
7. Kohus tuvastas kohtuotsuse p-s 8, et ühisvara koosseisu kuuluvad kaks laenukohustust AS-i SEB Pank ees. Hageja taotles hagis jätta mõlemad laenukohustused tema ainuomandisse (eeldusel, et ta saab ka korteriomandi ainuomandi). Kostja taotles vastuhagis, et laenukohustused jagataks selliselt, et laenulepingutest tulenevad kohustused jääksid poolte omavahelistes suhetes kostja kanda (eeldusel, et kostja saab korteriomandi ainuomandi). Riigikohus on oma 21.05.2014 lahendist nr 3-2-1-38-14 asunud seisukohale, et ühisvara jagades tuleb üldjuhul eelistada solidaarkohustuste täitmist nende jagamisele (

§ 38

) (p 14), sest täitmisega abikaasade solidaarkohustus lõppeb, kuid jagamine ei puuduta üldjuhul võlausaldajat ja abikaasade solidaarkohustus säilib.

1. Kohus arutas pooltega laenukohustuste jagamist 16.12.2025 kohtuistungil. Kostja avaldas, et kui korter müüakse avalikul enampakkumisel, siis tuleks laenukohustused tasuda saadavast tulemist (kohtuistungi protokolli ajamärk 00:24:01). Hageja nimetatud taotlusele vastu ei vaielnud. Riigikohus on oma 08.03.2023 otsuses nr 2-20-17125 asunud seisukohale, et kui 5 kohtulahendiga otsustatakse kaasomandi lõpetamine täitemenetluses kinnistu müügiga enampakkumisel, võib kohus poole taotlusel otsustada selle, et laenujääk makstakse tagasi enampakkumise tulemi arvel (vt nt Riigikohtu
2. aprilli
3. a otsus tsiviilasjas nr 2-1711516/46, p 42;
4. mai
5. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-38-14, p-d 16-17). Võttes arvesse eeltoodut on kohus seisukohal, et põhjendatud on, et laenukohustused makstakse tagasi enampakkumise tulemi arvel ja kohustused täidetakse täies ulatuses. Pooled ei ole taotlenud muus osas reguleerida kohtuotsuse täitmise korda.
6. Kooskõlas TsMS § 164 lg-ga 1 jätab kohus poolte menetluskulud poolte enda kanda. (allkirjastatud digitaalselt) Siiri Malmberg kohtunik 6