Obsah (11)

§ 138§ 162§ 637§ 657§ 321§ 654§ 436§ 171§ 174§ 175§ 177

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Kaija Piirmets (eesistuja), Aleksandr Kondrašov, Siret Siilbek Otsuse tegemise aeg ja koht 30.01.2026, Tallinn Kohtuasja nu

) § 368 lg 1). Maakohus leidis ka, et hagejal on õigus rahuldatud menetluskuludele kogusummas 817,50 eurot, kuivõrd tegemist on põhjendatud kuluga vastavalt

§ 138lg-le 2 ja § 144 p-le 1.

Esindaja tasu summas 342,50 eurot kahe tunni ja 15 minuti osas on mõistlik ja kooskõlas kohtule esitatuga, samuti on vandeadvokaadist esindaja tunnitasu 150 eurot kooskõlas kohtupraktikaga.

1. Maakohus märkis, et kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ja esitatud tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei omanud ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitlenud.
2. Maakohus jättis menetluskulud

§ 162lg 1 järgi kostja kanda.

Maakohus pidas põhjendatuks hageja esindaja ajakulu kokku 14 tunni ja 56 minuti ulatuses ning vandeadvokaadi tunnitasu määra summas 160 eurot (käibemaksuta), mistõttu kuulus kostja poolt hagejale hüvitamisele menetluskulu kokku summas 2389,35 eurot. Apellatsioonkaebus

1. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub vaidlustatud maakohtu otsuse täies ulatuses tühistada ning teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata. Kõik menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.
2. Apellatsioonkaebuse kohaselt ei nõustu kostja maakohtu otsusega, sest maakohus on tõendeid ebaõigesti hinnates, menetlusõiguse norme rikkudes ja materiaalõiguse norme ebaõigesti kohaldades jõudnud ebaõigele järeldusele, et kostja korterile on leitud ostja hageja vahendustöö tulemusena ja seega on maakleritasu saamise tingimused täidetud ning hagejal on õigus saada vahendustöö eest maakleritasu. 17.
3. Maakohtu järeldus, et just hageja panus ostja leidmisel on olnud määrava tähtsusega, on vastuolus nii kogutud tõenditega kui ka maakohtu enda poolt tõenditele antud hinnanguga. 4 2-21-15317 Vastupidi, kogutud tõendid kinnitavad, et korteri ostja pöördus nii hageja kui ka kostja poole ning müügilepingu sõlmimiseni viis kostja poole pöördumine ja kostja tegevus müügilepingu ettevalmistamisel, mistõttu hageja maakleritasu nõue on alusetu. Kostja, mitte hageja, ja ostja pidasid lepingueelseid läbirääkimisi korteri müügilepingu tingimuste kokkuleppimiseks. Läbi räägiti korteri hind, korterisse jäävad esemed ning muud tehingu tingimused. Poolte läbirääkimiste tulemusena jõuti korteri müügilepingu sõlmimiseni. Seega sõlmiti müügileping kostja enda müügitegevuse ja sellele järgnenud lepingueelsete läbirääkimiste tulemusel, mitte hageja vahendamise kaudu. 17.
4. Hageja on 31.03.2022 seisukohas märkinud, et hageja tegevus piirdus korterist piltide tegemise, ostja kirjale vastamise ja korteri näitamisega ja, et hageja ei pidanudki tasu saamiseks midagi rohkem tegema. Maakohus jättis lubamatult tähelepanuta, et hageja roll korteri müügilepingu sõlmimiseni jõudmisel oli minimaalne, mistõttu ei ole põhjendatud ka hagejale tasu maksmine maaklerteenuste lepingus sätestatud määras. 17.
5. Maakohus ei ole andnud hinnangut kostja vastuväitele, et poolte vahel sõlmitud maaklerteenuste lepingu p-d 1.1 ja 5.1 kokkulepped annavad hagejale õiguse nõuda maakleritasu ka juhul, kui maakleri roll müügilepingu sõlmimiseni jõudmisel on minimaalne, kuid selline kokkulepe on vastuolus VÕS maaklerilepingu sätetega ning VÕS §-s 6 sätestatud hea usu põhimõttega. Kostja viitas Riigikohtu otsusele tsiviilasjas nr 3-2-1-123-
6. Kahtlemata ei piisa müügilepingu sõlmimiseni jõudmiseks ainult nendest tegevustest, mida on lepingus kirjeldatud, st ainult potentsiaalse ostja leidmisest ja temaga lepingu sõlmimise võimalusele viitamisest. Hageja tegi ehk maksimaalselt 20% nendest tegevustest, mida maaklerid tavapäraselt teevad (tehingu poolte juriidiline nõustamine tehingut puudutavates küsimustes, suhtlus notariga jne) ja need ei viinud lepingu sõlmimiseni, seega puudub hagejal maakleritasu saamise õigus. 17.
7. Maakohus jättis täielikult tähelepanuta ja hinnangu andmata kostja vastuväitele, et maaklerilepingus ei sisaldu kokkulepet, et kostjal tuleks hagejale maakleritasu maksta ka siis, kui kostja ise korterile ostja leiab. Hageja, kes on majandus- ja kutsetegevuses tegutsev isik, eksitas kostjat nii maaklerilepingu sõlmimisel, lubades teha kõik toimingud kuni müügilepingu sõlmimiseni kui ka lepingu lõppedes, jättes kostjale selgitamata, et kostja peaks maksma hagejale maakleritasu ka siis, kui kostja võõrandab pärast maaklerilepingu lõppemist korteri isikule, kellega maaklerilepingu kehtivuse ajal oli suhelnud ka hageja.
8. Põhjendamatu on ka kohtu seisukoht, et hageja kohtueelsed õigusabikulud on VÕS § 128 lg 3 ja VÕS § 115 lg 1 alusel kahjuna hüvitatavad. Kostja rõhutab, et kuivõrd hagejal ei ole õigust kostjalt maakleritasu nõuda, oli kostja kohtuväliselt väljendatud keeldumine põhjendatud ja hageja kahju hüvitamise nõue on alusetu.
9. Kostja vaidlustab lisaks põhinõudele ka viivise väljamõistmise. Kuna maakleritasu nõue ei kuulu kostja poolt esile toodud ja tõendatud asjaoludel ning asjakohaste õigusnormide alusel rahuldamisele, tuleb jätta rahuldamata ka viivise nõue. Vastustaja seisukoht
10. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle läbi vaatamata või alternatiivselt rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda.
11. Hageja leiab, et praegusel juhul esineb alus apellatsioonkaebuse läbi vaatamata jätmiseks, sest Harju Maakohtu otsus tehti 25.06.2024 ja see toimetati samal päeval e-toimiku 5 2-21-15317 vahendusel kätte ka kostjale. Apellatsioonkaebus on esitatud 29.07.2024 ehk rohkem kui 30 päeva peale kostjale maakohtu otsuse kättetoimetamist. Hagejale pole teada, mis asjaoludel on vahetunud kostja lepinguline esindaja. Seega ei saa hageja hinnangul ka apellatsiooni esitamise tähtaega edasi lükata asjaolu, et apellatsioonkaebus on kostja uuele esindajale etoimiku andmetel 01.07.2024 nähtavaks tehtud. Kui kostja soovis oma lepingulist esindajat vahetada, siis oli kostjale igal juhul Harju Maakohtu 25.06.2024 otsus kätte toimetatud juba samal päeval. Seega tuleb apellatsioonkaebus jätta

§ 637lg 1 p 2 alusel läbi vaatamata.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT 22. Ringkonnakohus leiab, et

§ 657

lg 1 p 2 1 alusel tuleb täiendada osaliselt vaidlustatud maakohtu otsuse põhjendusi, jättes otsuse resolutsiooni muutmata. Apellatsioonkaebust ei rahuldata. Kostja kannab menetluskulud ka ringkonnakohtus. 23. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole praegusel juhul alust jätta

§ 637

lg 1 p 2 alusel apellatsioonkaebust läbi vaatamata, kuivõrd kostja on esitanud apellatsioonkaebuse tähtaegselt.

§ 321

lg 1 kohaselt, kui menetlusosalist esindab kohtumenetluses esindaja, toimetatakse menetluses olevas asjas dokumendid kätte ja saadetakse muud teated üksnes esindajale, kui kohus ei pea vajalikuks nende saatmist lisaks menetlusosalisele isiklikult. Kohtute Infosüsteemist (KIS) nähtuvalt on vaidlustatud maakohtu otsus kätte toimetatud kostja endisele lepingulisele esindajale Helvia Räägelile 27.06.2024 e-toimiku vahendusel. Seega tuleb lugeda vaidlustatud maakohtu otsus kostjale kättetoimetatuks 27.06.2024, millest hakkab kulgema ka apellatsioonkaebuse esitamise tähtaeg. Järelikult tuli apellatsioonkaebus esitada hiljemalt 29.07.2024 (k.a). Kuivõrd kostja esitas apellatsioonkaebuse 29.07.2024, siis on kaebus esitatud tähtaegselt ning seda ei ole mõjutanud kostja esindaja vahetus. 24. Kolleegium nõustub maakohtu tuvastatuga, et hageja on vahendanud kostjale korteri ostja vastavalt maaklerteenuste lepingu p-s 1 kokkulepitule; et kostja väide lepingu ennetähtaegselt lõpetamisest ei ole kooskõlas kohtule esitatud tõenditega; et kostja korterile leiti ostja hageja vahendustöö tulemusena ning maakleritasu saamise tingimused on täidetud. Ringkonnakohus nõustub vastavate põhjendustega ega korda neid (

§ 654lg 6).

Maakohus ei ole aga hinnanud kostja vastuväiteid maaklerteenuste lepingu p-des 1.1 ja 5.1 sätestatud kokkuleppe väidetava vastuolu kohta hea usu põhimõttega ja VÕS maaklerilepingu sätetega ning lepingus pooltevahelise kokkuleppe puudumisega maakleritasu maksmiseks olukorras, kui kostja ise korterile ostja leiab. Kolleegium kõrvaldab selle puuduse ja täiendab selles osas maakohtu otsuse põhjendusi. 25. Hea usu põhimõtte kohaldamine on õiguse kohaldamine, mida kõigi astmete kohtud saavad teha

§ 436

lg 7, § 652 lg 8 ja § 688 lg 2 kohaselt sõltumata poolte õiguslikest väidetest (RKTKo 30.04.2013, 3-2-1-43-13, p 14). Maaklerteenuste lepingu p-s 1.1 on pooled kokku leppinud, et lepingu järgi vahendab maakler käsundiandjale kolmanda isikuga (ostjaga) müügilepingu sõlmimist selliselt, et maakler otsib käesoleva lepingu p 1.2 nimetatud varale ostja ja osutab temaga müügilepingu sõlmimise võimalusele. Käsundiandja maksab selle ülesande täitmise eest maaklerile käesolevas lepingus kindlaks määratud tasu. Maaklerteenuste lepingu p-s 5.1 on pooled kokku leppinud, et käsundiandja maksab maaklerile lepingu p 1.1 kindlaks määratud ülesande täitmise eest tasu 2,5% müügihinnast (sh käibemaks) vara müügilepingu sõlmimise päeval. Ringkonnakohus ei tuvasta, et nimetatud lepingu punktid oleksid vastuolus võlaõigusseaduses sätestatud maaklerilepingu regulatsiooniga. Lepingu p-s 1.1 sisaldub VÕS § 658 lg-s 1 sätestatu. Maaklerilepingu sätetega ei ole vastuolus ka poolte kokku lepitud maakleritasu kokkulepe. Tulenevalt 6 2-21-15317 lepinguvabaduse põhimõttest on lepingupooled vabad lepingu tingimustes kokku leppima ning maaklerilepingut reguleerivatest sätetest ei tulene maakleritasu suuruse või muude tasu saamise tingimuste kokku leppimisele piiranguid. 25.

1. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole nimetatud lepingu punktides sisalduvad kokkulepped ka vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja on esile toonud maakleritasu kokkuleppe vastuolu hea usu põhimõttega põhjusel, et maakleri roll müügilepingu sõlmimiseni jõudmisel oli minimaalne. Vaidlustatud ei ole maakohtu tuvastatud asjaolusid, et hageja on teostanud professionaalsed fotod kostja korterist (dtl 14), selgitanud välja korteriga seotud kõrvalkuludega seonduva (dtl 12–14), avaldanud müügikuulutuse portaalis City24 (dtl 10), suhelnud ostuhuvilistega (dtl 10, 68), kooskõlastanud kostja ning ostuhuvilisega korteri ülevaatamise aegu ning tutvustanud korterit huvilisele (dtl 68–72), kellega müügitehing ka hiljem sõlmiti (dtl 16–28). Seega on maaklerteenuse lepingu p-st 1.1 tulenevad ülesanded ringkonnakohtu hinnangul täidetud, s.o maakler on aktiivselt otsinud kostja korterile ostjat ning osutanud temaga müügilepingu sõlmimise võimalusele. Sealhulgas märgib ringkonnakohus, et maaklerteenuste lepingu p-s 2 on eraldi välja toodud ka maakleri kohustused ja vara müügi korraldamine. Selles on sätestatud, et maakler pakub vara avalikult müügiks ja teeb sellekohast reklaami (p 2.1), maakler võib müügi esemeks olevat vara näidata võimalikele ostjatele (p 2.2), kui ostuhuviline teeb maaklerile lepingu p-s 1.3 määratud tingimustest erineva pakkumise, edastab maakler pakkumise käsundiandjale (p 2.3) ning korraldab poolte soovil müügilepingu sõlmimisega seotud asjaajamise, s.o lepib notari juurde pooltele sobiva aja ja esitab notarile müügilepingut puudutavad andmed (p 2.4). Kuivõrd kostja ei ole tuginenud sellele, et on soovinud maakleri asjaajamist müügilepingu sõlmimisega seonduvalt, vaid tuginenud sellisele asjaajamisele kui maakleri tavapärasele kohustusele, siis ei ole ringkonnakohtu hinnangul ka eeltoodust tulenevalt alust arvata, et maakleri roll on olnud müügilepingu sõlmimiseni jõudmisel minimaalne lähtuvalt poolte kokku lepitust ning maakleri tegevusest oma ülesannete täitmisel. 25.
2. Asjaolu, et maaklerilepingus ei sisaldu poolte kokkulepet, mille kohaselt kostjal tuleks hagejale maakleritasu maksta ka siis, kui kostja ise korterile ostja leiab, ei anna samuti alust asuda teistsugusele seisukohale. Tulenevalt lepinguvabaduse põhimõttest on lepingupooled vabad lepingu tingimustes kokku leppima ning maaklerilepingut reguleerivatest sätetest ei tulene maakleritasu suuruse või muude tasu saamise tingimuste kokku leppimisele piiranguid.
3. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus veel järgmist.
4. Kostja leiab, et kogutud tõendid kinnitavad vastupidiselt maakohtu järeldatule, et korteri ostja pöördus nii hageja kui ka kostja poole ning müügilepingu sõlmimiseni viis kostja poole pöördumine ja kostja tegevus müügilepingu ettevalmistamisel, mistõttu hageja maakleritasu nõue on alusetu. Ringkonnakohus sellega ei nõustu. Maakohus on õigesti Q 10.02.2022 ekirjale viidates tuvastanud, et ostja leidis kostja korteri hageja kuulutuse vahendusel (dtl 73). See nähtub ka hageja esitatud 21.03.2021 City24.ee päringust ning sellele maakleri esitatud vastusest (dtl 9). Lisaks on maakohus tuvastanud ning kostja ei ole seda vaidlustanud, et hageja maakler tutvustas Qle 23.03.2021 kell 14.00 korterit (dtl 68–72). Arvestades, et kostja on soovinud lõpetada maaklerteenuse lepingu alates 25.03.2021, s.o 2 päeva pärast hageja maakleri poolt nimetatud ostjale korteri tutvustamist (dtl 10), siis ei olnudki hageja maakleril võimalik enam edasisi toiminguid müügilepingu sõlmimiseks teha. Seega on maakohus kolleegiumi hinnangul õigesti leidnud, et asjaolu, et Q omandas kostja korteri pärast maaklerteenuste lepingu lõppemist, ei tähenda, et hagejal puudub praegusel juhul alus tasu saamiseks. Ringkonnakohus leidis eelnevalt mh (käesoleva otsuse p-s 25.1), et siinsel juhul ei ole alust pidada maakleri rolli tehinguni jõudmisel minimaalseks, mistõttu on maakohtu 7 2-21-15317 hinnang kooskõlas ka Riigikohtu seisukohtadega (RKTKo 13.11.2013, 3-2-1-123-13, p-d 18– 19). Kostja apellatsioonkaebuse väited ei anna alust asuda teistsugusele seisukohale. Asjaolu, et kostja paralleelselt samu tegevusi tegi (dtl 149), ei muuda maakleri tegevust minimaalseks ega välista kolleegiumi hinnangul maakleri tasunõuet. Maaklerteenuse lepingu sõlmimine korteri müümiseks oli kostja õigus mitte kohustus ning kostja pidi arvestama ka sellega, et maaklerteenuse leping on tasuline.
5. Kuivõrd kolleegiumi hinnangul ei ole maakohus eksinud tuvastades, et hagejal on õigus maakleritasule ja kõrvalnõuetele (dtl 80) on asjakohatud ka kostja väited selle kohta, et hageja kahju hüvitamise nõue ning viivise nõue oleksid alusetud. Samuti puudub alus maakohtu menetluskulude teistsuguseks jaotamiseks. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
6. Kuivõrd ringkonnakohus jätab apellatsioonkaebuse rahuldamata, siis jäävad ka apellatsioonimenetluse kulud

§ 171lg 1 alusel kostja kanda.

30.

§ 174

lg 3 kohaselt, kui maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kohtuotsuses kindlaks ja kohtuotsuse peale kaevatakse edasi, määrab kaebust lahendav kõrgema astme kohus kindlaks selles kohtuastmes kantud menetluskulude rahalise suuruse. Alljärgnevalt määrab ringkonnakohus hageja menetluskulude suuruse kindlaks.

1. Hageja lepinguline esindaja esitas 23.08.2024 menetluskulude nimekirja. Menetluskulude nimekirjast nähtuvalt on hagejale osutatud õigusabi 3 tunni ja 1 minuti ulatuses tunnitasumääraga 180 eurot/t (käibemaksuta). Menetluskulude nimekirja kohaselt tegi hageja lepinguline esindaja järgmiseid toiminguid:     25.06.2024 kohtuotsusega tutvumine ja kliendile selgitava e-kirja koostamine 20 minutit; 05.08.2024 menetlusse võtmise määruse kliendile edastamine 6 minutit; 20.08.2024 apellatsioonkaebusele vastuse koostamine 2 tundi ja 15 minutit; 23.08.2024 menetluskulude nimekirja koostamine 20 minutit.
2. Kostja hageja menetluskuludele vastuväiteid ei esitanud. 33.

§ 175

lg 1 järgi, kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline esindaja on menetlusosalist esindav advokaat või muu esindaja

§-s 218 sätestatu kohaselt. Hagejat on esindanud vandeadvokaat. Hageja esindaja tasumäär on kohane ja ei ületa vandeadvokaadi keskmist tasumäära sarnase keerukusega asja puhul.

1. Menetlustoimingutele kulunud aega peab ringkonnakohus põhjendatuks ja vajalikuks tervikuna. Menetlustoimingutele kulunud aeg on kooskõlas asja menetlusega, tsiviilasja keerukusega ning esitatud menetlusdokumentide sisu ja mahuga.
2. Tulenevalt eespool märgitust on hageja põhjendatud ja vajalik ajakulu apellatsioonimenetluses 3 tundi ja 1 minut. Hageja taotleb menetluskulude hüvitamist ilma käibemaksuta. Seega on hageja põhjendatud ja vajalik menetluskulu ringkonnakohtus 543 eurot (käibemaksuta) (3 tundi ja 1 minut x 180 eurot/t). 8 2-21-15317
3. Hageja on taotlenud

§ 177

lg 4 alusel kohustada kostjat hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tasuma menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses, kuid mitte suuremas määras kui 10,5% kalendriaastas. Ringkonnakohus rahuldab taotluse. (allkirjastatud digitaalselt) 9