Obsah (8)

§ 296§ 76§ 334§ 336§ 115§ 127§ 128§ 132

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtunik Ahti Kuuseväli Otsuse tegemise aeg ja koht 30.09.2025.a Tallinna kohtumaja (Lubja tn 4, Tallinn) Tsiviilasja number 2-24-141562 Tsiviilas

§ 296

lg 1 kohaselt on üürnikul õigus kõrvalkulude ning hoone korrashoiu- ja parenduskulude tasumisest keelduda üksnes juhul, kui ta ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada kas puuduse tõttu või seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema kasutusse. Üürnik otsustas loobuda asja valdusest ilma, et selleks oleks üürileandjast tingitud takistus või asja puudus. Hageja selgitas, et nõuab kostjalt uue pesumasina ja uue laua maksumust vajadusest tagada asendusseadme töökindlus. Üürileandja valis maksumuselt originaalist (Samsung) odavama pesumasina. (dtl 191). KOHTU PÕHJENDUSED

1. Kohus peab vajalikuks teha käesolevas asjas otsuse erinevalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 444 lõike 4 esimeses lauses sätestatust koos kirjeldava ja põhjendava osaga. Kuivõrd kohus menetleb käesolevat tsiviilasja lihtmenetluses, siis kasutab kohus TsMS § 444 lg-s 2 sätestatud õigust ning piirdub kohtuotsuse põhjendavas osas üksnes õigusliku põhjenduse ja tõendite, millele on rajatud kohtu järeldused, märkimisega. Kohus selgitab, et TsMS § 405 lg 5 kohaselt võib kohus lihtmenetluse korral kalduda kõrvale tõendite esitamise ja kogumise vorminõuete kohta seaduses sätestatust ja tunnustada tõendina ka seaduses sätestamata tõendusvahendeid, muu hulgas menetlusosalise seletust, mis ei ole antud vande all. Maakohus ei pea lihtmenetluse asjas tehtavas kohtuotsuses põhjendama, miks ta ei nõustu poole mõne väitega, analüüsima tõendeid ja põhjendama, miks ta mõnda tõendit ei arvesta (Riigikohtu 04.05.
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-23-16, p 16). Kohus ei anna käesolevas asjas luba otsuse edasikaebamiseks.
3. Tulenevalt TsMS §-s 405 määras kohus asja lahendamise lihtsustatud korras menetlusse võtmise määruses. Kohus menetleb hagi oma õiglase äranägemise kohaselt lihtsustatud 3 korras, järgides üksnes käesolevas seadustikus sätestatud üldisi menetluspõhimõtteid, kui tegemist on varalise nõudega hagiga ning hagihind ei ületa summat, mis arvestatuna põhinõudelt vastab 3 500 eurole ja koos kõrvalnõuetega 7 000 eurole.
4. TsMS § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Nimetatud sätte lg 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. TsMS § 231 lg 2 järgi poolte faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks ning lg 4 järgi omaksvõttu eeldatakse, kui vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest.
5. Tsiviilasja materjalidega loeb kohus tuvastatuks, et pooled ei vaidle, et K T ja V A sõlmisid alates 09.07.2023 üürilepingu nr xxx xxx paikneva eluruumi kasutamiseks. Üürilepingu kohaselt on ühe kuu üür 550 eurot. Eluruumi valdus anti 09.07.2023 kostjale üle üleandmise-vastuvõtmise akti alusel. Pooled ei vaidle, et kostja sattus kinnipidamisasutusse ning 14.08.2023 võttis üürileandjaga üürniku nimel ühendust kostja sõber, kes avaldas soovi tagastada eluruumi üürileandjale. Samal päeval toimus korteri üleandmine üürileandjale. Pooled on üürilepingus kokku leppinud, et korraliselt lepingu lõpetamisest tuleb ette teatada 3 kuud (üürileping dtl 125 jj). Poolte kokkuleppel võib lepingu üles öelda igal ajal. Kohus loeb tuvastatuks, et pooled avaldasid nõustumust lepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks Kokkulepe tuleb fikseerida Rendin platvormil. Võlaõigusseaduse (

) § 13 lg 3 kohaselt, kui lepingus oli ette nähtud, et lepingut muudetakse või leping lõpetatakse teatud vormis, ei või üks lepingupool sellele lepingutingimusele tugineda, kui teine lepingupool võis tema käitumisest aru saada, et pool oli nõus lepingu muutmise või lõpetamisega teistsuguses vormis. Poolte käitumisest nähtub, et nad nõustusid lepingu lõpetamisega ka muus vormis, kui lepingus kokku lepitud. Leping oli lõpetatud 31.08.2023, seega on kostjal kohustus kanda kulusid kuni üürilepingu lõppemiseni. 5. Hageja nõuab kostjalt perioodi 09.08.2023-31.08.2023 eest üüri summas 390,32 eurot, ning juuli 2023 ja august 2023 kõrvalkulusid kokku summas 249,53 eurot. Kostja ei ole tõendanud, et ta on hagejale tasunud augustikuu üüri, kostja on oma vastuses jaatanud üürivõlgnevuse olemasolu.

§ 76lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule.

Eeltoodust tulenevalt saab hageja nõuda üüri suuruses, milles pooled kokku leppisid. Perioodi 09.08.2023-31.08.2023 eest kuulub tasumisele 22 päeva üür, s.o 390,32 eurot, mis tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista. 6. Hageja on kohtule esitanud nõude mõista kostjalt välja juuli ja augusti 2023. kõrvalkulud. 7. Võlaõigusseadus (

) § 292 lg 1 ja lg 1 1 kohaselt lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (edaspidi kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud. Pooled on kõrvalkulude kandmises lepingus kokku leppinud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja 4 või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega ja ei seondu lepingueseme parendamise või selle puuduse kõrvaldamisega. Eluruumi üürilepingu korral peab üürnik mõistlikus, proportsionaalses ja ettenähtavas ulatuses kandma terve hoone lepingujärgses seisundis hoidmiseks ja parendamiseks vajalikke kulusid (edaspidi hoone korrashoiu- ja parenduskulud) üksnes juhul, kui selles on lepingu sõlmimisel kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud. Pooled on hoone korrashoiuja parenduskulud kandmises lepingus kokku leppinud. 8.

§ 296

lg 1 kohaselt üürnik ei pea maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid või hoone korrashoiu- ja parenduskulusid ajavahemiku eest, mil ta ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu või seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema kasutusse.

1. Pooled leppisid üürilepingus kokku (üürilepingu p 4, dtl 125 ja lepingu lisa 1, dtl 128), et üürnikul on kohustus lisaks üürile tasuda kõrvalkulusid vastavalt esitatud arvetele/makseteatistele. Kõrvalkulude hulka kuulub lepingu kohaselt küte, gaas, üldelekter, elekter, üldvesi, soe ja külm vesi, vee soojendamine, prügi, sideteenused, haldustasu, hooldustasu, remondifond ja maja kindlustus. Hagiavalduse kohaselt juulikuu kõrvalkulud koosnevad korteriühistu poolt väljastatud arvest summas 59,51 eurot (dtl 157) ja xxx poolt väljastatud arvest summas 28,27 eurot (dtl 22), kokku 87.78 eurot. Augusti 2023 kõrvalkulud koosnevad hagiavalduse kohaselt korteriühistu poolt väljastatud arvest summas 134.78 eurot (dtl 160) ja xxx poolt väljastatud arvest summas 25.97 eurot (dtl 158), kokku 160,75 eurot.
2. Kostja ei ole tõendanud oma menetluses esitatud väidet, et tema vend andis üürileandjale 130 eurot sularahas korteri tagastamisel 14.08.
3. Hageja on juuli
4. eest nõudnud kõrvalkulusid (elekter ja korteriühistu arve). Kohus rahuldab hageja nõude juulikuu kõrvalkulude nõude osas. Pooled ei vaidle, et üürileping sõlmiti 09.07.
5. Lepingus on kokku lepitud kohustus tasuda kõrvalkulusid. Seda, et ta oleks kohustuse täitnud, ei ole kostja tõendanud. Kohus mõistab kostjalt hageja kasuks välja juulikuu kõrvalkulud summas 87.78 eurot.
6. Kostja ei ole menetluses väitnud, et ta oleks tasunud augustikuu kõrvalkulud. Hageja on märkinud augustikuu kõrvalkuludena korteriühistu poolt väljastatud arve summas 134.78 eurot (dtl 160) ja xxx poolt väljastatud arve summas 25.97 eurot (dtl 158), kokku 160,75 eurot. Eeltoodud summa tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista.
7. Hageja on kohtule esitanud kahju hüvitamise nõude. Võlaõigusseaduse (

) § 276 lg 2 sätestab, et üürnik peab asja kasutama hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele, millest üürileandmisel lähtuti.

§ 334

lg 1 sätestab, et üürnik peab üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kui üüritud asja üürnikule üleandmisel koostati asja üleandmisakt, eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis toodud seisundis.

§ 334

lg 2 sätestab, et üürnik vastutab üüritud asja hävimise, kaotsimineku ja kahjustumise eest, mis toimub ajal, kui asi oli üürniku valduses, kui ta ei tõenda, et hävimine, kaotsiminek või kahjustumine toimus asjaoludel, mis ei tulenenud temast või isikust, kellele ta asja kasutamise lepinguga kooskõlas üle andis. Üürnik ei vastuta asja hariliku kulumise, 5 halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. Kohus selgitab, et üürnik peab seega kasutama asja hoolikalt ning ära hoidma kahjustused, mida hoolikas üürnik ära hoiaks ning tagastatava asja seisund ei tohi olla halvem seisundist, mis vastab lepingujärgsele kasutusele. Ka üürilepingus on kokku lepitud, et hiljemalt lepingu lõppemise kuupäeval tagastab üürnik ruumid (s.h kõik ligipääsu vahendid) samas seisukorras, milles üürileandja andis ruumid üürnikule üle arvestades lepinguga kooskõlas olevaid kasutamisest tekkinud muutusi, m.h. normaalne kulumine (üürilepingu üldtingimused p 4.5.1).

1. Üürilepingu üldtingimuste punktis 2.1 on sätestatud, et lepingu sõlmimisel üürileandja annab ruumid üle ja üürnik võtab ruumid vastu üleandmise-vastuvõtmise akti (ÜVA) koostamise/kinnitamisega, aktis fikseeritakse eluruumide seisukord, sisustus ning puhtus. 09.07.2023 koostatud üleandmise-vastuvõtu aktist (dtl 116) nähtub, et korter näeb korras välja, suurpuhastust pole tehtud. Korter on remonditud mõni aasta tagasi, korralik seisukord. Üleandmisaktile on alla kirjutanud üürileandja V A ja K T. Üleandmisaktile on lisatud pildid, millelt nähtub korteri seisukord (dtl 105-113). Eeltoodust tulenevalt loeb kohus tõendatud, et kostja võttis korteri üle üleandmisaktiga fikseeritud seisukorras, korter oli puhas, üürnikul pretensioone ei esinenud.
2. Üürilepingu üldtingimuste punktis 2.3 on sätestatud, et lepingu lõppemisel annab üürnik ruumid üle ja üürileandja võtab ruumid vastu (ÜVA) koostamise/kinnitamisega, aktis fikseeritakse eluruumide seisukord, sisustus ning puhtus. 14.08.2023 koostatud korteri tagastamise akt, mille on allkirjastanud üürileandja V A. Kohtu hinnangul ei ole üürileandja järginud poolte üürilepingus kokku lepitud kokkulepet, et korter antakse õle üleandmis-vastuvõtmis aktiga. Puntki sõnastuse eesmärgiks oli et välistada hilisemad vaidlused korteri seisukoha osas. Aktis ei ole kinnitanud kostja korteri seisukorda tagastamise ajal, mistõttu aktil puudub eesmärk, milles lepingus kokku lepiti. Vaidlus puudub selles, et kostja esindaja viibis tagastamise hetkel P L, kes oleks võinud allkirjastada akti kostja asemel. Kohtu hinnangul võib asuda seisukohale, et kostja pole avaldanud nõustumust akti sisuga.
3. TsMS § 238 lg 2 kohaselt kui seadusest või poolte kokkuleppest tulenevalt tuleb asjaolu tõendada teatud liiki või teatud vormis tõendiga, ei või seda asjaolu tõendada teist liiki või teises vormis tõendiga. Pooled on üürilepingus avaldanud soovi, et korteri seisukord korteri üleandmise ja tagastamise hetkel fikseeritakse aktiga, mistõttu ei ole muud tõendid ega kostja vastuväited korteri seisukorra osas korteri üleandmisel kohtu hinnangul ka asjakohased.
4. Eeltoodust tulenevalt peab kohus analüüsima, kas korteri tagastamisel ilmnesid puudused, mille hageja on hagiavalduses välja toonud. Kohtul puudub alus kahelda selles, et fotod tehtud 14.08.2023, muuhulgas ei ole kostja ise sellele tuginenud, et fotod oleksid tehtud muul ajal, kui hageja poolt väidetud ajal. Kohus on seisukohal, et korter oli selle tagastamisel puhastamata (dtl 87-95, dtl 99-100), söögilaud on katki (dtl 96) ja pesumasin on katki, lekib vett (dtl 101). 17.

§ 336

lg 1 sätestab, et üüritud asja tagastamisel peab üürileandja kontrollima asja seisundit ja viivitamata teatama üürnikule asja puudustest, mille eest üürnik vastutab. Kui üürileandja seda ei tee, kaotab ta õigused, mis kuuluvad talle asja puudusest tulenevalt, välja arvatud juhul, kui tegemist on puudusega, mida ei saa tavalise ülevaatusega 6 avastada. 14.08.2023 koostatud korteri tagastamise aktis on viidatud puhastamata korterile, katkisele lauale ja pesumasinale. Üleandmis-vastuvõtmisakt koos kahjunõudega on kostjale edastatud 18.08.2023, 14.09.2023 ja 02.10.2023. Kohus loeb seega tõendatuks, et puudustest on kostjale viivitamatult peale nende avastamist teatatud. 18.

§ 115

lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele.

§ 127

lg 4 kohaselt isik peab kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos).

§ 128

lg 3 sätestab, et otsene varaline kahju hõlmab eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks.

§ 132

lg 1 sätestab, et asja hävimisest või kaotsiminekust tekkinud kahju hüvitamise kohustuse olemasolu korral tuleb maksta hüvitis, mis vastab uue samaväärse asja soetamiseks tehtavatele mõistlikele kulutustele. Kui asja väärtus oli hävimise või kaotsimineku hetkel, võrreldes uue samaväärse asja väärtusega, oluliselt vähenenud, tuleb väärtuse vähenemist kahjuhüvitise määramisel mõistlikult arvestada.

§ 132

lg 3 kohaselt, kui asja on kahjustatud, hõlmab kahjuhüvitis eelkõige asja parandamise mõistlikud kulud ning võimaliku väärtuse vähenemise. Kui asja parandamine on asja väärtusega võrreldes ebamõistlikult kulukas, tuleb maksta hüvitist vastavalt käesoleva paragrahvi lõikele

2. Kohus asub seisukohale, et käesoleval juhul on tõendamist leidnud, et kostja on lepingut rikkunud, tagastades eluruumi puudustega, mistõttu on üürnikule tekkinud kahju. Rikkumise ja kahju vahel esineb põhjuslik seos, kuna käsitletavad puudused tekkisid ajal, mil asi oli kostja valduses ja kostja pole tõendanud, et kahjustumine toimus asjaoludel, mis ei tulenenud temast. Seetõttu on hageja õigustatud nõudma kostjalt kahju hüvitamist.
3. Hageja kahju hüvitamise nõue summas 634,53 eurot koosneb järgnevatest kuludest: uus pesumasin väärtuses 277.20 eurot, uus laud väärtuses 233,33 eurot, suurpuhastus, mille maksumus oli 124 eurot. Kostja ei ole oma vastuses esitanud vastuväiteid asendatud laua ja pesumasina hinna osas. Seega ei pea kohus vajalikuks nende osas ka eraldi oma hinnangut anda ning nimetatud kulud on kahjuna põhjendatud. Üürileandja on korterisse tellinud suurpuhastuse, mille maksumus oli 124 eurot. Kostja on võtnud omaks, et korter oli koristamata. Hageja on esitanud kohtule xxx OÜ hinnapakkumise 44 m2 korteri suurpuhastusele, mille kohaselt suurpuhastuse hind on 155-175 eurot, sõltuvalt korteri mustuse astmest. Kohtu hinnangul tuleb pidada põhjendatuks kulu suurpuhastusele summas 124 eurot. Kulu ei ole ebamõistlikult suur 44 m2 korteri suurpuhastuse kohta. Kohtu hinnangul on põhjendatud kahju hüvitamise nõue summas 634,53, mis tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista.
4. Kostjalt kuulub eeltoodust tulenevalt hageja kasuks välja mõistmisele summa 1247,89 eurot. 7 Menetluskulud
5. TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. Vastavalt TsMS § 163 lg 1 kohaselt kannavad hagi osalise rahuldamise korral pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kohus jätab menetluskulud kostja kanda.
6. TsMS § 174 lg 2 sätestab, et maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg 4 kohaselt, kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast otsuse jõustumist. /allkirjastatud digitaalselt/ Ahti Kuuseväli kohtunik 8