Obsah (11)

§ 439§ 463§ 172§ 663§ 657§ 659§ 475§ 477§ 171§ 174§ 177

KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Peeter Pällin, Kairi Piirisild ja Aleksandr Konrdašov Määruse tegemise aeg ja koht 19.12.2025, Tallinn Kohtuasja number 2-15-3077 Kohtuasi Y.N-i

) § 172 lg 1 alusel avaldaja kanda. Maakohtu määrus ja põhjendused 5. Maakohus määras 23.05.2024 määrusega Neeme piilkonnamaja kinnisasja (registriosa nr 7016502) igakordse omaniku kohustuse tasuda juurdepääsutasu järgmiselt: 1) Neeme piilkonnamaja kinnisasja (registriosa nr 7016502) igakordne omanik on kohustatud tasuma Harju Maakohtu 10.12.2019 määrusega määratud juurdepääsuõiguse eest Uitro kinnisasja (registriosa nr 2090302) omanikule 347 eurot aastas alates 08.05.2020. 2) Neeme piilkonnamaja kinnisasja (registriosa nr 7016502) igakordne omanik on kohustatud tasuma Harju Maakohtu 10.12.2019 määrusega määratud juurdepääsuõiguse eest Väljamäe kinnisasja (registriosa nr 13492302) omanikule 133 eurot aastas alates 08.05.2020. Maakohus määras, et juurdepääsutasu tuleb maksta iga aasta 30. detsembriks järgmise aasta eest ette. Tasu, mis on muutunud sissenõutavaks enne määruse jõustumist, tuleb maksta vastavalt kohustuse alguskuupäevast 08.05.2020 kuni määruse jõustumise kalendriaasta lõpuni ning vastav makse tuleb teha 30 päeva jooksul määruse jõustumisest. Puudutatud isiku I menetluskulud jättis maakohus tema enda kanda ning ülejäänud menetlusosaliste menetluskulud avaldaja kanda. Maakohus ei määranud menetluskulusid rahaliselt kindlaks. 5.1. Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt tuleb taotletud juurdepääsutasu avaldajatelt puudutatud isikute I ja II kasuks välja mõista (asjaõigusseadus (AÕS) § 156 lg 1). Maakohtus asja uuel arutamisel ei jõudnud menetlusosalised juurdepääsutasu osas omavahel kokkuleppele. 5.2. Maakohus selgitas, et AÕS § 156 lg 1 kohaselt on juurdepääsu kasutamise tasu määramine kohtu diskretsiooniotsustus. Juurdepääsutasu eesmärk on hüvitada juurdepääsutee talumise kohustusega koormatava kinnisasja omanikule tema omandi kitsendamine. Kõigil menetlusosalistel oli asja uuel läbivaatamisel maakohtus võrdne võimalus esitada tõendeid juurdepääsuga koormatud maa väärtuse ja selle vähenemise kohta või asjaolude kohta, millest juurdepääsutasu peaks nende hinnangul sõltuma. Puudutatud isik I esitas tõendid kinnistu turuväärtuse ja ühikuhinna kohta, tõendi selle kohta, et määratud juurdepääs ei vähenda 4 2-15-3077 puudutatud isiku I kinnisasja turuväärtust, ning tõendi puudutatud isiku I kinnisasja maamaksu suuruse kohta. Puudutatud isik II esitas maakohtule RVS-ist tuleneva hindamisaruande, selle arvutuskäigu ning väljavõtte Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaasis registreeritud tehingutest, mida maakohus käsitles menetlusosalise seletusena. 5.3. Maakohus ei nõustunud puudutatud isiku II seisukohaga, et kohus peab riigile kuuluva Väljamäe kinnistu kasutustasu määramisel lähtuma RVS-s sätestatust. Kohtupraktikas on leitud, et AÕS § 156 lg 1 alusel esitatud juurdepääsu nõude lahendamisel ja selle eest tasu määramisel ei kohaldu menetlusosaliste vahelises õigussuhtes RVS. Siiski ei ole välistatud metoodika kasutamine analoogia korras. 5.4. Maakohus selgitas, et juurdepääsutasu eesmärk on hüvitada juurdepääsutee talumise kohustusega koormatava kinnisasja omanikule tema omandi kitsendamine (põhiseaduse § 32 mõttes). Seega sõltub juurdepääsutasu suurus sellest, millised negatiivsed tagajärjed kaasnevad koormatud kinnisasja omanikule juurdepääsutee talumise kohustusega. Selline negatiivne tagajärg võib olla kas koormatava kinnisasja mõne osa kasutuseeliste kaotus, kogu koormatava kinnisasja väärtuse vähenemine, saamata jääv tulu või juurdepääsutee korrashoiuks vajalikud kulutused. Maakohus leidis, et menetluses esitatud tõendid ei kajasta otseselt koormatud kinnisasjade väärtuste vahet. 5.5. Praeguses asjas 18.03.2024 esitatud VL eksperdiarvamuse kohaselt ei mõjuta määratud juurdepääs puudutatud isiku I kinnisasja turuväärtust või on mõju turuväärusele ebaoluline, kuna (

1. i)naaberkinnisasi (nagu ka avalikus kasutuses matkarada ja kallasrada) vähendab sääre tipus asuva puudutatud isiku I kinnisasja privaatsust ja seeläbi turuväärtust ka ilma servituudita, (
2. ii)ligipääs on piisavalt kaugel võimalikust planeeritavast puudutatud isiku I kinnisasja elukondlikust hoonestusest, (iii) puudutatud isiku I kinnisasjal puuduvad kasutuskõlblikud hooned ja kehtestamata on detailplaneering, mis võimaldaks kinnistuid hoonestada. Seega on hindamise hetkel tee kasutamine seatud tingimustel vähese praktilise vajaduse tõttu vähetõenäoline. 5.6. Puudutatud isiku II seisukoha osas, et ta ei nõua avaldajalt täiendava hüvitise tasumist omandiõiguse riive eest lisaks aastasele kasutustasule järeldas maakohus, et puudutatud isik II ei soovi omandiõiguse riive eest hüvitist määral, milles see ületab tema poolt taotletavat aastast kasutustasu. 5.7. Maakohus leidis, et avaldaja seisukoht, et hüvitise määramisel tuleb lähtuda üksnes maamaksu summast, ei ole kooskõlas kohtupraktikas väljendatud seisukohtadega ning ei oleks praegusel juhul õiglane. Maakohus leidis põhiseaduse (PS) §-le 32 viidates, et kuna omandit võib omaniku nõusolekuta kitsendada vaid õiglase hüvitise eest, siis ei saa hüvitis olla sümboolne, sest sellisel juhul oleks omandi kitsendamise eest ette nähtav hüvitis näiline. 5.8. Maakohus lähtus juurdepääsutasu määramisel käsitlusest, et juurdepääsutee alla jääval maal ei ole vähemalt osas, milles selle omanik seda ise juurdepääsuteena ei vaja, enam muud väärtust. Vastavat lähenemist toetab õiguskirjanduses väljendatu, mille kohaselt vajadus omandi väärtuse vähenemine hüvitada on ilmne juhul, kui juurdepääsutee määratakse kohta, kus seda ei ole seni paiknenud ja kus koormatud kinnisasja omanik seda ise ei kasuta. Uitro kinnisasjal paiknevat juurdepääsutee lõiku B–C hakkavad kasutama nii avaldaja kui puudutatud isik I ning puudutatud isik I ei ole ette näinud selle aluse maa kasutust muul otstarbel, mistõttu ei oma see kinnisasja väärtusele mõju. Lõiku C–F hakkab kasutama üksnes avaldaja. Puudutatud isik II talub Väljamäe kinnistul juurdepääsutee olemasolu kolmandate 5 2-15-3077 isikute huvides nendega sõlmitud servituudilepingute alusel, kuid ise kinnisasjal juurdepääsuteed ei vaja ega kasuta. Lisaks neile asjaoludele võttis maakohus arvesse tee kasutajate arvu. Väljamäe kinnistul paikneva juurdepääsu kasutajate arvu tuvastas maakohus vastavalt puudutatud isiku II selgitustele ning kajastas selle oma määruse p-s 18 esitatud tabelis. 5.9. Maakohus tuvastas juurdepääsutasu määramiseks järgmist: - praeguses asjas 18.03.2024 esitatud eksperdiarvamuse alusel on puudutatud isiku I kinnisasja turuväärtus 438 000 eurot ehk ca 6,82 €/m². - puudutatud isiku II kinnisasja ühe ruutmeetri turuväärtuse (ca 4,60 €/m²) tuvastas maakohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (

) § 229 lg 2 teise lause alusel Maaja Ruumiameti tehingute andmebaasis registreeritud hoonestamata maa ostumüügitehingute väljavõtte ja puudutatud isiku II seletuste põhjal. Seletuse kohaselt on turuhinna aluseks võetud alates 2018 Jõelähtme vallas Neeme külas toimunud ehituspotentsiaaliga maa ja merega piirnevaid tehingud pindalaga alates 1 ha. Väljamäe kinnistu on tehinguobjektide valimiga võrreldes parema asukohaga (parem asukoht on väärtust tõstev, tehinguobjektid jäävad valdavalt Neeme küla keskusest eemale ja on kehvema juurdepääsuga, Väljamäe kinnistule on lisaks ka juurdepääs avalikult teelt), kuid suurema pindalaga (väärtust langetav, pindalalt väiksemad maatükid on turul enam hinnatud). Hindamistulemust ei ole korrigeeritud, kuna väärtust tõstva ja väärtust langetava teguri mõju on hinnatud samaväärseks. Maakohus leidis, et selline turuväärtuse tulem on (≈ 4,60 €/m²) usutav ja naaberkinnisasja suhtes läbi viidud eksperdiarvamuse (hindamise) järeldustega (≈ 6,82 €/m²) kooskõlas. 5.

1. Maakohus määras eelneva ja menetlusosaliste seletuste põhjal juurdepääsutee alla jäävad kinnistute osad, nende väärtuse ja kasutajate arvu ning luges tulemi koormatud kinnisasjade väärtuse vähenemiseks, millele rakendada RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416, p-s 15.5 kirjeldatud valemit. Võttes aluseks maa turuväärtuse, juurdepääsutee pindalad (m²) ning kohtu tuvastatud kasutajate arvud teelõikude kaupa, arvutas maakohus tasu nn alussumma iga koormatava kinnisasja kohta järgmiselt (juurdepääsutee alla jääva kinnistu osa turuväärtus jagatud kasutajate arvuga; lisaks on tabeli viimases tulbas arvutatud üheaastase juurdepääsutasu summa iga soodustatud kinnisasja kohta lähtudes määruse tegemise ajal kehtivast diskontomäärast 12,5%): Kinnisasi (teelõik) Tee-ala pindala m² Maa väärtus €/m² Tee-ala alla jääva osa väärtus Kasutajaid Alussumma Aastatasu (diskontomäär 12,5%) Uitro (B–C) Uitro (C–F) 2477 534 6,82 6,82 16 893,14 3641,88 2 1 8446,57 3641,88 1055,82 455,24 Väljamäe 1391 183 390 216 74 4,60 6398,60 841,80 1794,00 993,60 340,40 2 3 5 6 7 3199,30 280,60 358,80 165,60 48,63 399,91 35,08 44,85 20,70 6,08 6 2-15-3077 50 230,00 8 28,75 3,59 510,21 Maakohus leidis, et tehtud arvutuste tulemusena kohustuks avaldaja maksma soodustatud kinnisasja omanikele juurdepääsutasu järgmiselt: - Uitro kinnistu omanikule summa, mis tuleb arvutada järgmiselt: 3641,88 € × VÕS § 113 lg 1 ls-s 2 sätestatud intressimäär (diskontomäär, praegu 12,5%); - Väljamäe kinnistu omanikule summa, mis tuleb arvutada järgmiselt: 4081,68 € × VÕS § 113 lg 1 ls-s 2 sätestatud intressimäär (diskontomäär, praegu 12,5%). 5.
2. Maakohus selgitas, et ei arvestanud juurepääsutasu Uitro kinnistul paikneva teelõigu B– C eest (maakohtu määruse p 16), kuna seda teelõiku hakkavad kasutama nii avaldaja kui ka puudutatud isik I. Maakohus leidis, et siiski tuleb puudutatud isikule I tasuda proportsionaalne osa maamaksust teelkõigu B–C eest. Väljamäe kinnistu osas hõlmab arvestus kogu avaldaja poolt kasutatavat juurdepääsutee ala. Seega sisaldab arvestus Väljamäe kinnisasja puhul maamaksu. 5.
3. Alternatiivselt leidis maakohus, et puudutatud isikute taotlusel võib juurdepääsutasu suuruse kindlaksmääramisel analoogia korras kohaldada Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 määrusest nr 22 „Kinnisasja erakorralise hindamise kord“ tulenevat metoodikat. Kinnisasja omanikul ei pea olema õigust saada kohtumenetluses enda jaoks soodsamat tulemust kui isikul, kes sõlmib servituudilepingu vabatahtlikult, juhindudes tasu kindlaksmääramisel viidatud metoodikast. Puudutatud isiku II arutuskäik on jälgitav, seega ei nõustunud maakohus avaldaja kriitikaga selle suhtes. Puudutatud isiku I osas oleks sama metoodikat ja maakohtu määratud alussummat (s.o eksperdi poolt hinnatud turuväärtust ja tee kasutajate arvu) kasutades aastane juurdepääsutasu 363,37 eurot (= (8446,57 × 3%) + (3641,88 × 3%) + maamaksu osa 0,72 eurot). Niisiis ei oleks kohane hüvitis ka selle metoodika alusel arvutatuna väiksem kui puudutatud isikute taotletud juurdepääsutasud 133 ja 347 eurot. 5.
4. Maakohus selgitas, et

§ 439

kohaselt koosmõjus

§ 463lg-ga 2 ei ole kohtul lubatud ületada nõude piire.

Seetõttu määras maakohus juurdepääsutasu kindlaks koormatud kinnisasjade omanike taotletud ulatuses: puudutatud isiku II puhul tuli juurdepääsutasu suuruseks määrata 133 eurot aastas (sh maamaks) ning puudutatud isiku I puhul 347 eurot aastas (sh maamaks). Maakohus leidis, et juurdepääsutasu indekseerimine tarbijahinnaindeksiga ei ole põhjendatud. 5.

1. Asja uuel läbivaatamisel olid menetlusosalised üksmeelel, et teelõigu, mida avaldaja Uitro kinnistu juurdepääsu kasutamiseks vajab, rajab avaldaja. Puudutatud isikud ei toonud esile, et nad kannavad juurdepääsutee hooldamise kulusid. Seetõttu lähtus maakohus avaldatust ja järeldas, et juurdepääsutee hooldamisega seotud täiendavad kulud puuduvad. 5.
2. Maakohus ei nõustunud avaldajaga selles, et puudutatud isikul II ei ole õigust juurdepääsutasule, kuna Väljamäe kinnistule jääv juurdepääsutee lõik on Neeme küla Uitro maaüksuse ja lähiala detailplaneeringuga planeeritud avalikult kasutatavaks. Avaldaja on ise möönnud, et detailplaneeringus toodud ideid ei ole siiani realiseeritud ning ei ole teada, kas ja millisel viisil ning millal seda õnnestub teha. Väljamäe kinnistul ei asu avalikult kasutatavat teed. Avalikuks kasutamiseks planeeritav teelõik ei muutu ka pärast detailplaneeringu kehtestamist automaatselt avalikult kasutatavaks teeks, vaid see eeldab lepingu sõlmimist. Sellest lähtuvalt ei ole alust jätta puudutatud isikule II juurdepääsuõiguse talumise tasu 7 2-15-3077 määramata. Kindlaksmääratud juurdepääsuõigus ei välista huvitatud isikul tulevikus juurdepääsutee kasutamise intensiivsuse või muude asjaolude muutumise tõttu kohtusse pöördumist. Seega kui Väljamäe kinnistule jääv juurdepääsutee või Uitro kinnistule jääv juurdepääsutee lõik B–D peaks muutuma tulevikus avalikult kasutatavaks, saab avaldaja nõuda asjaolude muutumise tõttu juurdepääsu või selle tasu tingimuste muutmist. 5.
3. Maakohus selgitas, et juurdepääsutasu tuleb üldjuhul välja mõista perioodilise maksena selliselt, et makse tuleb tasuda aasta lõpuks järgmise aasta eest ette. Nii juurdepääsu talumise kohustus kui ka selle eest hüvitise (juurdepääsutasu) maksmise kohustus saavad tekkida ajast, mil sellekohane kohtulahed jõustub. Avaldajal tekkis juurdepääsutasu maksmise kohustus alates maakohtu 27.02.2015 määruse jõustumisest, millega maakohus rahuldas avalduse juurdepääsu määramise osas, st alates 08.05.
4. Alates 08.05.2020 kuni maakohtu 23.05.2024 määruse jõustumiseni tasumisele kuuluva juurdepääsutasu suuruse osas on kohus seotud puudutatud isikute taotletava juurdepääsutasu piirsummaga. Seega määras maakohus avaldajale sissenõutavaks muutunud juurdepääsutasu maksmise tähtajaks 30 päeva alates määruse jõustumisest. 5.
5. Menetluskulude jaotuse osas leidis maakohus, et kuna puudutatud isiku I algne seisukoht ei olnud juurdepääsu vaidluse lahendamisel edukas, siis jäävad puudutatud isiku I menetluskulud

§ 172lg 1 alusel tema enda kanda ning kõik ülejäänud menetluskulud avaldaja kanda.

Maakohus määras, et määrab menetluskulud rahaliselt kindlaks menetluskulude hüvitamiseks õigustatud isiku taotlusel mõistliku aja jooksul pärast asjas tehtud lahendi jõustumist. 8 2-15-3077 Määruskaebus ja menetluse edasine käik

1. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub tühistada maakohtu määruse juurdepääsutasu määramise osas ning osas, millega maakohus määras, et kõik menetluskulud peale puudutatud isiku I menetluskulude jäävad avaldaja kanda. Avaldaja palus teha tühistatud osas uue määruse, millega määrata, et: - avaldaja kohustub tasuma Uitro kinnistu omanikule juurdepääsutasuna summa, mis vastab 1,6%-le Uitro kinnisasja aastasest maamaksust; - avaldaja kohustub tasuma Väljamäe kinnistu omanikule juurdepääsutasuna summa, mis vastab 1,6%-le Uitro kinnisasja aastasest maamaksust. Menetluskulude osas palus avaldaja määrata, et avaldaja menetluskulud jäävad puudutatud isiku I kanda ning kõigi ülejäänud menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda. 6.
2. Määruskaebuse väidete kohaselt eksis maakohus talumistasu suuruse määramisel ning tegi kaalutlusvea asjaolude hindamisel, mis tõid kaasa AÕS § 156 lg 1 ebaõige kohaldamise juurepääsutasu osas. 6.
3. Avaldaja ei nõustu maakohtu seisukohaga, et juurdepääsu tõttu väheneb Uitro ja Väljamäe kinnistute väärtus. Vastav seisukoht on otseses vastuolus Uitro kinnistu kohta koostatud eksperdiarvamusega (VL 18.03.
4. esitatud ekspertarvamus), milles maakohtu määratud ekspert leidis, et juurdepääsutee mõju on koormatava kinnistu turuväärtusele ebaoluline või ei mõjuta seda üldse. Puudub alus arvata, et olukorras, kus juurdepääs ei mõjuta Uitro kinnistu turuväärtust, saaks see mõjutada Väljamäe kinnistu turuväärtust. Eksperdi järeldusi tuleks laiendada ka Väljamäe kinnistule. Kui maakohus lähtus ekspertarvamusest, siis oleks kinnistute väärtuste vähenemine tulnud võrdsustada nulliga ning selle läbikorrutamine diskontomääraga oleks andnud talumistasu suuruseks samuti nulli. Seega puudus nii Uitro kui ka Väljamäe kinnistute puhul vajadus määrata talumistasu. Sellises olukorras on põhjendanud juhinduda Riigikohtu lahendi 2-19-20416 p-s 15.3 väljendatud seisukohast, mille kohaselt ei või talumistasu olla väiksem kui juurdepääsualuse maatükiosa maamaksu suurus. Maakohus oleks pidanud määrama talumistasu lähtudes maamaksust. Maamaksu suuruse osas saab aluseks võtta puudutatud isiku I esitatud arvutuse, et vastava maaüksuse suurus moodustab ligikaudu 1,6% Uitro kinnistust ning on ligilähedase suurusega ka Väljamäe kinnistu puhul. 6.
5. Maakohtu määratud talumistasu suurus on selline, et seda makstes tasub avaldaja kümne aasta jooksul Uitro ja Väljamäe kinnistute omanikele talumistasu, mis võrdub Uitro ja Väljamäe kinnistute vastavate osade maksumusega. Avaldaja hinnangul ei ole selline tasu suurus asjaolusid arvestades õiglane. 9 2-15-3077 6.
6. Avaldaja ei nõustu ka sellega, et Väljamäe kinnistule määratud juurdepääsutasu ei mõjuta see, et juurdepääsu alla jääv maaüksus on detailplaneeringuga planeeritud avalikult kasutatavaks teeks ning et teelõigu avalikult kasutatavusega saab arvestada alles pärast seda, kui tee on antud lepinguga avalikku kasutusse. Ehitusseaduse § 92 lg 5 kohaselt on riigiteed avalikult kasutatavad teed. Puudub vaidlus, et Väljamäe kinnistu on riigi omandis, seega muutub sellega külgnev tee pärast juurdepääsuteelõigu rajamist avalikult kasutatavaks. Juurdepääs Neeme piilkonnamaja kinnistule üle Väljamäe kinnistu ei tähenda, et tegemist oleks riigi kinnistule rajatud erateega. Avaldaja hinnangul on tegemist asjaoluga, mida maakohus pidi arvestama Väljamäe kinnistu talumistasu suuruse määramisel. Isegi kui juurdepääsu aluse teelõigu ehitab välja avaldaja, ei ole avaldajal õigust keelata teelõigu avalikku kasutamist. Puudub ratsionaalne põhjendus, miks on tarvis määrata 133 euro suurune talumistasu Väljamäe kinnistu kasuks olukorras, kus Väljamäe kinnistu väärtuse langus on tõendamata (olemasolevate tõendite põhjal saab järeldada, et juurdepääs Väljamäe kinnistu väärtust negatiivselt ei mõjuta) ja juurdepääsu alla jääv maaüksus on mõeldud avalikult kasutatavaks teeks. Seda ka olukorras, kus tee on veel välja ehitamata. 6.
7. Maakohus eksis menetluskulude jaotuse määramisel. Kohtupraktika kohaselt, kui hagita asjas toimub sisuline vaidlus menetlusosaliste vahel, tuleb menetluskulud jaotada hagimenetluse põhimõtete kohaselt. Sellisel juhul tuleks juurdepääsu asjas jätta avaldaja menetluskulud puudutatud isiku kanda põhjusel, et puudutatud isik esitas avaldajast erineva nägemuse talumistasu suurusest. Vaidlus talumistasu suuruse üle algas olukorras, kus puudutatud isik I nõudis perioodilist talumistasu 420 eurot aastas ning ühekordset omandiõiguse riive hüvitist 121 000 eurot ning puudutatud isik II perioodilist tasu 588 eurot aastas. Puudutatud isikute nõuded jäid vastavas ulatuses rahuldamata. Seda asjaolu tuli eelkõige arvestada puudutatud isiku I puhul, kelle nõuet ei rahuldatud. Seega oleks maakohus pidanud jätma avaldaja menetluskulud puudutatud isiku I kanda.
8. Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse ja küsis sellele puudutatud isikute seisukohti.
9. Puudutatud isik I vaidles määruskaebusele vastu, palus selle rahuldamata ja maakohtu määruse muutmata jätta. Menetluskulude jaotuse osas märkis puudutatud isik I, et kuna avaldaja ei nõustunud puudutatud isiku I kompromissettepanekuga, siis on avaldaja menetluskulude puudutatud isiku kanda jätmine põhjendamatu.
10. Puudutatud isik II vaidles määruskaebusele vastu, palus selle rahuldamata ja maakohtu määruse muutmata jätta.
11. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ning edastas selle

§ 663lg 5 kohaselt lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.

1. Puudutatud isik II esitas 21.01.2025 taotluse anda talle tähtaeg uue hindamisaruande esitamiseks, kuna eelmisest hindamisaruandest on möödunud rohkem kui kuus kuud. Seega on puudutatud isiku II esitatud viimane hindamisaruanne (esitatud 28.02.2024) aegunud. 09.12.2025 esitas puudutatud isik II 21.01.2025 esitatud taotlusele täpsustuse, milles andis teada, et kontrollis 28.02.2024 koostatud hindamisaruandes esitatud väärtused üle ning kinnitab, et aruandes esitatud andmed, hinnangud ja järeldused vastavad endiselt tegelikule olukorrale ning on ka praegusel hetkel kehtivad. Seega ei ole uue hindamisaruande koostamine vajalik. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT 10 2-15-3077
2. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb osaliselt tühistada resolutsiooni p-ide 1.1-1.3 osas, millega maakohus määras juurdepääsutasu tasumise kohustuse tagasiulatuvalt alates 08.05.
3. Ringkonnakohus määrab, et juurdepääsutasu tuleb tasuda ajast, mil jõustuvad nii juurdepääsu määramise kui ka juurdepääsutasu kindlaksmäärav määrus. Seega muudab ringkonnakohus

§ 657

lg 1 p-i 2 kohaselt koosmõjus §-ga 659 osaliselt maakohtu määrust juurdepääsutasu maksmise kohustuse tekkimise aja osas, samuti sellega seotud maakohtu põhjendusi. Muus osas jääb maakohtu määrus muutmata ning ringkonnakohus nõustub maakohtu määruse põhjendustega ega korda neid (

§ 659ja § 654 lg 6).

Määruskaebus jääb rahuldamata. 13. Avalduse juurdepääsu määramiseks avalikult kasutatavale teele vaatab kohus

§ 475

lg 1 p 131 alusel läbi hagita menetluses.

§ 477

lg 5 järgi ei ole kohus hagita asja läbivaatamisel seotud menetlusosaliste taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele. 13.

1. Kolleegium nõustub vaidlustatud määruse p-is 22 maakohtu selgitusega, et nii juurdepääsu talumise kohustus kui ka selle eest hüvitise (juurdepääsutasu) maksmise kohustus saavad tekkida ajast, mil vastav kohtulahend jõustub (vt ka RKTKm 2-19-20416, p 15.7 teine lõik). Kuid Riigikohus on täiendavalt selgitanud, et kuna nii juurdepääsu talumise kohustus kui ka selle eest hüvitise (juurdepääsutasu) maksmise kohustus saavad tekkida ajast, mil sellekohane kohtulahed jõustub (st kohtulahend juurdepääsu talumise kohustuse kohta ei saa jõustuda enne, kui on lahendatud ka vaidlus juurdepääsu talumise eest määratava hüvitise üle) (vt RKTKm 15.03.2023, 2-19-517, p 14 viimane lõik), siis tekib avaldajal juurdepääsutasu maksmise kohustus alates ajast, kui jõustub lahend, millega määrati kindlaks juurdepääsutasu. Seega eksis maakohus sellega, et määras, et avaldaja kohustub tasuma juurdepääsutasu tagasiulatuvalt alates 08.05.
2. Seega tuleb maakohtu määruse p-i 22 selgitusi juurdepääsutasu maksmise kohustuse tekkimise aja osas vastavalt muuta ning maakohtu määruse resolutsioon vastavas osas tühistada.
3. Avaldaja vaidlustas määruskaebuses maakohtu määrust juurdepääsutasu suuruse ning menetluskulude jaotuse osas. 14.
4. Ringkonnakohus selgitab juurdepääsutasu määramise osas järgmist. Juurdepääsutasu eesmärk on hüvitada juurdepääsutee talumise kohustusega koormatava kinnisasja omanikule tema omandi kitsendamine (Eesti Vabariigi põhiseaduse (PS) § 32 mõttes). Seetõttu sõltub juurdepääsutasu suurus sellest, millised negatiivsed tagajärjed koormatud kinnisasja omanikule juurdepääsutee talumise kohustusega kaasnevad. Selline negatiivne tagajärg võib vastavalt asjaoludele olla kas koormatava kinnisasja mõne osa kasutuseeliste kaotus, kogu koormatava kinnisasja väärtuse vähenemine, saamata jääv tulu või juurdepääsutee korrashoiuks vajalikud kulutused (RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416/41, p 15.4; RKTKm 13.12.2023, 2-18-12098/271, p 13; RKTKm 20.04.2022, 2-19-5997/98, p 17). Juurdepääsutasu suuruse määramisel tuleb arvestada juurdepääsu taotleja huve, talle hüvitise maksmisega kaasnevat koormist ja juurdepääsu taotlemise asjaolusid (RKTKm 01.06.2022, 219-20416/41, p-d 15.3). Koormatud kinnisasja omanikule tuleb maksta hüvitist juurdepääsutee talumise kohustusega kaasneva omandiõiguse riive eest ka juhul, kui juurdepääs määratakse mööda olemasolevat erateed, samuti juhul, kui koormatava kinnisasja omanik hakkab juurdepääsuteed ka ise kasutama (RKTKm 03.10.2018, 2-16-3663/95, p 18). 11 2-15-3077 14.
5. Kolleegium leiab, et maakohtu vaidlustatud määrus on juurdepääsutasu kindlaksmääramise osas seaduslik ja põhjendatud ning maakohus ei ole juurdepääsutasu kindlaksmääramisel diskretsiooni piire ületanud. Maakohus leidis, et menetluses esitatud tõendid ei kajasta otseselt koormatud kinnisasjade väärtuste vahet, kuid märkis õigesti, et senise kohtupraktika seisukohtadega ei ole kooskõlas ega õiglane määrata juurdepääsutasu lähtudes üksnes maamaksu summast. Sellisel juhul oleks omandi kitsendamise hüvitis näiline. Maakohtu määruse põhjendustest nähtub, et maakohus on juurdepääsutasu põhjendatud suuruse määramiseks teinud arvutused lähtudes kohtupraktikas kasutusel olevatest metoodikatest, esmalt võttes aluseks RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416, p-s 15.5 kirjeldatud valemi ning alternatiivselt Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 määruse nr 22 alusel kehtestatud „Kinnisasja erakorralise hindamise korra“ (edaspidi kasutatav kinnisasja erakorralise hindamise kord). 14.
6. Maakohus ei lähtunud juurdepääsutasude määramisel saadud arvutuste tulemustest, vaid kasutas nende metoodikate abil saadud arvutustulemusi juurdepääsutasu suuruse kaalumiseks. Kolleegiumi hinnangul jõudis maakohus põhjendatud järelduseni, et kuna puudutatud isikute taotletud juurdepääsutasud, vastavalt 347 ja 133 eurot, ei ületa ülalnimetatud metoodikate alusel arvutatud tasude suurusi, on taotletud tasud mõistlikud ja põhjendatud. Maakohtu diskretsioon on seega jälgitav, arusaadav ja varasema kohtupraktikaga kooskõlas. Kuna maakohus ei määranud juurdepääsutasu kummagi puudutatud isiku puhul lähtudes kinnistute võimalikust väärtuse vähenemisest, vaid kasutas olemasolevaid tasu arvutamise metoodikaid üksnes tasude suuruse kaalumiseks, ei nõustu kolleegium määruskaebuse väitega, et määratud juurdepääsutasu suurused võrduvad avaldajale sisuliselt kohustusega tasuda puudutatud isikutele kümne aasta jooksul kinnistute vastavate kinnistu osade maksumus. Nii kinnistu väärtuse vähendamist arvestav juurdepääsutasu arvutamise metoodika (RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416, p 15.5) kui riigimaade puhul kasutatav kinnisasja erakorralise hindamise kord sisaldab tasu määramise eeldusena põhimõtet, et koormatavate kinnistute omanikele tuleb hüvitada vähemalt kasutuseelise riive. Seda põhimõtet on maakohus ka praegusel juhul tasude määramisel silmas pidanud. 14.
7. Lisaks on maakohus Väljamäe kinnistule juurdepääsutasu määramisel arvesse võtnud asjaolu, et Väljamäe kinnistul kulgevat osa juurdepääsuteest kasutavad ka naaberkinnisasjade omanikud (vt maakohtu määruse p-is 18 esitatud tabel), mistõttu selle osa juurdepääsutee tasu on kasutajate paljususe tõttu väiksem ning kuulub kõigi kasutajate vahel jagamisele. Uitro kinnistu puhul on maakohus arvestanud juurdepääsutasu asjaoluga, et kuna Uitro kinnistul kulgevat juurdepääsutee ühte osa kasutab lisaks avaldajale tulevikus ka Uitro kinnistu omanik ise, siis kohustub avaldaja tasuma juurdepääsutasu üksnes selle juurdepääsutee osa eest, mida ta kasutab üksi (teelõik C-F). Kolleegiumi hinnangul on nende asjaolude arvesse võtmine ja sellest lähtuvad järeldused põhjendatud ning kohtupraktikaga kooskõlas (vt RKTKm 16.06.2016, 3- 2- 1-180-15, p 31).
8. Teiseks vaidlustas avaldaja maakohtu määrust menetluskulude jaotuse määramise osas.

§ 172

lg 1 teine lause annab mitme menetlusosalise osalemisel hagita menetluses kohtule ulatusliku kaalutlusõiguse otsustada menetluskulude mõne menetlusosalise kanda jätmise, kui see on asjaolusid arvestades õiglane. Viidatud sätte kohaldamine on diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme kohus saab sekkuda vaid juhul, kui diskretsiooni piire on ületatud (RKTKm 07.10.2020, 2-18-11359, p 14 ja seal viidatud varasem praktika). 15.

1. Kolleegiumi hinnangul ei ole maakohus menetluskulude jaotuse kindlaksmääramisel diskretsiooni piire rikkunud. Maakohus on määruse p-s 24 selgitanud, millistel kaalutlustel ta 12 2-15-3077 jättis puudutatud isiku I menetluskulud tema enda kanda ning ülejäänud menetluskulud avaldaja kanda. Sisuliselt annab selline menetluskulude jaotus sama tulemuse, mis oleks olnud siis, kui maakohus oleks jätnud menetluskulud menetlusosaliste endi kanda, sest riigil ei ole praeguses menetluses menetluskulusid tekkinud. Menetluskulude selline jaotus on kolleegiumi hinnangul mõistlik ka põhjusel, et maakohtu menetluses oli menetlusosalistel võimalus igal hetkel enne lahendi tegemist jõuda kompromissini (mida maakohus pakkus pooltele ka 06.09.2023 edastatud kirjas ning uuesti 19.03.2024 kirjas). Kuid menetlusosalised selleni kahjuks ei jõudnud. Menetluskulude jaotuse seisukohast on oluline märkida ka seda, et kui pooled oleksid jõudnud kompromissile, oleks ära jäänud ka ekspertiisikulu 4800 eurot, mille tasus 14.12.2023 määruse kohaselt puudutatud isik I. See kulu jääb menetluskulude jaotuse kohaselt samuti puudutatud isiku I enda kanda. Kõiki neid asjaolusid kogumis arvestades ei ole maakohus menetluskulude jaotuse määramisel eksinud ning määruskaebus tuleb ka selles osas rahuldamata jätta.
2. Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad määruskaebuse menetlemise kulud

§ 171lg 1 kohaselt avaldaja kanda.

Kuna maakohus ei määranud menetluskulusid rahaliselt kindlaks, ei tee seda

§ 174

lg 4 kohaselt ka ringkonnakohus ning maakohus määrab menetluskulud rahaliselt kindlaks

§ 177lg 2 kohaselt pärast praeguses asjas menetlust lõpetava määruse jõustumist.

(allkirjastatud digitaalselt) 13